甘肅房地產(chǎn)估價師案例與分析星級酒店不同功能用房收益的測算試題

1、2016年甘肅省房地產(chǎn)估價師案例與分析：星級酒店不同功能用房收益的測算試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供貸款屬于其銀行業(yè)務(wù)中的。A.負(fù)債業(yè)務(wù)B.資產(chǎn)業(yè)務(wù)C.中間業(yè)務(wù)D.代理業(yè)務(wù)2、某寫字樓的建筑面積為4000 nf,剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%,月租金為30元/當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%,月租金為40元/nf,報酬率為6%,如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值 為萬元。A: 67.60B: 811

2、.24C: 1622.48D: 2433.72E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、假設(shè)某類住宅的價格從3000元/ttf下降到2800元/itf,需求從900套上升到1000 套。則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為。A: -1 . 33B: -0 . 66C: 0. 66D: 1 . 53E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為 10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年,剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%,用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A. 43.2%B. 50%C. 56.8%D. 7

3、0%5、房產(chǎn)分戶圖作為房屋權(quán)屬證書附圖時，圖中應(yīng)標(biāo)注 。A.相鄰?fù)恋貦?quán)利界線B.海拔高程C.用地面積的分?jǐn)傁禂?shù)D.套內(nèi)建筑面積與共有分?jǐn)偯娣e6、長期趨勢法應(yīng)用的假設(shè)前提條件為。A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來繼續(xù)存在B.房地產(chǎn)市場無明顯季節(jié)性波動C.忽略了政府宏觀調(diào)控因素對價格的影響D.市場上能夠找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料7、房地產(chǎn)估價結(jié)果，應(yīng)是估價對象在時的客觀合理價格或價值A(chǔ) :估價作業(yè)日期B:估價時點C:價格日期D:價值時點E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、關(guān)于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯誤的是。A.吸納周期是捐房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場

4、吸納所需的時間C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)9、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定了工業(yè)用地出讓最高年限為年A: 40B: 50C: 60D: 70E:房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章10、報酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對于估價時點發(fā)生在。A.期初B.期中C.期末D.年末11、是指在建筑使用中人群的活動、家具、設(shè)備、物資、風(fēng)壓力、雪荷載等。A.永久荷載B.長期荷載，C.可變荷載D.偶然荷載12、以下說法不正確的是。A.估價目的不同，估價的依據(jù)可能不同B.雖然估價目的不同，但估價中都應(yīng)采用公開市場價值C.估價目的不同，估價時點的選取可能不

5、同D.估價目的不同，估價選用的方法也可能不同13、在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)，閑置1年以上按出讓金的以下征收土地閑置費。A. 10%B. 15%C. 20%D. 25% 14、根據(jù)中華人民共和國刑法規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、工作人員徇私舞弊，違反土地管理 法規(guī)濫用職權(quán)，非法批準(zhǔn)征用、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán) 重，并致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處以有期徒刑，該刑期是。A:三年以上六年以下B:二年以上五年以下C:三年以上七年以下D:五年以上十年以下E:房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章15、地基單位面積所能承受的最大壓力，叫。A:地基正常承載力B:地基最大承載力

6、C:地基最小承載力D:地基容許承載力E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、省、直轄市、自治區(qū)人民政府根據(jù)法律、行政法規(guī)制定的規(guī)范性法律文件是。A:地方性法規(guī)B:政府規(guī)章C:部門規(guī)章D:自治條例E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、我國個人住房抵押貸款的風(fēng)險最終主要轉(zhuǎn)移在身上。A.開發(fā)商B.銀行C.購房者D.都是18、下列表述中不正確的是。A:在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果B:在實際估價申，不同的估價時點將影響估價結(jié)果C:在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果D:在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機(jī)構(gòu)和估價人員

7、應(yīng)當(dāng)站在 的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平臺理的價值。A:委托人B:估價報告預(yù)期使用者C:管理部門D:中立E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、以下 因素不是導(dǎo)致商品住宅供給變化的主要因素。A.開發(fā)成本的變化B.收入的變化C.價格的變化D.開發(fā)商對未來的預(yù)期21、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽訂書面預(yù)售合同之日起日內(nèi)持預(yù)售合同到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)。A. 10B. 15C. 20D. 3022、下列房地產(chǎn)投資項目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是。A:建筑安裝工程費B: 土地費用C:空置率D:容積率E:借款合同23、房地產(chǎn)估價的

8、最高最佳使用原則必須同時符合的標(biāo)準(zhǔn)中，并不包括 。A.價值最大化B.雙方都認(rèn)可C.經(jīng)濟(jì)上可行D.技術(shù)上可能24、城市房屋拆遷估價時點一般為。A :拆遷入與被拆遷人就拆遷補(bǔ)償與安置達(dá)成協(xié)議之日B:建設(shè)單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請之日C:房屋拆遷許可證頒發(fā)之日D:房屋拆遷結(jié)束之日E:房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章25、下列說法不屬于重新購建價格的求取思路的是。A.房地產(chǎn)重新購建價格的求取思路B. 土地重新購建價格的求取思路C.具體價格重新購建價格的求取思路D.建筑物重新購建價格的求取思路二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意, 至少有1個錯項。錯選，本題不得

9、分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、季節(jié)比率是 。A.說明現(xiàn)象在某年的某月平均數(shù)占該年總平均數(shù)的比重B.說明現(xiàn)象在某年的某季平均數(shù)占該年總平均數(shù)的比重C.說明現(xiàn)象在各年某個月的同月平均數(shù)占各年總的月平均數(shù)的比重D.說明現(xiàn)象在各年某個季的同季平均數(shù)占各年總的季平均數(shù)的比重2、下列投資形式中屬于房地產(chǎn)間接投資的有。A.房地產(chǎn)開發(fā)投資B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券C.房地產(chǎn)置業(yè)投資D.購買住房抵押支持證券E.購買房地產(chǎn)投資信托基金3、不得抵押的房地產(chǎn)包括。A:列入拆遷范圍的房地產(chǎn)B:用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)C:列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物D:已依法轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

10、E:被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)4、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項向辦理證據(jù)保全。A.公證機(jī)關(guān)B.公安機(jī)關(guān)C.法院D.縣級以上人民政府5、下列符合房地產(chǎn)廣告要求的有。A:房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚地表示為實際的銷售價格，明示價格的有 效期限B:房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際 距離表示，可以以所需時間來表示距離C:房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者 建設(shè)中應(yīng)當(dāng)在廣告中注明D:房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積還是使用面積E:預(yù)售、預(yù)租商品房廣告不得涉及

11、裝修、裝飾內(nèi)容6、下列控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系指標(biāo)中，屬于建筑形態(tài)控制指標(biāo)的是。A:建筑高度B:建筑密度C:建筑間距D:建筑后退紅線距離E:人口容量7、在城市房屋拆遷范圍內(nèi)，不得進(jìn)行房屋活動。（2009年試題）A:改建B:買賣C:贈予D:租賃E:擴(kuò)建8、下圖表下的是（）。A.富有彈性B.缺乏彈性C.單一彈性D.完全彈性9、不屬于影響房地產(chǎn)價格的自身因素是。A:社會因素B:區(qū)位因素C:經(jīng)濟(jì)因素D:權(quán)益因素E:實物因素10、某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為 4000元/m2 ,買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的 5%,賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的 7%,則賣方實際得到的價格為 元/m2。A. 3800

12、B. 3520C. 3700D. 372011、以行政劃撥方式獲取土地使用權(quán)，通常涉及私人參與的有。A:城市基礎(chǔ)設(shè)施用地B:公益事業(yè)項目用地C:重要旅游項目用地D:經(jīng)濟(jì)適用房用地E:國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地12、下列關(guān)于物業(yè)管理條例所確立的業(yè)主大會制度，說法正確的是。A :物業(yè)管理條例確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí) 行的制度B:物業(yè)管理條例確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主委員會決策、業(yè)主大會執(zhí) 行的制度C:規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 全體業(yè)主的合法權(quán)益D:業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大

13、會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管 理事項作出決定E:業(yè)主大會作為業(yè)主委員會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主委員會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè) 管理事項作出決定13、房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查包括的類型有。（2005年試題）A:產(chǎn)品調(diào)查B:價格調(diào)查C:市場需求質(zhì)量調(diào)查D:分銷渠道調(diào)查E:促銷策略調(diào)查14、自營貸款期限最長一般不得超過年。A. 10B. 15C. 20D. 2515、下列關(guān)于會計分期，說法正確的是。A:會計分期的目的是將持續(xù)經(jīng)營的生產(chǎn)經(jīng)營活動劃分為連續(xù)、相等的期間，據(jù)以結(jié)算 盈虧，按期編報財務(wù)報告，從而及時地向各方面提供有關(guān)企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn) 金流量信息B:會計分期是指將一個企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的生產(chǎn)活動劃

14、分為一個個連續(xù)的、長短不相同的 期間C:會計分期又稱為會計期間D:按年度編制的財務(wù)會計報表也稱為年報E:以一年確定的會計期間稱為會計年度16、實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括。A.物業(yè)服務(wù)支出B.物業(yè)服務(wù)成本C.法定稅費D.物業(yè)管理企業(yè)的酬金E.物業(yè)管理企業(yè)的利潤17、某開發(fā)企業(yè)申請貸款5000萬元，該企業(yè)的信用等級為 AA級，以商品房做抵押, 期限2年，項目風(fēng)險等級為A級，該貸款綜合風(fēng)險度是（）。A. 18%B. 25%C. 30%D. 50%18、下列關(guān)于劃撥土地政策，說法正確的是。A:劃撥土地可以轉(zhuǎn)讓，但是有條件的B:劃撥土地的轉(zhuǎn)讓可以由受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出

15、讓金C:劃撥土地?zé)o償取得，因此不得轉(zhuǎn)讓D:劃撥建設(shè)用地使用權(quán)可以出租E:劃撥建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押，其抵押的金額應(yīng)包括土地價格19、REITs 一般以股份公司或信托基金的形式出現(xiàn)，資金的來源有。A.員工集資B.股本金C.從金融市場融資D.自有資金20、根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范，下列不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e有。A:為建筑造型而建、無實用功能的建筑面積B:建在幢內(nèi)且為本幢服務(wù)的配電房C:為多幢綜合樓服務(wù)的物業(yè)管理用房D:人防用的地下室E:用作公共休息場所的架空層“銀發(fā)公寓”21、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的 那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.大量定制D.單一市場集中化22、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn) 估價機(jī)構(gòu)評估該套房改房的價格，則較合理的估價結(jié)果是（）。A .現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格C.現(xiàn)時該房屋的房改成本價D.當(dāng)時該房屋的房改成本價23、某完全壟斷市場的需求曲線為Q=19-P/Q ,成本曲線為TC=5+2