學(xué)習(xí)物業(yè)條例演講材料

1、適應(yīng)新城市化開展需要全面提升物業(yè)管理執(zhí)法水平學(xué)習(xí)?市物業(yè)管理?xiàng)l例?的思考各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們，大家好！今天能夠和行政執(zhí)法系統(tǒng) 的同行們坐在一起相互學(xué)習(xí)交流，共同探討物業(yè)管理方面的 問題，我感到十分榮幸，也深刻地體會(huì)到了作為一名城市管 理者所肩負(fù)的這份重要責(zé)任。今天我要演講的題目是：適應(yīng) 新城市化開展需要，全面提升物業(yè)管理執(zhí)法水平學(xué)習(xí) ?市物業(yè)管理?xiàng)l例?的思考。眾所周知，城市管理是一項(xiàng)系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，它包羅 萬象，聯(lián)結(jié)千家萬戶，大到人們的生存環(huán)境，小到個(gè)人的衣 食住行。隨著生活水平的不斷提高，人民群眾對(duì)居住小區(qū)的 生活環(huán)境要求也越來越高。近年來， 我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革 的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)

2、結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有 住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。與此同時(shí)，原來的公房管理者與 住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè) 與房屋所有權(quán)人之間效勞與被效勞關(guān)系。在住房制度改革和 城市建設(shè)開展過程中，物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。目 前，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)飛速增加。它的產(chǎn)生和開展，對(duì)于改 善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就 業(yè)起著積極的作用。同時(shí)，也出現(xiàn)了一些問題，需要通過立法、完善制度加以解決。?市物業(yè)管理?xiàng)l例?由市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委 員會(huì)第二十三次會(huì)議于 2021 年 8 月 31 日通過，已經(jīng)省第十 一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十九次會(huì)議于 2021 年

3、9 月 29日批準(zhǔn)，并已于 2021年 1月 1日起施行。該條例 明確了 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，規(guī) 物業(yè)管理企業(yè)的行為以與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、職責(zé)、運(yùn) 作，保護(hù)業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán) 境創(chuàng)造良好的條件。?市物業(yè)管理?xiàng)l例?第三條中規(guī)定： “ 建設(shè)、規(guī)劃、城建、 財(cái)政、民政、公安、工商、物價(jià)、環(huán)保、城市管理行政執(zhí)法等有 關(guān)部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)的監(jiān)督管理工作 。 城市管理行政執(zhí)法部門首次被寫入地方法規(guī)， 足以說明其地位與 作用。 2005 年 6 月 1 日起施行的?市相對(duì)集中城市管理行政處 罰權(quán)規(guī)定?第二章職責(zé)與權(quán)限第九條本市城

4、市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān) 行使以下職權(quán)包括房產(chǎn)管理方面法律、 法規(guī)、 規(guī)章規(guī)定的行政處 罰權(quán)，這也就明確了城市管理行政執(zhí)法局在?條例?中應(yīng)負(fù)的職 責(zé)，即行使該?條例?的行政處分權(quán)。例如： ?條例?第三十 一條規(guī)定物業(yè)效勞企業(yè)不得有以下行為： 一減少專業(yè)人 員數(shù)量、物業(yè)管理類型和面積，達(dá)不到物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)等 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的；二違反有關(guān)規(guī)定，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè) 書人員的；三將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；四挪用住宅專項(xiàng)維修資金的；五擅自改變物業(yè)管理用房用途的；六擅自改變物業(yè)管理區(qū)域按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途的；七擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域道路、 場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；

5、八擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；九物業(yè)效勞合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；十與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投 標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；十一不履行物業(yè)效勞合同；十二超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理工程的；十三出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級(jí)證書的；十四法律、法規(guī)禁止的其他行為。違反以上規(guī)定，物業(yè)效勞企業(yè)均將受 到行政執(zhí)法部門不同程度的處分。新條例明確了政府的職能劃分，明確了對(duì)區(qū)、縣市 房產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理活動(dòng) 中的職能劃分。這樣不僅有益于規(guī)物業(yè)市場(chǎng)秩序，也可以避 免在出現(xiàn)物業(yè)糾紛時(shí)投訴無門等狀況。例如第四十條規(guī)定： 物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生

6、糾紛的，可以協(xié)商解決。無法協(xié)商解決 的，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、 縣市相關(guān)主管部門進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解不成的，當(dāng)事人可以 依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。新條例的出臺(tái)與實(shí)施，不但能解決“物業(yè)與開發(fā)商踢皮 球、互相扯皮 “收取物業(yè)費(fèi)費(fèi)力等難題，還有多項(xiàng)創(chuàng)新性容首次寫入地方立法?，F(xiàn)在好多居民都居住在物業(yè)小區(qū)， 均享受著物業(yè)公司的效勞，同時(shí)也需要交納一定數(shù)額的物業(yè) 效勞費(fèi)，那么，物業(yè)效勞費(fèi)都包含哪些容呢？?條例?第三 十五條規(guī)定，物業(yè)效勞費(fèi)應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)效勞人員費(fèi)用、物業(yè) 共用設(shè)施設(shè)備正常使用和日常運(yùn)行與維護(hù)，綠化養(yǎng)護(hù)、清潔 衛(wèi)生、秩序維護(hù)、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)與公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)

7、用、辦公費(fèi)用、 管理費(fèi)用， 以與固定資產(chǎn)折舊等支付的費(fèi)用。 例如，小區(qū)里地滑，業(yè)主摔傷了 ;漏水弄壞電梯 ; 墻皮脫落砸 車這些具體問題找誰解決？這些業(yè)主和物業(yè)公司扯不清、道不明的問題就通過這部法規(guī)來解決，也就是應(yīng)該由保 險(xiǎn)公司來賠付，但是不但沒有哪個(gè)物業(yè)公司購置保險(xiǎn)，就連 居民對(duì)其也鮮有了解。只因?yàn)椴涣私庾约汉戏?quán)益，本應(yīng)該 很好解決的事情倒成了無頭公案。如果設(shè)立了業(yè)主大會(huì)以 后，物業(yè)效勞企業(yè)是否繼續(xù)購置保險(xiǎn)， 那么要與業(yè)主大會(huì)協(xié)商。 也就是說，如果業(yè)主一致認(rèn)為不必買這個(gè)保險(xiǎn)，物業(yè)公司應(yīng) 該將這份錢，從物業(yè)費(fèi)中扣除退還給居民。那么，交了物業(yè) 費(fèi)，而物業(yè)“撂挑子了，業(yè)主該怎么辦？?條例?規(guī)定，

8、物業(yè)公司必須實(shí)行“履約保證金制度 。既物業(yè)公司進(jìn)駐小 區(qū)前要先向房產(chǎn)管理部門交納一筆費(fèi)用， “未按照合同約定 提前退出的，居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū) 域的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集清運(yùn)實(shí)施管理，直至業(yè)主大會(huì)選聘 新的物業(yè)效勞企業(yè)，相關(guān)費(fèi)用從物業(yè)效勞企業(yè)履約保證金中列支。這項(xiàng)規(guī)定可有效防止小區(qū)物業(yè)公司攜帶物業(yè)費(fèi)人間 蒸發(fā)。同時(shí)，不住的房子也要交物業(yè)費(fèi)，“我這個(gè)房子沒人住，不交物業(yè)費(fèi)?！拔矣貌恢飿I(yè)效勞，不交物業(yè)費(fèi)。 各 種聽似不交物業(yè)費(fèi)的充分理由，被第一次明確確認(rèn)為是行 為。?條例?中第三十七條規(guī)定，“業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需承受相關(guān)物業(yè)效勞等為由，拒付物 業(yè)效勞費(fèi)。同

9、時(shí)，“物業(yè)效勞企業(yè)不得以局部業(yè)主拖欠物業(yè) 效勞費(fèi)為由減少物業(yè)效勞容或者降低物業(yè)效勞質(zhì)量和標(biāo) 準(zhǔn)。這一容那么有利于規(guī)物業(yè)市場(chǎng)。這看似給物業(yè)效勞企業(yè) 上了緊箍咒，實(shí)質(zhì)上是起到了凈化物業(yè)市場(chǎng)的作用，是 有利于物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)的重大利好。說白了，收繳不上來物業(yè)費(fèi)，是物業(yè)公司自己能耐不夠，效勞不到位，所以更 沒有理由因此降低自己的效勞質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。斷水了，漏雨了，等不與業(yè)主投票決定是否動(dòng)用維修基 金，這可怎么辦？住宅專項(xiàng)維修基金是干嘛用的呢？首先， 住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè) 備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅共用部位一 般包括：住宅的根底、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以與

10、 戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備一 般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、 溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用 設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。?條例?第四十八條規(guī)定，物業(yè)管 理區(qū)域，發(fā)生危與房屋使用平安、嚴(yán)重影響房屋住用等緊急 情況時(shí)，應(yīng)立即使用住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)共用局部進(jìn)行維 修、更新、改造。這意味著，影響房屋使用功能的緊急情況 之下，可以“走快速通道先行維修。除此之外，有些情況 下，使用住宅專項(xiàng)維修資金也不必再征求全體業(yè)主的三分之 二以上同意之后再使用。 ?條例? 規(guī)定，“涉與局部幢、 單元、 樓層共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的，由所涉與圍的業(yè)主討

11、 論，經(jīng)專有局部占建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 三分之二以上的業(yè)主同意后使用。 也就是說，如果某住宅 某一單元的電梯突然損壞，只要住在這個(gè)單元三分之二以上 的業(yè)主同意，就可以使用專項(xiàng)維修資金，無需征求其他與此 無關(guān)業(yè)主的同意。?條例?的出臺(tái)，也對(duì) 2000年 6月底以前交付使用，房 屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責(zé) 任的住宅區(qū)，以與由政府組織建設(shè)的安居、解困回遷等住宅 區(qū)的物業(yè)管理提供了保障。同時(shí)，新?條例?的出臺(tái)又會(huì)有稍感缺乏的地方。 這次 ?條例?的出臺(tái)使相關(guān)的管理部門在對(duì)行為的具體操作上有 了抓手、起到了效果，更好地制裁了行為，保護(hù)了業(yè)主的合 法權(quán)益。但面向物業(yè)

12、公司的主管部門 房產(chǎn)局小區(qū)辦，一共才有幾個(gè)人， 再加上相應(yīng)的監(jiān)督管理和問責(zé)機(jī)制還沒有完全建 立起來，要做到對(duì)所轄區(qū)域多個(gè)小區(qū)與其物業(yè)公司進(jìn)行有效的監(jiān) 督管理， 試想，又如何能真正做到全心全意監(jiān)督和管理呢？當(dāng)接 到業(yè)主所投訴的問題， 又如何能做到責(zé)任在身， 抓緊辦理呢？而 往往是物業(yè)公司并沒有得到與時(shí)有效的監(jiān)管， 使得業(yè)主的應(yīng)有權(quán) 益得不到更好的保障， 讓這些規(guī)定也成為了一紙空文。 做為負(fù)責(zé) 物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)監(jiān)督管理工作部門之一的行政執(zhí)法局， 常常會(huì) 接到來自業(yè)主或物業(yè)公司的投訴案件， 其所投訴的容大多是房屋 拆改和侵綠占綠等行為。 在做對(duì)涉嫌的行為進(jìn)行取證調(diào)查時(shí)， 往 往會(huì)出現(xiàn)當(dāng)事人的不配合， 甚至阻礙正常的執(zhí)法工作， 讓調(diào)查取 證工作難以進(jìn)行， 不能與時(shí)有效地阻止和制裁當(dāng)事人的行為。 這 就還需要健全和完善相應(yīng)的法律法規(guī)， 讓執(zhí)法人有法可依， 有章 可循；讓者無漏洞可鉆；讓制度的嚴(yán)肅性受到尊重；讓鄰