莆田永輝超市選址分析報告

1、莆田永輝超市選址分析報告類別:我的文章 評論(0) 瀏覽(1965) 2009-03-10 09:19 標(biāo)簽：店面 選址 商圈                                        &#

2、160;     05廣告張健秋一般來說，傳統(tǒng)超市作為傳統(tǒng)小商業(yè)的代表，營業(yè)面積只有100500平方米；而標(biāo)準(zhǔn)超市作為基本生活需求滿足型的主力化業(yè)態(tài)，營業(yè)面積在5001500平方米；大型綜合超市營業(yè)面積為25005000平方米；超大型綜合超市營業(yè)面積為600010000平方米及以上；永輝超市是一家開張不久的大型綜合超市。目前在莆田，還沒有出現(xiàn)如此規(guī)模的超市。永輝超市能在那地點建如此大型的超市，我想他們的決策者經(jīng)過了認真的選址分析和實地調(diào)查。 要是沒選好地帶就很容易開張沒多久就關(guān)門了。開店并不是一般人想象的今天開張，明天賺錢那么容易，在這個過程中要牽涉到選

3、址、融資、進貨、銷售等諸多環(huán)節(jié)。其中，選址是關(guān)鍵的第一步。針對永輝選址情況，我們作了如下幾點分析。一、永輝超市的具體位置、地理特征。 永輝超市位于荔城大道和梅園路的交匯處，莆田華東地產(chǎn)旁，隔壁還有新開張的麥當(dāng)勞，地勢比較開闊，地理位置比較優(yōu)越。新店開業(yè)后能輻射的范圍包括荔城大道、梅園西路、文獻西路。附近有眾多的公寓小區(qū)。梅園路商業(yè)區(qū)、鳳達小區(qū)、下磨社區(qū)、鳳凰別墅山莊、文獻小區(qū)，八十畝小區(qū)，荔城大道兩排樓房。出了居民小區(qū)外，還有大中專學(xué)。莆田學(xué)院、黨校、省稅校、華僑師范、文獻中學(xué)等院校就在附近。圖示如下：      二、永輝超市開業(yè)后能

4、輻射范圍、商業(yè)環(huán)境。這個大型綜合超市的范圍包括荔城大道、梅園西路、文獻西路。附近有眾多的公寓小區(qū)。梅園路商業(yè)區(qū)、鳳達小區(qū)、下磨社區(qū)、鳳凰別墅山莊，文獻小區(qū)，八十畝小區(qū)，荔城大道兩排樓房。出了居民小區(qū)外，還有大中專學(xué)，莆田學(xué)院、黨校、省稅校、華僑師范、文獻中學(xué)等院校。附近有莆田第二水廠，為解決商場用水問題。三、競爭對手分析。商圈內(nèi)競爭對手主要有萬家惠超市、易太便利鳳凰百貨。要是附近的居民買普通的日常用品，不愿意走過多的路的話，一般都會采取就近原則，所以萬家惠超市、易太便利鳳凰百貨業(yè)有他們的生存空間。但是要是該超市是他偏好的超市的話，他就樂意多花上幾分種路程。目前為止，據(jù)我們調(diào)查，永輝超市為附近顧

5、客提供了最充足的商品和最滿意的服務(wù)，這將吸引一大批的忠實的顧客。我們還半路攔截的形式采訪到了住在萬家惠附近三信花園的居民，問她為什么愿意多花幾分鐘的路程去永輝超市購物。她的回答是：開始是去逛逛，后來覺得永輝超市超市內(nèi)部空氣比較好，而且貨架的布局比較合理，室內(nèi)比較寬敞明亮，萬家惠進去讓人感覺很壓郁空氣質(zhì)量也不好，兩家商品的價格都差不多，總體感覺我比較樂意去永輝，但是有點不方便的就是去那邊經(jīng)常要過幾次人行道馬路，特別是荔城大道和梅園路的交匯處的車流、人流太多，感覺有點不方便，要是能建個天橋就好多了。據(jù)調(diào)查鳳凰百貨、易太便利的部分商品稍微比永輝超市和萬家惠貴些，這就必將吸引比較會精打細算的家庭主婦。

6、永輝超市自身也存在著一些問題：比如說停車的問題，作為一個大型超市，永輝超市那塊停車地帶不能滿足消費者的需求，很多消費者都是騎著自行車、摩托車，或者開著小車前來購物，在節(jié)假日往往那邊擠的水泄不通；再如許多步行前來購物的顧客要通過車水馬龍的人行道，有點不安全，這將影響一些家長帶著小孩前來購物，這也會減少一些顧客，因為部分家長喜歡帶著孩子一起享受購物的樂趣；另外室內(nèi)還有鞋區(qū)域布局有點不合理。我想這些問題在其他超市也有出現(xiàn)，不過要是永輝超市能將這些問題盡量解決的話，必然會吸引新顧客，穩(wěn)定老顧客。四、交通條件評估以及物業(yè)特征分析。永輝超市交通條件也相當(dāng)不錯，相比之下比附近其他超市有一定的優(yōu)勢。我們都知道

7、交通是對超市選址影響最直接的因素之一，。對于大型超市來說，商圈范圍比較大，一般均設(shè)在交通比較便捷的地帶，超市附近最好有比較多的公共交通停車點，這樣可以最大可能的吸引遠距離的顧客前來購物。永輝超市位于荔城大道和梅園路的交叉處，超市的門口就有公交站臺，1路、6路、8路、18路、21路車經(jīng)過，交通方便。物業(yè)特征主要是提供居民日常消費品，提供的商品一般是居民消費頻率較高的商品。圖示如下：五、商圈內(nèi)居民及流動人口特征、收入和消費結(jié)構(gòu)分析（一）人口特征：該區(qū)周邊人口多，流動人口龐大，人口密度大，而且從現(xiàn)在在建的工程眾多，這里以后會吸引更多的人口入住，人口的密度會變大。荔城區(qū)是莆田市政治、文化中心，市政府就

8、在荔城大道上。而荔城大道所在的龍橋街道，正以加快的速度發(fā)展，這片區(qū)域繁榮狀況也日益凸顯。該區(qū)雖然以固定人口為主，但是還有可觀的流動人口，比如荔城大道眾多的KTV等休閑娛樂場所眾多，這里眾多的流動人口也可能成為永輝超市的目標(biāo)顧客。其中為建筑工程施工的外來人也多。（二）收入水平：人民生活水平不斷提高，人均收入也不斷增加，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2007年荔城區(qū)政府工作報告顯示：荔城區(qū)社會消費品零售總額25.5億元，比增13.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13310元，比增8.0%，農(nóng)民人均純收入5575元，比增7.0%；人口自然增長率控制在6.5以內(nèi)。根據(jù)這些數(shù)據(jù)我們看到居民的的可支配收入也在一定的數(shù)額。（

9、三）消費結(jié)構(gòu)：近年來，市民的消費結(jié)構(gòu)總體上有了很大的變化。從荔城大道周邊眾多的餐飲業(yè)、百貨商店、超市、銀行、茶樓、證券公司及在建工程來看，則可影射出該區(qū)經(jīng)濟不斷發(fā)展與繁榮，市民的生活水平朝著小康方向邁進，市民的消費結(jié)構(gòu)不斷升級。六、市場定位和經(jīng)營特色以及經(jīng)營策略建議。永輝超市是一家開張不久的大型綜合超市。目前在莆田，還沒有出現(xiàn)如此規(guī)模的超市。日常商品等的品類齊全，物美價廉，在消費者心中已逐漸形成了良好的形象。核心競爭優(yōu)勢。與其他超市相比，永輝正朝著品類最齊全，物美價廉方向走去。而已還提供讓顧客滿意的購物環(huán)境和服務(wù)，讓顧客在購物的過程中享受到快樂。經(jīng)營策略建議。服務(wù)要更人性化，無論在營業(yè)員的要求

10、還是在商場的布局，貨架的擺放和選擇都應(yīng)該體現(xiàn)人性化，盡量讓顧客輕松、方便、快捷的完成購物。安全工作要做細，這也是人性化的體現(xiàn)，特別是顧客隨身帶的物品和自行車、摩托車、小車的安全問題，讓顧客能完全安心的進行購物，這也是吸引顧客，讓顧客成為本商場忠誠的顧客的因素。七、永輝超市的經(jīng)營風(fēng)險和效益預(yù)估1、經(jīng)營風(fēng)險雖然城廂區(qū)荔城大道華東商業(yè)廣場正處于不斷發(fā)展繁榮時期，前景可觀，但在此選址也存在一定的風(fēng)險。首先，商圈內(nèi)的居民是否愿意都去永輝超市，我想有部分居民也許更愿意去自己以前習(xí)慣去的地方購買。其次，今年以來，經(jīng)濟低迷，居民的消費水平有所下降?，F(xiàn)在又加上經(jīng)濟危機的影響，經(jīng)濟狀況不景氣，荔城大道上的房地產(chǎn)銷

11、售情況不佳，這會直接影響新居民的入住，但這只是暫時的。所以市場還有待擴大。第三，附近已經(jīng)開的幾家超市的競爭，他們也會為了生存不斷的改進自身不足發(fā)揮自身的優(yōu)勢去競爭。2、效益預(yù)估經(jīng)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，以保守的算法為以5人為一戶，大致可以約算它們各自的居民戶數(shù)為：太平社區(qū)為1460戶，下磨小區(qū)為800戶，龍橋社區(qū)為1000戶，北磨社區(qū)為800戶，興安社區(qū)為800戶。若每戶居民每年用在日常生活用品的費用為12000元，則據(jù)估算（按照商圈潛規(guī)則初步估計主要商圈消費戶數(shù)為：2500；次要商圈消費戶數(shù)為：1500；邊際消費戶數(shù)為：800）：主要商圈居民支出總額為：12000*2500=3000（萬元）次要商圈居

12、民支出總額為：12000*1500=1800（萬元）邊際商圈居民支出總額為：12000*800=960（萬元）根據(jù)對周邊市場環(huán)境的調(diào)查與分析，新開的永輝超市的市場占有率在主要商圈約為30%，在次要商圈約為20%，在邊際商圈約為10%，則：主要商圈購買力為：3000*30%=900（萬元）次要商圈購買力為：1800*20%=360（萬元）邊際商圈購買力為：960*10% =96（萬元）該新店營業(yè)潛力保守可估計為：900+360+96=1356（萬元），實際的也可能比這個更多。盈利估算：開店前期及開店宣傳活動投資狀況，包括店面裝修，店內(nèi)商品的進貨，內(nèi)外招牌，保安工程，開張慶典及宣傳活動等，差不多總費用為960萬元。開店后經(jīng)營費用預(yù)估，包括一整年的店租，員工工資，水電費，管理費，營業(yè)稅等各項費用，總額差不多為240萬元。因此，該新店第一年開業(yè)可盈利約為156萬。從第二年起，扣掉開店前期的投資，基本開業(yè)盈利可達到200萬元以上。八、永輝超市的未來前景分析新店地處荔城大道中段，周邊的社區(qū)、院校、娛樂場所眾多，如此龐大的目標(biāo)消費市場，為永輝超市的生存和發(fā)展提供動力 。而且從居民消費趨勢看，“從2002年到2007年，這帶居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別年均遞增