房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用構(gòu)成

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用構(gòu)成按照用途大致可分成三塊，一塊是開發(fā)成本，一塊是稅費，一塊是期間費用。    一、開發(fā)成本按照內(nèi)容具體包括：    1、土地征用及拆遷補償費，指開發(fā)商為取得土地使用權(quán)而支付的費用，包括地價款、拆遷補償費、耕地占用稅、青苗補償費等，大約占成本費用總額的25%；    2、前期工程費，指取得土地使用權(quán)后、項目開發(fā)前發(fā)生的項目前期準備費用，包括項目籌建、規(guī)劃設(shè)計、勘察測繪、可行性研究及”三通一平“等費用；  &#

2、160; 3、基礎(chǔ)設(shè)施費，指項目開發(fā)過程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預(yù)算圖以外的費用，包括供水、供電、道路、供熱、燃氣、排洪、電視、通訊、綠化及場地平整等費用；    4、配套設(shè)施費用，指項目建成后產(chǎn)權(quán)不歸開發(fā)商所有，收益也不歸開發(fā)商的公共設(shè)施，包括景觀、門庭、產(chǎn)權(quán)不歸開發(fā)商的車庫、垃圾處理站等費用。上述24項費用合計大約占成本費用總額的10%。    5、建筑安裝工程費，指項目開發(fā)過程中發(fā)生的建筑、安裝工程費用，包括建筑費用、安裝費、裝修費、工程監(jiān)理費等，大約占成本費用總額的45%。    二、期間費用包括

3、營銷費用、管理費用、財務(wù)費用，這三項費用大約占成本費用總額的10%。    三、稅費包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、綜合規(guī)費七項，大約占成本費用總額的10%。    開發(fā)項目利潤預(yù)算除了成本費用，還有企業(yè)所得稅和稅后凈利，一般說來，一個開發(fā)項目，企業(yè)所得稅大約站投資總額的10%，而稅后凈利大約占投資總額的1020%。房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成分類:1、土地費用 土地費用包括土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有了變化，必須通過招標、拍賣和掛牌才能得到。目前在我國城

4、鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20-50%，并有進一步上升的趨勢。 2、前期工程費 前期工程費主要指項目開發(fā)的前期調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計費、可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過10%，這個階段的軟成本比較大。 3、建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指房屋建設(shè)過程中所發(fā)生的建筑工程費、設(shè)備購置費及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。 4、市政公共設(shè)施費用 市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)

5、施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電信、熱力、燃氣、綠化等的建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、居委會、派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵局、菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在10-20%左右。 5、管理費用 管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人

6、員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。 6、貸款利息 房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。 7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，城市建設(shè)配套費、人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所