莆田永輝超市選址分析報(bào)告

1、莆田永輝超市選址分析報(bào)告類(lèi)別:我的文章 評(píng)論(0) 瀏覽(1965) 2009-03-10 09:19 標(biāo)簽：店面 選址 商圈                                        &#

2、160;     05廣告張健秋一般來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)超市作為傳統(tǒng)小商業(yè)的代表，營(yíng)業(yè)面積只有100500平方米；而標(biāo)準(zhǔn)超市作為基本生活需求滿足型的主力化業(yè)態(tài)，營(yíng)業(yè)面積在5001500平方米；大型綜合超市營(yíng)業(yè)面積為25005000平方米；超大型綜合超市營(yíng)業(yè)面積為600010000平方米及以上；永輝超市是一家開(kāi)張不久的大型綜合超市。目前在莆田，還沒(méi)有出現(xiàn)如此規(guī)模的超市。永輝超市能在那地點(diǎn)建如此大型的超市，我想他們的決策者經(jīng)過(guò)了認(rèn)真的選址分析和實(shí)地調(diào)查。 要是沒(méi)選好地帶就很容易開(kāi)張沒(méi)多久就關(guān)門(mén)了。開(kāi)店并不是一般人想象的今天開(kāi)張，明天賺錢(qián)那么容易，在這個(gè)過(guò)程中要牽涉到選

3、址、融資、進(jìn)貨、銷(xiāo)售等諸多環(huán)節(jié)。其中，選址是關(guān)鍵的第一步。針對(duì)永輝選址情況，我們作了如下幾點(diǎn)分析。一、永輝超市的具體位置、地理特征。 永輝超市位于荔城大道和梅園路的交匯處，莆田華東地產(chǎn)旁，隔壁還有新開(kāi)張的麥當(dāng)勞，地勢(shì)比較開(kāi)闊，地理位置比較優(yōu)越。新店開(kāi)業(yè)后能輻射的范圍包括荔城大道、梅園西路、文獻(xiàn)西路。附近有眾多的公寓小區(qū)。梅園路商業(yè)區(qū)、鳳達(dá)小區(qū)、下磨社區(qū)、鳳凰別墅山莊、文獻(xiàn)小區(qū)，八十畝小區(qū)，荔城大道兩排樓房。出了居民小區(qū)外，還有大中專學(xué)。莆田學(xué)院、黨校、省稅校、華僑師范、文獻(xiàn)中學(xué)等院校就在附近。圖示如下：      二、永輝超市開(kāi)業(yè)后能

4、輻射范圍、商業(yè)環(huán)境。這個(gè)大型綜合超市的范圍包括荔城大道、梅園西路、文獻(xiàn)西路。附近有眾多的公寓小區(qū)。梅園路商業(yè)區(qū)、鳳達(dá)小區(qū)、下磨社區(qū)、鳳凰別墅山莊，文獻(xiàn)小區(qū)，八十畝小區(qū)，荔城大道兩排樓房。出了居民小區(qū)外，還有大中專學(xué)，莆田學(xué)院、黨校、省稅校、華僑師范、文獻(xiàn)中學(xué)等院校。附近有莆田第二水廠，為解決商場(chǎng)用水問(wèn)題。三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有萬(wàn)家惠超市、易太便利鳳凰百貨。要是附近的居民買(mǎi)普通的日常用品，不愿意走過(guò)多的路的話，一般都會(huì)采取就近原則，所以萬(wàn)家惠超市、易太便利鳳凰百貨業(yè)有他們的生存空間。但是要是該超市是他偏好的超市的話，他就樂(lè)意多花上幾分種路程。目前為止，據(jù)我們調(diào)查，永輝超市為附近顧

5、客提供了最充足的商品和最滿意的服務(wù)，這將吸引一大批的忠實(shí)的顧客。我們還半路攔截的形式采訪到了住在萬(wàn)家惠附近三信花園的居民，問(wèn)她為什么愿意多花幾分鐘的路程去永輝超市購(gòu)物。她的回答是：開(kāi)始是去逛逛，后來(lái)覺(jué)得永輝超市超市內(nèi)部空氣比較好，而且貨架的布局比較合理，室內(nèi)比較寬敞明亮，萬(wàn)家惠進(jìn)去讓人感覺(jué)很壓郁空氣質(zhì)量也不好，兩家商品的價(jià)格都差不多，總體感覺(jué)我比較樂(lè)意去永輝，但是有點(diǎn)不方便的就是去那邊經(jīng)常要過(guò)幾次人行道馬路，特別是荔城大道和梅園路的交匯處的車(chē)流、人流太多，感覺(jué)有點(diǎn)不方便，要是能建個(gè)天橋就好多了。據(jù)調(diào)查鳳凰百貨、易太便利的部分商品稍微比永輝超市和萬(wàn)家惠貴些，這就必將吸引比較會(huì)精打細(xì)算的家庭主婦。

6、永輝超市自身也存在著一些問(wèn)題：比如說(shuō)停車(chē)的問(wèn)題，作為一個(gè)大型超市，永輝超市那塊停車(chē)地帶不能滿足消費(fèi)者的需求，很多消費(fèi)者都是騎著自行車(chē)、摩托車(chē)，或者開(kāi)著小車(chē)前來(lái)購(gòu)物，在節(jié)假日往往那邊擠的水泄不通；再如許多步行前來(lái)購(gòu)物的顧客要通過(guò)車(chē)水馬龍的人行道，有點(diǎn)不安全，這將影響一些家長(zhǎng)帶著小孩前來(lái)購(gòu)物，這也會(huì)減少一些顧客，因?yàn)椴糠旨议L(zhǎng)喜歡帶著孩子一起享受購(gòu)物的樂(lè)趣；另外室內(nèi)還有鞋區(qū)域布局有點(diǎn)不合理。我想這些問(wèn)題在其他超市也有出現(xiàn)，不過(guò)要是永輝超市能將這些問(wèn)題盡量解決的話，必然會(huì)吸引新顧客，穩(wěn)定老顧客。四、交通條件評(píng)估以及物業(yè)特征分析。永輝超市交通條件也相當(dāng)不錯(cuò)，相比之下比附近其他超市有一定的優(yōu)勢(shì)。我們都知道

7、交通是對(duì)超市選址影響最直接的因素之一，。對(duì)于大型超市來(lái)說(shuō)，商圈范圍比較大，一般均設(shè)在交通比較便捷的地帶，超市附近最好有比較多的公共交通停車(chē)點(diǎn)，這樣可以最大可能的吸引遠(yuǎn)距離的顧客前來(lái)購(gòu)物。永輝超市位于荔城大道和梅園路的交叉處，超市的門(mén)口就有公交站臺(tái)，1路、6路、8路、18路、21路車(chē)經(jīng)過(guò)，交通方便。物業(yè)特征主要是提供居民日常消費(fèi)品，提供的商品一般是居民消費(fèi)頻率較高的商品。圖示如下：五、商圈內(nèi)居民及流動(dòng)人口特征、收入和消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析（一）人口特征：該區(qū)周邊人口多，流動(dòng)人口龐大，人口密度大，而且從現(xiàn)在在建的工程眾多，這里以后會(huì)吸引更多的人口入住，人口的密度會(huì)變大。荔城區(qū)是莆田市政治、文化中心，市政府就

8、在荔城大道上。而荔城大道所在的龍橋街道，正以加快的速度發(fā)展，這片區(qū)域繁榮狀況也日益凸顯。該區(qū)雖然以固定人口為主，但是還有可觀的流動(dòng)人口，比如荔城大道眾多的KTV等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所眾多，這里眾多的流動(dòng)人口也可能成為永輝超市的目標(biāo)顧客。其中為建筑工程施工的外來(lái)人也多。（二）收入水平：人民生活水平不斷提高，人均收入也不斷增加，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年荔城區(qū)政府工作報(bào)告顯示：荔城區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額25.5億元，比增13.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13310元，比增8.0%，農(nóng)民人均純收入5575元，比增7.0%；人口自然增長(zhǎng)率控制在6.5以內(nèi)。根據(jù)這些數(shù)據(jù)我們看到居民的的可支配收入也在一定的數(shù)額。（

9、三）消費(fèi)結(jié)構(gòu)：近年來(lái)，市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)總體上有了很大的變化。從荔城大道周邊眾多的餐飲業(yè)、百貨商店、超市、銀行、茶樓、證券公司及在建工程來(lái)看，則可影射出該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展與繁榮，市民的生活水平朝著小康方向邁進(jìn)，市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)。六、市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)特色以及經(jīng)營(yíng)策略建議。永輝超市是一家開(kāi)張不久的大型綜合超市。目前在莆田，還沒(méi)有出現(xiàn)如此規(guī)模的超市。日常商品等的品類(lèi)齊全，物美價(jià)廉，在消費(fèi)者心中已逐漸形成了良好的形象。核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。與其他超市相比，永輝正朝著品類(lèi)最齊全，物美價(jià)廉方向走去。而已還提供讓顧客滿意的購(gòu)物環(huán)境和服務(wù)，讓顧客在購(gòu)物的過(guò)程中享受到快樂(lè)。經(jīng)營(yíng)策略建議。服務(wù)要更人性化，無(wú)論在營(yíng)業(yè)員的要求

10、還是在商場(chǎng)的布局，貨架的擺放和選擇都應(yīng)該體現(xiàn)人性化，盡量讓顧客輕松、方便、快捷的完成購(gòu)物。安全工作要做細(xì)，這也是人性化的體現(xiàn)，特別是顧客隨身帶的物品和自行車(chē)、摩托車(chē)、小車(chē)的安全問(wèn)題，讓顧客能完全安心的進(jìn)行購(gòu)物，這也是吸引顧客，讓顧客成為本商場(chǎng)忠誠(chéng)的顧客的因素。七、永輝超市的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和效益預(yù)估1、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)雖然城廂區(qū)荔城大道華東商業(yè)廣場(chǎng)正處于不斷發(fā)展繁榮時(shí)期，前景可觀，但在此選址也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。首先，商圈內(nèi)的居民是否愿意都去永輝超市，我想有部分居民也許更愿意去自己以前習(xí)慣去的地方購(gòu)買(mǎi)。其次，今年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)低迷，居民的消費(fèi)水平有所下降?，F(xiàn)在又加上經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)狀況不景氣，荔城大道上的房地產(chǎn)銷(xiāo)

11、售情況不佳，這會(huì)直接影響新居民的入住，但這只是暫時(shí)的。所以市場(chǎng)還有待擴(kuò)大。第三，附近已經(jīng)開(kāi)的幾家超市的競(jìng)爭(zhēng)，他們也會(huì)為了生存不斷的改進(jìn)自身不足發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)去競(jìng)爭(zhēng)。2、效益預(yù)估經(jīng)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，以保守的算法為以5人為一戶，大致可以約算它們各自的居民戶數(shù)為：太平社區(qū)為1460戶，下磨小區(qū)為800戶，龍橋社區(qū)為1000戶，北磨社區(qū)為800戶，興安社區(qū)為800戶。若每戶居民每年用在日常生活用品的費(fèi)用為12000元，則據(jù)估算（按照商圈潛規(guī)則初步估計(jì)主要商圈消費(fèi)戶數(shù)為：2500；次要商圈消費(fèi)戶數(shù)為：1500；邊際消費(fèi)戶數(shù)為：800）：主要商圈居民支出總額為：12000*2500=3000（萬(wàn)元）次要商圈居

12、民支出總額為：12000*1500=1800（萬(wàn)元）邊際商圈居民支出總額為：12000*800=960（萬(wàn)元）根據(jù)對(duì)周邊市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)查與分析，新開(kāi)的永輝超市的市場(chǎng)占有率在主要商圈約為30%，在次要商圈約為20%，在邊際商圈約為10%，則：主要商圈購(gòu)買(mǎi)力為：3000*30%=900（萬(wàn)元）次要商圈購(gòu)買(mǎi)力為：1800*20%=360（萬(wàn)元）邊際商圈購(gòu)買(mǎi)力為：960*10% =96（萬(wàn)元）該新店?duì)I業(yè)潛力保守可估計(jì)為：900+360+96=1356（萬(wàn)元），實(shí)際的也可能比這個(gè)更多。盈利估算：開(kāi)店前期及開(kāi)店宣傳活動(dòng)投資狀況，包括店面裝修，店內(nèi)商品的進(jìn)貨，內(nèi)外招牌，保安工程，開(kāi)張慶典及宣傳活動(dòng)等，差不多總費(fèi)用為960萬(wàn)元。開(kāi)店后經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)估，包括一整年的店租，員工工資，水電費(fèi)，管理費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅等各項(xiàng)費(fèi)用，總額差不多為240萬(wàn)元。因此，該新店第一年開(kāi)業(yè)可盈利約為156萬(wàn)。從第二年起，扣掉開(kāi)店前期的投資，基本開(kāi)業(yè)盈利可達(dá)到200萬(wàn)元以上。八、永輝超市的未來(lái)前景分析新店地處荔城大道中段，周邊的社區(qū)、院校、娛樂(lè)場(chǎng)所眾多，如此龐大的目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)，為永輝超市的生存和發(fā)展提供動(dòng)力 。而且從居民消費(fèi)趨勢(shì)看，“從2002年到2007年，這帶居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別年均遞增