濟(jì)南住宅市場(chǎng)研究報(bào)告

1、濟(jì)南市住宅市場(chǎng)歷史沿革 ·文山東中原市場(chǎng)研究中心 每一種事物的發(fā)展，都要經(jīng)歷幾個(gè)階段的發(fā)展變化，具體的實(shí)例可以參考人類(lèi)社會(huì)的發(fā)展。馬克思等人在充分的研究了人類(lèi)社會(huì)的發(fā)展歷程后，提出了馬克思主義哲學(xué)理論，其中指出，人類(lèi)社會(huì)的發(fā)展經(jīng)歷的幾個(gè)階段有原始社會(huì)、奴隸社會(huì)、封建社會(huì)、資本主義社會(huì)和共產(chǎn)主義社會(huì)，并且指出最終的社會(huì)形式為共產(chǎn)主義社會(huì)。房地產(chǎn)業(yè)同樣有其發(fā)展的規(guī)律，本文的主要目的，就是通過(guò)參考沿海發(fā)展較早的幾個(gè)沿海城市的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，結(jié)合濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，推斷下一步房地產(chǎn)發(fā)展的方向，基本確定未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，明確將來(lái)住宅小區(qū)的規(guī)劃、戶型、樓體類(lèi)型等。我們的目標(biāo)就是

2、確定“超前半步”的人類(lèi)居住要求，做一個(gè)新時(shí)代的弄潮兒，方能做成品牌項(xiàng)目、做成品牌企業(yè)，方能引領(lǐng)居住革命潮流。本文主要介紹了濟(jì)南的房地產(chǎn)發(fā)展周期、濟(jì)南市住宅小區(qū)的歷史沿革等，結(jié)合沿海發(fā)達(dá)城市的住宅小區(qū)發(fā)展情況，推斷下一階段住宅的發(fā)展方向。一、濟(jì)南住宅產(chǎn)品階段分析住宅產(chǎn)品作為房地產(chǎn)的主導(dǎo)性產(chǎn)品，也同其他商品一樣存在著更新?lián)Q代的問(wèn)題。從濟(jì)南房地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)看，住宅產(chǎn)品主要經(jīng)歷了三次變革。第一代產(chǎn)品主要表現(xiàn)為材質(zhì)簡(jiǎn)單、做工粗糙，僅滿足人們居住的基本要求，沒(méi)有什么風(fēng)格可言，產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。第二代產(chǎn)品開(kāi)始倡導(dǎo)“人車(chē)分流”等“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，初步引入環(huán)境概念，風(fēng)格化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念開(kāi)始出現(xiàn)。第三代產(chǎn)

3、品則在第二代產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進(jìn)行了強(qiáng)化，引進(jìn)先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和生態(tài)環(huán)境概念，強(qiáng)化環(huán)境與科技的結(jié)合，住宅產(chǎn)品與國(guó)際水準(zhǔn)接近。濟(jì)南市住宅產(chǎn)品的變革階段時(shí)間劃分為：下面將三個(gè)階段的住宅單獨(dú)分析。1. 粗放型開(kāi)發(fā)的第一代住宅此類(lèi)住宅代表著一個(gè)時(shí)代的產(chǎn)物，有許多共性之處，雖然也包括一些過(guò)渡性的產(chǎn)品，但是產(chǎn)品品質(zhì)的變化還是顯而易見(jiàn)的。上表是濟(jì)南市第一代住宅產(chǎn)品的一些基本設(shè)計(jì)特征。第一代產(chǎn)品無(wú)論從開(kāi)發(fā)商、建筑師及消費(fèi)者來(lái)講，對(duì)住宅產(chǎn)品的認(rèn)知度都還停留在較低層次，對(duì)居家概念的認(rèn)識(shí)還比較粗淺，因?yàn)楫a(chǎn)品還極其粗糙。從建筑設(shè)計(jì)理念上來(lái)看，有以下一些特征：注重朝向、采光、通風(fēng)的實(shí)用性布局早期濟(jì)南多層住宅多半是行列

4、式的布局，并且沒(méi)有電梯，強(qiáng)調(diào)住宅朝向，戶戶向南，一梯兩戶的設(shè)計(jì)通風(fēng)和采光都較好，也有一梯四戶的設(shè)計(jì)。許多多層住宅的容積率較低，綠化空地較多，但是樓盤(pán)素質(zhì)仍然不得體現(xiàn)。實(shí)用性第一的設(shè)計(jì)原則，滿足消費(fèi)者生存溫飽的需求第一代產(chǎn)品還受到我國(guó)早期建筑思想注重實(shí)用性的影響，消費(fèi)者很關(guān)心每個(gè)單位的使用率。從戶性的設(shè)計(jì)也反映出了第一代住宅產(chǎn)品多半為了滿足消費(fèi)者基本的生存需求。例選佛山苑小區(qū)，二房二廳的面積一般在60-80平方米，三房二廳的面積在80-110平方米之間的居多。最初只有一個(gè)衛(wèi)生間，一個(gè)客廳。總體上來(lái)看，多數(shù)住宅單位面積都較小。服務(wù)性配套重于觀賞性、娛樂(lè)性配套濟(jì)南第一代住宅小區(qū)的配套較少，一般配有小

5、學(xué)、幼兒園、郵局、便利店、肉菜市場(chǎng)等。早期住宅小區(qū)的停車(chē)場(chǎng)多設(shè)置在地面。室內(nèi)設(shè)計(jì)重于室外設(shè)計(jì)考慮到居住問(wèn)題的第一步就是要完善住的需求，這是消費(fèi)者最為關(guān)心的問(wèn)題。這個(gè)時(shí)期的消費(fèi)者看重的還是房子本身的結(jié)構(gòu)，房間是否方正實(shí)用幾乎是每個(gè)消費(fèi)者關(guān)心的問(wèn)題。因?yàn)樵O(shè)計(jì)師考慮的首要問(wèn)題就是解決房間的布局，盡量方正實(shí)用，而對(duì)于房子的外觀設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃尚未有概念。低成本產(chǎn)品的大量重復(fù)制造第一代產(chǎn)品之所以以行列式設(shè)計(jì)比較多，主要考慮到的是成本問(wèn)題。戶型的變化不大，設(shè)計(jì)起來(lái)相對(duì)容易，也能夠在短時(shí)間內(nèi)重復(fù)制造。2. 精細(xì)型的第二代產(chǎn)品隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐步出現(xiàn)了專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，如中潤(rùn)集團(tuán)、三慶房地產(chǎn)，房

6、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和產(chǎn)品風(fēng)格等方面有了很大改變，開(kāi)發(fā)出的住宅產(chǎn)品與第一代產(chǎn)品差距較大。濟(jì)南第二代住宅的主要特征第二代住宅產(chǎn)品已經(jīng)較第一代產(chǎn)品有了質(zhì)的飛躍，產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑外觀風(fēng)格、建筑用料、發(fā)展商的經(jīng)營(yíng)理念及消費(fèi)者的鑒賞水平都有了很大程度的提高。第二代產(chǎn)品從消費(fèi)理念和開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)思路來(lái)看，有以下特點(diǎn)：1、 追求舒適消費(fèi)的居住時(shí)尚濟(jì)南富裕起來(lái)的階層已經(jīng)不滿足于溫飽型的住宅消費(fèi)，而希望自己的居室有別于普通住宅，希望同等水平的人能夠生活在自己的周?chē)Ｋ麄儾辉傧矚g那種三房二廳100平方米左右的格局，而是希望有工人房、書(shū)房等多種功能性用房，也希望有大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間。2、

7、60;滿足消費(fèi)者虛榮心的“歐陸風(fēng)情”風(fēng)靡一時(shí)歐陸風(fēng)格的風(fēng)行，主要是鑒于濟(jì)南對(duì)南方城市的學(xué)習(xí)，特別是深圳的住宅風(fēng)格對(duì)全國(guó)的各地的住宅都有很大的影響。3、 休閑娛樂(lè)性配套取代服務(wù)性配套隨著消費(fèi)者水平的提高，生活小區(qū)內(nèi)服務(wù)性配套已不再成為主要的配套設(shè)施。會(huì)所的出現(xiàn)，對(duì)主要的消費(fèi)起到了很大的推動(dòng)作用，但是目前看來(lái)會(huì)所的利用率并不高，反而成了物業(yè)管理的負(fù)擔(dān)。4、 環(huán)境意識(shí)有了初步的提升以往住宅小區(qū)的環(huán)境部分往往有建筑師統(tǒng)一完成，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商開(kāi)始把這一部分規(guī)劃內(nèi)容委托給專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)師來(lái)做。5、 發(fā)展商開(kāi)始倡導(dǎo)“以人為本”的開(kāi)發(fā)理念為了提升小區(qū)居民的生活質(zhì)量，為居民創(chuàng)造安全舒適的生

8、活環(huán)境，第二代住宅已經(jīng)開(kāi)始注重“以人為本”的設(shè)計(jì)，如人車(chē)分流等。3. 生態(tài)與科技結(jié)合的第三代產(chǎn)品第三代產(chǎn)品的出現(xiàn)，不僅僅是向南方學(xué)習(xí)的問(wèn)題，主要也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逼迫出來(lái)的。許多開(kāi)發(fā)商為了追求產(chǎn)品的差異化，紛紛在提高產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)和科技含量方面下功夫，以至于各個(gè)樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨升級(jí)。第三代產(chǎn)品在質(zhì)的方面沒(méi)有太大的提高，但在量的方面卻大有提升。同時(shí)科技和環(huán)境概念越來(lái)越成為現(xiàn)代住宅的流行趨勢(shì)。第三代產(chǎn)品主要特點(diǎn)有：1、 規(guī)?；l(fā)展是第三代住宅的顯著特征大規(guī)模的樓盤(pán)不斷出現(xiàn)，10幾萬(wàn)平方米的項(xiàng)目到處可見(jiàn)，規(guī)模最大的達(dá)到近300萬(wàn)平方米，相當(dāng)于一個(gè)現(xiàn)有城區(qū)的大小。大配套、綠化面積大的項(xiàng)目

9、逐漸成為住宅產(chǎn)品的主流，這對(duì)一些規(guī)模較小的單一項(xiàng)目將構(gòu)成較大的市場(chǎng)沖擊，例如陽(yáng)光舜城和陽(yáng)光100國(guó)際新城。2、 建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)第三代住宅已經(jīng)不再局限于一種或幾種風(fēng)格，各種各樣的風(fēng)格住宅出現(xiàn)，如巴黎花園、新加坡式、荷蘭莊園等等。戶型的變化也不再是一種作為主導(dǎo)市場(chǎng)，而是趨向多元化，使得每個(gè)層次的消費(fèi)者都有自己的選擇余地，第三代產(chǎn)品有較第二代產(chǎn)品成熟了許多，例如中潤(rùn)世紀(jì)城“新加坡水岸生活”，陽(yáng)光100“建在坡地上的北歐風(fēng)情”等概念。3、 環(huán)境成為大賣(mài)點(diǎn)在滿足了室內(nèi)居住空間需求之后，許多消費(fèi)者對(duì)家的理解也不僅局限在自己的房間里面，而更多的需要人與自然的融合，小區(qū)內(nèi)

10、的草木都是提升居住品位的必要構(gòu)件。4、 高新技術(shù)被廣泛應(yīng)用據(jù)統(tǒng)計(jì)，高新技術(shù)在住宅中的應(yīng)用比例僅在5%以下，其科技含量還沒(méi)有農(nóng)業(yè)高。許多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到高新科技的運(yùn)用對(duì)于住宅產(chǎn)品品質(zhì)提高的重要性，許多小區(qū)智能化水平不斷提高，光纖網(wǎng)絡(luò)、一卡通系統(tǒng)等，為小區(qū)居民提供隨時(shí)上網(wǎng)，足不出戶在家中辦公提供了方便。二、濟(jì)南住宅產(chǎn)品演變分析住宅產(chǎn)品的歷史沿革主要經(jīng)歷了的三個(gè)階段，下面將詳細(xì)分析每個(gè)要素的變化情況。住宅產(chǎn)品包含的因素有：總體規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、細(xì)部處理、環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、新材料新技術(shù)的應(yīng)用等。1. 總體規(guī)劃前期規(guī)劃前期規(guī)劃主要有兩個(gè)方面的意義，一個(gè)是城市規(guī)劃，一個(gè)是小區(qū)

11、規(guī)劃。城市規(guī)劃決定了整個(gè)城市的發(fā)展方向，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的影響將決定項(xiàng)目將來(lái)的定位問(wèn)題；小區(qū)的規(guī)劃，則主要是決定其具體產(chǎn)品的定位情況，決定了產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群定位的方向。具體分析如下：1、 前期規(guī)劃在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，處于上游環(huán)節(jié)。一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃做好了，后期的施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等才能一路暢通。反之，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)活動(dòng)會(huì)因?yàn)榍捌谝?guī)劃問(wèn)題而處處被動(dòng)，時(shí)時(shí)煩惱。2、 房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般的商品，前期規(guī)劃做好以后，后面很難改動(dòng)，即使可以改動(dòng)，也要付出很大的代價(jià)。發(fā)展商慌慌張張的改戶型改立面的事，不僅在濟(jì)南時(shí)有發(fā)生，在全國(guó)其他城市也不少見(jiàn)。3、 好產(chǎn)品永遠(yuǎn)有市場(chǎng)。這在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

12、異常激烈，前景很難捉摸的情況下，項(xiàng)目若想成功，必須在前期規(guī)劃好產(chǎn)品，且規(guī)劃好的無(wú)可挑剔的產(chǎn)品，一般都能贏得市場(chǎng)。4、 好的規(guī)劃還可以提升土地價(jià)值、街區(qū)價(jià)值，產(chǎn)生價(jià)值凝聚效應(yīng)。反之一個(gè)規(guī)劃失當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品則可能是人們的視覺(jué)垃圾和城市的建筑垃圾。從濟(jì)南是來(lái)看，城市規(guī)劃對(duì)各個(gè)樓盤(pán)的影響可見(jiàn)一斑，由最初的市政府西遷傳言導(dǎo)致西部城區(qū)住宅價(jià)格飛漲，到市政府東遷傳言導(dǎo)致東部城區(qū)住宅價(jià)格飛漲，現(xiàn)在城市規(guī)劃為“南控、北跨、東拓、西進(jìn)、中疏”，東西部城區(qū)的房?jī)r(jià)都在上漲。早期的規(guī)劃僅僅起到規(guī)范的作用，很少考慮社會(huì)、環(huán)境等效益，因此些有規(guī)劃帶來(lái)的問(wèn)題非常嚴(yán)重，今天各大城市面臨的舊城改造部分原因就是當(dāng)初不恰當(dāng)?shù)某鞘?/p>

13、規(guī)劃所造成的。最初的樓盤(pán)規(guī)劃，僅僅考慮建筑要求，比如建筑紅線的限制、建筑高度的限制等，現(xiàn)在的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)則一般要考慮整個(gè)小區(qū)的功能規(guī)劃。朝向和景觀住宅產(chǎn)品的演變過(guò)程中，朝向和景觀的重要性，發(fā)生了較大的變化。初期階段，住宅產(chǎn)品建筑比較粗糙，對(duì)于朝向的要求非常高，特別是在濟(jì)南這樣的北方城市，在全年日照時(shí)間有限的情況下，朝向就決定了陽(yáng)光的多少。加上季風(fēng)的影響，通風(fēng)問(wèn)題加深了朝向的重要程度。但是隨著人們生活水平的提高，各種高科技產(chǎn)品如空調(diào)等的出現(xiàn)，已經(jīng)克服了人民受自然天氣的影響，特別是通風(fēng)。于是新的住宅產(chǎn)品更偏向于注重景觀，好的景觀即使朝向稍差也可以賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。當(dāng)然朝向問(wèn)題仍然很重要，畢竟北方城市除了陽(yáng)光

14、通風(fēng)問(wèn)題，風(fēng)水問(wèn)題也備受關(guān)注。新規(guī)劃的一些住宅小區(qū)，雖然盡量在擺脫兵營(yíng)式的布局，但是仍然首先考慮朝向其次考慮景觀問(wèn)題。樓宇布局樓宇的布局方式主要有兩種，行列式和圍合式，其他布局，主要是這兩種方式演變而來(lái)。影響小區(qū)布局的因素主要有幾個(gè)：行列式和圍合式的布局是各有利弊的。鑒于濟(jì)南位于北方的特點(diǎn)，陽(yáng)光對(duì)住宅的影響較大，很多規(guī)模小的樓盤(pán)仍然采用行列式布局。即使采用圍合式布局，也并非真正意義上的圍和式，只是半圍合式而已。縱觀濟(jì)南目前在建在售的樓盤(pán)，雖然布局較為靈活，但是從局部來(lái)看，多數(shù)樓盤(pán)仍然是以行列式為主。建筑設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)應(yīng)該為后期開(kāi)發(fā)預(yù)留空間，特別是對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。因?yàn)橄M(fèi)者永遠(yuǎn)是第一位的，房

15、地產(chǎn)產(chǎn)品必須適應(yīng)消費(fèi)需求。項(xiàng)目第一期也許是大戶型，第二期可能就是中小戶型。第一二期不帶裝修，第三期可能就需要精裝修了。另外房地產(chǎn)業(yè)也是一個(gè)時(shí)尚性頗強(qiáng)的行業(yè)?，F(xiàn)在，差不多5、6個(gè)月時(shí)間房地產(chǎn)產(chǎn)品形式就要更新一下，涌現(xiàn)出新的潮流，面積、風(fēng)格、付款方式等都會(huì)變，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，不變不行。雖然前期的規(guī)劃要科學(xué)合理，具有前瞻性，這只是為了日后不變或少變。濟(jì)南的住宅變化還是比較緩慢的，但是隨著市場(chǎng)的不斷成熟，消費(fèi)者的理性化，需求的變化成為必然，產(chǎn)品必須同時(shí)跟隨市場(chǎng)的變化而變化。這就是項(xiàng)目規(guī)劃中不變與變化的辯證法，一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目就是在這兩極中尋求平衡和成功。像陽(yáng)光100這樣的大項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)中不但把功能分區(qū)

16、等規(guī)計(jì)好，開(kāi)發(fā)計(jì)劃都提前制定好。當(dāng)然前期的制定雖然考慮市場(chǎng)因素較多，且制定的較為合理，但是在實(shí)際的操作中，仍然要隨時(shí)調(diào)整，調(diào)整的內(nèi)容不僅僅包括市場(chǎng)供應(yīng)量，戶型等也在考慮范圍之內(nèi)。2. 戶型設(shè)計(jì)戶型結(jié)構(gòu)戶型的變化是住宅產(chǎn)品各要素中變化比較快的一個(gè)。濟(jì)南的住宅產(chǎn)品在短短的幾年間，就經(jīng)歷過(guò)幾次變化。最初的戶型設(shè)計(jì)面積都比較小，僅僅滿足簡(jiǎn)單的居住需求，后來(lái)發(fā)展成為大面積戶型比較流行。近期的住宅產(chǎn)品則提倡以人為本，戶型設(shè)計(jì)方面更加人性化。其中比較集中的一種發(fā)展傾向是功能分區(qū)更加嚴(yán)格。住宅空間的功能分區(qū)當(dāng)然，面積特別小的房子，要做到上述功能分區(qū)且比較嚴(yán)格、完美是不可能的，瑕疵總是難免的，關(guān)鍵是總

17、體布局合理。過(guò)去戶型缺點(diǎn)：功能分區(qū)混亂，廳房使用率不高，采光通風(fēng)效果不好等?，F(xiàn)在戶型優(yōu)點(diǎn)：廳房方正好用；客廳、餐廳嚴(yán)格分開(kāi)，進(jìn)門(mén)通道將兩者自然分開(kāi)，餐廳與廚房緊鄰；臥室集中置于內(nèi)側(cè)，3房以上單位的主衛(wèi)與公衛(wèi)相鄰，節(jié)省管道；整個(gè)戶型間隔流暢、通透，空間領(lǐng)域感強(qiáng)。戶型面積濟(jì)南市住宅產(chǎn)品戶型面積的演變，基本上走的是小大中的過(guò)程。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的時(shí)候，人們購(gòu)買(mǎi)住宅只是為滿足簡(jiǎn)單的居住需求，因此面積方面沒(méi)有太大要求；隨后出現(xiàn)大面積流行時(shí)期，大面積大戶型象征了身份和地位；再隨后當(dāng)人們的消費(fèi)觀念變的較為理性，其戶型面積能滿足自己需要，舒服實(shí)用即可，面積多元化發(fā)展。戶型發(fā)展趨勢(shì)戶型的發(fā)展變化主要源于以下幾個(gè)

18、原因：人文意識(shí)的覺(jué)醒對(duì)人的尊重；科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步使人的潛在需求得以成為現(xiàn)實(shí)。戶型的變化，表明住宅產(chǎn)品不斷改良和升級(jí)換代，人們將住得越來(lái)越好。如何住得更為舒服？即戶型發(fā)展方向如何？歸納有如下幾點(diǎn)：適當(dāng)減少樓層戶數(shù)，降低建筑密度，提高戶型品質(zhì)；最大限度的實(shí)現(xiàn)房間的采光、通風(fēng)、隔音和觀景效果；有效實(shí)現(xiàn)房間的功能分區(qū)；合理的房間面積比例；戶型由平面向立體多樣化發(fā)展；加強(qiáng)住宅功能完備性，強(qiáng)調(diào)工人房、儲(chǔ)物間、生活陽(yáng)臺(tái)等服務(wù)空間；強(qiáng)調(diào)戶型的靈活性，可分可合，大小變通；針對(duì)獨(dú)特消費(fèi)群量身定做。 3. 細(xì)部處理細(xì)部作為一種建筑符號(hào)，具有一定的象征意義，“細(xì)微之處見(jiàn)真情”，用這句話來(lái)形容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品

19、精益求精機(jī)器以人為本的開(kāi)發(fā)理念再恰當(dāng)不過(guò)。在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，做“精品樓盤(pán)”更需要對(duì)細(xì)部進(jìn)行精雕細(xì)琢。整體的美妙來(lái)自局部的精彩，“好產(chǎn)品不缺市場(chǎng)”。此處所謂的細(xì)部，主要包括：車(chē)庫(kù)、住宅大門(mén)、窗和玻璃、陽(yáng)臺(tái)、屋頂、外立面、小品、色彩等。車(chē)庫(kù)與停車(chē)位車(chē)庫(kù)設(shè)置和停車(chē)位的數(shù)量的變化，很直接地反映了當(dāng)前住宅開(kāi)發(fā)在配套設(shè)施方面的變化。1、 從地面停車(chē)到地下停車(chē)早期住宅考慮到建設(shè)成本，一般沒(méi)有車(chē)庫(kù)，并且因?yàn)檐?chē)輛數(shù)量較少，許多小區(qū)僅僅在樓前樓后的道路兩側(cè)設(shè)置少量停車(chē)位。后來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，私車(chē)數(shù)量越來(lái)越多，住宅小區(qū)在建設(shè)中開(kāi)始考慮建設(shè)地上車(chē)庫(kù)，為節(jié)約車(chē)庫(kù)的占地面積，部分大規(guī)模的小區(qū)開(kāi)始考

20、慮建設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)2、 停車(chē)位數(shù)量的上升停車(chē)位數(shù)量的上升與濟(jì)南私車(chē)擁有量的迅速增加有直接的關(guān)系。近幾年開(kāi)發(fā)的一些中高檔住宅，停車(chē)位于戶數(shù)的比例越來(lái)越接近。3、 人車(chē)分流隨著私車(chē)數(shù)量的增加，很多小區(qū)處于安全的考慮，道路和車(chē)庫(kù)的設(shè)計(jì)中都開(kāi)始考慮人車(chē)分流，這是人性化的一種體現(xiàn)。早期的人車(chē)混雜，主要是因?yàn)檐?chē)輛較少。但是車(chē)輛的增加，并沒(méi)有使所有的小區(qū)都采用人車(chē)分流，因?yàn)槿塑?chē)分流占地面積較大，成本較高。特別是規(guī)模達(dá)到10萬(wàn)平方米左右的小區(qū)，如果人車(chē)分流，必須將地下進(jìn)行大面積掏空。目前有的小區(qū)采用立體車(chē)庫(kù)，這對(duì)于節(jié)約車(chē)庫(kù)成本是一大創(chuàng)新。窗和玻璃窗戶是表達(dá)住宅樓宇立面效果的重要部件，可以說(shuō)窗

21、戶是住宅的眼睛，是極富靈性的一個(gè)組成部分。從窗戶的演變過(guò)程可以看出窗戶在增強(qiáng)立面效果，滿足居民生活習(xí)慣要求，提高人們的生活素質(zhì)方面的重要作用。早期的住宅，窗戶基本上都是平窗、白玻璃，材質(zhì)也很普通?，F(xiàn)在的住宅，窗戶的樣式變得豐富多彩。玻璃由單層向多層發(fā)展；窗戶形式由平面向立體化發(fā)展；窗戶和玻璃顏色多彩多姿。窗戶的演變主要經(jīng)歷了三個(gè)階段，目前逐漸向節(jié)能、環(huán)保型方向發(fā)展。陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)作為住宅的一個(gè)構(gòu)件，以往都未曾認(rèn)真考慮過(guò)，早期的陽(yáng)臺(tái)處理非常粗糙，只是作為一種活動(dòng)的場(chǎng)地來(lái)處理?，F(xiàn)在則逐漸成為住宅的重要構(gòu)件，觀景效果明顯增加。雖然濟(jì)南市因?yàn)榭諝赓|(zhì)量等原因，很多陽(yáng)臺(tái)仍然采用封閉使用，但是陽(yáng)臺(tái)已不僅僅作為活動(dòng)

22、場(chǎng)地或者物品堆放處，很多小區(qū)的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)形式變得多種多樣，即使是封閉的陽(yáng)臺(tái)，其內(nèi)部布置已經(jīng)趨向于娛樂(lè)場(chǎng)地。屋頂屋頂?shù)男问綄?duì)于增強(qiáng)立面效果、增強(qiáng)樓盤(pán)的差異性作用重大。早期的樓盤(pán)多采用平頂，后來(lái)坡屋頂大行其道，目前屋頂?shù)男问絼t變得多種多樣。外立面住宅的外立面，考慮的因素較多，包括材質(zhì)、顏色、空調(diào)位、管道等等。因?yàn)槠渌乱呀?jīng)有過(guò)說(shuō)明，這里重點(diǎn)介紹空調(diào)位、管道的問(wèn)題。空調(diào)位。早期的住宅基本上沒(méi)有考慮過(guò)空調(diào)的放置問(wèn)題，因此整個(gè)樓宇的外立面看起來(lái)非常雜亂。現(xiàn)在的住宅一般都有考慮，具體空調(diào)安放位置有樓宇側(cè)面墻體、窗臺(tái)上部、陽(yáng)臺(tái)局部等。管道。主要包括水管、煤氣管、電線管。早期的住宅對(duì)管道考慮較少，一般都是裸露

23、在外面，嚴(yán)重影響了美觀效果、安全效果?，F(xiàn)在的住宅則一般考慮予埋，管線置于墻體之內(nèi)或者管道井中。另外南方目前外立面的局部處理新手法出現(xiàn)較多，值得學(xué)習(xí)。如局部鏤空、架空、設(shè)置觀景臺(tái)、觀光廊橋、局部施色等。小品小區(qū)的整體設(shè)計(jì)，給人的視覺(jué)感受對(duì)樓盤(pán)的形象提高和銷(xiāo)售推動(dòng)作用較大。其中各種小品的設(shè)置，可以起到畫(huà)龍點(diǎn)睛的效果。如郵箱、垃圾桶、路燈、休閑椅等的設(shè)置，早期的住宅僅僅注重實(shí)用性，其外觀普通、低俗?，F(xiàn)在的住宅小區(qū)則非常注重其觀賞效果，他們逐漸成為小區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。色彩建筑色彩對(duì)人的視覺(jué)沖擊非常大，不一樣的色彩設(shè)置，使很多檔次相當(dāng)?shù)臉潜P(pán)銷(xiāo)售狀況大相徑庭。好的色彩設(shè)置，可以提升小區(qū)形象，給人視覺(jué)享受

24、，差的或單一的色彩設(shè)置，往往起到相反的作用，使人產(chǎn)生視覺(jué)疲勞、厭倦心理。早期的住宅小區(qū)，因?yàn)閷?duì)什么因素都講究實(shí)用性，不考慮其美觀價(jià)值，因此用材用料節(jié)約省事，結(jié)果很多樓宇外墻使用廉價(jià)涂料，色彩或白或灰，毫無(wú)觀賞價(jià)值?，F(xiàn)在的住宅則漸漸注重色彩的應(yīng)用。好的色彩應(yīng)用堪稱(chēng)藝術(shù)創(chuàng)作。4. 環(huán)境設(shè)計(jì)環(huán)境設(shè)計(jì)的演變，主要經(jīng)歷了三個(gè)階段，即綠化概念、環(huán)境規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)。早期的住宅，小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)，僅僅是指花草樹(shù)木的栽植，且品種單一，維護(hù)較差。僅僅對(duì)小區(qū)起到綠化作用。環(huán)境規(guī)劃階段，小區(qū)的環(huán)境建設(shè)有了很大改觀，各種植被都是經(jīng)過(guò)規(guī)劃，分品種、高低等進(jìn)行種植。景觀設(shè)計(jì)階段。發(fā)展商對(duì)環(huán)境的規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)意識(shí)增強(qiáng)

25、，很多國(guó)際知名的景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)入，景觀成為小區(qū)的重大賣(mài)點(diǎn)。5. 配套設(shè)施配套設(shè)施是小區(qū)的重要組成部分，它的作用是全面的滿足居住者各方面的生活需求。配套設(shè)施的演變，主要是由服務(wù)性向觀賞性、娛樂(lè)性轉(zhuǎn)變。6. 新材料新技術(shù)在最近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，建筑新材料和新技術(shù)被大量研制出來(lái)并被應(yīng)用。例如PVC管、塑鋼門(mén)窗、新型外墻涂料、異型柱、防水材料、網(wǎng)絡(luò)光纖以及各種智能化設(shè)施等。新材料的出現(xiàn)提高了住宅的質(zhì)量和性能，提高了人們的生活質(zhì)量。同時(shí)新材料新技術(shù)的應(yīng)用，對(duì)于推動(dòng)樓盤(pán)的銷(xiāo)售非常有利。另外建設(shè)部提出的3A住宅評(píng)定系統(tǒng)，作為住宅的評(píng)價(jià)衡量指標(biāo)，對(duì)于推動(dòng)新技術(shù)新材料的使用，提高住宅質(zhì)量和

26、性能，提高人民的生活質(zhì)量起到了巨大的作用。三、 住宅產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)分析住宅產(chǎn)品的發(fā)展演變是必然的。因?yàn)槠錄Q定因素在不斷的變化中；其發(fā)展變化的意義重大，對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了良好的推動(dòng)作用。此節(jié)主要分析住宅產(chǎn)品的影響因素及未來(lái)住宅取勝必須具備的幾項(xiàng)因素。 1. 影響住宅產(chǎn)品演變的因素消費(fèi)需求影響著住宅產(chǎn)品的變化早期經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)，濟(jì)南市人均消費(fèi)水平較低，住房從無(wú)到有，許多居民對(duì)居者有其屋就已經(jīng)很滿足了，因此當(dāng)時(shí)的消費(fèi)者對(duì)住宅關(guān)心的問(wèn)題是有房子住，后來(lái)收入增加以后，富裕起來(lái)的人開(kāi)始關(guān)心住的面積，住房的數(shù)量和客廳的大小有了不同需求。在后來(lái)滿足了面積需求以后，對(duì)住的質(zhì)量要求越來(lái)越高，于

27、是開(kāi)始出現(xiàn)高品質(zhì)的樓盤(pán)。政府政策影響福利分房尚未取消之時(shí)，政府建房時(shí)按照職位的高低分配面積和戶型，因此商品房剛剛開(kāi)始上市的時(shí)候，戶型和面積的大小受其影響較大。近期政府的政策影響，主要是限制別墅等高檔住宅的用地審批，因此高檔住宅所具有得戶型，市面供應(yīng)量減小。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激發(fā)了住宅形式的變化雖然消費(fèi)者的需求對(duì)住宅產(chǎn)品的戶型面積有較大影響，但是對(duì)于住宅產(chǎn)品的陌生性，開(kāi)發(fā)商不自覺(jué)的當(dāng)了市場(chǎng)的向?qū)?，引?dǎo)著住宅的消費(fèi)。于是諸如歐陸風(fēng)情、景觀設(shè)計(jì)、生態(tài)住宅、智能化等概念出現(xiàn)，把一些消費(fèi)者不熟悉的舶來(lái)品作為賣(mài)點(diǎn)。有些概念在短時(shí)間內(nèi)起到了較好的效果，但是沒(méi)有生命力的很快消亡了。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，開(kāi)發(fā)商只有挖空心思變革住宅的形式，以適應(yīng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。2. 未來(lái)產(chǎn)品制勝的必備因素縱觀濟(jì)南的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，我們可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷演變深化，住宅產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代?？偟膩?lái)說(shuō)，住宅產(chǎn)品是從低級(jí)走向高級(jí)，從簡(jiǎn)單走向豐富，從小地產(chǎn)走向大地產(chǎn)，甚至泛地產(chǎn)。市場(chǎng)供需的此消彼長(zhǎng)，促進(jìn)產(chǎn)品的革新。而產(chǎn)品的不斷革新，則推動(dòng)市場(chǎng)向前發(fā)展，使住的方式、住的內(nèi)容發(fā)生革命性變化。產(chǎn)品在進(jìn)化，市場(chǎng)在發(fā)展，人們住的會(huì)更好。但是產(chǎn)品決定了銷(xiāo)售，需求決定了供應(yīng)。只有好的產(chǎn)品才不愁沒(méi)有市場(chǎng)。產(chǎn)品本身的優(yōu)劣，決定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，什么樣的產(chǎn)品更適合？總結(jié)如下：合理的小區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目?jī)?yōu)劣成敗的第一條檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，就是小區(qū)的總