淺談項(xiàng)目成本控制體系的構(gòu)建

1、淺談項(xiàng)目成本控制體系的構(gòu)建隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的日趨成熟，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出?！袄麧欎N售收入成本費(fèi)用”這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成本管理的重要性?！笆″X就是賺錢”，誰在成本管理領(lǐng)域走在前面，誰就在競爭中占據(jù)優(yōu)勢鑒于以往工作中碰到的項(xiàng)目開發(fā)存在的問題及對幾個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司的考察了解，發(fā)現(xiàn)很多房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本管理存在種種問題，在總結(jié)分析之后大致羅列如下：1、集團(tuán)與項(xiàng)目子公司責(zé)任與權(quán)限不明，各崗位職責(zé)未建立，經(jīng)常產(chǎn)生互相推諉，產(chǎn)生工作交叉、產(chǎn)生工作脫節(jié)等等問題；2、項(xiàng)目開發(fā)無整體成本思路，隨意相較大，開發(fā)項(xiàng)目前

2、期未建立可行的目標(biāo)成本，造成開發(fā)成本不清晰，成本難以有效控制；3、預(yù)結(jié)算管理制度未建立，產(chǎn)生結(jié)算程序隨意、資料完成性不完善等問題，例如審決報(bào)告書如何簽訂等涉及成控嚴(yán)謹(jǐn)性的問題；4、材料供應(yīng)未建立有效管理體系，產(chǎn)生單據(jù)不全、手續(xù)不完整、計(jì)劃與用量脫節(jié)、隨意性大等問題；5、合同管理體制未完善，合同臺(tái)帳、進(jìn)出款臺(tái)帳未建立，產(chǎn)生成本查詢不易、發(fā)生成本反應(yīng)不及時(shí)等問題；6、招標(biāo)方式隨意性大，招標(biāo)程序混亂、無科學(xué)有效的選定標(biāo)制度；7、分包較多，產(chǎn)生工程交叉大、期間損耗增大、工程責(zé)任推諉；8、工程檔案管理無序，未建立相應(yīng)的工程資料管理制度，資料缺失較多，查閱不易，導(dǎo)致在結(jié)算時(shí)因索賠無據(jù)或簽證糾紛造成重大經(jīng)濟(jì)

3、損失；諸如此類問題，數(shù)不勝數(shù)。因此構(gòu)建一個(gè)科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)且行之有效的成本管理體系對于房地產(chǎn)企 提高贏利水平、使企業(yè)在于激勵(lì)的競爭中處于領(lǐng)先來說顯得尤為重要。那么如何構(gòu)建這個(gè)體系呢？在總結(jié)得失，研究實(shí)踐，并吸取優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)提煉如下：確定目標(biāo)成本建立責(zé)任成本體系執(zhí)行監(jiān)督總結(jié)評價(jià)四個(gè)步驟緊密結(jié)合，環(huán)環(huán)相扣，缺一不可，形成整個(gè)流程即為成本控制體系。目前成本控制趨勢為全員全過程動(dòng)態(tài)管理，不止局限于事后控制，重點(diǎn)更集中于事前、事中控制，事前控制在于設(shè)計(jì)階段的成本控制，如方案選型、結(jié)構(gòu)選型、限額設(shè)計(jì)等，事中控制在于優(yōu)化有效的招標(biāo)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤炗?、科學(xué)的簽證管理等；事后管理在

4、于公正、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕Y(jié)算審核。我們的成本管理體系貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程一、目標(biāo)成本的建立：在設(shè)計(jì)階段就可以做項(xiàng)目目標(biāo)成本，到施工圖設(shè)計(jì)后就可逐步細(xì)化目標(biāo)成本，然后以此來安排以后的各項(xiàng)招標(biāo)、預(yù)算、選材控制，安排現(xiàn)金流等；許多項(xiàng)目成本失控的一個(gè)很重要原因就是：事先沒有建立明確的目標(biāo)成本，即使有也是粗線條的，通常就是個(gè)大致的數(shù)，而真正到了執(zhí)行的時(shí)候這個(gè)數(shù)就經(jīng)不起推敲了，無法作為項(xiàng)目的控制線，所以這種成本目標(biāo)是是假目標(biāo)，結(jié)果就是拍腦袋做決定，成本失控就不足為怪了。如何確立真正的目標(biāo)成本？制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解，再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，隨著項(xiàng)

5、目進(jìn)展逐步細(xì)化，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果跟目標(biāo)進(jìn)行對比分析，找出原因與差距，制定改進(jìn)措施。影響目標(biāo)成本制定準(zhǔn)確性的原因：1、項(xiàng)目進(jìn)度太緊：基于市場營銷的需要、行業(yè)競爭、資金回收壓力等原因，許多企業(yè)對項(xiàng)目進(jìn)度常常安排較為緊張，許多項(xiàng)目匆匆上馬，未設(shè)計(jì)先招標(biāo)走費(fèi)率合同、邊干邊設(shè)計(jì)的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，既然招標(biāo)、施工走在施工圖設(shè)計(jì)前面，就造成在項(xiàng)目前期無法對目標(biāo)成本進(jìn)行準(zhǔn)確測算，費(fèi)率合同又為成本控制埋下隱患，此類合同存在大量的合同變更。解決方法：重點(diǎn)加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)環(huán)節(jié)，積極推廣目標(biāo)成本管理。2、缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本測算體系：房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較高的復(fù)雜度、項(xiàng)目周期長、涉及環(huán)節(jié)及專業(yè)多，每個(gè)環(huán)節(jié)都設(shè)計(jì)到成本控

6、制，許多公司在做目標(biāo)成本時(shí)較為凌亂，未能很好利用歷史數(shù)據(jù)、未能提煉經(jīng)驗(yàn)，避免重復(fù)錯(cuò)誤。解決方法：建立規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹，綜合項(xiàng)目特點(diǎn)，提煉一套能兼容的全成本樹，作為目標(biāo)成本制訂的基線，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)各個(gè)階段完成對目標(biāo)成本的層層細(xì)化修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本使用與管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目間的數(shù)據(jù)共享，為新項(xiàng)目提供指引。二、責(zé)任成本體系的建立：責(zé)任成本體系的建立即明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)及建立一系列的成本管理制度。目標(biāo)成本管理，誰來做？怎么做？做什么？如何評價(jià)？一系列問題建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在組織架構(gòu)的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行，落

7、實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)責(zé)任到人，真正做到權(quán)責(zé)清晰、有據(jù)可依。并建立起相應(yīng)各項(xiàng)成本管理工作流程，使每項(xiàng)目成本管理工作有章可循。具體建立制度要點(diǎn)如下：1、崗位職責(zé)及權(quán)限：分清公司的崗位職責(zé)與管理權(quán)限，理順部門、個(gè)人的工作方向與工作性質(zhì)，形成公司管理制度并頒布施行；建立公司各職能部門的崗位職責(zé)，明確各崗位職責(zé)權(quán)限，避免權(quán)限不分、職責(zé)不明造成的成本增加浪費(fèi)及工作延誤；2、招標(biāo)管理制度：A 、選擇投標(biāo)單位應(yīng)多方面以避免串標(biāo)；B 、明確招標(biāo)主體是由哪個(gè)部門組織，及協(xié)作關(guān)系；C 、編制招標(biāo)計(jì)劃明確各項(xiàng)目招標(biāo)節(jié)點(diǎn)，有序安排招標(biāo);D 、編制相應(yīng)招標(biāo)管理制度并頒布施行。3、合同管理制度：A 、合同盡量走總包，盡量少用

8、費(fèi)率合同或單價(jià)合同；B 、合同盡量閉口即有總價(jià)，多采用總包合同或單價(jià)合同，少用費(fèi)率合同；C 、必須建立合同管理臺(tái)帳、進(jìn)出款臺(tái)帳專人管理登錄，每一個(gè)合同成立須及時(shí)登錄，以有效控制、了解成本運(yùn)行情況；D 、合同簽訂后需與工程經(jīng)辦人進(jìn)行交底，使之對合同內(nèi)容明確，避免在操作過程中出現(xiàn)超過合同范疇的舉動(dòng)導(dǎo)致項(xiàng)目損失；E 、所有項(xiàng)目合同須由項(xiàng)目成本管理部門控制備案；F 、建立相應(yīng)的合同管理制度并頒布施行。4、簽證制度管理：A 、明確各管理職位、管理部門的簽證權(quán)限，職權(quán)分明，避免簽證泛濫及越權(quán)簽證；B 、簽證格式統(tǒng)一規(guī)范，不符合規(guī)范簽證一律不予辦理結(jié)算；C 、建立相應(yīng)的簽證管理制度并頒布施行，并作為每份合同

9、的附件。5、預(yù)結(jié)算制度：A 、規(guī)范結(jié)算手續(xù)的完整性、有效性及有效移交，如：必須具備什么資料、須什么手續(xù)才是有效結(jié)算依據(jù)等；B 、硬性規(guī)定結(jié)算必須出具審決報(bào)告書以備案及避免留下與乙方糾紛漏洞；C 、每簽訂一份合同須已編制相應(yīng)的預(yù)算作為依據(jù)；D 、每項(xiàng)結(jié)算必須有出處即有合同依據(jù)，避免無合同結(jié)算；E 、建立相應(yīng)預(yù)結(jié)算管理制度。6、材料采購制度：A 、除大宗主材外盡量少進(jìn)行甲供料，以減少交叉、方便管理；B 、建立系統(tǒng)的材料移交手續(xù)及流程，以有效控制用量及作為結(jié)算依據(jù)；C 、建立材料進(jìn)出臺(tái)帳，執(zhí)行部門與成本管理部門臺(tái)帳保持信息同步D 、建立材料采購計(jì)劃的審批流程；E 、建立相應(yīng)的材料采購制度。7、工程資

10、料管理：A 、項(xiàng)目公司與中心須設(shè)立專人專門管理資料；B 、每個(gè)類型的資料須設(shè)立明細(xì)并進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)管理；C 、出臺(tái)相關(guān)的資料管理制度。以上要點(diǎn)及制度還須建立相應(yīng)的各項(xiàng)成本管理工作流程以指導(dǎo)各部門及崗位的成本管理工作。如何才能保證部門、崗位的成本目標(biāo)能被順利完成，在于制度流程的建立、可操作性；在于制度流程的細(xì)化，對每個(gè)成本管理階段量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價(jià)指標(biāo)，所以制度流程是責(zé)任成本體系的核心。三、執(zhí)行監(jiān)督：完整科學(xué)的責(zé)任成本體系建立了，是否落實(shí)到各個(gè)項(xiàng)目公司、各個(gè)部門、崗位個(gè)人，是否得到確實(shí)的執(zhí)行，就需要有個(gè)監(jiān)督的機(jī)制，否則再好的思路、再好的制度未深度貫徹執(zhí)行就無法達(dá)到成本管理的目標(biāo)，其要點(diǎn)如下：1、在

11、各項(xiàng)目制度頒布之后，公司須監(jiān)督各制度的執(zhí)行情況，有效執(zhí)行并及時(shí)調(diào)整不符合實(shí)際操作的規(guī)定；2、部門與部門之間，特別是財(cái)務(wù)部門與成本管理部門須有效聯(lián)系實(shí)時(shí)監(jiān)督，避免信息滯后，如各臺(tái)帳的及時(shí)性與準(zhǔn)確性；3、每項(xiàng)招標(biāo)、合同、預(yù)結(jié)算等需符合相關(guān)規(guī)定，確實(shí)無法滿足條件但必須執(zhí)行的須相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)做書面說明備注。4、善于利用制度內(nèi)的監(jiān)督機(jī)制監(jiān)控成本管理工程，如及時(shí)關(guān)注合同臺(tái)帳、付款明細(xì)臺(tái)帳、造價(jià)對比控制臺(tái)帳加強(qiáng)對目標(biāo)成本的控制，一旦突破既定目標(biāo)成本須及時(shí)提出并進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。四、總結(jié)評價(jià)：制定目標(biāo)成本，明確責(zé)任體系、對成本管理進(jìn)行執(zhí)行監(jiān)督，在完成前面三個(gè)步驟后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對相應(yīng)業(yè)績進(jìn)行評估了，將項(xiàng)目的最終成本或動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本對比，將完成的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與目標(biāo)成本指標(biāo)做出比較之后，我們就可以評價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制水平，可以評價(jià)部門/崗位的的業(yè)績，做到真正的拿數(shù)據(jù)說話，并對整個(gè)成本控制體系起到總結(jié)評價(jià)作用：1、對已完工程進(jìn)行分析，提煉各材料指標(biāo)、施工指標(biāo)、成本指標(biāo)等并分門別類歸檔建立成本數(shù)據(jù)庫，以便項(xiàng)目數(shù)據(jù)共享，以便以后成本測算的應(yīng)用；2、分析實(shí)際發(fā)生成本與目標(biāo)成本（有建立目標(biāo)成本