房地產(chǎn)成本構(gòu)成

1、一、土地開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 1、土地征用及拆遷費(fèi)：新區(qū)開(kāi)發(fā)含對(duì)土地所有者的安置費(fèi)、樹(shù)木青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地附加物補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)及遷墳、魚(yú)塘、養(yǎng)殖場(chǎng)的拆遷賠償費(fèi)等；舊城區(qū)開(kāi)發(fā)含動(dòng)遷戶(hù)臨時(shí)安置的安置費(fèi)、自行安置的補(bǔ)助費(fèi)、私房征購(gòu)費(fèi)等。 2、土地購(gòu)置費(fèi)：雙方在土地交易中發(fā)生的價(jià)款。3、出讓金：國(guó)家收取的款項(xiàng)，包括市國(guó)土資源局收取的和國(guó)家收取的兩部分。4、七通一平費(fèi)：指開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的市政工程建設(shè)費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的供水、供電、排洪、排污、供氣、通訊及道路建設(shè)費(fèi)用，這些費(fèi)用按開(kāi)發(fā)單位價(jià)目成本總額包括以下幾種，歸集并計(jì)算出單項(xiàng)總造價(jià)后，按土地開(kāi)發(fā)受益面積平攤到土地開(kāi)發(fā)成本中去。 場(chǎng)地平整 勘察設(shè)計(jì) 臨時(shí)設(shè)施 樁基工程

2、 土建安裝 管理費(fèi)：七通一平費(fèi)用單獨(dú)施工、計(jì)算時(shí)計(jì)入 利息：七通一平費(fèi)用單獨(dú)施工、計(jì)算時(shí)計(jì)入。5、耕地占用稅6、耕地開(kāi)墾費(fèi)7、征地管理費(fèi)：指為組織與管理土地開(kāi)發(fā)工程而支付的各種費(fèi)用，包括管理人員工資、生產(chǎn)工人輔助工資、工資附加費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、職工教育費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、勞保技安費(fèi)等。 8、耕地占用教育附加費(fèi)9、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)10、南水北調(diào)費(fèi)11、新菜田開(kāi)發(fā)基金12、出讓金業(yè)務(wù)費(fèi)13、契稅14、利息：目前國(guó)內(nèi)外銀行提供貸款均是以復(fù)利法計(jì)算利息的。所以開(kāi)發(fā)工程的貸款利息，應(yīng)以復(fù)利計(jì)息計(jì)人成本。二、建筑及安裝工程費(fèi) 1、建筑及安裝工程費(fèi)：指新建全部建筑物、構(gòu)筑物的施工及設(shè)備購(gòu)

3、置費(fèi)用。主要包括： 人工費(fèi)：直接從事建筑安裝工程施工的工人和在現(xiàn)場(chǎng)為建筑安裝工程施工操作服務(wù)的輔助工人的基本工資。 材料費(fèi)：工程施工所耗用的并構(gòu)成工程實(shí)體的主要材料、其它材料、結(jié)構(gòu)物及零件的成本，以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷(xiāo)費(fèi)。 機(jī)械使用費(fèi) 工程施工過(guò)程中使用的機(jī)械動(dòng)力設(shè)備發(fā)生的費(fèi)用。包括折舊費(fèi)、大修費(fèi)、附屬工具費(fèi)。動(dòng)力及燃料費(fèi)等。 施工管理費(fèi) 為組織和管理工程施工和為施工服務(wù)而支付的各種費(fèi)用。主要包括：- 工作人員工資- 工資附加費(fèi)- 辦公費(fèi)- 差旅費(fèi)- 檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi) 設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)：包括各種設(shè)備的購(gòu)置及安裝費(fèi)。- 供熱及換熱站- 供電設(shè)備、安裝（外接及配電室、配電箱費(fèi)用）- 電梯。2、小區(qū)內(nèi)公共服務(wù)

4、及建設(shè)費(fèi)：指按規(guī)劃要求興建 中小學(xué)校、幼兒園 健身設(shè)施或用房 醫(yī)院 派出所 環(huán)境衛(wèi)生用房 物業(yè)管理用房（保安監(jiān)控室） 居委會(huì) 商店 停車(chē)場(chǎng)（洗車(chē)場(chǎng)） 其他服務(wù)設(shè)施。3、小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施配套工程建設(shè)費(fèi) （單指工程施工費(fèi)用） 道路 停車(chē)場(chǎng) 地面硬化 圍墻 排水、排污管道 供水管道、二次加壓 監(jiān)控系統(tǒng) 供電線(xiàn)路、路燈 寬帶及機(jī)房 有線(xiàn)電視 通訊線(xiàn)路 供熱管道及換熱站 園林、綠化。 三、基礎(chǔ)工程費(fèi)（主體工程基礎(chǔ)費(fèi)用） 四、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1、渣土費(fèi)2、人防費(fèi)3、中學(xué)增建費(fèi)4、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)5、舊城改造費(fèi)6、公建地費(fèi)7、墻改費(fèi)8、便道占用費(fèi)9、環(huán)境保護(hù)監(jiān)察費(fèi)10、城市綠化費(fèi)。 五、前后期費(fèi)用1、勘察

5、設(shè)計(jì)費(fèi)2、監(jiān)理費(fèi)3、招標(biāo)費(fèi)4、質(zhì)檢費(fèi)5、測(cè)量、放線(xiàn)費(fèi)6、價(jià)格評(píng)估費(fèi)7、綜合開(kāi)發(fā)管理費(fèi)8、房屋所有權(quán)登記費(fèi)9、房屋所有權(quán)登記工本費(fèi)10、物業(yè)前期費(fèi)11、散裝水泥限袋費(fèi)12、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)13、工程造價(jià)管理費(fèi)14、安全監(jiān)督費(fèi)15、勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)16、外省承包工程管理費(fèi)17、施工圖紙審查費(fèi)18、預(yù)算費(fèi)19、施工噪音管理費(fèi)20、專(zhuān)家評(píng)審費(fèi)。 六、預(yù)備費(fèi)1、熱力補(bǔ)貼費(fèi)2、供暖3、煤氣集資4、煤氣施工5、供電6、供水外接7、排污費(fèi) 七、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi) 企業(yè)運(yùn)行項(xiàng)目管理過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用。1、監(jiān)察審計(jì)費(fèi)2、資質(zhì)年審費(fèi)3、營(yíng)業(yè)執(zhí)照年審費(fèi)4、治安費(fèi)5、衛(wèi)生費(fèi)6、行業(yè)管理部門(mén)培訓(xùn)費(fèi)7、城市交通集資費(fèi)8、報(bào)刊費(fèi)9、街道

6、管理費(fèi)10、計(jì)劃生育管理費(fèi)11、社會(huì)統(tǒng)籌12、教育基金。 八、貸款利息 項(xiàng)目貸款或投資款項(xiàng)的計(jì)息，各銀行是以復(fù)利計(jì)息的。 九、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 十、銷(xiāo)售、廣告費(fèi)1、銷(xiāo)售提成費(fèi)用2、廣告費(fèi)3、銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅。 十一、各種稅費(fèi) 國(guó)家和地方政府征收的投資方向調(diào)節(jié)稅、工商統(tǒng)一稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。 十二、總投資額 十三、利潤(rùn)額 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本如何確定對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，根據(jù)企業(yè)所得稅暫行條例第六條、第七條、企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條、企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國(guó)稅發(fā)200084號(hào)）第四條、第六條、第八條、第九條，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200383號(hào)）第五條第一款、

7、第二款和第三款的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷(xiāo)售成本的界限。期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還必須將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入成本對(duì)象中。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對(duì)象的，直接計(jì)入有關(guān)成本對(duì)象中；因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。那么，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其銷(xiāo)售成本應(yīng)如何確定呢？根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)

8、題的通知（國(guó)稅發(fā)200383號(hào)）第五條第四款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。通常，可售面積單位工程成本成本對(duì)象總成本總可售面積；銷(xiāo)售成本已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積可售面積單位工程成本。所以，還請(qǐng)你自己按照這樣的賬務(wù)處理和成本核算方法來(lái)確定你們的銷(xiāo)售成本計(jì)算是否正確。至于廣告費(fèi)列支的問(wèn)題，根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國(guó)稅發(fā)200084號(hào)）第四十條的規(guī)定，納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告費(fèi)支出可以在稅前列支的部分確實(shí)應(yīng)該在銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入2以?xún)?nèi)據(jù)實(shí)扣除。但是后來(lái)，國(guó)家稅務(wù)總局在2001

9、年8月又下發(fā)了關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)廣告費(fèi)用所得稅稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知（國(guó)稅發(fā)200189號(hào)），根據(jù)該通知第一條的規(guī)定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開(kāi)發(fā)、集成電路、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)，每一納稅年度可在銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。因此，你們公司作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2003年度可以在稅前扣除廣告費(fèi)支出的最高限額應(yīng)該是1607.12萬(wàn)元，而你們實(shí)際列支的廣告費(fèi)是1460萬(wàn)元，并沒(méi)有超過(guò)國(guó)家規(guī)定的限額。所以，你市地稅局稽查局調(diào)整你們?cè)摬糠值膽?yīng)納稅所得額是錯(cuò)誤的。對(duì)于你們公司上交給政府部門(mén)的土地閑置費(fèi)和整體報(bào)廢的梨園

10、工程損失問(wèn)題，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200383號(hào)）第五條第四款第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)是這樣分別規(guī)定的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；成本對(duì)象在建造過(guò)程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損，減去殘料價(jià)值和過(guò)失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。由于不知道你們所要繳納的土地閑置費(fèi)的那塊土地在2003年年底前是否已經(jīng)開(kāi)發(fā)并將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)銷(xiāo)售完畢，如果已經(jīng)開(kāi)發(fā)并將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)銷(xiāo)售完畢，則完全可以在2003年度將該部分土地閑置費(fèi)在稅前扣除；如果尚未開(kāi)發(fā)完畢或者未銷(xiāo)售完畢，則需根據(jù)銷(xiāo)售情況劃分銷(xiāo)售成本和應(yīng)該保留的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本。至于整體報(bào)廢的梨園工程損失，則完全應(yīng)該在2003年度稅前扣除。至于你在信中提及的關(guān)于你市地稅局稽查局對(duì)你公司的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、借款利息支出等問(wèn)題所核增的應(yīng)納稅所得額問(wèn)題，你只要按照下列方法對(duì)成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除即可：1.屬于成本對(duì)象完工前實(shí)際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對(duì)象；2.屬于成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對(duì)象和未完工成本