湖彬苑項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告及定位建議

1、湖彬苑項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議書(shū)深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司深圳市深南中路國(guó)際文化大廈19樓19F,Internationnal Culture Bid,shennan Zhong road,Shenzhen,ChinaTEL 83643081，F(xiàn)AX 83643007目 錄壹-市場(chǎng)研究部分第一章 市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境一、深圳市2006年的房地產(chǎn)宏觀(guān)發(fā)展態(tài)勢(shì)（一）房?jī)r(jià)走勢(shì)（二）各片區(qū)走勢(shì)(比較分析)二、國(guó)家政策下的市場(chǎng)環(huán)境三、小結(jié)第二章 市場(chǎng)微觀(guān)環(huán)境一、南山區(qū)域市場(chǎng)分析二、西麗片區(qū)市場(chǎng)分析三、桃源村片區(qū)市場(chǎng)分析（一）區(qū)域內(nèi)在售樓盤(pán)（二）市場(chǎng)走勢(shì)分析（三）典型個(gè)案分析貳-項(xiàng)目定位部分第一章、項(xiàng)目概況分析1、

2、項(xiàng)目概況：地點(diǎn)、產(chǎn)品、配套等2、項(xiàng)目SWOT分析第二章、客群定位分析（客群描述）1、區(qū)域來(lái)源（購(gòu)房心理上）（圖標(biāo)等）2、職業(yè)分析（賦予項(xiàng)目何種內(nèi)涵特質(zhì)）第三章、市場(chǎng)形象定位第四章、價(jià)格定位 第壹部分-市場(chǎng)研究部分 第一章 市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境一、2006年深圳市房地產(chǎn)運(yùn)行特征（一）房?jī)r(jià)走勢(shì)圖-1-深圳市2006年一季度價(jià)格比較1、2006年5月以前深圳各區(qū)房?jī)r(jià)普漲，同比上漲達(dá)25.3%。其中鹽田漲幅最大達(dá)到38.64%，其次為福田區(qū)35.85%。再者為南山22.78%，寶安15.49%，龍崗15.50%，羅湖7.2%。深圳市新中心的西移，對(duì)福田、南山片區(qū)影響日漸明顯。房?jī)r(jià)的快速上漲就是最好的表征。2、

3、房?jī)r(jià)全線(xiàn)飄紅，主要有以下幾點(diǎn)原因：（1）近年來(lái)深圳市城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施不斷完善，使得區(qū)域土地價(jià)值大大提高，一定程度導(dǎo)致全市各區(qū)域房?jī)r(jià)普遍上漲。（2）人口與住宅需求剛性增長(zhǎng)，住宅用地供給持續(xù)減少，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的直接原因。（近年來(lái)深圳市人口由2000年普查的700萬(wàn)上漲到深圳目前1200萬(wàn)，常住人口830萬(wàn)）（3）2005年以來(lái)，深圳市在住房在有效供給緊張的條件下，受內(nèi)地房?jī)r(jià)普遍上漲的影響，市民對(duì)未來(lái)房勢(shì)產(chǎn)生緊張心理，自住性住房和投資性住房明顯增加，進(jìn)一步加劇供需矛盾，加快房?jī)r(jià)上漲。（二）各相關(guān)區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)分析1供應(yīng)及熱點(diǎn)分析：關(guān)外供應(yīng)量大，市區(qū)內(nèi)用地有限。龍華、龍崗地產(chǎn)仍是市場(chǎng)熱點(diǎn)，布吉地產(chǎn)不斷

4、升溫； (1)寶安中心區(qū)2006年的供應(yīng)量將有大幅的增加，根據(jù)監(jiān)測(cè)，中心區(qū)2006年有9個(gè)項(xiàng)目入市，住宅供應(yīng)總量將近100萬(wàn)，比05年多約20萬(wàn)的供應(yīng)量。(2) 龍崗中心城目前在售樓盤(pán)包括風(fēng)臨四季、中央悅城、水岸新都、招商-依山郡。下半年將推出樓盤(pán)有：澤潤(rùn)翰園、聚龍?jiān)返取?3) 布吉中心區(qū)推售項(xiàng)目有80后街、桂芳園8期、佳兆業(yè)可園5期等。(4) 龍華市場(chǎng)新推項(xiàng)目有：勁力城市明珠三期、春華四季園、金地梅隴鎮(zhèn)、碧水龍庭、旭景佳園、中海月朗苑3期等(5) 寶安中心區(qū)新推項(xiàng)目有：風(fēng)臨洲、第五大道2期、 桃源盛景、宏發(fā)翰璽園、西岸觀(guān)邸、菁英趣庭、山語(yǔ)華庭、卓能雅居等表-1 周邊相關(guān)區(qū)域05-06年項(xiàng)目分

5、析區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī) 模戶(hù) 數(shù)推出均價(jià)目前均價(jià)主力戶(hù)型主力面積銷(xiāo)售狀況寶安中心區(qū)西城上筑一期156722.149263007000二期96003房2廳120一期1周售完御景灣64170.21495540055002房/3房77-1297個(gè)月89%尚都275831.91307500065003房/4房60-2488個(gè)月83%梅林花里林居246721600未定未定1房/2房/3房50-100未售尚書(shū)苑42780744710084001房/2房/3房34-869個(gè)月100%香雅園22823289960096002房/3房65-981個(gè)月88%龍華金地梅龍鎮(zhèn)136000200720075002房/3房/4

6、房72-146在售碧水龍庭1945002006-600065002房/3房/4房60-1241個(gè)月88%潛龍華城1814754047006600精裝修2房/3房26-8610個(gè)月91%布吉中心區(qū)佳兆業(yè)可園5期300001040預(yù)計(jì)62003房/4房91-136-80后街 905357260001房/2房34-65-慢城273300570570060502房/3房71-11076%龍崗中心城龍城國(guó)際133565200均價(jià):7000-東方御花園55992472530056003房85-1367個(gè)月91%尚景欣園一期30365210440060003房/4房101-1914個(gè)月76%2價(jià)格分析：寶安

7、/龍華/龍崗價(jià)格增長(zhǎng)迅速。根據(jù)國(guó)土局房地產(chǎn)銷(xiāo)售備案系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，而2006年1-2月份，龍華住宅銷(xiāo)售均價(jià)大幅上升，從2005年的4915.14達(dá)到了7494.13元/平方米。寶安從5500上升到了6200元元/平方米。漲幅參見(jiàn)圖-2。3銷(xiāo)售分析：銷(xiāo)售速度較快。基本上都能在半年內(nèi)完成70%以上的銷(xiāo)售量，其中西城上筑一期在年初開(kāi)盤(pán)發(fā)售，且在一周的時(shí)間內(nèi)便售磬。由此可看出市場(chǎng)需求的火熱。4產(chǎn)品分析：關(guān)外項(xiàng)目以居家型為主導(dǎo)關(guān)外樓盤(pán)以較低的房?jī)r(jià)吸引著市區(qū)內(nèi)工作的白領(lǐng)階層進(jìn)行購(gòu)房，降低了總價(jià)的情況下，房型面積就有了較大的選擇空間。因而中等偏大的居家戶(hù)型是這幾年關(guān)外樓盤(pán)的趨勢(shì)。大部分樓盤(pán)以2房、3房、4房為主，

8、其中2房面積在50-70左右，3房在86-120左右，四房在129-146左右。5客戶(hù)分析： 5-1、全民投資置業(yè)興起，由于關(guān)外房?jī)r(jià)與市區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)差異較大，客戶(hù)在購(gòu)房時(shí)自住與投資的成分兼而有之。尤其是過(guò)渡型置業(yè)者，大都是目前自住將來(lái)轉(zhuǎn)賣(mài)賺取房?jī)r(jià)上漲的利差，這種長(zhǎng)線(xiàn)的投資在關(guān)外購(gòu)房者中成為一種趨勢(shì)，全民投資置業(yè)由此興起。購(gòu)房目的數(shù)據(jù)顯示，約占七成的置業(yè)者表示要購(gòu)房自住，具有投資意向的置業(yè)者的比例超過(guò)了三成，這說(shuō)明隨著龍華幾年來(lái)的快速發(fā)展吸引了不少投資客的關(guān)注。同時(shí)，也有部分既想自住，又想投資的置業(yè)者，他們的意圖是暫時(shí)買(mǎi)一套自住，積累一定資金后買(mǎi)其他好房，或等房?jī)r(jià)漲了，轉(zhuǎn)手賣(mài)掉賺取中間價(jià)格利差。5-

9、2、客戶(hù)來(lái)源不斷延伸。關(guān)外地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)市區(qū)低廉而產(chǎn)品品質(zhì)不斷上升，優(yōu)良的性?xún)r(jià)比使其不斷的分流著關(guān)內(nèi)客源。以龍華為例進(jìn)行分析，客源不再局限于本地與周邊區(qū)域。圖4-龍華客群居住和工作區(qū)域構(gòu)成 無(wú)論是居住區(qū)域，還是從工作區(qū)域來(lái)看，來(lái)自福田的置業(yè)者最多。約占到5成，這主要是因?yàn)辇埲A成為福田拓展區(qū)的緣故。鹽田的置業(yè)者數(shù)量少，主要是由于交通距離遙遠(yuǎn)之緣故。從總體上看，深圳中、西部置業(yè)者關(guān)注龍華的熱情，從側(cè)面反映了其地產(chǎn)的誘惑力。總結(jié)：1 關(guān)外樓盤(pán)價(jià)格之所以有這么大的上升空間，一是歸功于關(guān)外樓盤(pán)品質(zhì)的不斷提升，一系列的規(guī)劃好；二是隨著市政配套的不斷改善，從市區(qū)通往關(guān)外的道路越發(fā)便捷通暢，縮短了路程距離和心理

10、距離；三是關(guān)內(nèi)羅湖、福田供應(yīng)量大幅減少，更多關(guān)內(nèi)人置業(yè)關(guān)外，需求增加促使價(jià)格上漲；四是“追漲”心理的作用，各樓盤(pán)競(jìng)相漲價(jià)，共同抬高了片區(qū)房?jī)r(jià)。隨著星河丹堤、圣莫麗斯、龍一號(hào)、城投項(xiàng)目等高端項(xiàng)目的出現(xiàn)，可以預(yù)計(jì)，2006年深圳市熱點(diǎn)仍然表現(xiàn)這幾個(gè)片區(qū)樓盤(pán)上 。2 這些區(qū)域的熱效應(yīng)一定程度上對(duì)類(lèi)似于西麗片區(qū)的市內(nèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售帶來(lái)沖擊，也必然分流了部分客戶(hù)群體。因此，對(duì)這些區(qū)域價(jià)格走勢(shì)、產(chǎn)品類(lèi)型、營(yíng)銷(xiāo)手段的跟蹤，有利于更準(zhǔn)確的把握對(duì)湖彬苑項(xiàng)目的項(xiàng)目定位分析。二、新政策下的市場(chǎng)形勢(shì)5月17日國(guó)六條的出臺(tái)，開(kāi)啟了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，也讓消費(fèi)者放慢了購(gòu)買(mǎi)的腳步，開(kāi)始觀(guān)望下一步市場(chǎng)的反應(yīng)；5月29日九部委關(guān)于調(diào)

11、整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的15條建議實(shí)實(shí)在在地將國(guó)六條的精神落到了房地產(chǎn)市場(chǎng)。5中旬開(kāi)始，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)受一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下逐漸降溫。樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度很難創(chuàng)造之前開(kāi)盤(pán)一周一月就售罄的“奇跡”。1、70的限制新政規(guī)定：90以下住房必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積70%以上；這是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)此次調(diào)控措施里最敏感的一點(diǎn)?？赡芙o市場(chǎng)的走勢(shì)帶來(lái)以下影響：國(guó)部委政策細(xì)則里的70%是對(duì)每個(gè)城市年度開(kāi)發(fā)總量的限制，具體控制權(quán)仍是落在地方政府手里，但目前深圳市政府并未對(duì)此比例控制出臺(tái)政策，使得目前很多豪宅大戶(hù)型樓盤(pán)的定性帶來(lái)困繞和麻煩。據(jù)悉僅新政頒布的6月份，深圳市就有十三個(gè)樓盤(pán)因該問(wèn)題而無(wú)法通過(guò)報(bào)批。未取

12、得開(kāi)工許可證的項(xiàng)目全被叫停，目前被“叫停”名單目前已經(jīng)擴(kuò)大到100多個(gè)，碰到同樣情況的還有萬(wàn)科的第五園、萬(wàn)科城項(xiàng)目、振業(yè)城后期項(xiàng)目等等。市場(chǎng)幾乎陷入“集體靜默”，處于觀(guān)望期。2、國(guó)部委細(xì)則規(guī)定：90指的是銷(xiāo)售面積，包括公攤面積在內(nèi)。這意味著實(shí)際建筑使用面積僅在75-80左右，戶(hù)型設(shè)定在2房和較小的三房以?xún)?nèi)。也意味著90以上的戶(hù)型將日益稀缺。而90平方米以?xún)?nèi)的小戶(hù)型住宅樓將會(huì)沖擊整個(gè)深圳市場(chǎng)，面積小總價(jià)低的自住型住房將解決目前市場(chǎng)中大部分人的需求，供不應(yīng)求的局面勢(shì)必有所減緩，房?jī)r(jià)的漲幅也將相應(yīng)減緩。3、90以上住房首付提至三成”。30%的首付貸款帶來(lái)一定的購(gòu)房壓力以及心理影響；大面積戶(hù)型走勢(shì)可能

13、出現(xiàn)變數(shù)，為了慎重，市場(chǎng)觀(guān)望情緒很濃，這也是近期樓盤(pán)銷(xiāo)售出現(xiàn)低谷的原因。2、5年內(nèi)轉(zhuǎn)手將征收全額營(yíng)業(yè)稅最新數(shù)據(jù)顯示，6月份全市二手住宅成交約43萬(wàn)平米，較上月下降34%，全市成交均價(jià)8877元/，較上月上升6%，量?jī)r(jià)背離行情明顯。各區(qū)域成交量上，羅湖下降3成，福田成交量下降四成，南山下降3成，鹽田下降1成多，寶安下降4成，龍崗下降3成。三、小結(jié)：綜合以上得出的宏觀(guān)市場(chǎng)結(jié)論，及對(duì)本案的影響1、6月是新政頒布的第一個(gè)月，也是政策作用影響力最強(qiáng)最明顯的一個(gè)月，通過(guò)該月行情可以看出新政對(duì)三級(jí)市場(chǎng)的大勢(shì)影響。首先，房?jī)r(jià)并未下跌，就算一時(shí)需求減少業(yè)主也可通過(guò)放租來(lái)進(jìn)行緩沖；其次，成交量大幅減少，主要由于政

14、策的打擊使投資客銳減。政策作用已顯，不僅是對(duì)二手房三級(jí)市場(chǎng)有較大的影響，對(duì)新盤(pán)也有一定程度的影響。市區(qū)由于房?jī)r(jià)高漲，大戶(hù)型豪宅的市場(chǎng)將相對(duì)縮小，今后更豐富的產(chǎn)品類(lèi)型將集中在關(guān)外，其選擇空間大，價(jià)格商榷的空間也大。因而也將形成關(guān)外分流關(guān)內(nèi)客源的形勢(shì)。2、房?jī)r(jià)上漲對(duì)本案有利。各區(qū)域高企的房?jī)r(jià)容易將客源分流。購(gòu)房者選擇空間增大。福田區(qū)、南山中心區(qū)的房?jī)r(jià)已突破萬(wàn)元，本案處于這兩個(gè)區(qū)的中間片區(qū)，可以有效承接這兩個(gè)區(qū)域的客流。第二章 市場(chǎng)微觀(guān)環(huán)境本文所指區(qū)域?yàn)槟仙絽^(qū)域，片區(qū)為西麗片區(qū)、桃源村片區(qū)。由于本案處于南山區(qū)西麗鎮(zhèn)桃源村片區(qū)這樣的一個(gè)區(qū)位，因而本文不僅對(duì)桃源村片區(qū)有較深入的調(diào)研，對(duì)南山區(qū)、西麗鎮(zhèn)的房

15、地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)也做簡(jiǎn)單分析，以求更全面、深入的把握市場(chǎng)。一、南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析做出各片區(qū)的價(jià)格走勢(shì)圖，南山區(qū)一直是關(guān)內(nèi)四區(qū)中交易量最大的區(qū)域，據(jù)深圳尺度調(diào)查公司在05年秋交會(huì)期間發(fā)布的調(diào)研顯示，深圳市民首選的居住區(qū)域仍是南山，同時(shí)南山也是市民心目中最具備投資潛力的區(qū)域。由于濱海大道的開(kāi)通，蛇口及南山的房地產(chǎn)形勢(shì)更加趨好。蛇口工業(yè)區(qū)提出的蛇口信息島計(jì)劃，使得蛇口新建成的幾個(gè)小區(qū)成為更適合現(xiàn)代人居住的智能化小區(qū)。這一類(lèi)型的樓盤(pán)在高科技發(fā)展的今日更具競(jìng)爭(zhēng)力。形勢(shì)突變是在2005年下半年，南山的房均價(jià)直接越過(guò)了9000元大關(guān)直逼萬(wàn)元大關(guān)，高房?jī)r(jià)讓置業(yè)者感到了壓力。06年上半年南山區(qū)均價(jià)已然達(dá)到1

16、0360元/，漲幅達(dá)22.77%，由此，一道全新的置業(yè)命題懸在了廣大的南山人民面前在如此高昂堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)下，究竟該買(mǎi)什么房？是南山的高價(jià)新房，還是越過(guò)南頭關(guān)，奔向物美價(jià)廉卻相對(duì)遙遠(yuǎn)的寶安新房。當(dāng)科技園的白領(lǐng)們開(kāi)始跑遍整個(gè)南山都難以覓到令自己心滿(mǎn)意足的新房時(shí)，整個(gè)南山的市場(chǎng)形勢(shì)和置業(yè)傾向已悄然逆轉(zhuǎn)，二手房、寶安新房開(kāi)始以前所未有的高調(diào)姿態(tài)出現(xiàn)在南山人民面前。一部分潛在客戶(hù)涌入了寶安以及南山二手市場(chǎng)，因?yàn)槿遮吀邼q的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)非南山工薪階層及白領(lǐng)人士為主的置業(yè)群體所能承受。目前寶安中心區(qū)內(nèi)關(guān)內(nèi)客的比例已經(jīng)占到了50%，其中南山人的比例最高。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，無(wú)論是自住還是投資，寶安都擁有極大的潛力，更為重要的

17、是，目前寶安的總體房?jī)r(jià)還要遠(yuǎn)低于南山。將有大量年輕白領(lǐng)被擋在南山新房門(mén)外而轉(zhuǎn)投寶安，或者進(jìn)入南山的二手市場(chǎng)。表-2 06年南山區(qū)推售項(xiàng)目表區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模/戶(hù)數(shù)（套）入市時(shí)間預(yù)期均價(jià)（元/）主力戶(hù)型主力面積南頭/科技園北名家富居117600/1013200607110003房/4房107-140城市山谷 106395/49320051018000聯(lián)排/復(fù)式/公42-176你地-公寓 150842006078500-900041-8955-60前海南油深藍(lán)季節(jié)39000/6962006089000 1房/2房21-61西BD公寓20000/3262006048800-9000單房/1房/2房29

18、-68后海蛇口花半里80000/187200603100002房/3房70150城市山林150000/1748200605110002房/3房69150南海玫瑰390012/-200606150002房/3房/4房87224蘭溪谷280000/-200605180004房/5房160200花園城3-2117614/754200602110002房/3房/4房79179半島城邦1143240/1067200602110002房/3房/4房76267四海宜家29914/-20060885001房/2房-華僑城/紅樹(shù)灣/科技園南米蘭第2谷31000/34220060480001房/2房4072御景東

19、方232094/393200604200003房/4房118231淺水灣8030/324200606100004房146247西麗城市假日286000/700200605100003房/4房74167豐盛項(xiàng)目18000/300200612700075001房/2房4060桑泰丹華1000/23620060782003房/4房75285西湖林語(yǔ)60000/6242006107000-75002房/3房/4房70-170珠光花半里38546200687200-76002房/3房70-90供應(yīng)分析：目前南山區(qū)供應(yīng)較為集中在后海、蛇口以及西麗片區(qū)，其中后海/蛇口片區(qū)主要為高端產(chǎn)品，西麗片區(qū)則主要是中端

20、產(chǎn)品；經(jīng)濟(jì)居家型產(chǎn)品稀缺。熱點(diǎn)分析：西麗/蛇口將成為市場(chǎng)新熱點(diǎn)價(jià)格分析：06年上半年價(jià)格上漲迅速，兩極分化嚴(yán)重，整體仍呈漲勢(shì)，但因市場(chǎng)接受度越來(lái)越低，已出現(xiàn)瓶頸；下半年受政策影響，開(kāi)發(fā)商觀(guān)望行事，價(jià)格將保持相對(duì)平穩(wěn)。銷(xiāo)售分析：上半年銷(xiāo)售速度較快，幾乎都是剛?cè)胧芯拖戤?，市?chǎng)求大于供，6月后的項(xiàng)目由于政策影響，處于觀(guān)望態(tài)度，銷(xiāo)售速度趨緩產(chǎn)品分析：產(chǎn)品類(lèi)型豐富，小戶(hù)型1房、居家型2-3房、豪宅型的4房、別墅等有。但數(shù)量上而言中高端/小戶(hù)居家型產(chǎn)品稀缺?？蛻?hù)分析：05年投資客戶(hù)占主導(dǎo)，區(qū)域外延豐富，06年因房?jī)r(jià)高漲，新政打擊，投資熱潮有所縮減，市場(chǎng)逐漸以自住型買(mǎi)家或中長(zhǎng)線(xiàn)投資為主。片區(qū)關(guān)注：你地。

21、公寓/桑泰丹華 你地，公寓無(wú)論是價(jià)格和產(chǎn)品類(lèi)型，都與本項(xiàng)目有相似性，其若以8500的均價(jià)開(kāi)盤(pán)，一定程度上是迫與新政策的壓力，低調(diào)行事，以低價(jià)入市吸引目標(biāo)客群，試探市場(chǎng)反應(yīng)。二、西麗片區(qū)市場(chǎng)走勢(shì)分析1、西麗片區(qū)概況本報(bào)告所指西麗片區(qū)是指北環(huán)以北的南山行政區(qū)域，即原西麗街道辦事處轄區(qū)范圍（現(xiàn)在分成西麗街道辦事處和桃源街道辦事處）。轄區(qū)地勢(shì)北高南低。北部和東南部屬羊臺(tái)山、塘朗山丘陵地形，中南部屬大沙河臺(tái)地地形。區(qū)域內(nèi)有林地面積2萬(wàn)多畝，森林覆率，達(dá)75%以上。水資源豐富。（一）片區(qū)土地利用現(xiàn)狀及特征目前，西麗的物業(yè)大致呈現(xiàn)四個(gè)區(qū)域特征：（作圖）1、北環(huán)大道與廣深高速公路之間的帶狀區(qū)域該區(qū)域自西向東排

22、列著直升機(jī)場(chǎng)、市第五工業(yè)區(qū)、松坪村和高發(fā)沙河工業(yè)區(qū)等。區(qū)域物業(yè)以工業(yè)廠(chǎng)房、職工宿舍、公寓等為主。2、高速公路以北，沙河西路以西區(qū)域這里是西麗城中心區(qū)，以老住宅區(qū)和城鄉(xiāng)集資房、農(nóng)民自建房為主，也有一些 小規(guī)模的商品房，依靠鎮(zhèn)內(nèi)居民慢慢消化。該區(qū)域物業(yè)已基本成形，配套相對(duì)成熟，環(huán)境較好，分布有東江百貨、人人樂(lè)等大型購(gòu)物市場(chǎng)。3、龍珠大道兩側(cè)的三角形地帶龍珠大道南側(cè)是微利房小區(qū)桃源村和龍輝花園，北側(cè)是商品房相對(duì)集中區(qū)域，該區(qū)域是目前開(kāi)發(fā)較熱的區(qū)域，但片區(qū)內(nèi)的農(nóng)民自建房影響了片區(qū)整體形象。4、西麗水庫(kù)東部地區(qū)該區(qū)是深圳的旅游度假勝地，物業(yè)分布以度假村、療養(yǎng)院、別墅山莊、酒店等為主，相關(guān)商業(yè)配套較好。從

23、目前在建的幾個(gè)項(xiàng)目看，用地主要集中在龍珠大道北側(cè)紅花嶺山腳下的區(qū)域。有多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)完成圈地，部分在建設(shè)中。（二）片區(qū)片區(qū)交通組織現(xiàn)狀西麗鎮(zhèn)地處南山區(qū)北片區(qū)，雖地理位置稍偏，但道路較通達(dá)，密集頻繁的公交車(chē)輛將西麗與特區(qū)各區(qū)相連接。    根據(jù)市規(guī)劃與國(guó)土資源局10年前制定的西麗地區(qū)路網(wǎng)規(guī)劃（含桃源街道辦），西麗片區(qū)的道路骨架為“二橫三縱”?！岸M”是龍珠大道茶光路、留仙大道，“三縱”是沙河西路、石鼓路、同樂(lè)路。但西麗現(xiàn)在的市政干道僅有南北貫通的沙河西路，而留仙大道、龍珠大道茶光路均為“斷頭路”。而且西麗大轉(zhuǎn)盤(pán)由于設(shè)計(jì)不合理，常常發(fā)生堵車(chē)。交通線(xiàn)路：K12、

24、434、446、466、104、19、201、235、325、326、6、166、104、43、237、K6、36、49、23、201.201、41路等（三）片區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展西麗土地儲(chǔ)備充裕、自然環(huán)境優(yōu)美，山青水高，空氣清新，是發(fā)展郊區(qū)住宅的理想?yún)^(qū)域。目前，西麗鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，商品房市場(chǎng)還不太成熟。區(qū)域內(nèi)建筑以微（福）利房、城鄉(xiāng)集資房和一些農(nóng)民自建房為主，雖然當(dāng)前市政配套設(shè)施還比較缺乏，但隨著區(qū)域常住人口的增加，改善的速度相當(dāng)快。隨著多個(gè)政府微利房社區(qū)落戶(hù)西麗鎮(zhèn)，包括目前深圳規(guī)模最大的桃源村、龍輝花園、松坪村等大型微（福）利房區(qū)的建造和水木華庭、金盛苑、城市假日、南國(guó)麗城等商品房的

25、推出，都給西麗帶來(lái)了巨大生機(jī)與活力，西麗的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)已經(jīng)啟動(dòng)并正在走上快速發(fā)展之路，同時(shí)處于城市發(fā)展的需要，政府對(duì)原先規(guī)劃的留仙村規(guī)劃作了修改，同時(shí)將南山體育中心和西麗大學(xué)城建設(shè)選址在西麗，使得區(qū)域發(fā)展前景廣闊。1、供應(yīng)量分析從上圖來(lái)看，西麗年供應(yīng)量少且不穩(wěn)定，并不像其他片區(qū)呈逐年遞增的趨勢(shì)，供應(yīng)量?jī)H占深圳市的7%。其在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成居住檔次較好的片區(qū)形象與效應(yīng)。2、產(chǎn)品分析表-3 西麗近5年來(lái)住宅整體供應(yīng)統(tǒng)計(jì)戶(hù)型總套數(shù)套數(shù)比總面積戶(hù)均面積1房122716.4%5420444.22房185824.9%132886723房403454.1%415208103四房及以上3295.6%3

26、9993113從上表中可以看出，西麗片區(qū)產(chǎn)品以中檔、傳統(tǒng)安居型的2房、3房為主，產(chǎn)品面積中小，100平米左右的小三房是供應(yīng)主流戶(hù)型，自用、經(jīng)濟(jì)型居家是主流。對(duì)比寶安中心區(qū)和南山其他區(qū)域，三房的比例顯得較大，一房的比例相對(duì)較小，說(shuō)明西麗片區(qū)的居家氛圍更濃。在這種氛圍的影響下，大學(xué)城的建設(shè)、西麗湖和塘郎山郊野公園的開(kāi)發(fā)，將為片區(qū)樓市注入度假和投資的因素，未來(lái)西麗的小戶(hù)型項(xiàng)目將有可能增多，同時(shí)也會(huì)有些別墅項(xiàng)目落戶(hù)片區(qū)。3、價(jià)格分析西麗片區(qū)推售項(xiàng)目情況（01-06年）片區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模（）戶(hù)數(shù)推出平均價(jià)二手房均價(jià)主力戶(hù)型主力面積桃源村片區(qū)水木華庭52441402430078003房/4房77-122城市

27、假日54159480500079002房/3房76-240中愛(ài)花園56762812435078001房/2房/3房44-114怡然天地4595204400070002房/3房49-130挪威森林23651268470078003房65-99歐陸經(jīng)典41299414435072002房/3房/4房66-136俊峰麗舍125378125846807800-82003房77-128皇庭香格里1373722355007400-78002房/3房38-89天地峰景52863512650080003房/4房76-142梅州大廈7800200738073801房/2房40-65.57珠光花半里3854672

28、00-76002房/3房70-90西麗鎮(zhèn)寶珠花園45111118430072002房/3房/4房76-128陶然居28000300057001房/2房28-57龍都名園39282405350063002房/3房55-182金盛苑9913136390056002房/3房56-96南國(guó)麗城1254601203480068002房/3房65-128潤(rùn)城花園35532374450066002房/3房81-112學(xué)子荔園27808655360060002房/3房46-120大學(xué)城西麗山莊16317472000獨(dú)立別墅315-321西麗的樓盤(pán)主要集中在兩個(gè)地方，一是桃源村附近、龍珠大道兩旁的狹長(zhǎng)區(qū)域；一是

29、留仙大道兩側(cè)，西麗環(huán)島周?chē)?。從價(jià)位上看，西麗桃源村附近和龍珠大道兩旁的狹長(zhǎng)區(qū)域的住宅呈在著很大的市場(chǎng)潛力。其中桃源村是熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域也是本案所在區(qū)域，其具體情況將在下一章節(jié)里進(jìn)行具體的闡述。05-06年新推售的項(xiàng)目如天地峰景、梅州賓館、珠光-花半里的價(jià)格較之前的項(xiàng)目有了很大的提升，同比上漲了1000-2000元/不等，這與深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格的高企以及桃源村臨近福田區(qū)的地緣優(yōu)勢(shì)有關(guān)。但隨著價(jià)格的快速上揚(yáng)，片區(qū)樓盤(pán)的整體競(jìng)爭(zhēng)力將逐漸失去其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，并且將面臨來(lái)至前海、后海和寶安中心區(qū)的壓力。三級(jí)市場(chǎng)分析分析類(lèi)型分析闡述供應(yīng)分析三級(jí)市場(chǎng)放盤(pán)量不大，（特別是桃源村片區(qū)）一定程度上說(shuō)明該區(qū)域以自住為主

30、，投資型購(gòu)買(mǎi)所占份額不大。熱點(diǎn)分析隨著片區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目相繼入伙，地產(chǎn)中介公司由05開(kāi)始雨后春筍般的進(jìn)駐該片區(qū)。房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，地產(chǎn)中介的盛行，印證了西麗片區(qū)的成熟度得到市場(chǎng)認(rèn)可。價(jià)格分析新建商品房（桃源村）三級(jí)市場(chǎng)放盤(pán)價(jià)沒(méi)有低于7000元/的，一般喊價(jià)在7800元/平米（不含稅）含稅價(jià)接近8000元/，雖然有超過(guò)10000元/的盤(pán)，但一定程度上中介的喊價(jià)反映了桃源村片區(qū)綜合的均價(jià)水平。銷(xiāo)售分析地產(chǎn)中介公司眾多，但目前客戶(hù)以及成交量較少，說(shuō)明該片區(qū)繁榮度不夠，商業(yè)、商務(wù)氛圍不缺乏；二手房市場(chǎng)將面臨關(guān)外如布吉、寶安、龍華等片區(qū)新盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)品分析“城市假日”其靠塘郎山風(fēng)景的大戶(hù)型放盤(pán)價(jià)達(dá)到10

31、000元/平米，除了其本身社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(shì)外，塘郎山景占有絕對(duì)因素?？蛻?hù)分析三級(jí)市場(chǎng)人員講訴客戶(hù)區(qū)域時(shí)，首先畢提“科技園”，這足以說(shuō)明科技園消費(fèi)群體對(duì)該片區(qū)的認(rèn)可和在該區(qū)域置業(yè)的市場(chǎng)份額。4、客戶(hù)分析4.1置業(yè)類(lèi)型從上圖中看出西麗客戶(hù)以首次置業(yè)為主，占了60%的大部分比例，其次為換房30%，說(shuō)明其以經(jīng)濟(jì)實(shí)用型需求為主，因此對(duì)價(jià)格相對(duì)敏感。4.2 戶(hù)型面積選擇2房65707518%27%55%2房面積選擇757065：自住型為主，因而選擇的面積相對(duì)較大3房859010012010%50%30%10%3房面積選擇9010012080：選擇的面積適中，經(jīng)濟(jì)適用為原則。4.3區(qū)域來(lái)源05年之前以科技園、大

32、學(xué)城和本地客戶(hù)群為主；06年福田區(qū)、龍華、寶安等地的客源逐漸滲入，其中以福田區(qū)客源為主。4.4職業(yè)分布：西麗當(dāng)?shù)刈∶?、科技園白領(lǐng)中高層管理者、大學(xué)城教職工、福田區(qū)白領(lǐng)階層等。5、銷(xiāo)售分析片區(qū)內(nèi)的商品房市場(chǎng)起步較晚，目前的項(xiàng)目還不是很多，由于商品房定位、質(zhì)素和安居房、集資房有較大差異，商品房市場(chǎng)現(xiàn)在還處于一個(gè)供小于求的情況，銷(xiāo)售周期都不是很長(zhǎng)，個(gè)別項(xiàng)目象皇庭香格里還出現(xiàn)了在三個(gè)月售完的快銷(xiāo)記錄，所以片區(qū)內(nèi)幾個(gè)主要項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)推廣上都不愿投入過(guò)多的資金，除了認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)做2-3次廣告外，幾乎就處于一個(gè)自然銷(xiāo)售的狀態(tài)。    但隨著片區(qū)房?jī)r(jià)的上漲，低價(jià)優(yōu)勢(shì)逐漸喪失

33、，將漸漸面臨其他片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，壓力的增大也將迫使開(kāi)發(fā)商注重推廣和銷(xiāo)售技巧。三、桃源村片區(qū)市場(chǎng)分析濤源村片區(qū)屬于西麗片區(qū)，因本案處于該片區(qū)，因而再此將其獨(dú)立成篇進(jìn)行具體分析，為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位題供更加準(zhǔn)確、細(xì)致的判斷數(shù)據(jù)。本案區(qū)域地理位置圖示意（一） 桃源片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程 1安居房時(shí)代：1997年前后，片區(qū)以集資房為主，這年政府大型微利房社區(qū)“桃源村”開(kāi)始建設(shè)開(kāi)始； 2商品房市場(chǎng)形成：2002年，約60萬(wàn)的桃源村建成，標(biāo)志著安居房時(shí)代的結(jié)束，隨著“桃源村”社區(qū)的逐漸完善，知名度不斷的提高，以城市假日代表商品房建設(shè)拉開(kāi)了帷幕； 3大開(kāi)發(fā)時(shí)代：2003-2004年，寶珠花園、水木華庭、中愛(ài)花園、怡然天

34、地、歐陸經(jīng)典等約60萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)建設(shè)終該片區(qū)成為僑城北被市場(chǎng)關(guān)注的新熱點(diǎn)，新市鎮(zhèn)。4.初步成熟：2005年以后，隨著眾多樓盤(pán)的相繼入伙，居住氛圍開(kāi)始不斷的成熟。同時(shí)隨著片區(qū)土地供應(yīng)的減少，房地產(chǎn)價(jià)格的高企，關(guān)內(nèi)土地稀缺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由單一片區(qū)的內(nèi)戰(zhàn)轉(zhuǎn)化為片區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)。小結(jié)：得益于桃源村政府微利房社康設(shè)施的不斷完善，以及與福田存在的地緣性，該片區(qū)價(jià)格上升幅度較快，產(chǎn)品品質(zhì)也得到明顯提高。04-05年項(xiàng)目較集中推出，成為區(qū)域市場(chǎng)熱點(diǎn)；且項(xiàng)目聯(lián)合造勢(shì)，片區(qū)認(rèn)知度極大的提升。時(shí)間樓盤(pán)2006年天地峰景梅州大廈珠光-花半里城市假日2期、豐盛項(xiàng)目2005年皇庭香格里/天地峰景/俊峰麗舍2004年歐陸經(jīng)典/挪威

35、森林/中愛(ài)花園/怡然天地居2003年城市假日2002年水木華庭(二)桃源片區(qū)項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目劣勢(shì)分析 目前桃源村片區(qū)價(jià)格是深圳市內(nèi)樓盤(pán)中價(jià)位相對(duì)要低的區(qū)域 塘朗山自然風(fēng)景公園近在咫尺 大型微利房社區(qū)社康配套，片區(qū)生活氛圍成熟位于城市西北角,位置相對(duì)冷僻片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)受關(guān)注度不高,指名度不夠項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析項(xiàng)目威脅點(diǎn) 大學(xué)城的建設(shè)賦予了片區(qū)文化和教育內(nèi)涵,并成為片區(qū)房地產(chǎn)的亮點(diǎn) 塘朗山郊野公園的建設(shè),旅游,娛樂(lè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展使得片區(qū)商機(jī)突顯 龍珠醫(yī)院的建設(shè),在改善醫(yī)務(wù)條件的同時(shí),增加了片區(qū)商業(yè)的潛值 地鐵5號(hào)線(xiàn)在龍珠片有站點(diǎn),一定程度聚旺片區(qū)人氣 北環(huán)線(xiàn)未來(lái)將禁止貨柜車(chē)輛片區(qū)高企的價(jià)格

36、已逐漸喪失價(jià)格優(yōu)勢(shì)寶安,龍華地產(chǎn)市場(chǎng)高度的發(fā)展,一定程度上分流了片區(qū)客戶(hù)資源（二）片區(qū)樓盤(pán)分布圖桃源村片區(qū)樓盤(pán)基本上沿龍珠大道分布。龍 苑 路龍 珠 大 道中愛(ài)花園空地梅州大廈香格里天地峰景香格里俊峰麗舍挪威森林皇庭香格里水木華庭49路車(chē)龍珠六路龍珠七路本案老人綜合服務(wù)中心龍珠醫(yī)院/衛(wèi)生院龍井石場(chǎng)城市假日3綠地塘朗山郊野公園桃源村桃源村桃源村單身公寓（三）片區(qū)價(jià)格走勢(shì)由上圖可見(jiàn)，桃園片區(qū)的房?jī)r(jià)從05年開(kāi)始有了較大提升，06年基本上達(dá)到了7500元/-8000元/的水平。（四）客群分析1、客源分析早期桃園片區(qū)的客群以南山區(qū)域內(nèi)為主，如科技園、大學(xué)城和西麗本地居民等，近年來(lái)隨著市區(qū)房?jī)r(jià)的高企，區(qū)域

37、外客戶(hù)逐漸增多，使得片區(qū)價(jià)格升溫，外向型市場(chǎng)特征逐漸突顯。目前客群中福田方向的占30%，科技園占27%，這兩部分客群也將是桃源片區(qū)未來(lái)的主要客源。2、置業(yè)原因分析客戶(hù)對(duì)桃源片區(qū)的人可度較以前雖有所上升，但比較南山等片區(qū)仍較弱，購(gòu)房因素中價(jià)格、戶(hù)型、交通占了81%，說(shuō)明其主要是由性?xún)r(jià)比吸引的。（五）典型案例分析項(xiàng)目周邊樓盤(pán)眾多，在選取典型案例時(shí)，經(jīng)過(guò)反復(fù)篩選，決定選取產(chǎn)品類(lèi)型與本案較為接近的皇庭香格里以及客群上較有參考性的天地峰景進(jìn)行分析，為本案的市場(chǎng)定位提供較為直接的市場(chǎng)參考依據(jù)?；释ハ愀窭?地址南山龍珠大道與龍珠六路交匯處開(kāi)發(fā)商深圳市皇庭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：5006.70 平

38、方米，容積率：3.80，綠化率：20 %總 戶(hù) 數(shù)：234戶(hù) 總建筑面積：19026 平方米建筑類(lèi)別：2棟19層小高層塔樓連體而成開(kāi)盤(pán)時(shí)間2005-7-2入住時(shí)間：2006-3.31物業(yè)類(lèi)別普通住宅,裝修狀況：毛坯物管費(fèi)2.60元/平方米·月推出均價(jià)： 5500元/平方米，目前三級(jí)市場(chǎng)的放盤(pán)價(jià)在8000-8200元/交通狀況乘車(chē)路線(xiàn)：6、104、19、16、201、235、325、326、361、49路周邊配套中、小學(xué)：桃源村小學(xué)、桃源實(shí)驗(yàn)中學(xué)、劍橋雙語(yǔ)幼兒園項(xiàng)目自身引進(jìn)了益家百貨，目前正在籌備階段，預(yù)計(jì)8月份進(jìn)駐；商場(chǎng)：民潤(rùn)超市、萬(wàn)佳百貨、人人樂(lè)超市、綜合市場(chǎng)銀行：中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀

39、行項(xiàng)目介紹優(yōu)勢(shì)：戶(hù)型多樣，可自由組合成大戶(hù)空間,戶(hù)型方正實(shí)用,功能區(qū)分合理,尺度舒適；價(jià)格在當(dāng)時(shí)屬于中檔價(jià)位，如今其二手房?jī)r(jià)格已達(dá)7500-8200元/，升值較大。劣勢(shì)：處于龍珠大道旁，車(chē)輛繁雜，大型貨柜車(chē)多，嘈雜影響休息且塵土較大。戶(hù)型面積區(qū)間比例1房1廳+入戶(hù)花園38.51-44.252房2廳+入戶(hù)花園+露臺(tái)3房2廳+入戶(hù)花園+露臺(tái)88.31-94.88主力戶(hù)型：2-3房暢銷(xiāo)戶(hù)型：3房租價(jià)：1800-2300元/戶(hù)型創(chuàng)新設(shè)計(jì)較多，設(shè)有空中花園、落地凸窗等，部分3房戶(hù)型還帶有挑高6米的露臺(tái)。并贈(zèng)送入戶(hù)花園、陽(yáng)臺(tái)， 天地峰景龍珠大道與龍珠七路交匯處以東深圳市天地集團(tuán)股份有限公司總建筑面積：7.

40、8萬(wàn)平方米容積率：3.45物業(yè)類(lèi)型：9棟小高層（11-18層）配套：商業(yè)（4000平米）；幼兒園（2800平米）推出均價(jià)：6500元/平米，目前8000元/戶(hù)型面積區(qū)間比例2房76-78平方米11%3房85-87平方米11%96-109平方米36%110-112平方米33%4房139-142平方米9%定位為中大戶(hù)型，以三房、四房為?。皇褂寐矢?，附加值高，戶(hù)戶(hù)送大露臺(tái)，帶入戶(hù)花園，送大凸窗，臨龍珠大道，具交通優(yōu)勢(shì)。天地峰景雖然在產(chǎn)品定位上以中大戶(hù)型為主，與本案的產(chǎn)品類(lèi)型有距離，但綜合來(lái)看，其客群來(lái)源卻對(duì)本案有一定的參考價(jià)值。其客群以26-45歲之間的工薪白領(lǐng)階層為主，福田客戶(hù)多于南山客戶(hù)，有部分

41、投資客，但數(shù)量較少。圖4。天地峰景客戶(hù)群地域區(qū)分小結(jié)： 從天地峰景項(xiàng)目客戶(hù)群的情況看，項(xiàng)目主要客群主體科技園客群及本地客群，占了近一半的份額。 其次福田客源，特別是梅林，景田區(qū)域的客源所占份額為3成，這些區(qū)域由于鄰近桃源村，以及區(qū)域間擁有方便的公共交通條件有關(guān)。羅湖客占5%。 再次南山其他片區(qū)的客源所占比例為16%。圖5。天地峰景客戶(hù)選擇桃源片區(qū)置業(yè)理由 客戶(hù)選擇桃源村置業(yè)時(shí)價(jià)格是主要的心理因素 其次是戶(hù)型適合，主要指的還是戶(hù)型的設(shè)計(jì)是否合理，實(shí)用 交通條件市場(chǎng)基本認(rèn)可，主要是道路寬敞，交通順暢 環(huán)境因素不是該區(qū)域客群很在意的因素 客戶(hù)以解決居住為主，發(fā)展前景看得相對(duì)淡薄 生活配套條件相對(duì)以基

42、本的生活需要為主，并不能滿(mǎn)足大多數(shù)人的心理需求，如商業(yè)娛樂(lè)場(chǎng)所。相關(guān)項(xiàng)目介紹梅州大廈梅州大廈屬于梅州政府開(kāi)發(fā)，共15層，1-2層為梅州賓館，3-15層為商住公寓。每層16套，總約200套，建筑面積9000多，建筑面積戶(hù)型為一房一廳，面積在40.57-65.75之間，毛坯房?jī)r(jià)格7380元/起。起初銷(xiāo)售并不理想，6月份轉(zhuǎn)給中介公司陽(yáng)泰地產(chǎn)銷(xiāo)售，其在桃源片區(qū)及附近工業(yè)區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的宣傳，并由原來(lái)的單身公寓重新定位于商住兩用的寫(xiě)字樓、駐點(diǎn)辦事處，由于桃源片區(qū)以居住型為主，寫(xiě)字樓市場(chǎng)空白，該定位起到了很好的效果，目前銷(xiāo)售僅余20多套。桃源村單身公寓桃源村單身公寓屬于微利房，主要是南山大學(xué)城的教師和學(xué)生宿

43、舍公寓，雖然其與本案不存在直接競(jìng)爭(zhēng)，但一定程度上，其分流了本案大學(xué)城片區(qū)的部分客源，至少讓部分有住房需求的客群有了臨時(shí)的住所緩沖近期的購(gòu)房壓力。桃源村三期：為大學(xué)城教師福利房，以教師公務(wù)員為主，面向中低收入家庭，在很大程度上消耗了本案的該部分客群。補(bǔ)充：桑泰-丹華第貳部分 項(xiàng)目定位分析一、項(xiàng)目概況分析1、項(xiàng)目概況： 1.1地理位置項(xiàng)目位于深圳南山區(qū)東北部西麗-龍珠片區(qū)，龍珠六路北與龍?jiān)仿肺鹘粎R處，背靠塘郎山郊野公園，西麗-龍珠片區(qū)位于一線(xiàn)關(guān)內(nèi)，距離南山中心區(qū)不到10分鐘，到科技園也就15分鐘車(chē)程，到福田區(qū)20分鐘，到市中心華強(qiáng)北30-40分鐘左右，到梅林不到20分鐘，從地塊所在片區(qū)來(lái)看，是商品

44、房相對(duì)集中屬于目前開(kāi)發(fā)較熱的區(qū)域。1.2項(xiàng)目四至圖示1.3周邊配套商業(yè)：益家百貨：皇庭香格里，預(yù)計(jì)8月份進(jìn)駐；華潤(rùn)萬(wàn)方超市，龍輝商場(chǎng)，西麗百貨商場(chǎng)，人人樂(lè)商場(chǎng)、華城百貨、民潤(rùn)超市、萬(wàn)佳百貨、福到來(lái)百貨、西麗圖書(shū)文具總匯，西麗家私城，金馬家私城、新圍菜市場(chǎng)等；賓館酒店：金源賓館、利群賓館、金香江家具、梅州賓館；休閑娛樂(lè)：麗珠足部按摩中心、桃源老年活動(dòng)中心等；文化教育設(shè)施西麗圖書(shū)館衛(wèi)生學(xué)校、桃源實(shí)驗(yàn)中學(xué)西麗中學(xué)、西麗二中、桃源中學(xué)、桃源村實(shí)驗(yàn)學(xué)校西麗分校、國(guó)家工商管理學(xué)院、桃源幼兒園、卓雅小學(xué)、桃源村第一幼兒園、龍井幼兒園、劍橋雙語(yǔ)幼兒園醫(yī)療保健設(shè)施西麗人民醫(yī)院、珠光保健院、龍珠醫(yī)院、龍珠衛(wèi)生院。

45、金融、郵政農(nóng)村城市信用社、中國(guó)銀行、發(fā)展銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、三峽證券、龍聯(lián)花園郵電所、桃源郵政等機(jī)構(gòu)設(shè)施分布于片區(qū)內(nèi)。健身籃球自練場(chǎng)、青年運(yùn)動(dòng)營(yíng)、攀巖墻、沙袋練習(xí)場(chǎng)、音樂(lè)沙龍、迷宮、棋弈房等；共交交通周邊共有七個(gè)共交站點(diǎn)：分別是桃源村東站、桃源村站、桃源村總站、龍聯(lián)花園站、龍輝花園站、水木華庭站（49路）、龍珠醫(yī)院站；交通線(xiàn)路：6路 K6路 16路 19路 49路 67 74 104路 201路 201路區(qū)間線(xiàn)(B線(xiàn)) 221路 235路 325路 326路 334路 361路 446路 466路 548路大巴線(xiàn)路，一下列舉部分：公交路線(xiàn)列舉 路線(xiàn)起站終點(diǎn)站涵蓋區(qū)域6西麗福光村

46、福田南西麗、景田、福田、華強(qiáng)北16 石巖-園嶺村共交總站石巖鎮(zhèn)、白芒村、西麗、景田19 東角頭桃源村后海、深大、科技園、西麗職校、49路大學(xué)城南門(mén)福田客運(yùn)站大學(xué)城、西麗職校、水木華庭（本案）、華僑城74購(gòu)物公園動(dòng)物園梅林、桃源村、西麗、動(dòng)物園104 動(dòng)物園寧水花園西麗、景田、華強(qiáng)北、羅湖區(qū)201布吉聯(lián)檢南頭總站布吉、寶安北、梅林、西麗、寶深路、南頭325皇崗口岸光明農(nóng)場(chǎng)皇崗、景田北、僑城東、西麗、白芒關(guān)、石巖、光明農(nóng)場(chǎng)548火車(chē)站西鄉(xiāng)碼頭羅湖區(qū)、福田區(qū)、茶光工業(yè)區(qū)、寶安、西鄉(xiāng)1.4項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（圖片）總用地面積:2749.8容積率:4.9，總建筑面積:16390住宅面積:：11600商業(yè)面

47、積：1900車(chē)位：60個(gè)1.5戶(hù)型比例數(shù)據(jù)戶(hù)型面積戶(hù)數(shù)戶(hù)型比例三房83-853016.7%二房60-65.83050%二房9016.7%一房42-42.73016.7%1.6 產(chǎn)品分析（戶(hù)型設(shè)計(jì)，以及贈(zèng)送面積等）2、項(xiàng)目SWOT分析（二）湖彬苑項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目劣勢(shì)分析 區(qū)位上：位于桃源村片區(qū)，坐享其大型微利房社區(qū)社康配套，周邊眾多中高檔樓盤(pán)，檔次高而生活氛圍濃郁 環(huán)境上：背靠塘朗山郊野公園，景觀(guān)和空氣佳， 離主干道龍珠大道200米左右，避免其交通噪聲和塵土的污染，鬧中取靜，離塵不離城 交通上：道路南來(lái)北往，四通八達(dá)，公交路線(xiàn)眾多； 價(jià)格上：相對(duì)市區(qū)較低，總價(jià)低 戶(hù)型上：方正緊湊

48、，精巧實(shí)用，南向和東南向，采光通風(fēng)好，且贈(zèng)送入戶(hù)花園和陽(yáng)臺(tái)，不僅增加了使用面積，在銷(xiāo)售時(shí)作為一種優(yōu)惠促銷(xiāo)策略十分有利。區(qū)位上：位于城市西北角,位置相對(duì)冷僻；開(kāi)發(fā)體量較小，不能形成規(guī)模效應(yīng)片區(qū)在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)受關(guān)注度不高,知名度不夠；目前周邊生活配套不足，郁金香家園臨龍?jiān)仿芬粋?cè)的店面全部空置，商業(yè)氛圍冷清西側(cè)是龍井采石場(chǎng)，每天都有爆破，造成大量的塵土，運(yùn)石車(chē)輛經(jīng)過(guò)龍?jiān)仿窌r(shí)一片塵土飛揚(yáng)，影響居家環(huán)境，直觀(guān)影響較大；價(jià)格上，相對(duì)周邊項(xiàng)目較高，容易被客戶(hù)比較產(chǎn)生一定的抗性；目前龍珠大道至北環(huán)大道常因貨柜車(chē)流過(guò)多而造成交通的擁擠、堵塞；項(xiàng)目旁邊有高壓網(wǎng)架；周邊外環(huán)境不規(guī)整塘郎山郊野公園現(xiàn)階段欠缺有效管理

49、；項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析項(xiàng)目威脅點(diǎn) 大學(xué)城的建設(shè)賦予了片區(qū)文化和教育內(nèi)涵,并成為片區(qū)房地產(chǎn)的亮點(diǎn) 塘朗山郊野公園的建設(shè),旅游,娛樂(lè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展使得片區(qū)商機(jī)顯露 龍珠醫(yī)院的建設(shè),在改善醫(yī)務(wù)條件的同時(shí),增加了片區(qū)物業(yè)的潛值。 老年人綜合服務(wù)中心將在項(xiàng)目右側(cè)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的居家養(yǎng)生有益。 即將建設(shè)的地鐵11號(hào)線(xiàn)龍珠站，一定程度聚旺片區(qū)人氣 北環(huán)線(xiàn)未來(lái)將禁止貨柜車(chē)輛 目前項(xiàng)目周邊沒(méi)有新項(xiàng)目推出，未面對(duì)直接的比較競(jìng)爭(zhēng)。 新政細(xì)則出臺(tái)，客戶(hù)的觀(guān)望狀態(tài)開(kāi)始松弛，樓市整體呈現(xiàn)漲勢(shì)西麗片區(qū)項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群體較為集中，分流客源（如在售的珠光-花半里、桑泰丹華等）；片區(qū)內(nèi)支撐房地產(chǎn)發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)比其它區(qū)域及片區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)量明顯

50、滯后；片區(qū)高企的價(jià)格已逐漸喪失價(jià)格優(yōu)勢(shì)，置業(yè)門(mén)檻抬高南山、寶安,龍華、地產(chǎn)市場(chǎng)高度的發(fā)展,一定程度上分流了片區(qū)客戶(hù)資源。桃源村經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展建設(shè)分流本案客源。片區(qū)市政網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃配套建設(shè)較緩慢新政尚未最后落實(shí)，部分購(gòu)房者仍有觀(guān)望心態(tài)，短期內(nèi)呈不明朗之勢(shì)。二、客群定位分析1、客群來(lái)源本案在區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)得益于目前豐富便捷的交通網(wǎng)，這也是目前許多客戶(hù)選擇在桃源片區(qū)置業(yè)的一個(gè)重要原因，因而從交通路徑上去尋求本案的客源將是最直接有效的方法。附圖（客源分析圖）區(qū)域組成交通車(chē)程 公交比例本片區(qū)桃源片區(qū)、龍珠片區(qū)學(xué)校、工業(yè)區(qū)龍珠大道、龍珠六路步行10-20分鐘5-10%西麗西麗技術(shù)學(xué)校、紅花嶺工業(yè)區(qū)、西麗職校、

51、西麗水庫(kù)、動(dòng)物園等龍珠大道-沙河西路-留仙大道15-20分鐘10-15%科技園15-20分鐘15-20%大學(xué)城南山大學(xué)城、塘朗工業(yè)區(qū)等郊野公園路、紅花嶺隧道等15-20分鐘10-15%南山-寶安沙河西路-北環(huán)大道30分鐘-45分鐘10%福田方向梅林、景田、福田、華強(qiáng)北、龍華等北環(huán)大道、僑香路南坪快速20分鐘-45分鐘6/104/325/32625%-30%西麗、科技園、大學(xué)城等周邊片區(qū)的客源是本案的基礎(chǔ)客源，需要牢牢掌握；福田方向客源特別是景田、梅林片區(qū)的客源，因地緣性以及福田區(qū)房?jī)r(jià)高漲而有向本案片區(qū)轉(zhuǎn)移的勢(shì)頭，其在桃源村新近開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)項(xiàng)目中的購(gòu)房比例有逐漸增多的趨勢(shì)，本案有必要對(duì)該部分客源加

52、以引導(dǎo)和吸收。2、職業(yè)分布（賦予項(xiàng)目何種內(nèi)涵特質(zhì)）類(lèi)型特征購(gòu)房目的關(guān)注因素需求戶(hù)型所占比例白領(lǐng)階層80年代左右出生，大都受過(guò)大學(xué)教育，文化素質(zhì)較高，有3-5年的工作經(jīng)歷，處于人生發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱，其青睞小戶(hù)型的主要原因還是誘人的低總價(jià)。他們追求時(shí)尚，鐘情品位，是文化消費(fèi)的主力軍。對(duì)價(jià)格較敏感，樓盤(pán)品質(zhì)要求較高。首次置業(yè)投資理財(cái)價(jià)格品質(zhì)環(huán)境戶(hù)型1房-2房15-20%小私營(yíng)主喜歡本案的環(huán)境，看好前景，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，文化水平一般，但片區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍要求較高，強(qiáng)調(diào)舒適性，對(duì)本片區(qū)認(rèn)同感較強(qiáng)，在西麗已置業(yè)，家庭人口以3人為主， 換房中長(zhǎng)線(xiàn)投資環(huán)境品質(zhì)戶(hù)型價(jià)格2房-3房25%企業(yè)中高管文化素質(zhì)較高，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)物業(yè)周邊環(huán)境要求較高，家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，強(qiáng)調(diào)舒適性，一次成熟置業(yè)者對(duì)區(qū)域人可度較高，要求樓盤(pán)品