宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的協(xié)調(diào)性研究

1、宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的協(xié)調(diào)性研究?jī)?nèi)容摘要：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 開(kāi)展 還存在著諸多嚴(yán)重的問(wèn)題，如地區(qū)間嚴(yán)重的開(kāi)展不平衡，需求膨脹與供應(yīng)滯后的矛盾，房地產(chǎn)投資的高漲與住房保障缺乏同時(shí)并存等。本文針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控進(jìn)展了客觀的梳理與評(píng)價(jià)，提出完善房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展與調(diào)控體系的建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) 宏觀調(diào)控 協(xié)調(diào)性自2003年以來(lái)，在房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展獲得顯著成就的同時(shí)，市場(chǎng)中也出現(xiàn)了不少的問(wèn)題。針對(duì)市場(chǎng)中存在的各種問(wèn)題，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施不斷出臺(tái)。本文結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展實(shí)際對(duì)宏觀調(diào)控進(jìn)展系統(tǒng)的回憶 總結(jié) ，分析調(diào)控目的與施行效果之間存在差距的根本原因，挖掘市場(chǎng)正常開(kāi)展的動(dòng)力，以期為今后調(diào)控措施的制

2、定提供借鑒。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展獲得的成就是有目共睹的。自1998年以來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革深化推進(jìn)，住房商品化的新體制根本確立，以土地出讓、土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)建立、房地產(chǎn)銷售與管理、二手房轉(zhuǎn)讓等為鏈條的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步完善，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民 經(jīng)濟(jì) 的支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展中的問(wèn)題一房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著的區(qū)域性差異我國(guó)幅員遼闊，地區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展不平衡由來(lái)已久，這主要是由于 歷史 、 自然 、區(qū)位、制度等方面的原因造成的。到目前為止仍然存在的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的不平衡直接影響著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)是依托于國(guó)民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)而存在和開(kāi)展的，東西南北

3、之間、大中小城市之間的經(jīng)濟(jì)差異決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著的區(qū)域性差異。隨著我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展以及新 農(nóng)村 建立政策的出臺(tái)，各區(qū)域之間開(kāi)展上的不平衡會(huì)有所緩和。我國(guó)也正在積極采取財(cái)稅、 金融 、產(chǎn)業(yè)、 教育 等多方面政策措施推動(dòng)欠興隆地區(qū)開(kāi)展，在減少貧困和解決區(qū)域開(kāi)展不平衡等方面獲得了一定的成績(jī)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著區(qū)域差異也會(huì)逐漸由原來(lái)的垂直型梯級(jí)差異為主演變?yōu)闄M向型特性差異為主。二房地產(chǎn)供需矛盾較大 面對(duì)如此龐大的社會(huì)需求，用地和房地產(chǎn)的供應(yīng)層面的調(diào)整卻是比較慎重而滯后的，一方面是由于房地產(chǎn)供應(yīng)自身彈性較小和存在滯后的特點(diǎn)所決定的，另一方面也是由于長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健乃至從緊的金融政策

4、所導(dǎo)致的。供應(yīng)和需求的關(guān)系分析是解釋市場(chǎng)現(xiàn)象最有力的證據(jù)。在2003至2007年間，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格持續(xù)上漲，價(jià)格上漲的原因假設(shè)排除了非市場(chǎng)因素如房屋質(zhì)量進(jìn)步、本錢增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等因素外，最主要的原因就是有限供應(yīng)和龐大需求之間的矛盾所致。三房地產(chǎn)投資熱情與住房保障品性質(zhì)的沖突宏觀調(diào)控政策與市場(chǎng)開(kāi)展間的矛盾分析一控制房地產(chǎn)投資規(guī)模與穩(wěn)定房?jī)r(jià)的矛盾一直以來(lái)，宏觀調(diào)控部門(mén)主要關(guān)注的是投資增長(zhǎng)速度指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控也主要關(guān)注該行業(yè)對(duì)固定資產(chǎn)投資的影響。幾年間的調(diào)控手段一直強(qiáng)調(diào)控制“兩個(gè)閘門(mén)，即希望通過(guò)控制信貸和土地來(lái)控制投資的增長(zhǎng)速度。這種做法在方案經(jīng)濟(jì)時(shí)代是可行的，但是在社會(huì)主義

5、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，那么無(wú)法直接改變個(gè)人的投資行為。因此，市場(chǎng)調(diào)控必須以房?jī)r(jià)為中心。當(dāng)我們控制兩個(gè)“閘門(mén)時(shí)，市場(chǎng)會(huì)預(yù)期供應(yīng)減少，于是房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)上漲又會(huì)刺激地產(chǎn)類公司的利潤(rùn)的大幅度增加。在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下，地產(chǎn)公司沖破重重阻力，擴(kuò)大房地產(chǎn)建立規(guī)模。結(jié)果是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度無(wú)法得到遏制，2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在連續(xù)兩年低于固定資產(chǎn)投資增速后強(qiáng)進(jìn)反彈，高達(dá)30.2%，而2021年的前兩個(gè)月全國(guó)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲幅度均超過(guò)10%，仍然屬于快速增長(zhǎng)，這個(gè)過(guò)程也正是市場(chǎng)力量戰(zhàn)勝了行政力量的反映。二嚴(yán)格控制土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)上漲的矛盾為了宏觀調(diào)控的需要和國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)展的需要，國(guó)土資源部

6、實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，2006年全國(guó)批準(zhǔn)新增建立用地4043萬(wàn)公頃， 2007年，全國(guó)批準(zhǔn)新增建立用地39.50萬(wàn)公頃。這些土地緊縮政策給市場(chǎng)帶來(lái)的預(yù)期是，將來(lái)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的空間已經(jīng)非常有限，土地市場(chǎng)的供求關(guān)系將日趨緊張，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熱化狀態(tài)，價(jià)格將不斷攀升。嚴(yán)控土地供應(yīng)雖為了可持續(xù)開(kāi)展，但土地供應(yīng)緊張，加劇了供需的矛盾，從而刺激了房?jī)r(jià)上漲。 房地產(chǎn)市場(chǎng) 開(kāi)展 與調(diào)控的協(xié)調(diào)性策略正確認(rèn)識(shí)政府宏觀調(diào)控在市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì) 中所能起到的作用，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的功能。市場(chǎng)失靈的存在，是政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的理由，但是政府干預(yù)應(yīng)該適度，即政府在資源配置過(guò)程中不要包攬一切，不要去做本來(lái)應(yīng)當(dāng)由市場(chǎng)去做并且理論已經(jīng)證明市場(chǎng)可以做好的事情。公共選擇理論認(rèn)為，政府活動(dòng)的結(jié)果未必能校正市場(chǎng)失靈，政府活動(dòng)本身也許就有問(wèn)題，甚至造成更大的資源浪費(fèi)。主要原因包括政府決策的無(wú)效率、政府機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)的無(wú)效率和政府干預(yù)的無(wú)效率。因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)從根本上來(lái)說(shuō)是靠信息來(lái)調(diào)節(jié)的，而政府始終與市場(chǎng)隔了一層，對(duì)市場(chǎng)的感受只有 企業(yè) 、商人最敏感，他們有權(quán)根據(jù)市場(chǎng)的變化做出及時(shí)的反響，政府不適宜進(jìn)展過(guò)多的干預(yù)。參考 文獻(xiàn) ： 2.劉保奎，馮長(zhǎng)春.我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的政