商品房認購書的法律分析開題報告

1、河北建筑工程學(xué)院畢業(yè)論文開題報告課題名稱商品房認購書的法律分析系另比專 業(yè)：班 級：學(xué)生姓名：學(xué) 號：指導(dǎo)教師： 職稱： 開題時間：2012年 月 日課題來源導(dǎo)師課題課題類別畢業(yè)論文一、論文資料的準備本文圍繞商品房認購書的法律分析問題收集了大量的書籍和期刊資料。首先，通過學(xué)院圖書館查閱了大量關(guān)于商品房認購書的法律分析的書籍，在掌握了與 本課題相關(guān)知識內(nèi)容的基礎(chǔ)上，對商品房認購書的法律性質(zhì)、法律地位和主要策略有了一 個全面的認識。其次，根據(jù)所研究課題選擇了中國知網(wǎng)作為檢索工具，禾用校圖書館的電子閱覽室查 找相關(guān)的資料，重點是近三年來發(fā)表在國內(nèi)比較有影響力的相關(guān)專業(yè)期刊上有關(guān)商品房認 購書的法律分

2、析的論文，使自己能在較短的時間里掌握本課題的最新研究成果、指導(dǎo)理論 和新的研究動向，為論文的前瞻性提供了保障，使自己的論文能夠在創(chuàng)新上有所突破。最后，通過對所得資料進行大量的閱讀、分析和整理，為撰寫論文開拓思路，奠定了 較為堅實的理論基礎(chǔ)。二、本課題的目的（重點及創(chuàng)新點）（一）研究背景隨著經(jīng)濟發(fā)展和生活水平的提高，人們的思想觀念和對住房要求也越來越高，不再滿 足只要有房住就可以的傳統(tǒng)觀念，越來越多的人由過去那種把錢存入銀行轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y房產(chǎn)， 因此，在購房的過程中也出現(xiàn)了越來越多的法律問題。我們眾所周知，商品房預(yù)售是一項 所涉標的額較大的民事交易。預(yù)售合同的訂立需要一個過程，雙方當(dāng)事人為訂立合同必

3、須 做一些準備。對于購房人來說，其與開發(fā)商就商品房買賣合同的一些基本內(nèi)容已經(jīng)達成了 一致，但由于還需籌措資金及辦理其他一些必要的手續(xù)和證件等未疋情形，故合同還一直 未能訂立，但又不愿意放棄成立合同的機會，于是以交付疋金的形式作為認購某一特疋商 品房的擔(dān)保以待條件成熟后對該商品房的優(yōu)先購買權(quán)得到保障，開發(fā)商收取定金后就不能 將該商品房再售予其他購房人。對于開發(fā)商來講，由于商品房頭賣的不可重復(fù)性，當(dāng)某一 購房者定購了某套商品房，這就排除了其他具有相同購房傾向的購房人就該套商品房定購 的機會，如果定購者退購該商品房就必然會使開發(fā)商因機會的喪失而造成一定的經(jīng)濟損失。 因此在預(yù)售商品房過程中，在簽定預(yù)售

4、合同之前，一般會先簽定認購書，并向開發(fā)商支付 一定數(shù)額的定金，這已成為業(yè)界的習(xí)慣做法，并且已為廣大購房者所認同（當(dāng)然法律法規(guī)并沒有規(guī)定簽定正式的商品房預(yù)售合同之前必須簽定認購書。開發(fā)商與購房人完全可以不簽 定認購書而直接簽定預(yù)售合同）。但在實踐中對認購書的認識及處理意見相當(dāng)不統(tǒng)一。（二）研究目的和意義商品房認購書是一種源于香港房地產(chǎn)市場的銷售方法，在香港稱為臨時買賣合同'。其目的是在正式售房以前確立雙方的預(yù)疋頭賣關(guān)系。匕在本質(zhì)上就是疋金合同。所謂疋金 是指當(dāng)事人在訂立合同時或支付對價期限之前，由一方向?qū)Ψ街Ц兜慕疱X。我國擔(dān)保法 第89條對定金內(nèi)容作了詳細規(guī)定。根據(jù)給付目的和效力的不同，

5、定金可以分為證約定金，立約定金，成約定金，違約定金和解約定金。立約定金是為保證正式訂立合同而交付的定 金。最高人民法院關(guān)于適用 < 擔(dān)保法若干問題的解釋第115條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交 付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！焙ニ痉ń忉屆鞔_了當(dāng)事人可依意思自治設(shè)立立約定金，擔(dān)保當(dāng)事人未來的正式締約行為。如果當(dāng)事人違背承諾，拒絕訂立正 式合同，則適用定金罰則。商品房認購書是定金合同，準確的來講是立約定金合同，當(dāng)然 也是擔(dān)保合同的一種。而它擔(dān)保訂立的主合同是商品房預(yù)售合同。如果預(yù)售合同不存在或 成為無效合

6、同，也并不影響此前存在的商品房認購書的效力。目前，由于我國房地產(chǎn)市場起步晚，相關(guān)的法律法規(guī)不健全，商品房預(yù)售制度存在較 多的缺點，其中的一個重要方面就是預(yù)售合同不規(guī)范，漏洞較多，容易侵犯購房人的權(quán)利， 因此，研究商品房認購書的法律問題具有重要的現(xiàn)實意義。（三）研究重點本文以商品房認購書的法律問題為研究對象，從我國商品房的法律性質(zhì)出發(fā)著重對商 品房認購書與商品房預(yù)售合同的比較進行分析。（四）本文創(chuàng)新點本文的創(chuàng)新之處在于通過對商品房認購書的法理分析的全面闡述與研究，提出了現(xiàn)階 段適合我國商品房認購書。，三、主要內(nèi)容、研究方法、研究思路（一）主要內(nèi)容第一章商品房認購書的基本理論1.1商品房認購書的概

7、述1.2商品房認購書的性質(zhì)1.3商品房認購書的特點第二章商品房認購書的成立條件2.1商品房認購書應(yīng)具有確定性2.2商品房認購書應(yīng)具有合法性2.3商品房認購書認不以登記為成立要件第三章商品房認購書的法律效力3.1商品房認購書效力的中斷3.2商品房認購書法律效力的終止 第四章商品房認購書的法理分析 4.1各種觀點的介評4.2認購書的認定第五章商品房認購書與商品房預(yù)售合同的比較5.1商品房認購書與商品房預(yù)售合同的內(nèi)容不同商品房認購書的內(nèi)容商品房預(yù)售合同的內(nèi)容5.2商品房認購書與商品房預(yù)售合同的性質(zhì)不同商品房認購書的性質(zhì)商品房預(yù)售合同的性質(zhì)5.3商品房認購書與商品房預(yù)售合同的訂約目的和功能不同商品房認

8、購書的訂約目的和功能商品房預(yù)售合同的訂約目的和功能5.4商品房認購書與商品房預(yù)售合同的履行不同商品房認購書的履行商品房預(yù)售合同的履行5.5商品房認購書與商品房預(yù)售合同的違約責(zé)任和承擔(dān)責(zé)任的方式不同商品房認購書的違約責(zé)任和承擔(dān)責(zé)任的方式商品房預(yù)售合同的違約責(zé)任和承擔(dān)責(zé)任的方式5.6商品房認購書與商品房預(yù)售合同的債權(quán)人的權(quán)利性質(zhì)和權(quán)利保護不同結(jié)論參考文獻致謝（二）研究方法撰寫論文主要的工作內(nèi)容包括完成通過大量的文獻閱讀和分析，加上實際考察和創(chuàng)新,最終完成一篇到達標準的論文。（三）研究思路本文首先介紹商品房認購書的基本理論，結(jié)合我國目前商品房認購書的法律問題，分 析商品房認購書的成立條件、商品房認購

9、書的法律效力、商品房認購書的法理分析等；最 后，重點對商品房認購書與商品房預(yù)售合同的比較進行分析。四、總體安排和進度（包括階段性工作內(nèi)容及完成日期）一、資料搜集，確定論文題目階段二、文獻整理，開題準備階段三、開題撰寫階段四、撰寫論文初稿階段，并于中期進行檢查五、提交論文初稿，在導(dǎo)師指導(dǎo)下修改論文階段六、資格審查及定稿階段七、答辯準備與答辯階段五、主要參考文獻1 最高人民法院民事審判第一庭（編著）關(guān)于審理商品房買賣合冋糾紛司法解釋的理解與適用C.北京：人民法院出版社，2010.2 史尚寬.債法總論M.北京：中國政法大學(xué)出版社,2008.3 曾興隆.民法債權(quán)總論M.臺北:臺北三民書局,2009.4

10、 王利明.合同法新論總則（修訂版）M.北京：中國政法大學(xué)出版社，2010.5 王澤鑒.債法原理（第1冊）M.北京：中國政法大學(xué)出版社,2009.6 李 偉.房地產(chǎn)認購書法律問題初探J.廣西政法管理干部學(xué)院學(xué)報，2010.7 葉建豐.民商法論叢（第19卷）C.北京:金橋文化出版（香港）有限公司，2011.8 陳耀東.商品房買賣法律問題專論M.北京：法律出版社，20099 吳頌明.預(yù)約合同研究J.民商法論叢，2011.10 符啟林.商品房預(yù)售制度研究M.北京：中國政法大學(xué)出版社，2009.11 李國光主編.中國合同法條文釋解M.北京：新華出版社，2010.12 雷蘭：商品房預(yù)售法律問題研究，北京：知識產(chǎn)權(quán)出版社，2007年版。13 蔡耀忠：中國房地產(chǎn)法研究（第一卷），北京：法律出版社，209年版。14 沈志先.房產(chǎn)商違反預(yù)約合冋的民事責(zé)任.人民司法.2008 （6）.15 王平.商品房買賣預(yù)約合冋解除后的定金處理.人民司法.2008 （18）.16 美科賓：科賓論合同（上），王衛(wèi)國等譯，北京：