建設(shè)項目全方位

1、建設(shè)項目全方位（全程）策劃是從項目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入的科學(xué)方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括七大部分： 項目投資（代理）可行性研究項目規(guī)劃設(shè)計策劃 項目質(zhì)量工期策劃 項目形象策劃 項目推廣策劃 項目銷售管理與執(zhí)行 項目客服策劃。 第一部分：項目投資（代理）可行性研究     項目投資（代理）可行性研究是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以后的營銷銷售中就可以未雨綢繆。通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、延安房地產(chǎn)市

2、場的供求狀況、延安同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項目進(jìn)行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對項目進(jìn)行系統(tǒng)準(zhǔn)確的市場定位和項目價值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對某項目進(jìn)行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行策略提示，并對開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。項目投資（代理）可行性研究具體內(nèi)容如下一、項目用地周邊環(huán)境分析1項目土地性質(zhì)調(diào)查 ·地理位置 ·地質(zhì)地貌狀況 ·土地面積及其紅線圖 ·七通一平現(xiàn)狀。2項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 ·地塊周邊的建筑物 ·綠化景觀 ·自然景觀 ·歷史人文景觀 ·環(huán)境污染狀況。

3、3地塊交通條件調(diào)查 ·地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 ·項目對外水、陸、空交通狀況 ·地塊周邊市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。4周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ·購物場所 ·文化教育 ·醫(yī)療衛(wèi)生 ·金融服務(wù) ·郵政服務(wù) ·娛樂、餐飲、運動 ·生活服務(wù) ·游樂休憩設(shè)施 ·周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 ·歷史人文區(qū)位影響 。二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢1宏觀經(jīng)濟(jì)運行情況2延安房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)3延安房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀4延安商品住宅市場板塊

4、的化分及其差異5延安商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)6延安商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析三、土地SWOT分析1項目地塊的優(yōu)勢2項目地塊的劣勢3項目地塊的機會點4項目地塊的威脅及困難點四、項目市場地位1類比競爭樓盤調(diào)研2項目定位： a市場定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）b功能定位 c建筑風(fēng)格定位五、項目類比可實現(xiàn)價值分析a選擇可類比項目b確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各種要素及其在價值實現(xiàn)中的權(quán)重c分析可類比項目價值實現(xiàn)的要素的對比值d對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值e根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價·類比土地價值決定因素 a類比土地價值：地段資源差異 市政交通及直

5、入交通的便利性的差異 項目周邊環(huán)境的差異，包括 周邊自然和綠化景觀的差異 教育、人文景觀的差異 各種污染程度的差異 周邊社區(qū)素質(zhì)的差異 周邊市政配套便利性的差異 b項目可提升價值判斷建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)單體戶型設(shè)計建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計小區(qū)配套和物業(yè)管理形象包裝和營銷策劃發(fā)展商品牌和實力c價值實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素政策因素2項目可實現(xiàn)價值分析·類比樓盤分析與評價·項目價值類比分析a價值提升和實現(xiàn)要素對比分析 b項目類比價值計算六、項目定價模擬1均價的確定 2項目中具體單位的定價模擬七、項目投入產(chǎn)出分析1項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬·項目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ·

6、首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 2項目受期成本模擬 ·成本模擬表及其說明 3項目收益部分模擬·銷售收入模擬a銷售均價假設(shè)b銷售收入模擬表·利潤模擬及說明a模擬說明 b利潤模擬表·敏感性分析a可變成本變動時對利潤的影響 b銷售價格變動時對利潤的影響八、投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示 1項目風(fēng)險性評價·價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性a項目的規(guī)劃和建筑設(shè)計是否以提升項目同周邊項目的類比價值b項目形象包裝和營銷推廣是否成功2資金運用的風(fēng)險性·減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本·對銷售節(jié)奏和項目開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項

7、目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠3經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險·國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化·國家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)計建設(shè)九、開發(fā)節(jié)奏建議1影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素·政策法規(guī)因素 ·地塊狀況因素·發(fā)展商操作水平因素 ·自己投放量及資金回收要求·銷售策略、銷售政策及價格控制因素 ·市場供求因素·上市時間要求2項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測·項目開發(fā)步驟·項目投入產(chǎn)出評估·結(jié)論第二部分項目規(guī)劃設(shè)計策劃     通過完整科學(xué)的投資可行性分析研究

8、，可以明確市場定位，從而進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計階段。目前消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求愈來愈理性，項目規(guī)劃設(shè)計策劃是以項目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項目的環(huán)藝設(shè)計進(jìn)行充分提示。項目規(guī)劃設(shè)計策劃的具體內(nèi)容一、總體規(guī)劃1項目地塊概述·項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 ·項目臨界四周狀況 ·項目地貌狀況2項目地塊情況分析·初步規(guī)劃及設(shè)想·影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素·土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避·市

9、場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)3建筑空間布局·總體平面規(guī)劃及其說明 ·功能分區(qū)示意及說明4道路系統(tǒng)布局·地塊周邊交通環(huán)境示意a地塊周邊基本路網(wǎng) b道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r·項目道路設(shè)置及其說明a主要出入口設(shè)置 b主要干道設(shè)置c車輛分流情況說明 d停車場布置5綠化系統(tǒng)布局·地塊周邊景觀環(huán)境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向·項目環(huán)藝規(guī)劃及說明a綠化景觀系統(tǒng)分析 b主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計6公建與配套系統(tǒng)·周邊市政配套設(shè)施調(diào)查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面設(shè)計提示a會所外立面設(shè)計提

10、示 b營銷中心外立面設(shè)計提示c物業(yè)管理、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示·公共建筑平面設(shè)計提示·公共建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示·公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計7分期開發(fā)·分期開發(fā)思路 ·首期開發(fā)思路8分組團(tuán)開發(fā)強度二、建筑風(fēng)格定位、色彩計劃1總體建筑風(fēng)格及色彩計劃·總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思 ·建筑色彩計劃2建筑單體外立面設(shè)計提示·商品住宅房外立面設(shè)計提示a多層、小高層、高層外立面設(shè)計提示b不同戶型的別墅外立面設(shè)計提示c針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計提示d其它特殊設(shè)計提示·商業(yè)建筑

11、風(fēng)格設(shè)計提示三、主力戶型選擇1延安同類樓盤戶型比較2業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例3主力戶型設(shè)計提示4商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示1室內(nèi)空間布局提示2公共空間主題3選擇庭院景觀提示五、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示1.周邊環(huán)境調(diào)查和分析2.總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想·地塊已有的自然環(huán)境利用 ·項目人文環(huán)境的營造3.各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計·組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計 ·組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計·組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計提示 ·組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計提示·組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示4公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計·主入口環(huán)境概念設(shè)計

12、 ·營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計·營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計·針對本項目的其它公共環(huán)境概念設(shè)計六、公共家具概念設(shè)計提示1周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)·營銷中心大堂·管理辦公室2公共家具概念設(shè)計提示七、公共裝飾材料選擇指導(dǎo)1周邊同類樓盤公共裝飾材料比較2公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思3營銷示范單位裝修概念設(shè)計4住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示八、燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)1燈光設(shè)計·公共建筑外立面燈光設(shè)計 ·公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計·道路系統(tǒng)燈光設(shè)計 ·室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計2背景音樂指導(dǎo)·廣場音樂布置 ·室內(nèi)背

13、景音樂布置九、小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)1建筑規(guī)劃組團(tuán)評價2營造和引導(dǎo)未來生活方式·住戶特征描述 ·社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計第三部分項目質(zhì)量工期策劃近幾年來，房地產(chǎn)市場買賣雙方糾紛不斷，已成投訴熱點。房屋滴漏、墻皮裂縫現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)；所購期房交付時與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現(xiàn)象也時有發(fā)生；甚至由于質(zhì)量控制不嚴(yán)引起損害消費者利益的現(xiàn)象，因此，質(zhì)量工期策劃是我們、承建商必須樹立的策劃觀念。質(zhì)量工期策劃的具體內(nèi)容一、建筑材料選用提示1延安市場競爭性樓盤建筑材料選用類比2新型建筑裝飾材料提示3建筑材料選用提示二、施工工藝流程指引1工程施工規(guī)范手冊2施工工藝特殊流程提示三、質(zhì)量

14、控制1項目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示2文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示四、工期控制1開發(fā)進(jìn)度提示2施工組織與管理五、造價控制 1建筑成本預(yù)算提示2建筑流動資金安排提示六、安全管理1項目現(xiàn)場管理方案2安全施工條例第四部分項目形象策劃   項目形象策劃包括某項目的總體戰(zhàn)略形象策劃、社區(qū)文化形象策劃、企業(yè)行為形象策劃、員工形象策劃以及項目視覺形象策劃等主要內(nèi)容。項目視覺形象是指房地產(chǎn)有別于奇特項目的具有良好識別功能的同意視覺表現(xiàn)。其內(nèi)容主要包括項目視覺識別系統(tǒng)工程核心部分及延展運用部分。其核心部分包括項目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色及標(biāo)準(zhǔn)字體。項目形象策劃的具體內(nèi)容一、項目視覺識別部分系統(tǒng)核

15、心部分1名稱 ·項目名 ·道路名 ·建筑名 ·組團(tuán)名2標(biāo)志3標(biāo)準(zhǔn)色4標(biāo)準(zhǔn)字體二、延展及運動部分1工地環(huán)境包裝視覺 ·建筑物主體 ·工地圍墻 ·主路網(wǎng)及參觀路線 ·環(huán)境綠化 2營銷中心包裝設(shè)計·營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計 ·營銷中心功能分區(qū)提示·營銷中心大門橫眉設(shè)計 ·營銷中心形象墻設(shè)計·臺面標(biāo)牌 ·展板設(shè)計·營銷中心導(dǎo)視牌 ·銷售人員服裝設(shè)計提示·銷售用品系列設(shè)計 ·示范單位導(dǎo)視牌·示范單位樣板房說明牌 3公司

16、及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計第五部分項目營銷推廣策劃  對未來將要進(jìn)行的營銷推廣活動進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策是很有必要的。項目營銷推廣策劃提供關(guān)于某項目營銷推廣的未來方案，以未來的市場趨勢為背景，以企業(yè)發(fā)展目標(biāo)為基礎(chǔ)設(shè)計的營銷推廣措施，其內(nèi)容是在項目投資分析的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對項目強、弱進(jìn)行分析，并得出正確的處理方法。同時，通過對項目市場定位、價格定位分析，確定項目的正式入市時間，以及采用相應(yīng)宣傳推廣策略策劃并提出對整個營銷推廣的效果進(jìn)行有效監(jiān)控和評估的方法，以達(dá)到預(yù)期的營銷效果。項目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)全程策劃的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運作。項目營銷推

17、廣策劃的具體內(nèi)容一、區(qū)域市場實態(tài)分析1延安房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀2項目周邊競爭性樓盤調(diào)查·項目概況 ·市場定位 ·售樓價格·銷售政策措施 ·廣告推廣手法 ·主要媒體應(yīng)用及投入頻率·公關(guān)促銷活動 ·其他特殊賣點和銷售手段3結(jié)論二項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策1項目主要賣點薈萃2項目強勢、弱勢分析與對策三目標(biāo)客戶群定位分析1延安居住人口總量、移民人口、度假人口及地塊分布情況2延安經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和到訪人口情況3延安度假客戶情況分析·家庭成員結(jié)構(gòu) ·家庭收入情況 ·住房要求、生活習(xí)慣4

18、項目客戶群定位·目標(biāo)市場a目標(biāo)市場區(qū)域范圍界定b市場調(diào)查資料匯總、研究c目標(biāo)市場特征描述·目標(biāo)客戶a目標(biāo)客戶細(xì)分 b目標(biāo)客戶特征描述 c目標(biāo)客戶資料四、價格定位及策略2項目利潤目標(biāo)3可類比項目市場價格4價格策略5價格分期策略五、入市時機規(guī)劃1宏觀經(jīng)濟(jì)運行狀況分析2延安房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析3入市時機的確定及安排六、廣告策略1廣告總體策略及廣告的階段性劃分 ·廣告總體策略 ·廣告的階段性劃分2廣告主題3廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4廣告效果監(jiān)控、評估及修正5入市前印刷品的設(shè)計、制作·宣傳海報、折頁 ·認(rèn)購書·正式合同 ·交

19、房標(biāo)準(zhǔn)·物業(yè)管理內(nèi)容 ·物業(yè)管理公約七、媒介策略1媒體總策略及媒體選擇2媒體總策略3媒體選擇4媒體創(chuàng)新使用5軟性新聞主題6媒介組合7投放頻率及規(guī)模8費用估算八、推廣費用計劃1現(xiàn)場包裝2印刷品3媒介投放4公關(guān)活動九、公關(guān)活動策劃及現(xiàn)場包裝十、營銷推廣效果的監(jiān)控、評估及修正1效果測評形式·進(jìn)行性測評 ·結(jié)論性測評2實施效果測評的主要指標(biāo)·銷售收入 ·企業(yè)利潤·市場占有率 ·品牌形象和企業(yè)形象實施階段第六部分項目銷售管理與執(zhí)行在經(jīng)過前面一系列的工作流程后，進(jìn)入到項目的銷售階段，這個階段的成果也是檢驗前面幾個方面的策劃工作

20、是否到位。項目銷售管理具體內(nèi)容一、銷售周期劃分即控制1銷售策略·營銷思想：全面策劃 ·銷售網(wǎng)絡(luò)·銷售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶·銷售時段 ·政策促銷·銷售活動 ·銷售承諾2銷售過程模擬·銷售實施 ·銷售合同執(zhí)行監(jiān)控二、各銷售階段營銷推廣執(zhí)行方案實施三、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及發(fā)布實施四、售前資料準(zhǔn)備 1、批文及銷售資料·批文 ·樓宇說明書 ·價格體系 ·合同文本2、人員組建·銷售輔導(dǎo)3、制定銷售工作進(jìn)度總表4、銷售控制與銷售進(jìn)度模擬·銷售控制表

21、 ·銷售收入預(yù)算表5、銷售費用預(yù)算表·總費用預(yù)算 ·分項開支 ·邊際費用6、財務(wù)策略·信貸 ·付款方式 ·按揭 ·合伙股東7、商業(yè)合作關(guān)系·雙方關(guān)系 ·三方關(guān)系 ·多方關(guān)系 8、工作協(xié)調(diào)配合·甲方主要負(fù)責(zé)人 ·直接合作人 ·財務(wù)部·工程部 ·物業(yè)管理公司 五、銷售培訓(xùn) 1銷售部人員培訓(xùn) ·詳細(xì)介紹公司情況 ·物業(yè)詳情 a項目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件 b物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件 c該區(qū)域的城市發(fā)展計劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對物業(yè)的影響情況 d項目特點 項目規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容及特點，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率等 平面設(shè)計內(nèi)容及特點，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶內(nèi)面積組合、戶型優(yōu)缺點、進(jìn)深、面寬、層高等 項目的優(yōu)劣分析 項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo) e競爭對手優(yōu)劣分析及對策 ·業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程 a國家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費規(guī)定 b房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語、建筑常識：房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語的理解 房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語的理解建筑識圖 計算戶型面積 c心理學(xué)基礎(chǔ) d銀行的按揭知識，涉及房地產(chǎn)交易的費用 e國家、