坊九龍山一期房地產項目可行性研究

1、碩士學位論文坊九龍山一期房地產工程可行性研究 濰坊九龍山一期房地產工程可行性研究 兩 要 隨著我國市場經(jīng)濟體制的建立，住房制度改革和房地產市場的逐步完善和規(guī) 范，房地產市場競爭越來越劇烈，從面決定了房地產投資是一種高風險高收入的 投資。房地產業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱之一，但是在投資可行性分析 研究方面比擬滯后。目前，由于城市化建設的迅速開展，房地產開發(fā)企業(yè)如雨后 春筍般成立，導致了投資規(guī)模過大，商品房積壓，土地拋荒等諸多問題。站在投 資者的角度，這與房地產開發(fā)企業(yè)在投資決策前沒有重視可行性研究有關。 房地產工程可行性研究是房地產開發(fā)決策的重要步驟和重要依據(jù)。它通過對 開發(fā)工程的全面分析

2、論證，各方案的比擬和評價，從而保證了在技術上可行，環(huán) 境上允許，經(jīng)濟上合理，經(jīng)濟效益上顯著。加強房地產工程可行性研究指標的控 制，可以減少投資實施過程的盲目性，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進城市土地流轉， 推動房地產市場不斷完善和健康開展。 房地產開發(fā)工程投資額巨大、建設周期長，受自然因素以及社會經(jīng)濟、行政、 心理等因素的影響也大，一旦決策失誤就會給投資者帶來巨大損失，因而存在著 極高的投資風險。因此，在工程的決策階段，越來越多的房地產投資者把對工程 的可行性研究，作為投資決策的首要環(huán)節(jié)和重中之重加以重視。 本文綜合運用了理論分析與實證分析相結合的方法，從宏觀到微觀，從靜態(tài) 到動態(tài)，對各投資方案的經(jīng)

3、濟效益進行定量分析，對社會環(huán)境效益迸行了定性分 析。本文以濰坊市九龍山房地產工程為例，運用可行性研究的一般理論對工程的 市場背景、區(qū)域市場狀況、自身優(yōu)劣勢進行了全面的分析，提出了工程的市場定 位及建設經(jīng)營方案。在此根底之上，預測本工程經(jīng)濟上的是否合理、財務上是否 盈利，從而明確該開發(fā)工程是否可行。 本文主要包括六個局部內容：一是緒論；二是工程可行性研究的分析；三是 房地產工程可行性研究中的關鍵問題和完善方法；四是九龍山一期房地產工程可 行性實證分析；五是房地產工程可行性分析研究的完善方法；六是結論和展望。 關鍵詞：房地產工程：可行性研究；SWOT分析；濰坊九龍山一期房地產工程 AWei di

4、UI i ssueofreaI estateect fang ongshan proj leasi bi I i tystudyPi cksWanti ng Abstract China'smarket and reform the economy，thehousingsystem gradual realestatemarketand ofthe norms，realestate，moreandmorefierce improvement market on littlechanceofsuccess，fromthesurface competition，reliesspeculat

5、ive oftherealestateinvestmentdecisionsisa investmentsAfter high-riskhi曲-income twenty ofrealestate becomeall ofour years development，hasimportantpillar oneofthenational there country alestillalotof economy，but imperfections， inthe ofinvestment especiallyfeasibilityanalysis researchbehindAt lags pres

6、ent， theconstructionofthe becauseofthe ofrealestate city rapiddevelopment set like to developmentcompanyup mushrooms，andseizemarketshareand profits， rush to the ofrealestate toexcessiveinvestment development projectsThus，leading scale，the in and other AbandonedStandthe backloghousing，landmany questi

7、ons ofinvestors，whichrealestate intheinvestment perspective developmententerprises not did attach to decision-makingimportanceprefeasibilitystudy Realestaterealestate an in development is the feasibilitystudy importantstep andan basisOf a decisionmakingimportant developmentprojectsthrough ofthe ande

8、valuationto argument，the comprehensiveanalysis comparison program ensureitis feasibleand and technically permitenvironmentally economically economicbenefitsRealestate to the reasonableSignificant projectsstrengthen of control，canreducethe feasibilitystudytarget investmentinthe implementation ofthebl

9、indness， theeconomic of and the improve efficiencyenterprisespmmote circulationofurbanland，and therealestatemarketandthe promote healthy ofcontinuous development impmvemem Realestate a amountofinvestment， developmentprojecthllge construction naturalfactorsandsocioeconomic， period，by administrative，

10、andotherfactorsalealso aSsoonaSerrorsin psychological large， decision?making will to andthus about lossesinvestors thereisa investmentrisk bring huge high Therefore，the inthe moreandmorerealestate decisionmaking stage project， investorstothe themost ofinvestment feasibilitystudy，as project important

11、aspect and attention decisionmakingpriority Inthis useofatheoreticaland ofa paper，the analysis empiricalanalysis combinationofmethods，fromamacrotomicro，fromstaticto the dynamic，on economicoftheinvestment benefits of onlinesocial programquantitativeanalysis， environmentaleffectsofthe of this qualitat

12、iveanalysis splitInpaper，WeifangCity realestate useofa ofthe projectsJiulongshanexample，thefeasibilitystudy general ofthemarketcontextofthe marketconditions，itsown theory regional project， and of a of themarket advantagesdisadvantagesconductingcomprehensive analysis ofthe andconstruction this basis，

13、theeconom positionproject managementplanOn ofthe isreasonable，whetherornotfinancial the predictionproject profit，SO clearly ofthe developmentviabilityproject Thisarticleincludessix twoofthe of parts：First，preface；are analysisproject threerealestate inthe and the feasibilitystudy；are projectsfeasibil

14、itystudyperfect methodsofthe arefourrealestateectsinthe of keyissues；Jiulongshan proj feasibility real all estate are studiesto empiricalanalysis；five projeetsfeasibility improve methodsof sixconclusionsand analysis；are outlook estate words：ReaI I Key projects Feasibiitystudy：SWOT AnaIysis：Weifang a

15、reaIestate diUIongshan project 獨創(chuàng) 聲 明 本人聲明所呈交的學位論文是本人在導師指導下進行的研究工作及取得的 研究成果。據(jù)我所知，除了文中特別加以標注和致謝的地方外，論文中不包含其 他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含未獲得 洼； 翅遺直墓他霞要繾型直盟的：奎攔亙窒2或其他教育機構的學位或證書使用過的 材料。與我一同工作的同志對本研究所做的任何奉獻均已在論文中作了明確的說 明并表示謝意。 學位論文作者簽名：罔五 簽字日期： 年 月 日 學位論文版權使用授權書 本學位論文作者完全了解學校有關保存、使用學位論文的規(guī)定，有權保存并 向國家有關部門或機構送交論文的復

16、印件和磁盤，允許論文被查閱和借閱。本人 授權學校可以將學位論文的全部或局部內容編入有關數(shù)據(jù)庫進行檢索，可以采用 影印、縮印或掃描等復制手段保存、匯編學位論文。同時授權中國科學技術信息 研究所將本學位論文收錄到?中國學位論文全文數(shù)據(jù)庫?，并通過網(wǎng)絡向社會公 眾提供信息效勞。 保密的學位論文在解密后適用本授權書 學位論文作者簽名： 同正 導師簽字： 2受蝌 簽字日期： 年 月 日 簽字日期：2h鏟6月 濰坊九龍山一期房地產工程可行性研究 1緒論 11研究背景與意義 111選題背景 隨著我國市場經(jīng)濟體制的建立，住房制度的改革和房地產市場的逐步形成和 標準，房地產市場競爭越來越劇烈。當前，房地產投資靠

17、投機取得成功的時機逐 漸減少，只有靠正確決策、標準經(jīng)營、科學投資，工程開發(fā)才能獲得成功。n1由 于城市化的迅速開展，房地產開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般成立起來。為了搶占市場份 額和利潤，往往倉促開發(fā)房地產工程，導致房地產投資規(guī)模過、商品房積壓、土 地拋荒等諸多問題。在劇烈的市場競爭中，如何取得競爭的勝利是各房地產企業(yè) 面臨的嚴峻問題。而解決這些問題，首先要對投資工程進行可行性研究，進而作 出正確決策。房地產投資規(guī)模大，建設經(jīng)營周期長，受自然因素以及社會、經(jīng)濟、 行政、心理等因素的影響大，一旦決策失誤就會給投資者帶來巨大的損失，因此 可行性研究是房地產工程投資決策的重要依據(jù)。 112研究目的和意義 房地

18、產投資高收益與高風險并存的特性，一方面為投資者提供了獲取高額收 益的時機，另一方面也為投資者帶來了難以逾越的障礙。投資者要謀求投資的成 功，必須要有經(jīng)濟頭腦和戰(zhàn)略眼光，熟知市場狀況，具備相關操作經(jīng)驗和技巧。 進行房地產投資工程可行性分析，要求投資者運用個人及集體的智慧與能力，全 面分析投資工程各方面的影響因素，從而保證較高的投資收益水平。同時，房地 產投資工程可行性研究還能為投資者提供科學投資決策依據(jù)，確保投資者投資成 功，以及在強手如林的競爭中立于不敗之地。 本文從工程可行性研究的根本理論入手，針對房地產工程可行性研究的關鍵 因素進行分析，通過對濰坊九龍山一期房地產工程的可行性分析論證發(fā)現(xiàn)問

19、題， 提出了一些完善房地產工程可行性研究的建議，希望能為房地產企業(yè)在進行可行 性研究時提供借鑒和參考。 12本文框架 房地產工程可行性研究是一項非常繁重的工作，需要考慮諸多完全不同卻又 相互交錯的因素。如何開展房地產工程的可行性研究，如何使可行性研究更客觀 有效，了解可行性研究的開展軌跡和其主要內容、步驟以及有關規(guī)定等給我們重 要啟示。即分析投資環(huán)境、設計投資方案、測算各方案的經(jīng)濟效益、分析各種不 確定性因素、選擇投資方案等構成可行性研究的根本框架。本文撰寫思路如下： 第一章為緒論，主要是明確要研究的問題和意義：第二章對房地產工程可行性研 濰坊九龍山期房地產工程可行性研究 究的根底理論進行了闡

20、述；第三章針對房地產工程可行性研究中的幾個關鍵問題 提出完善方法；第四章以濰坊九龍山房地產工程為例，對房地產工程可行性研究 進行實證分析；第五章提出一些房地產工程可行性研究的完善方法，以利于房地 產工程可行性研究的健康開展：第六章結論和展望。 13國內外研究現(xiàn)狀綜述 131國外研究綜述 可行性研究作為投資前期對工程進行技術經(jīng)濟論證的一種科學方法，最早起 源于美國，而應用于房地產工程的可行性研究最早出現(xiàn)在20世紀30年代的美國。 在第二次世界大戰(zhàn)后，特別是30世紀60年代以來，隨著新技術的不斷涌現(xiàn)，世 界科學技術和經(jīng)濟管理科學的迅猛開展，可行性研究不斷得到充實、完善和開展， 逐步形成了一整套系統(tǒng)

21、的科學研究方法。目前，房地產開發(fā)企業(yè)越來越重視可行 性研究的作用，將它視為投資決策前必須認真完成的工作。 在房地產工程可行性研究中，首先它吸收了科學技術的最新成果，如把電子 計算機、遙控遙測技術、計算機軟件技術用于房地產工程可行性研究；其次運用 了最新經(jīng)濟科學理論、如經(jīng)濟計量學、數(shù)量經(jīng)濟學、技術經(jīng)濟學、市場預測學和 系統(tǒng)論，以及經(jīng)濟效益理論與方法，用于科學預測房地產工程的經(jīng)濟效益；再次 房地產工程可行性研究還吸收了現(xiàn)代管理科學理論，如企業(yè)管理理論、房地產營 銷理論和施工組織管理等，并運用于降低投資本錢提高投資收益率。 國外一些專家和學者分別從房地產開發(fā)的區(qū)位選擇、資金籌措、投資本錢和 And

22、收益、投資風險不確定性等方面闡述和論證房地產工程的可行性。wBehrens 析中的重要環(huán)節(jié)?？尚行匝芯渴且粋€繁雜的系統(tǒng)工程，因此可行性研究是一個反 EGreerAndMicher 復優(yōu)化的過程。Gaglon DFarred 1993 認為在房地產可行 性研究中要對風險有足夠的認識，以免出現(xiàn)決策失誤。他把風險分成財務風險 financial risk，是由不同財務管理方式引起的使用貸款的風險 、可保風險 insurable risk，是由于自然災害引起的損失導致的風險，可以轉嫁給保險公 司 、經(jīng)營風險 business risk，是由于決策者作出不恰當?shù)臎Q策或者錯誤判斷 而帶來的風險 ，它們是可

23、行性研究中要切實考慮的因素。ArthurJKeowr 1993 認為在房地產工程可行性研究中對不確定因素分析時，可以采用概率分析法測算 風險的大小以及對工程的影響程度。一些學者在可行性研究中，對房地產工程進 法。 132國內研究綜述 在我國，房地產工程可行性研究起步比擬晚，20世紀70年代末80年代初 2 濰坊九龍山一期房地產工程可行性研究 開始出現(xiàn)，主要由政府倡導發(fā)起。1981年，國家計委正式發(fā)文，明確規(guī)定“把 可行性研究作為建設前期工作的一個重要技術經(jīng)濟論證階段，納入根本建設程 序。1983年，國家計委又公布了?關于建設工程進行可行性研究的試行管理辦 法?，進一步明確了可行性研究的程序編制

24、、內容和評審方法，把可行性研究作 為編制和審批工程設計任務書的根底和依據(jù)。隨著改革發(fā)放的不斷深化，市場經(jīng) 濟觀念在人們的頭腦里更加強化，經(jīng)濟效益評價日益受到人們的重視。1987年， 建設部頒發(fā)了?建設工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)?。進入20世紀90年代，隨著國 民經(jīng)濟的迅速開展，國家宏觀投資環(huán)境發(fā)生了巨大變化，出現(xiàn)了許多新情況、新 問題，可行性研究開始受到重視并進入快速開展階段。國家計委收集全國各地在 進行建設工程經(jīng)濟評價中的經(jīng)驗以及暴露出的問題，于1993年4月下發(fā)了?中 共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會開展“九五方案和2021年遠景目標的建議?， 明確提出在投資領域“要明確投資主體，建立嚴格的投資決

25、策風險責任制，強化 投資風險約束機制，誰投資決策誰承當責任和風險。全國推行建設工程法人責任 制和投標招標制度，把市場競爭機制引入投資領域。2000年，國家計委、建設 部頒發(fā)了?房地產開發(fā)工程經(jīng)濟評價方法?。 房地產工程可行性研究，國內一些學者也進行了多角度的研究。曾祥瑞 1994 在?房地產投資可行性分析方法研究?中，對房地產投資資金比例確實 定方法和投資可行性分析方法進行了研究，認為用市場租金平均水平估算出總收 入，然后對照投資本錢來判斷房地產投資是否可行是比擬合理的方法。安力 1995 在?房地產投資可行性分析售價預測方法淺析?中認為正確、合理的預 測房地產的售價是房地產可行性分析的重要環(huán)

26、節(jié)，提出采用市場比擬法和收益還 原法來確定房地產的銷售價格是比擬合理的、可行的。閻小燕 1999 在?房地 產投資可行性研究中的區(qū)位分析?中認為區(qū)位分析是房地產投資可行性分析中至 關重要的因素，建議房地產開發(fā)商在投資時要選擇變現(xiàn)能力強的地塊進行投資； 要總攬全局選擇地段，從整個城市布局、城市規(guī)劃的角度來考慮地塊投資的利弊； 在進行投資地段分析時，可以根據(jù)上風口開展理論、高走理論、近水開展理論和 沿邊開展理論來進行。陳傳釗 1997 在?房地產工程可行性研究中信息系統(tǒng)的 應用探討?中認為在進行房地產工程可行性研究時需要使用很多的信息數(shù)據(jù)，而 其中很多數(shù)據(jù)具備可變性和不確定性，為了提高可行性分析的

27、準確性和科學性， 建議采用計算機等高科技手段，提出了可行性分析計算機軟件程序的設計思路。 梁爽 2001 在?房地產投資可行性分析中的本錢及投資估算?中分析了房地產 開發(fā)本錢的構成，提出了房地產投資本錢的估算原理和方法，如行業(yè)平均水平估 算法、近似估算法等。張先玲 2001 在?論加強房地產工程可行性分析特殊性 的研究?中從可行性分析的一般性問題和房地產工程可行性分析的特殊性闡述了 房地產工程開發(fā)的風險性，認為科學性分析、合理預測、及時采取措施積極應對 濰坊九龍山一期房地產工程可行性研究 是躲避房地產開發(fā)風險的有效方法。 雖然，我國房地產工程可行性研究取得了長足的進展，獲得了較明顯的經(jīng)濟 和社

28、會效益，許多學者也進行了理論方面的研究嘗試，但是同西方研究成熟國家 相比還處在起步的初級階段。 14研究方法 1 理論分析與實證分析相結合。在論文中先從理論上對房地產工程可行 性研究進行分析，然后以濰坊九龍山房地產工程為例進行實證分析，通過理論與 實證分析能夠對問題了解得更深刻。 2 定量分析與定性分析相結合。論文對各投資方案的經(jīng)濟效益進行了定 量分析，對工程的社會環(huán)境效益進行了定性分析，通過定量與定性分析可以更加 全面地分析問題。 3 宏觀與微觀分析相結合。房地產投資受國家和城市的經(jīng)濟環(huán)境影響較 大，同時也受開發(fā)企業(yè)自身的具體情況的影響，在論文中采用宏觀分析法對經(jīng)濟 環(huán)境進行分析，用微觀分析

29、法對企業(yè)的投資和融資能力進行分析。 4 靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合。在房地產可行性分析中，在各開發(fā)方案 的境界評價中采用了靜態(tài)和動態(tài)兩種分析方法，從多方面對工程的投資情況進行 論證分析，以便給投資決策提供客觀的依據(jù)。 4 濰坊九龍山一期房地產工程可行性研究 2工程可行?性研究的分析 21工程可行性研究 211工程可行性研究的內涵 工程可行性研究就是在工程決策之前，根據(jù)市場需求和國民經(jīng)濟開展規(guī)劃、 地區(qū)規(guī)劃和行業(yè)開展規(guī)劃的要求，對于工程有關的社會、經(jīng)濟、工程技術、市場、 資源等各方面問題進行全面、深入的技術經(jīng)濟分析、比擬和論證；對工程的經(jīng)濟、 社會和環(huán)境效益進行科學的預測和評價；從而判斷工程在技術

30、上是否可行，經(jīng)濟 上是否合理的科學方法。聆1 房地產工程可行性研究是隨著技術的進步和經(jīng)濟管理科學的開展而興起，并 日趨完善的一整套系統(tǒng)的科學方法，對成功的開發(fā)房地產具有重要意義。從城市 開展的整體來說，房地產開發(fā)工程的實施必然會給城市布局、城市的經(jīng)濟繁榮、 人民的生活環(huán)境帶來影響。而對開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)工程必然要投放資金、物資 和勞動力，從而也會對企業(yè)的經(jīng)濟效益產生影響。因此，對開發(fā)工程必須要有充 分的認識，并就工程的選址、規(guī)模、工程周期、周圍的環(huán)境設施、企業(yè)的承受能 力以及工程的經(jīng)濟效益等各方面進行周密的調查分析，以實現(xiàn)開發(fā)工程投資決策 的科學化和民主化，減少或防止投資決策的失誤，提高開發(fā)工

31、程的社會、經(jīng)濟和 環(huán)境效益，而這一切都是可行性研究的內容。因此，可行性研究是房地產工程開 發(fā)活動中最根本的、最首要的工作，也是開發(fā)工程投資決策的根底。 房地產工程可行性研究是在工程開發(fā)前對其進行預先的分析和估價，有比擬 明顯的預測性。盡管有一局部工程評估論證是屬于事后的評價，但其目的也包含 著對前期分析的驗證。這一方面要求盡可能的預見房地產的開展趨勢和前景，充 分掌握各種必要的信息資料，盡量做到分析和評價準確，防止出現(xiàn)因決策失誤而 造成經(jīng)濟損失；另一方面說明它包含一定的假設性和近視性。 房地產工程可行性研究的目的是使決策科學化、民主化、程序化，提高決策 的可靠性，并為工程的事實和控制提供依據(jù)或

32、參考。 212房地產工程可行性分析研究的意義 1 可行性研究是進行房地產工程投資決策的重要依據(jù)。房地產工程由于 建設經(jīng)營周期長，投入資金大，市場競爭日趨劇烈，投資不能只憑經(jīng)驗或感覺進 行，必須要建立在詳細可靠的市場預測、本錢分析和投資收益預算根底上。房地 產工程的可行性研究可以對工程進行全面綜合的分析和論證，按照可行性研究結 論進行決策，以提高投資決策的科學性和正確性。 2 可行性研究是房地產工程審批的依據(jù)。我國政府管理部門規(guī)定投資項 目必須列入國家的投資方案。尤其是房地產工程，在我國要經(jīng)過政府管理部門的 濰坊九龍山一期房地產工程可行性研究 立項審批，而立項審批的依據(jù)之一就是工程可行性研究報告

33、。 3 可行性研究是工程資金籌措的依據(jù)。房地產開發(fā)工程可行性研究對項 目的經(jīng)濟、財務指標進行了分析，從中可以了解工程的籌資還本能力和經(jīng)營效益 獲取能力。銀行等金融機構提供貸款是根據(jù)流動性、收益性和平安性三原那么，可 行性研究可以為金融機構提供工程活力信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集資金 和金融機構提供信貸的依據(jù)。 4 可行性研究是編制建設任務書的依據(jù)。它對開發(fā)工程的建設規(guī)模、內 容及建設標準都作出了安排，這些正是工程設計任務書的內容。 5 可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。開發(fā)商在可行性研究確 定的工程實施方案框架內，按部就班地落實工程的前期工作，并與設計、供給、 資金融通等部門協(xié)商和簽

34、訂有關協(xié)議。因此，可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合 同的依據(jù)。 6 可行性研究可作為編制下階段規(guī)劃設計的依據(jù)。在可行性研究報告中， 對工程的規(guī)模、地址、設計方案設想、配套設施的種類等都進行了分析和論證， 提出了建設方案?？尚行匝芯繄蟾媾鷺撕?，規(guī)劃設計工作可據(jù)此進行。 213工程可行性分析研究的依據(jù) 1 國家和地區(qū)經(jīng)濟建設的方針、政策和長遠規(guī)劃。 2 經(jīng)批準的工程建議書、合同等有法律效力的文件。 3 國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通和市政根底設旅等資料。 4 國家計委、建設部聯(lián)合公布的?房地產開發(fā)工程經(jīng)濟評價方法?。 5 自然、地理、氣象、水文地質、經(jīng)濟、社會等根底資料。 6 有關工程技術方

35、面的標準、標準、指標、要求等資料。 7 國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標。 8 開發(fā)工程規(guī)劃設計方案。 214工程可行性研究階段的劃分 房地產工程可行性研究，根據(jù)研究所處的階段和研究的詳細程度，一般分為 投資時機研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段。嘲 1 投資時機研究 又稱投資時機確定，主要任務是對工程的投資方向和設想作出粗略性的分析 和建議。其目的是在一個確定的地區(qū)，根據(jù)國家和地區(qū)的有關政策，結合資源狀 況、市場預測和建設布局等條件選擇房地產建設工程，尋找有利的投資時機。 房地產投資時機研究一般比擬粗略，它主要是從投資的收益和盈利的角度研 究投資的可能性，進行時機鑒別，引起高層決策者的投

36、資興趣的愿望。其精確度 一般只能到達正負30左右，研究費用一般占投資的02-1o，所需時間為卜2 6 濰坊九龍山一期房地產工程可行性研究 個月。時機研究的主要任務是對投資方向提出設想，選擇一個可能進行建設的投 資工程。它要求在一個確定的地區(qū)和部門以自然資源和市場預測為根底，尋找最 有利的投資時機。如果證明工程投資的設想是可行的，再進行更深入的研究。 2 初步可行性研究 又稱預可行性研究，是正式的詳細可行性研究前的預備階段。經(jīng)過投資時機 研究認為可行的房地產工程，說明該工程值得繼續(xù)研究，但又不能肯定是否值得 進行詳細可行性研究時，就要先做初步可行性研究，以進一步判斷該房地產工程 是否具有較高經(jīng)濟

37、效益?？尚行匝芯渴且豁椉荣M時又費錢的工作，所以必須通過 初步可行性研究對工程的生命力和前景作進一步的分析判斷。 初步可行性研究的主要任務是：分析時機研究的結論，并在詳細資料的根底 上作進一步分析；確定是否進行下一步詳細的可行性研究；確定有哪些關鍵問題 需要進行輔助性專題研究，如市場需求預測、房地產變動趨勢等；判斷工程的設 想是否有生命力，是否獲得較高的利潤。 初步可行性研究是時機研究和可行性研究之間的一個階段。其主要內容和預 可行性研究內容根本相同，只是所獲得資料的詳細程度不同，研究的精度與深度 不同。如果在時機研究階段對工程的可行性和經(jīng)濟效益有較大把握，可以直接轉 入詳細可行性研究。初步可行

38、性研究本錢估算的精確度要求在正負20以內，時 間約需46個月，所需費用占總投資額的O25一15。經(jīng)過初步可行性研究應得 出以下結論：不必進行詳細可行性研究，直接作出投資決策；進行詳細可行性研 究；該工程不可行。 3 詳細可行性研究 通常簡稱為可行性研究，是房地產工程前期研究的關鍵環(huán)節(jié)。其主要工作是 對工程從技術上、財務上、經(jīng)濟上進一步探討其合理性和可能性，對房地產工程 提出結論性意見并且最終形成可行性研究報告，它是房地產工程投資決策的依 據(jù)。詳細可行性研究比初步可行性研究更全面、更具體、更明確、精確度更高， 通常要求誤差在正負10以內，可行性研究所需的時間約幾個月至一年，有些大 型工程甚至會更

39、長一些，所需費用約占投資總額的02-3。 22可行性研究的根本內容與評價 221可行性研究的根本內容 工程可行性研究是在對工程進行深入細致的技術經(jīng)濟論證根底上，對多種方 案所作的比擬和優(yōu)選，以及就工程投資最后決策提出的結論性意見?？尚行匝芯?的內容因工程的復雜程度、環(huán)境狀況和具體情況而有所不同，但一份標準的可行 性研究報告應包括工程的市場可行性分析、工程的技術可行性分析和工程的經(jīng)濟 可行性分析。具體包括以下內容： 7 濰坊九龍山一期房地產工程可行性研究 1 總論 總論是對工程總體情況進行的描述和說明。主要包括：工程名稱：該項 目提出的背景；工程具備的根本條件，如工程的地理位置，交通，人口，自然

40、 環(huán)境，社會經(jīng)濟條件，水文，地質，植被等環(huán)境條件；工程的性質及主要特點； 工程開發(fā)建設的社會經(jīng)濟開展前景，在城市總體規(guī)劃中的地位及作用等：項 目開發(fā)建設的宗旨，開發(fā)規(guī)模，總體設想，主要功能及主要經(jīng)濟技術指標；項 目開發(fā)建設的社會經(jīng)濟意義。口1 2 市場調查分析與需求預測 包括：市場供給分析及預測；市場需求分析及預測；市場價格分析以 及未來走勢預測；自身競爭力以及競爭對手分析；相關市場如建材市場，勞 動力市場等的調查分析。 3 規(guī)劃方案的優(yōu)選 房地產開發(fā)工程內容繁雜，涉及因素多，僅依靠個別指標來衡量其優(yōu)劣是 非是非常困難的。評價一個工程的優(yōu)劣，還要綜合考慮社會、技術、環(huán)境、生態(tài) 等諸多方面。因此，需要對開發(fā)工程進行綜合評價。綜合評價的方法很多，包括 評分綜合評價法、層次分析法、灰色綜合評價法、模糊數(shù)學綜合評價法等。 4 開發(fā)進度安排 包括：大型工程分階段、分片施工的實施進度：主體工程、附屬工程的 開發(fā)進度；各項作業(yè)活動的統(tǒng)籌安排等。 5 工程投資估算 對開發(fā)工程所涉及的本錢費用進行分析估計。包括：土地費用、財務費用 前期工程費、房屋開發(fā)費；開