房屋拆遷中抵押權(quán)人的權(quán)利如何實(shí)現(xiàn)

1、房屋拆遷中抵押權(quán)人的權(quán)利如何實(shí)現(xiàn)一2021-6-15 1:43:59前幾天接待一位客戶A的現(xiàn)場(chǎng)咨詢，談到自己在和B有債權(quán)債務(wù)糾紛時(shí)，B以自己的房產(chǎn) 作抵押，結(jié)果近期B的房屋被拆，A的200多萬債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)，非常著急，不知道起訴誰。 我在答復(fù)了客戶A的咨詢并接受委托后，整理出相關(guān)的思路，以供大家參考。確實(shí)，在城 市房屋拆遷過程中，我們關(guān)注的焦點(diǎn)絕大局部在于拆遷人與被拆遷人的重大利害關(guān)系，而 對(duì)如何保護(hù)折遷房屋上抵押權(quán)人的利益沒有給予足夠的重視，實(shí)踐中這樣的案例卻不乏其 見。首先界定本文中所說的抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作 為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)將該

2、財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn) 的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。、房屋拆遷中關(guān)于抵押權(quán)的歷史性規(guī)定：我國?城市房屋拆遷管理?xiàng)l例? 1991年6月 1日施行第二十六條是這樣規(guī)定的： “ 對(duì)撤除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的， 由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。 抵 押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成抵押協(xié)議的，由拆遷人參照 本條例第二十五條的規(guī)定實(shí)施拆遷。撤除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，由抵押?quán)人 和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)或者由抵押人清償債務(wù)后，方可給予補(bǔ)償。隨著城市化進(jìn)程的 推進(jìn)以及日益增長的人們住房的需求， 2001年 6月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了?城市房 屋拆遷管理?xiàng)l例?

3、，該條例的施行同時(shí)宣告了 1991年的?城市房屋拆遷管理?xiàng)l例? 的廢止。 在新條例中第三十條規(guī)定：“ 拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。 涉及擔(dān)保的法律法規(guī)主要是指?中華人民共和國擔(dān)保法?以下簡稱?擔(dān)保法?、最高 人民法院?關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法假設(shè)干問題的解釋?以下簡稱?擔(dān)保法 解釋?、?城市房地產(chǎn)抵押管理方法?和?物權(quán)法?的相關(guān)規(guī)定。在?物權(quán)法?出臺(tái)后， 其他關(guān)于擔(dān)保和物權(quán)法沖突的地方，適用?物權(quán)法?。該條的修改，基于以下考慮：其一、國家已經(jīng)出臺(tái)了?中華人民共和國擔(dān)保法?及其 相關(guān)的司法解釋，對(duì)于抵押權(quán)的處置已經(jīng)有了明確規(guī)定，此處再加以規(guī)定已經(jīng)超越了房屋 拆遷管理?xiàng)l例

4、應(yīng)當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，不應(yīng)該以行政法規(guī)干預(yù)公民之間的民事法律關(guān)系，表達(dá)了 民事主體之間的意思自治。其二、原條例的規(guī)定已經(jīng)與現(xiàn)行法律規(guī)定不符。如劃撥土地上 連同土地一起抵押的，處分后必須優(yōu)先歸還土地使用權(quán)出讓金。、房屋拆遷的補(bǔ)償形式對(duì)抵押權(quán)人權(quán)利的影響我國新的?城市房屋拆遷管理?xiàng)l例?第二十三條規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨 幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷安置協(xié)議的性質(zhì)在國內(nèi)學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界沒有統(tǒng) 一的界定，無論是“行政合同說還是“民事合同說，筆者無意討論，但可以形成一致 觀點(diǎn)的是，貨幣補(bǔ)歸還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換這兩種補(bǔ)償方式的實(shí)質(zhì)都是被拆遷人移轉(zhuǎn)房屋的所有權(quán) 于拆遷人，從?擔(dān)保法?的角度考察，可歸于轉(zhuǎn)讓抵

5、押物。根據(jù) 2007年 10月生效的?物權(quán)法?第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵 押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。 轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的局部歸抵押人所有，缺乏局部由債務(wù)人清償。 抵押期間，抵押 人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。建設(shè)部公布的行政法規(guī)?城市房地產(chǎn)抵押管理方法?第三十八條規(guī)定：“因國家建設(shè)需要， 將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方 可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。第五十一條規(guī)定： “因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押

6、權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍時(shí)，抵押人違反前述第三十八 條的規(guī)定，不依法清理債務(wù)，也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起 訴訟。由此可知，抵押權(quán)人的權(quán)利保護(hù)在于： 1、得到抵押人被拆遷人的通知。 2、 依法清理債權(quán)債務(wù)， 解除抵押合同。 3、假設(shè)所擔(dān)保的債權(quán)未到期， 就提存補(bǔ)償金作為擔(dān)保。 4、以上 3 種方法沒有得到實(shí)現(xiàn)時(shí)，可以抵押人為被告提起民事訴訟。至于抵押人沒有履行告知義務(wù)而處分抵押物的，抵押權(quán)人是根本無法行使抵押人被 拆遷人不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，因?yàn)榉课莶疬w是強(qiáng)制性的，一定程度上房屋拆遷協(xié)議 的訂立也是強(qiáng)制性的，被拆遷人抵押人轉(zhuǎn)讓被拆遷房屋抵押物勢(shì)在必行，不存在 抵押人不得

7、轉(zhuǎn)讓抵押物的可能。、抵押權(quán)人的權(quán)利行使其一，對(duì)補(bǔ)償方式，抵押權(quán)人作為物權(quán)人之一有沒有權(quán)利主動(dòng)干預(yù)？法律沒有直接的 規(guī)定。建設(shè)部?城市房地產(chǎn)抵押管理方法?第三十八條規(guī)定：“因國家建設(shè)需要，將已設(shè) 定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重 新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。從該條規(guī)定分析，抵押 權(quán)人沒有干預(yù)被拆遷人選擇拆遷安置補(bǔ)償方式選擇權(quán)的權(quán)利。其二，抵押權(quán)人何時(shí)行使權(quán)利？?物權(quán)法?第二百零二條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主 債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)?？梢姡盅簷?quán)人要在主 債權(quán)訴訟時(shí)效期限內(nèi)積極行使自己的權(quán)利，別

8、誤了時(shí)機(jī)。其三，假設(shè)拆遷安置協(xié)議中，抵押人的主動(dòng)行為明顯使抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人 的權(quán)利如何保護(hù)？?物權(quán)法?第一百九十三條規(guī)定：“抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值 減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求 恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值 也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。?城市房地產(chǎn)抵押管理方法? 第三十九條規(guī)定：“抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情 況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損 失使抵押房地產(chǎn)價(jià)值缺乏以作為履行債

9、務(wù)的擔(dān)保時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或 者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)缺乏。抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無過錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人 因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的局部，仍作為債務(wù) 的擔(dān)保?？梢钥闯?，在抵押人主動(dòng)減少抵押物價(jià)值的時(shí)候，此時(shí)抵押權(quán)人的保護(hù)方法是： 1、請(qǐng)求停止行為。 2、請(qǐng)求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值或者提供擔(dān)保。 3、請(qǐng)求債務(wù)人履行債務(wù)。 但是我們知道，在房屋拆遷中，被拆遷人對(duì)于自己的房屋都是盡可能多的得到補(bǔ)償，沒有 誰傻到會(huì)減少，所以此種情況現(xiàn)實(shí)中存在的可能性很小。其四，拆遷人的行為致使抵押物的價(jià)值明顯減少時(shí)，抵押權(quán)人能否提起訴訟？提民事 訴訟還是行政訴訟？實(shí)

10、踐中，政府和開發(fā)商經(jīng)?？盂忠粴猓徊疬w人幾乎沒有任何談判的余地，給多少就 是多少，這對(duì)抵押權(quán)人非常不利，那么抵押權(quán)人的權(quán)利如何實(shí)現(xiàn)？ 2005 年?最高人民法 院關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問 題的批復(fù)?中規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷 補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知 當(dāng)事人可以按照?城市房屋拆遷管理?xiàng)l例?第十六條的規(guī)定向有關(guān)部門申請(qǐng)裁決。也就 是說，在拆遷人和被拆遷人達(dá)不成協(xié)議時(shí)只能提起裁決，回避了裁決前的民事或者行政訴 訟，意在加快拆遷速度，保障建設(shè)工程的順利進(jìn)

11、行。根據(jù)現(xiàn)行的法律規(guī)定，無論公益拆遷 還是商業(yè)拆遷，被拆遷人在裁決前都不能提起訴訟，遑論抵押權(quán)人了。那么抵押權(quán)人裁決 后能否提起訴訟？筆者認(rèn)為是完全可以的。根據(jù)?中華人民共和國行政訴訟法?假設(shè)干問 題的解釋第十二條規(guī)定：“與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織 對(duì)該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。這時(shí)抵押權(quán)人可以裁決機(jī)關(guān)為被告提起行政 訴訟，并列拆遷人為第三人。當(dāng)然也可以提起行政復(fù)議。四、拆遷人在房屋拆遷中的職責(zé)拆遷人在進(jìn)行補(bǔ)償安置登記時(shí)，應(yīng)該履行什么樣的職責(zé)？根據(jù)?物權(quán)法?第一百九十 一條規(guī)定：查詢房地產(chǎn)登記薄之記載或者以房屋權(quán)利憑證發(fā)現(xiàn)有它項(xiàng)權(quán)利登記， 拆遷人受 讓人可以代為債務(wù)人清償債務(wù)消滅抵押權(quán)。?中華人民共和國房地產(chǎn)管理法?1994第四十八條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書，房屋所有權(quán)證書辦理。同時(shí) ?城市房地產(chǎn)抵押管理方法? 2001 年修改第三十四條中規(guī)定：“以依法取得的房屋所 有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的， 登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原房屋所有權(quán)證上作他項(xiàng)權(quán)利記載后 , 由抵押人 收?qǐng)?zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)?房屋他項(xiàng)權(quán)證?。抵押人可以就此?房屋他項(xiàng)權(quán)證?要求拆 遷人受讓人代為清償。原那么上拆遷人是愿意滌除抵押權(quán)利，及早取得房屋的所有權(quán)，但是實(shí)踐中拆