國(guó)內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展對(duì)比分析知識(shí)

1、國(guó)內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展對(duì)比分析資料Word版，可自由編輯！】2020年7月8日星期三第1頁(yè)共10頁(yè)9國(guó)內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展對(duì)比分析標(biāo)簽 : 物流地產(chǎn) 分析 發(fā)展趨勢(shì)摘要： 本文 對(duì)我國(guó)物流地產(chǎn)和國(guó)外的物流地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r作了較詳細(xì)的介紹，并對(duì)國(guó)內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)作了分析對(duì)比，提出了我國(guó)物流地產(chǎn)在現(xiàn)階段發(fā)展過(guò)程中需要注意的一些問(wèn)題。本文 對(duì)我國(guó)物流地產(chǎn)和國(guó)外的物流地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r作了較詳細(xì)的介紹，并對(duì)國(guó)內(nèi)外物流地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)作了分析對(duì)比，提出了我國(guó)物流地產(chǎn)在現(xiàn)階段發(fā)展過(guò)程 中需要注意的一些問(wèn)題。1 中國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)中國(guó)國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)化物流地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展首先得益于普洛斯等一批外資物流地產(chǎn)商的進(jìn)駐及對(duì)中國(guó)物流地產(chǎn)

2、市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。通過(guò)幾年的發(fā)展，我國(guó)物流地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：1.1 發(fā)展趨勢(shì)良好，發(fā)展?jié)摿薮髧?guó)外物流地產(chǎn)投資商在我國(guó)的發(fā)展相當(dāng)迅速。 在進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)不足 3 年的時(shí)間里，普洛斯在我國(guó) 14 個(gè)城市建了 20 個(gè)物流園區(qū)，已建成和在建的物流用物業(yè)達(dá) 100 萬(wàn) m2 ，總面積出租率達(dá)95% 。此外，澳大利亞著名的投資機(jī)構(gòu)麥格理集團(tuán)在我國(guó)已經(jīng)運(yùn)作了六個(gè)大型的物流中心項(xiàng)目作為其長(zhǎng)期投資。美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商安博置業(yè)有限公司、新加坡的豐樹(shù)信托投資基金等國(guó)外機(jī)構(gòu)也都在我國(guó)開(kāi)始了物流地產(chǎn)的投資活動(dòng)。 截至 2006 年， 外資在國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投放額高達(dá)數(shù)十億美元，開(kāi)發(fā)建設(shè)的高等級(jí)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施達(dá)到

3、百萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)年增長(zhǎng)率高達(dá)130% 。近年國(guó)外物流地產(chǎn)公司在我國(guó)投資情況見(jiàn)表1 。在國(guó)外企業(yè)的帶動(dòng)下，國(guó)內(nèi)的中糧集團(tuán)、和記黃浦、珠江地產(chǎn)、寶供集團(tuán)以及中糧集團(tuán)等數(shù)十家地產(chǎn)和物流企業(yè)相繼投入其中據(jù)全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展調(diào)查報(bào)告中的資料顯示， 2006 年全國(guó)包括規(guī)劃、在建以及已運(yùn)營(yíng)在內(nèi)的物流園區(qū)共有207 個(gè)。 其中， 已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的物流園區(qū)占 24% ；截至 2006 年底， 已建成并運(yùn)營(yíng) 50 家， 占總量的 24% ， 76% 的園區(qū)尚處于規(guī)劃或在建階段，其中在建的占 31% ，規(guī)劃中的物流園區(qū)占 45% 。根據(jù)上述國(guó)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展情況和全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展調(diào)查報(bào)告的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的

4、發(fā)展趨勢(shì)良好。同時(shí)，目前已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的物流園區(qū)比例較低，規(guī)劃中的數(shù)量較多的現(xiàn)象表明，我國(guó)物流地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆?.2 物流地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異明顯，沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)為投資首選物流行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的依賴性較大，我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異導(dǎo)致了我國(guó)區(qū)域物流運(yùn)行的不平衡。總的來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、現(xiàn)代化物流業(yè)快速發(fā)展、對(duì)物流基礎(chǔ)設(shè)施需求旺盛的沿海城市，特別是物流地產(chǎn)稀缺的上海是國(guó)內(nèi)外物流企業(yè)投資的熱點(diǎn)地區(qū)。普洛斯進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的第一站是上海，目前已經(jīng)完成了在中國(guó)沿海的戰(zhàn)略布局；安博置業(yè)的首個(gè)投資項(xiàng)目也選擇了上海，資金投向主要考慮北京、上海、珠三角以及其他沿海港區(qū)。國(guó)內(nèi)進(jìn)入物流地產(chǎn)的知名房地產(chǎn)企業(yè)選擇的投資城市也主要

5、集中在廣州、深圳、上海幾個(gè)地方。這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)吸引了大量的資金、技術(shù)和人才資源，也極大地促進(jìn)了物流行業(yè)的發(fā)展。而由此產(chǎn)生的對(duì)物流地產(chǎn)配套服務(wù)的需求促進(jìn)了這些地區(qū)物流地產(chǎn)的快速發(fā)展。以上數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和地理位置優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)區(qū)、物流園區(qū)發(fā)展迅速，物流園區(qū)建設(shè)數(shù)量多，已投入運(yùn)營(yíng)的比例高。北京、天津、山東、廣東、福建、上海、江蘇、浙江幾個(gè)省市中物流園區(qū)的建設(shè)數(shù)量占到全國(guó)的 55% ，而實(shí)際運(yùn)營(yíng)的物流園區(qū)數(shù)量則占到全國(guó)的 57% 。1.3 國(guó)內(nèi)企業(yè)規(guī)?；?、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展不足我國(guó)從事物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)相對(duì)于普洛斯等外資企業(yè)在投資物流地產(chǎn)的規(guī)模上存在很大的差距。外資企業(yè)并不滿足于僅僅在我國(guó)某個(gè)城市或某個(gè)地

6、區(qū)投資物流地產(chǎn)，而是從東南沿海地區(qū)開(kāi)始逐步向我國(guó)中西部地區(qū)廣泛地開(kāi)拓市場(chǎng)，并致力于在我國(guó)形成一個(gè)大型的物流網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)為客戶提供更高效的物流服務(wù)吸引更多優(yōu)質(zhì)客戶而獲取更多的利益。相比之下我國(guó)很多從事物流地產(chǎn)的企業(yè)由于企業(yè)資金實(shí)力不強(qiáng)、管理水平不夠等問(wèn)題并沒(méi)有像外資物流地產(chǎn)商那樣進(jìn)行大規(guī)模的物流網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。這就限制了我國(guó)物流地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間，對(duì)我國(guó)物流地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展也是不利的。國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)分析情況見(jiàn)表2 、表 3 、表4。2 國(guó)外物流地產(chǎn)發(fā)展分析國(guó)外物流地產(chǎn)的發(fā)展開(kāi)始于上世紀(jì)80 年代，物流地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國(guó)家以歐洲和美國(guó)為主。經(jīng)歷了 20 多年的發(fā)展，國(guó)外物流地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：2.1 快速發(fā)展，

7、物流用地集中，對(duì)大規(guī)模物流用地需求旺盛雖然經(jīng)歷了 20 多年的發(fā)展，國(guó)外的物流地產(chǎn)目前仍處于快速發(fā)展之中。根據(jù) 2007 年第一季度的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2006 年歐洲在物流地產(chǎn)方面的投資創(chuàng)造了記錄。歐洲市場(chǎng)上物流地產(chǎn)的交易量達(dá)到 1 200 萬(wàn) m2 ，交易額達(dá)到了 100億歐元，較2000 年提高了 160% 。在美國(guó)，由于前幾年美國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，物流地產(chǎn)的發(fā)展也很迅速。美國(guó)圣伯那地諾市和河邊市每年吸收約167.4萬(wàn) m2 的物流用地。而倉(cāng)儲(chǔ)和配送市場(chǎng)僅次于加州南部的芝加哥，擁有的工業(yè)地產(chǎn)面積已經(jīng)達(dá)到約 1.55 億 m2 。市場(chǎng)對(duì)大規(guī)模的物流用地需求十分旺盛。物流商們都在尋找更

8、大的空間以重組他們已有的國(guó)內(nèi)物流業(yè)務(wù)，并將他們?cè)跉W洲其他國(guó)家的資產(chǎn)都綁定在一起。投資者們關(guān)注的焦點(diǎn)主要集中在新近修建的設(shè)計(jì)先進(jìn)、交通便利的占地面積超過(guò)10000m2 的房產(chǎn)上。此外，國(guó)外物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域變得比較集中。在歐洲第一大物流中心的德國(guó)，一半以上的物流用地集中在漢堡、法蘭克福、柏林和慕尼黑等地2.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)物流地產(chǎn)的發(fā)展影響較大從目前得到的資料來(lái)看，國(guó)外物流地產(chǎn)的發(fā)展情況與該國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、工業(yè)化程度以及國(guó)家地理位置都有著密切的關(guān)系。 如圖 1 ， 德國(guó)、 法國(guó)和英國(guó)占據(jù)了整個(gè)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的一大半,而荷蘭、比利時(shí)、西班牙、波蘭、匈牙利和捷克等加起來(lái)還不到整個(gè)物流市場(chǎng)的 1/3 。

9、上述數(shù)據(jù)說(shuō)明目前歐洲并不是所有的地區(qū)都能夠參與到物流地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展之中并從中獲利。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、工業(yè)化程度高、地理位置優(yōu)越的國(guó)家獲得的利益比經(jīng)濟(jì)、工業(yè)化程度以及地理位置相對(duì)差一些的國(guó)家獲得的利益多很多。在歐盟擴(kuò)大之后，經(jīng)濟(jì)重心從比利時(shí)轉(zhuǎn)移到了德國(guó)。與此同時(shí)，德國(guó)也成為了歐洲物流地產(chǎn)市場(chǎng)上所占市場(chǎng)份額最大的國(guó)家。這其中很大一部分原因是制造業(yè)轉(zhuǎn)移到了像中國(guó)這樣的發(fā)展中國(guó)家，使得德國(guó)需要更多的物流園區(qū)和物流設(shè)備用以將從發(fā)展中國(guó)家運(yùn)來(lái)的產(chǎn)品投放到市場(chǎng)中。德國(guó)的例子說(shuō)明經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)物流地產(chǎn)的發(fā)展有著重大的影響。2.3 重視物流地產(chǎn)的規(guī)模和網(wǎng)絡(luò)建設(shè)與在我國(guó)投資物流地產(chǎn)的外資企業(yè)類(lèi)似，國(guó)外物流地產(chǎn)商很重視

10、物流地產(chǎn)的規(guī)模和物流網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)。這種經(jīng)營(yíng)策略以國(guó)外工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯為代表，其經(jīng)營(yíng)模式是：在全球范圍內(nèi)投資建設(shè)優(yōu)質(zhì)高效的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，并形成一個(gè)全球化的物流配送網(wǎng)絡(luò)。截至2008 年 3 月，普洛斯的業(yè)務(wù)已經(jīng)遍及北美、歐洲、亞洲20 個(gè)國(guó)家 121 個(gè)市場(chǎng)，擁有2 817 棟物業(yè)，設(shè)施面積達(dá)到 4 890 萬(wàn) m2 ，總資產(chǎn)388 億美元，服務(wù)超過(guò)4 900 個(gè)全球客戶。這個(gè)能夠提供強(qiáng)大物流配送服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)涵蓋了物流設(shè)施的整個(gè)流程，包括策劃、構(gòu)建與管理，幫助客戶實(shí)現(xiàn)了貨物在全球范圍自由流轉(zhuǎn)。同時(shí)也幫助生產(chǎn)企業(yè)提高了資金周轉(zhuǎn)速度，減少了企業(yè)的負(fù)債率，從而幫助生產(chǎn)企業(yè)將更多精力放在核心業(yè)務(wù)上，提

11、高了生產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。這種策略得到了生產(chǎn)企業(yè)的廣泛認(rèn)可，UPS、 DHL 、阿迪達(dá)斯、歐萊雅、三星、亞馬遜、諾基亞、光明乳業(yè)等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)都成為了普洛斯等國(guó)際物流地產(chǎn)巨頭的忠實(shí)客戶。3 結(jié)語(yǔ)3.1 比較中的問(wèn)題把國(guó)內(nèi)外物流地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行對(duì)比（見(jiàn)表5 ），可以看到我國(guó)物流地產(chǎn)與國(guó)外物流地產(chǎn)存在相似之處：國(guó)內(nèi)外物流地產(chǎn)目前都處于快速發(fā)展之中；發(fā)展重心都是經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、物流服務(wù)需求旺盛的區(qū)域。同時(shí)，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)商與國(guó)外物流地產(chǎn)商之間也有著明顯的差別，主要有以下幾個(gè)問(wèn)題：（ 1 ）國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)缺少健壯的網(wǎng)絡(luò)支持，在與國(guó)外物流企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中是一個(gè)巨大的劣勢(shì)。（ 2 ）資金不足、管理水平不足等因素導(dǎo)致國(guó)

12、內(nèi)物流地產(chǎn)商個(gè)體規(guī)模太小， 發(fā)展不足。（ 3 ）國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)業(yè)在國(guó)外巨頭大量涌入下競(jìng)爭(zhēng)日趨嚴(yán)峻。國(guó)外知名企業(yè)帶來(lái)先進(jìn)的管理理念、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和雄厚資金保障的同時(shí)，也使得中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇。3.2 給我國(guó)物流地產(chǎn)的建議（ 1 ）物流經(jīng)濟(jì)是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)，物流地產(chǎn)只有形成一定規(guī)模的網(wǎng)絡(luò)后，才能維持一個(gè)比較穩(wěn)定的收益率。我國(guó)物流地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)重視物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)化的問(wèn)題。通 過(guò)在全國(guó)各大城市設(shè)立物流網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)并將節(jié)點(diǎn)逐步延伸到較小的城市中去，從而建立起龐大的物流網(wǎng)絡(luò)將極大地提高物流地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)力。（ 2 ）面對(duì)物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，物流地產(chǎn)商在選擇物流地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)有必要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求來(lái)適度確定物流地產(chǎn)項(xiàng)目的用地規(guī)模。按照社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求和現(xiàn)代物流發(fā)展的規(guī)律，按照區(qū)域經(jīng)濟(jì)的功能、布局和發(fā)展趨勢(shì)科學(xué)布局，既能減少開(kāi)發(fā)商的資金壓力同時(shí)也避免了盲目布點(diǎn)、惡性競(jìng)爭(zhēng)的情況。（ 3 ）資