科信物業(yè)小區(qū)設(shè)備管理說明

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-744編號：_科信物業(yè)小區(qū)設(shè)備管理說明審核：_時間：_單位：_科信物業(yè)小區(qū)設(shè)備管理說明用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護集體的利益，從而充分發(fā)揮團體的力量，實現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運行有規(guī)則保障?？赏ㄟ^修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。科信物業(yè)小區(qū)設(shè)備管理說明（1）設(shè)備前期管理A、前期介入組織對有關(guān)物業(yè)考察，關(guān)于設(shè)備選型、安裝要求等建議由工程維修中心審核，并向開發(fā)商提出。政府有關(guān)部門的驗收，管理處應(yīng)參與。B、設(shè)備的接管驗收設(shè)備的接管驗收由工程維修中心

2、代表公司，組織專家及管理處相關(guān)技術(shù)人員組成驗收組，會同開發(fā)商、施工單位進行，依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標準。（2）設(shè)備的建帳A、管理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號。B、管理處對所管理的所有設(shè)備設(shè)施都應(yīng)建帳。（3）設(shè)備標識管理A、未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標牌。B、設(shè)備的顏色一律按附表設(shè)備顏色規(guī)定的要求顏色進行刷漆。C、重要危險設(shè)備的工作狀態(tài)須標識（如配電柜掛"禁止合閘"等），報廢、封存的設(shè)備須標識。D、設(shè)備標識牌統(tǒng)一設(shè)計。（4）設(shè)備使用管理A、物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處，供方維修保養(yǎng)時，如需停電、停電梯、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。B、管理處維修人員必須

3、對本管理處的設(shè)備進行正確操作使用，確保顧客滿意。管理處須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄。C、管理處工程維修中心主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常，及時予以控制調(diào)整，并作經(jīng)濟性分析，整確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，。（5）設(shè)備維修保養(yǎng)管理A、維修保養(yǎng)計劃a、供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計劃于每年12月中旬報管理處，管理處審核、調(diào)整后，與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的計劃匯總，形成下年度保養(yǎng)計劃。b、設(shè)備中修、大修、更新改造計劃由工程維修中心制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。B、設(shè)備檢定a、電梯檢定計劃由工程維修中心制定，每年進行一次自檢，并按規(guī)定

4、時限報送政府有關(guān)部門檢定。b、計量器具檢定計劃由工程維修中心制定。萬用表、鉗形電流計由工程維修中心檢定，絕緣搖表、場強儀、轉(zhuǎn)速計等由管理處自行送檢，將檢定證書原件送工程維修中心存檔。c、有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責(zé)定期檢定，管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。（6）實施A、管理處維修班及供方維修人員須按國家標準、規(guī)范、有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對設(shè)備進行保養(yǎng)維修。B、發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障（不屬于維修班負責(zé)維修范圍內(nèi)），維修班應(yīng)用設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個工作日內(nèi)給管理處答復(fù)，確定維修時間，關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成小區(qū)停電、停水、

5、停梯或嚴重影響業(yè)主/用戶生活及工作（不含重大設(shè)備事故），須按應(yīng)急程序進行搶修，恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。C、設(shè)備中修，大修、更新改造工程由綜合部選擇供方（招標或指定合格的供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由管理處工程維修中心組織有關(guān)人員（相關(guān)技術(shù)人員、工程師或聘請的專家）進行工程施工監(jiān)督。（7）維修保養(yǎng)檢查A、維修班人員日常對設(shè)備進行巡視時，應(yīng)對設(shè)備重點部位進行檢查（點檢），并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決，無法解決的問題用設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單提交專業(yè)公司解決。1、2、3級設(shè)備"日常維護保養(yǎng)計劃"執(zhí)行情況由

6、管理處維修班班長檢查，按同類設(shè)備的30%比例進行抽樣，并填寫保養(yǎng)檢查記錄；1、2級設(shè)備的"一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)"計劃執(zhí)行情況由管理處機電設(shè)備主管檢查，按同類設(shè)備的30%比例進行抽樣，并填寫保養(yǎng)檢查記錄。B、設(shè)備維修完畢后，應(yīng)對設(shè)備功能進行檢定，屬于1、2級設(shè)備由綜合部組織檢定并備案；屬3級設(shè)備由管理處機電主管檢定，所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。C、質(zhì)量管理部每月對保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況、設(shè)備技術(shù)狀態(tài)、記錄資料，進行一次檢查、評定，并做相關(guān)月檢記錄。D、設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由工程部組織。驗收合格，填寫工程竣工驗收證明，由施工單位、管理處、綜合部在單上簽字。不合格則由

7、施工單位整改，進行復(fù)驗。復(fù)驗合格辦理工程竣工驗收證明，未辦理工程竣工驗收證明者不予結(jié)算工程款。（8）設(shè)備完好率每年年底由管理處工程維修中心主管組織管理處有關(guān)人員對所管設(shè)備進行一次檢查，于12月15日之前將設(shè)備完好率報管理處，管理處按10%抽樣核查。（9）設(shè)備安全管理A、持證上崗與安全檢查特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工等），須持證上崗。B、事故處理程序當管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后，須立即通知公司綜合部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前，應(yīng)盡可能地 保護現(xiàn)場，拍照或錄像。工程維修中心須組織人員搶修，保證對顧客的服務(wù)。事后管理處須向公司提交設(shè)備安全事故報告，工程維修中心根據(jù)管理處的報告及調(diào)查結(jié)果，事故處理須

8、堅持"三不放過"的原則。 （1）對供方的控制A、供方的選取原則是其應(yīng)通過ISO9000認證。B、公司綜合部每年（或一個合同期）對供方進行一次評價并做記錄，對于不符合要求的供方，不予續(xù)簽合同。C、當發(fā)生嚴重投訴或事故時，綜合部須組織人員對供方的質(zhì)量體系進行審核。D、管理處按本規(guī)程要求進行日常監(jiān)督檢查，按合同約定對供方是否按設(shè)備保養(yǎng)計劃進行保養(yǎng)、按約定進行維修予以確認，在保養(yǎng)、維修記錄上簽字。管理處的確認（簽字）不免除供方對不合格保養(yǎng)、維修進行返工、返修的責(zé)任。（1）設(shè)備技術(shù)檔案管理A、設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料由專人負責(zé)管理，資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。B、質(zhì)量記錄a、所有質(zhì)量

9、記錄均須采用標準表格。b、設(shè)備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、維修的設(shè)備，由管理處保養(yǎng)維修人填寫記錄，分包方實施保養(yǎng)維修的設(shè)備，由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。c、機電設(shè)備月檢記錄由質(zhì)量管理部保管。d、工程部保存、級設(shè)備維修記錄、設(shè)備診斷記錄、設(shè)備完好率評定統(tǒng)計記錄。（13）設(shè)備（機具）的申請、采購、驗證、入庫建帳A、申請根據(jù)樓宇正常工作或維修需要，由工程維修中心申請，填寫設(shè)備（機具）購置申請表。購置總價在貳千元以下的，由管理處主任批準購買；購置總價在貳千元以上的，經(jīng)管理處主任同意后，報綜合部經(jīng)理審核并轉(zhuǎn)交有關(guān)工程師提出滿足使用要求的設(shè)備技術(shù)指標，然后呈報主管副總經(jīng)理批準購置。B、采購采購人員應(yīng)會同機具使用人或申請人共同對設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認質(zhì)量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。C、驗證對伍千元以下的設(shè)備（機具）購進后，在合同規(guī)定期內(nèi)，由管理處主管機電設(shè)備主管會同有關(guān)技術(shù)人員驗證，填寫設(shè)備（機具）驗證單；五仟元以上的，由工程部委派有關(guān)