保利圓夢城置業(yè)顧問培訓(xùn)100409

1、保利圓夢城置業(yè)顧問培訓(xùn)資料Part1.宏觀市場分析一、 全國房地產(chǎn)市場1.2010年房地產(chǎn)政策分析2010年1月以來的關(guān)鍵房地產(chǎn)政策日期法規(guī)關(guān)鍵內(nèi)容對企業(yè)影響1月10日國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知加保障性住房和普通商品住房有效供給；利好“國十一條合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。利空從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要

2、在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。利空1月21日銀監(jiān)會主席劉明康2010年將新增信貸7.5萬億，銀行業(yè)將合理控制信貸增量，做到有保有控，繼續(xù)擴(kuò)大首套自住型住房等消費(fèi)信貸。利好2月11日央行貨幣報(bào)告2010年廣義貨幣供應(yīng)量將增長17%。利好2月23日北京促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見增加住房建設(shè)用地供應(yīng)， 2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。利好“京十一條”出讓面積原則上不超過20公頃。土地出讓價(jià)款首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，并嚴(yán)格按出讓合同約定的時(shí)限要求

3、支付剩余出讓價(jià)款。利空3月7日2010年政府工作報(bào)告* 繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程；利好* 繼續(xù)支持居民自住性住房消費(fèi)。增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項(xiàng)目審批和建設(shè)進(jìn)度。* 物業(yè)稅相關(guān)內(nèi)容未列入政府工作報(bào)告。3月10日國土部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。利好* 土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，競買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20% 。利空* 嚴(yán)格土地出讓合同管理。土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月

4、內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年。* 建立房地產(chǎn)用地開竣工申報(bào)制度。用地者應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開工、竣工時(shí)，向國土資源管理部門書面申報(bào)，各地應(yīng)對合同約定內(nèi)容進(jìn)行核驗(yàn)。在合同約定期限內(nèi)未開工、竣工的，用地者要在到期前15日內(nèi)，申報(bào)延遲原由。3月22日國土部會議在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前,各地不得出讓住房用地。中性在房價(jià)上漲過快的一線城市和部分二三線城市試點(diǎn)推廣“綜合評標(biāo)”、“一限多競”等招拍掛制度完善改革措施。利好兩會后并無進(jìn)一步的房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺，另一支靴子落地政府目標(biāo)并非打壓房地產(chǎn)，而是遏制房價(jià)的過快上漲，房地產(chǎn)政策利空基本已

5、經(jīng)出盡。國土部十九條強(qiáng)調(diào)增加保障性為重點(diǎn)的住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，奠定近期房地產(chǎn)政策基調(diào)國土資源部強(qiáng)調(diào)增加保障性為重點(diǎn)的住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。物業(yè)稅短期出臺無望，政府工作報(bào)告未列入相關(guān)內(nèi)容3月5日國務(wù)院向全國人民代表大會提交的政府工作報(bào)告和預(yù)算報(bào)告草案中，物業(yè)稅相關(guān)表述和內(nèi)容并未列入其中。招拍掛制度未來可能進(jìn)行調(diào)整“綜合評標(biāo)”、“一限多競”等抑制高價(jià)地的方式將在一線城市和部分二三線城市試點(diǎn)推廣。各項(xiàng)新政客觀上將提高行業(yè)集中度，有利于大公司嚴(yán)格土地競買人資格審查和土地款支付更加嚴(yán)格等措施將使資源

6、進(jìn)一步向資金雄厚、項(xiàng)目管控能力強(qiáng)的業(yè)內(nèi)大公司傾斜。政策風(fēng)險(xiǎn)提示：如果第一二季度房價(jià)的上漲幅度超出政府容忍底線，不排除在第三或第四季度出臺更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策信貸政策“三步走”的措施：第一步：先是取消二套房以上優(yōu)惠。帶動(dòng)了2009年政策紅利的國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見(以下簡稱意見)明確規(guī)定，以上政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。第二步：取消“改善性住房”優(yōu)惠。到目前“改善性住房”優(yōu)惠政策的名存實(shí)亡，宣告住宅按揭優(yōu)惠政策進(jìn)一步轉(zhuǎn)向。第三步：減少“首次置業(yè)”優(yōu)惠。今年監(jiān)管層明確要求全年4個(gè)季度要“均衡投放”，且要求各大銀行每日上報(bào)信貸數(shù)據(jù)。這些細(xì)節(jié)無疑是對控制信貸風(fēng)險(xiǎn)

7、的最好回應(yīng)?！痹诙址抠J方面，每個(gè)城市的具體執(zhí)行未必一樣，都思路都逐步趨向于：對于首套房的利率優(yōu)惠政策，加強(qiáng)“首付成數(shù)”與“利率折扣”的關(guān)聯(lián)度。2.近期全國樓市掃描上海 信號混亂2009年3月上海共銷售156萬平方米的商品住宅，環(huán)比增幅97%，并超過2007年3月的154萬平方米;商品住宅成交均價(jià)達(dá)到13131元/平方米。由此，樓市展開了一輪“金三銀四”的行情，隨后，更是在二季度正式宣布全面回暖。去年樓市的瘋狂有目共睹，今年迎來新一輪房地產(chǎn)調(diào)控也在意料之中。而在剛剛過去的2010年3月，上海樓市卻走出了一條先抑后揚(yáng)的曲線。商品住宅成交面積為80萬平方米，環(huán)比大漲150%，也代表著成交量在連續(xù)3

8、個(gè)月的下跌后止跌反彈;成交均價(jià)為19767元/平方米，同比則上漲48%，并且已連續(xù)4個(gè)月維持在2萬元/平方米上下。繼3月最后4天連續(xù)突破千套大關(guān)后，就在本月清明節(jié)，上海商品房成交量又現(xiàn)1801套的突然爆發(fā)。這也似乎傳達(dá)出一個(gè)信號：調(diào)控再次無效，樓市又將成脫韁之馬。深圳 冰點(diǎn)到沸點(diǎn)深圳一直是中國房地產(chǎn)市場大波動(dòng)的最佳縮影。2009年的深圳又精彩演繹了中國樓市從冰點(diǎn)到沸點(diǎn)的瘋狂劇。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，2009年3月，深圳新房均價(jià)為11101元/平方米，二手房均價(jià)為13265元/平方米。而到了2010年3月，深圳新房均價(jià)為20435元/平方米，二手房均價(jià)為18093。一手房上漲幅度達(dá)

9、到84%，二手房上漲幅度為36%。北京 清明假期二手房再創(chuàng)紀(jì)錄據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)成交數(shù)據(jù)，4月4至6日北京市二手房成交672套，相比2009年清明假期期間446套的成交量，漲幅高達(dá)51%。1季度北京二手房總成交量突破5萬套，漲幅在30%左右。從綜合各方面數(shù)據(jù)顯示，記者注意到，北京二手房房價(jià)漲幅在50%左右，而新房價(jià)格漲幅至少在20%以上，房價(jià)上漲的態(tài)勢并沒得到遏制。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，與2009年1季度北京二手房均價(jià)不足9300元/平方米的交易均價(jià)相比，今年二手房均價(jià)穩(wěn)定在14000元/平方米左右，均價(jià)上漲幅度達(dá)到了50%。需要指出的是，單單從成交量上來看，北京二手房的火爆已經(jīng)超過新房，

10、成為影響市場的關(guān)鍵因素之一。特別是3月份，市場更為炙熱。其中，3月29日、3月30日成交量分別達(dá)2040套、2273套，連續(xù)兩天突破2000套，30日更是創(chuàng)造了北京二手房交易有史來最高峰。南京 調(diào)控乏力?4月4日，一年一度的南京春季房地產(chǎn)商品交易會落下帷幕，4天的房展獲得意向購房1452組，現(xiàn)場定房326套，定房數(shù)與去年春交會相比下降37%。但與此同時(shí)，南京房價(jià)在供應(yīng)緊縮中繼續(xù)上揚(yáng)，有針對南京近百個(gè)在售樓盤的售價(jià)調(diào)查顯示，3月新房價(jià)格比去年12月底時(shí)又整體上漲了6%。今年以來的南京樓市則表情僵持。從成交看，購房者的觀望情緒仍在，1月商品住宅共成交4063套，2月成交1899套，3月成交4330

11、套，但和去年3月相比，成交量仍下降了43%。從供應(yīng)看，開發(fā)商光顧著試探，如春交會參展的新盤只有十幾個(gè)，并且真正在推房的只有幾個(gè)，而目前全市可售商品住宅只有2.2萬多套。杭州 政策托市?回顧2009年，和許多城市一樣，政策“救市”首先讓杭州樓市回過氣來，而且市場溫度日趨沸騰。全年共創(chuàng)下了115577套的銷售量，平均每個(gè)月成交近1萬套;新房均價(jià)從3月的10780元/平方米一路飆升到12月的19560元/平方米;開發(fā)商也從原先的打折促銷到發(fā)號排隊(duì)出售，甚至于從價(jià)格戰(zhàn)演變?yōu)槌促u“房號”。而步入新的一年，杭州樓市看上去險(xiǎn)象環(huán)生，但在調(diào)控考驗(yàn)所帶來的撤銷率猛增、量價(jià)雙降及春節(jié)“零成交”危機(jī)后，一切似乎又像

12、是2009年的輪回。在剛剛過去的3月，杭州主城區(qū)共成交商品房1829套，環(huán)比漲幅高達(dá)242%;同時(shí)值得一提的是預(yù)定行情，達(dá)到1427套，環(huán)比也大漲250%;而3月杭州主城區(qū)的商品房成交均價(jià)為21544元/平方米，比今年1月和去年12月漲幅更是高達(dá)33%和10%。3.總結(jié)2010年全國各大城市樓市在經(jīng)歷過春節(jié)期間的冷清后，迅速回暖。在“兩會”后，一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有對樓市產(chǎn)生抑制作用。但在全國樓市一片大好的，政策方面面臨調(diào)控力度加強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)。二 近期武漢房地產(chǎn)市場分析1.市場分析2010年一季度，全市商品房新增供應(yīng)套數(shù)為23174套,其中商品住房新增供應(yīng)套數(shù)為21085套，寫字樓新增供應(yīng)套

13、數(shù)為512套，其他為1577套。商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積360.20萬平方米，環(huán)比減少10.33%，同比增加67.62%；銷售套數(shù)為35488套，環(huán)比減少11.04%，同比增加54.23%。商品住房實(shí)現(xiàn)銷售面積294.51萬平方米，環(huán)比減少14.6%，同比增加39.7%；銷售套數(shù)28345套，環(huán)比減少15.61%，同比增加41.41%。商品住房按戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，中小戶型銷售量較大，90平方米以下和90-120平方米戶型共實(shí)現(xiàn)銷售套數(shù)20200套，占全市總銷售套數(shù)的71.26%。（一）住房銷售量同比小幅下滑受到傳統(tǒng)銷售淡季以及金融政策宏觀調(diào)控等因素的影響，一季度，我市住房銷量出現(xiàn)下滑，商品住房銷售面積2

14、94.51萬平方米，環(huán)比減少14.6%；銷售套數(shù)28345套，環(huán)比減少15.61。存量住房方面，一季度，存量住房交易面積為75.16萬平方米，環(huán)比減少 51.83，交易套數(shù)為8655套，環(huán)比減少50.81。（二）住房成交價(jià)格保持平穩(wěn)一季度，商品住房平均價(jià)格為5690.97元/平方米，環(huán)比上漲2.61%，同比上漲14.15。從各區(qū)域住房成交情況看，價(jià)格上漲幅度最大的為江漢區(qū)，成交均價(jià)為9085.78元/平方米，環(huán)比上漲12.24%。存量住房平均交易價(jià)格為4067.32元/平方米，環(huán)比下降0.65 %。從各區(qū)域情況看，東西湖區(qū)下降幅度較大，環(huán)比下降了8.63%。（三）90平米以下商品住房供應(yīng)量有所

15、增加開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需求的變化和宏觀調(diào)整政策的要求，進(jìn)一步加大了中小戶型的供應(yīng)力度。90平米以下戶型商品住房供應(yīng)套數(shù)占全市新增供應(yīng)套數(shù)的53.69%，與去年同期相比，占比增加2個(gè)百分點(diǎn)，與上季度相比，占比增加5個(gè)百分點(diǎn)。（四）多層住宅價(jià)格上漲幅度較大從各建筑類型銷售情況看，多層和高層商品住房均價(jià)均呈現(xiàn)上漲趨勢，環(huán)比分別上漲6.58%、4.42%，由于小高層商品住房主要分布在三環(huán)線以外，而且一季度小高層經(jīng)濟(jì)適用住房成交量占比較大，拉低了小高層商品住房整體均價(jià)，出現(xiàn)小幅回落，環(huán)比下降1.42%。2.商品房價(jià)格情況2010年一季度，商品房綜合平均價(jià)格為5923.28元/平方米，環(huán)比下降1.84%，同

16、比上漲12.21。商品房指數(shù)為2069.47點(diǎn)。商品住房平均價(jià)格為5690.97元/平方米，環(huán)比上漲2.61%，同比上漲14.15。其中，多層均價(jià)為4737.69元/平方米，小高層均價(jià)為4130.61元/平方米，高層均價(jià)為6227.93元/平方米。商品住房價(jià)格指數(shù)為2937.44點(diǎn)。2010年一季度重點(diǎn)區(qū)域銷售價(jià)格情況區(qū)域商品住房價(jià)格同比環(huán)比價(jià)格指數(shù)環(huán)比元/（點(diǎn)）江岸6134.7511.80%-14.80%2537.49 -14.80%江漢9085.7836.37%12.24%4101.16 12.24%橋口6158.9757.42%-13.70%2914.72 -13.70%漢陽6324.4

17、127.49%11.56%3437.46 11.56%武昌7026.7212.25%-3.78%3238.93 -3.78%洪山6356.2024.33%9.33%3723.98 9.33%青山6072.2422.56%-1.89%5043.15 -1.89%東西湖4638.9023.78%5.22%4055.50 5.22%江夏4017.9424.56%-1.61%1229.65 -1.61%黃陂3452.3911.90%5.09%1398.03 5.09%合計(jì)5690.9714.54%2.61%2947.41 2.96%2010年一季度商品住房重點(diǎn)區(qū)域不同價(jià)位銷售情況區(qū)域3000以下（元）

18、3000-4000（元）4000-5000（元）5000-6000（元）6000以上（元）合計(jì)套數(shù)套數(shù)套數(shù)套數(shù)套數(shù)江岸1631439680412433817江漢1029226715701770橋口566814318281447漢陽4471424115498442393武昌668263186114842494洪山40274482144745606965青山160327124170東西湖7870115366151923122黃陂1294210218663713716江夏457110381932402451合計(jì)56614445358736961095628345Part2.項(xiàng)目價(jià)值梳理一沙盤說辭保利

19、圓夢城總建筑規(guī)模216萬平方，市單地塊開發(fā)體量武漢第一，單項(xiàng)目開發(fā)體量武漢第三的政府引進(jìn)、布局武漢東的戰(zhàn)略性項(xiàng)目，是配合武漢經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略向東發(fā)展“武漢新港”（中國港）、向南發(fā)展“中國光谷”、向西發(fā)展“汽車城”、向北發(fā)展“臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)”的“四翼齊飛”經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的大手筆。項(xiàng)目地處“中國港”核心“陽邏新城”唯一大湖柴泊湖北岸，接“江北快速干線”20余分鐘直通漢口“世界第一”的濱江公園，鄰湖北省重點(diǎn)中學(xué)“新洲一中”本部的書香氤氳而興“書香門第”，背靠開發(fā)區(qū)“行政中心”而享新城建設(shè)“優(yōu)先優(yōu)勢”，地勢北高南低、南面3300畝浩渺煙波、合理規(guī)劃成就“背山靠水”上風(fēng)上水的上品佳所。圓夢城建成后其入住人口將近2萬戶、5

20、萬余人口，融大型商業(yè)街、別墅、洋房、高級公寓、酒店為一體的“夢想之城”。您所看到的沙盤中，這個(gè)區(qū)域（二區(qū)）為建成區(qū)康盈苑，目前大部分的房源已經(jīng)售完，僅有少量。即將推出新品房源位于金玉苑（一區(qū)），這個(gè)區(qū)域?yàn)殛栠壞壳拔ㄒ坏膭e墅社區(qū)。目前即將新品“容寓”，新品不僅在戶型設(shè)計(jì)上增加了更多的贈(zèng)送面積，更擁有絕佳湖景資源和別墅級的園林享受。二階段核心價(jià)值 1.“中國港”國家戰(zhàn)略地位，下一個(gè)武漢“光谷”陽邏擁有“中國港”的國家級開發(fā)區(qū)地位。2009年4月剛剛國務(wù)院批準(zhǔn)，總理簽字。2020年，陽邏產(chǎn)業(yè)人口達(dá)到60萬，現(xiàn)有戶籍人口僅5萬。至少產(chǎn)生10萬中產(chǎn)人口，3到5萬中產(chǎn)家庭。 2009年底，陽邏港二期的建設(shè)

21、已經(jīng)啟動(dòng)，這是武漢的下一個(gè)光谷式的發(fā)展機(jī)遇！升值潛力巨大！2.武漢第三大盤保利圓夢城總建筑規(guī)模216萬平方，市單地塊開發(fā)體量武漢第一，單項(xiàng)目開發(fā)體量武漢第三的政府引進(jìn)、布局武漢東的戰(zhàn)略性項(xiàng)目，是配合武漢經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略向東發(fā)展“武漢新港”（中國港）的“四翼齊飛”經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的大手筆。保利圓夢城背靠陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)辦公大樓，南面3300畝柴泊湖，比鄰省重點(diǎn)新洲一中，采取常青花園、百步亭花園的大盤的開發(fā)運(yùn)營模式，擁有商業(yè)步行街、幼兒園、初中、商務(wù)中心等10萬平米的高端商業(yè)生活配套。3.中國第一地產(chǎn)央企保利地產(chǎn)，地產(chǎn)巨無霸。“文萬科、理金地、德保利”，“為人民服務(wù)”的軍工企業(yè)背景和資金實(shí)力。保利地產(chǎn)綜合實(shí)力是名列

22、全國前三，在中央直屬的企業(yè)中名列全國第一。4.陽邏新城核心保利圓夢城門前柴泊大道接口40億的省長工程“江北快速干線”。2009年12月已動(dòng)工，2012年通車，漢口濱江公園20分鐘可達(dá)，更有輕軌5線、E3線2015年在項(xiàng)目附近建站，聯(lián)系陽邏與武漢中心城區(qū)。保障陽邏快速成為中國港中心和板塊武漢東經(jīng)濟(jì)騰飛。保利圓夢城也即將成為陽邏新城的核心和，升值潛力巨大！5.平層可以換購的別墅保利圓夢城即將推出“立方墅”總價(jià)100萬左右，僅相當(dāng)于漢口中心城區(qū)一套100平米左右的普通住宅的總價(jià)，還可以享受到有天有地的別墅生活、3300畝的浩瀚湖景、及武漢第三大盤的10萬平米的商業(yè)生活配套。6.2+N，3+N的多贈(zèng)送

23、面積空間保利圓夢城即將推出新品“容寓”，是同步全國的創(chuàng)新型產(chǎn)品，是刷新陽邏戶型設(shè)計(jì)的標(biāo)桿之作。眾多的贈(zèng)送面積是對居住價(jià)值的最佳詮釋，如89平米擁有一個(gè)陽光房（可變作臥室、書房）、兩個(gè)大陽臺、兩個(gè)飄窗。7.享受別墅園林，湖景資源的小高層。 新品“容寓”除了眾多的贈(zèng)送面積外，還處于陽邏唯一的別墅居住區(qū)內(nèi)，擁有別墅級的園林景觀。保利圓夢城南面3300畝柴泊湖，生態(tài)性、審美性極佳，天然湖泊發(fā)揮了極大的空氣凈化器、負(fù)離子發(fā)生器的作用。新品緊鄰柴泊湖，擁有180度的一線觀湖效果的同時(shí)盡享浩瀚柴泊湖帶來的清新空氣。三新品價(jià)值 梳理1.高層案名： 容寓 釋義：代表身份，包容眾多價(jià)值 ·一區(qū)高層產(chǎn)品特點(diǎn)是贈(zèng)送面積