6地方房產(chǎn)稅籌劃案例

1、【案例一】江蘇甲企業(yè)（集團）公司2011年初計劃興建一座花園式工廠，工程分兩部分：一部分為辦公用房以及輔助設(shè)施，包括廠區(qū)圍墻、水塔、變電塔、停車場、露天涼亭、游泳池、噴泉設(shè)施等建筑物，總計造價為1億元；另一部分為廠房。在興建過程中，董事長發(fā)現(xiàn)了與房產(chǎn)稅有關(guān)的兩個問題：一是房產(chǎn)原值的確認(rèn)。如果1億元都作為房產(chǎn)原值的話，甲企業(yè)自工廠建成的次月起就應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，每年應(yīng)納房產(chǎn)稅（扣除比例為30%）為：10000*（1-30%）*1.2%=84（萬元），這84萬元的稅負(fù)只要該廠存在，就不可避免。如果以20年計算，就將是1680萬元。企業(yè)感到稅負(fù)太重，希望尋找節(jié)稅的方法和途徑。二是土地價值的分?jǐn)倢Ψ慨a(chǎn)稅的

2、影響。如果2011年3月1日征用100畝（66666.66平方米）土地，支付土地出讓金500萬元；企業(yè)按50年攤銷；2011年6月，動用5000平方米（長100米，寬50米）興建A廠房。在具體操作中如何節(jié)省房產(chǎn)稅？土地出讓金：是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。正因為土地出讓金的存在，地方財政對地產(chǎn)業(yè)有過分的依賴，土地財政

3、成為房價調(diào)控的絆腳石。稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋。企業(yè)自用房產(chǎn)依據(jù)房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值按1.2%的稅率計算繳納。房產(chǎn)原值是指納稅人依據(jù)會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。因此，對于自用房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的籌劃應(yīng)當(dāng)緊緊圍繞房產(chǎn)原值的會計核算進行。按稅法的有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、居住或儲藏物資的場所，不包括獨立于房屋之外的建筑物，譬如，圍墻、水塔、變電塔、露天停車場、露天涼亭、露天游泳池、噴泉設(shè)施等。稅法規(guī)定，獨立于房屋之外的建筑物不征收房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨計價的配套設(shè)施需要并入房屋原值計征房

4、產(chǎn)稅。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施，是指暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備，各種管線，譬如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電信、電纜導(dǎo)線，電梯、升降機、過道、曬臺等。附屬設(shè)備和配套設(shè)施往往不僅僅為房產(chǎn)服務(wù)，稅法同時規(guī)定了其具體的界限：“附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進線盒連接管算起。”這就要求在核算房屋原值時，應(yīng)當(dāng)對房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進行適當(dāng)劃分。另外，關(guān)于房屋中央空調(diào)設(shè)備是否計入房產(chǎn)原值的問題，財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于對房屋中央空調(diào)是否計入房產(chǎn)原值等問題的批復(fù)（財稅地字1

5、987第28號文件）規(guī)定，新建房屋交付使用時，如中央空調(diào)設(shè)備已計算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項固定資產(chǎn)入賬，單獨核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項固定自產(chǎn)入賬，不應(yīng)計入房產(chǎn)原值。因此，對該企業(yè)除廠房、辦公用房以外的建筑物，如果把停車場、游泳池也都建成露天的，并且把這些獨立建筑物的造價同廠房、辦公用房的造價分開，在會計賬簿中單獨記載，則這部分建筑物的造價不計入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。該企業(yè)經(jīng)過估算，除廠房、辦公用房外的建筑物的造價為800萬元左右，獨立出來以后，每年可少繳房產(chǎn)稅：800*（1-30%）*1.2%

6、=6.72（萬元）。如果以20年計算，就是134.4萬元！有關(guān)地價的分?jǐn)倖栴}，會計準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)時，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時，將土地使用權(quán)的賬面價值一次計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。該規(guī)定不僅適用于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，對非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。同時，企業(yè)會計制度規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。根據(jù)此規(guī)定，江蘇甲企業(yè)（

7、集團）公司在取得土地使用權(quán)時，會計要將土地使用權(quán)計入“無形資產(chǎn)土地使用權(quán)”賬戶中。每個月要進行無形資產(chǎn)攤銷，其攤銷的具體數(shù)額為：50000005012=8333.33（元）。企業(yè)征用土地3個月，到2011年6月初，“無形資產(chǎn)土地使用權(quán)”賬面余額為：5000000-8333.33*3=4975000（元），應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)至“在建工程”科目的金額為：497500066666.665000=373125.04（元）。本月應(yīng)攤銷額為：（4975000-373125.03）（50*12-3）=7708.33（元）。以后各月仍按上述方法進行處理。這些費用將形成不動產(chǎn)的價值，作為計算繳納房產(chǎn)稅的計算依據(jù)。上述方法的

8、可行性，在于會計核算時遵循了“相關(guān)性原則”和“配比”原則，避免了將整塊土地結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程成本，從而減少了房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。在房產(chǎn)稅的征收上，是以房產(chǎn)的原值作為征收依據(jù)的，因此，合理地確定房產(chǎn)原值，即是合理地確定房產(chǎn)稅。此外，稅法還規(guī)定了暫免征收房產(chǎn)稅的特殊情況，譬如，微利企業(yè)和虧損企業(yè)的房產(chǎn)，企業(yè)停產(chǎn)、撤銷后，其原有房產(chǎn)閑置不用的，經(jīng)企業(yè)申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)，可在一定期限內(nèi)暫免征收房產(chǎn)稅，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加以利用。對于地價的分?jǐn)倖栴}，應(yīng)該根據(jù)有關(guān)會計法規(guī)的規(guī)定。應(yīng)當(dāng)注意的是，一次結(jié)轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)賬面價值，是指與在建工程相關(guān)的土地。這里的“相關(guān)”應(yīng)當(dāng)理解為“對應(yīng)”或“配比”。對于企業(yè)在一塊土地上建設(shè)多個

9、項目的，應(yīng)當(dāng)以對應(yīng)房產(chǎn)占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)，對于非房產(chǎn)占用土地（如場地），應(yīng)當(dāng)予以攤銷。有人提倡推遲項目建設(shè)時間或者提前征用土地，以便在“管理費用”中多攤銷土地價款，減少結(jié)轉(zhuǎn)至“在建工程”的金額，從而達到減少房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的目的。但推遲項目建設(shè)時間，會影響投資進度；提前征用土地，不僅降低了500萬元資金的時間價值，還會增加該資金的機會成本。部分附屬設(shè)施的價值處理存在政策變化，譬如，新裝中央空調(diào)應(yīng)并入房產(chǎn)原值。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2005第173號文件）第一條和第四條的規(guī)定，自2006年1月1日起，凡為了維持和增加房屋的使用功能

10、或使房屋滿足設(shè)計要求，以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。因此，新安裝的中央空調(diào)應(yīng)并入辦公樓原值中繳納房產(chǎn)稅。【案例二】華源科技發(fā)展有限公司是一家沿海規(guī)模性企業(yè)，2010年初它在開發(fā)區(qū)投資興建了一個新的太陽能生產(chǎn)線。2011年6月12日，當(dāng)?shù)刂鞴艿胤蕉悇?wù)局稽查局對該公司的地方稅種的納稅情況進行了檢查。在查前準(zhǔn)備階段，檢察人員了解到企業(yè)在郊區(qū)新建了廠房，生產(chǎn)車間全部遷到了新廠區(qū)。入戶檢查時，檢察人員有目的地查閱了“固定資產(chǎn)”明細(xì)賬和房產(chǎn)稅納稅申報表。檢查發(fā)現(xiàn)，企業(yè)

11、生產(chǎn)車間的管網(wǎng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯等設(shè)備全部單獨作為固定資產(chǎn)記賬，在申報繳納房產(chǎn)稅時沒有并入房產(chǎn)原值繳稅。為了確認(rèn)哪些設(shè)備應(yīng)根據(jù)文件規(guī)定計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅，檢察人員在企業(yè)主管設(shè)備的張經(jīng)理的引領(lǐng)下，深入廠房逐個車間進行實地查看。經(jīng)雙方溝通，最后確認(rèn)2000多萬元的管網(wǎng)、電梯、空調(diào)系統(tǒng)等設(shè)備為與房屋不可分割的設(shè)備，應(yīng)與房屋一起交納房產(chǎn)稅。經(jīng)計算，該企業(yè)共補繳房產(chǎn)稅款33.6萬元，并按照規(guī)定繳納了滯納金和罰款。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)的，計稅余值是按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的損耗價值以后的余額。房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種照明、煤氣等設(shè)備，以及各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水

12、排水等管道及電力、電信、電纜導(dǎo)線，電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應(yīng)從最近的探視井或三通管起計算原值。電燈網(wǎng)、照明線從進線盒連接管起，計算原值。按照國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2005173號文件）的規(guī)定，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣即智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。對于新成立的工業(yè)制造企業(yè)，如果納稅人未按會計制度規(guī)定記載原值，在計征房產(chǎn)稅時

13、，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估；對沒有房產(chǎn)原值的，應(yīng)由房屋所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房屋的價值核定。在房產(chǎn)原值確定后，再根據(jù)當(dāng)?shù)厮m用的扣除比例，計算確定房產(chǎn)余值。新搬遷或有新建車間廠房的企業(yè)，申報繳納房產(chǎn)稅時一定要注意檢查是否存在為維持和增加房屋使用功能或使房屋達到設(shè)計要求、以房屋為載體的，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，明確是否要將這部分設(shè)備的價值計入房產(chǎn)原值一并繳納房產(chǎn)稅。企業(yè)自用房產(chǎn)要依照房產(chǎn)原值一次扣除10%-30%后的余值按1.2%的稅率計算繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。因此，企業(yè)自用房產(chǎn)應(yīng)納房

14、產(chǎn)稅的籌劃可以從房產(chǎn)原值的會計核算入手。（一） 科學(xué)界定房產(chǎn)稅法規(guī)定，獨立于房屋之外的建筑物不征收房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨計價配套設(shè)施則需要并入房屋原值計征房產(chǎn)稅?；I劃時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對房屋、非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施加以劃分。所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們生產(chǎn)、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、室外游泳池、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等均不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施，是指暖氣、通風(fēng)、照明、煤氣燈設(shè)備，各種管線（如蒸汽、壓縮空

15、氣、石油、計稅排水等管道及電力、電信、電纜導(dǎo)線），以及電梯、升降機、過道、曬臺等。稅法規(guī)定，附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進線盒連接管算起。（二） 巧妙核算地價無形資產(chǎn)準(zhǔn)則第二十一條規(guī)定：“企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)時，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時，將土地使用權(quán)的賬面價值一次計入房地產(chǎn)開發(fā)成本?！狈欠康禺a(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用這一規(guī)定。企業(yè)會計制度第四十七條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按該制度規(guī)定的期限分期攤銷。企業(yè)利用土地建造自用項目時，將土地使用權(quán)的賬面價

16、值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。值得注意的是，一次結(jié)轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)賬面價值是指與在建工程相關(guān)的土地的價值。這里的“相關(guān)”應(yīng)當(dāng)理解為“對應(yīng)”或“配比”。企業(yè)應(yīng)該以對應(yīng)房產(chǎn)占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)土地使用權(quán)，對于非房產(chǎn)占用土地（如場地），應(yīng)當(dāng)予以攤銷。EG：2009年3月1日，某企業(yè)支付土地出讓金1000萬元，征用200畝（133333.34平方米）土地，按50年期限攤銷。2009年6月，企業(yè)動用其中10000平方米土地興建一號廠房。相關(guān)賬務(wù)處理如下：取得土地使用權(quán)時借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 100000000 貸：銀行存款 100000002009年3月、4月、5月，每月應(yīng)攤銷100000005012=1

17、6666.67（元）借：管理費用無形資產(chǎn)攤銷 16666.67 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 16666.672009年6月初，“無形資產(chǎn)土地使用權(quán)”賬面余額為10000000-16666.67*3=9950000（元），應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)至“在建工程”金額為9950000133333.34*10000=746250.08（元）借：在建工程一號廠房 746250.08 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 746250.086月應(yīng)攤銷額=（9950000-746250.08）597=15416.66（元）（這部分土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)在597個月內(nèi)攤銷完畢）借：管理費用無形資產(chǎn)攤銷 15416.66 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán) 1541

18、6.66以后，企業(yè)仍按上述方法進行賬務(wù)處理。上述方法的可行性，在于會計核算時遵循了“配比”原則，避免了場地占用的土地結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程成本，從而減輕了房產(chǎn)稅稅負(fù)。（三） 注意處理附屬設(shè)備和公共設(shè)施企業(yè)所得稅法把固定資產(chǎn)劃分為五類，并相應(yīng)規(guī)定了最短折舊年限，即：房屋、建筑物，為20年；飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產(chǎn)設(shè)備，為10年；與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的器具、工具、家具等，為5年；飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年；電子設(shè)備，為3年。因此，若能將一部分應(yīng)納稅物品縮短折舊年限，則可以減少前期應(yīng)納稅所得額。如對于房產(chǎn)原值的確定，關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（財稅地字1996第008號文

19、件）做了原則規(guī)定。按照我國新財務(wù)制度的規(guī)定，作為固定資產(chǎn)，由于取得的來源不同，其原值的構(gòu)成也不一致。但基本原則是：新建成重建的固定資產(chǎn)以歷史成本作為原值，從其他途徑取得的固定資產(chǎn)以重置成本作為原值。京財稅字1998第795號文件通知還規(guī)定：“納稅人或代繳人不能提供房產(chǎn)原值的，由評估機關(guān)進行評估，并由稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)，或由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)同類房產(chǎn)確定?！币虼耍髽I(yè)是否將房產(chǎn)在固定資產(chǎn)中正確分類及合理計價，直接影響到企業(yè)的折舊額，進而影響所得稅，同時也影響房產(chǎn)稅。稅法與財務(wù)、會計規(guī)定對房屋的劃歸及其原值的認(rèn)定基本上是一致的，但也存在一定的差異。總體而言，稅法要比財會規(guī)定嚴(yán)格得多，因此，企業(yè)要研究和把握這種

20、差異，合法、合理籌劃，積極與稅務(wù)機關(guān)協(xié)商，力爭最合理地繳稅。（四） 注意控制房產(chǎn)價值變化房產(chǎn)稅收籌劃除應(yīng)考慮附屬設(shè)備和公共設(shè)施外，改擴建與修理、合資合股建房也是籌劃的重要內(nèi)容。改擴建與修理在稅收上存在差異，進行更新改造或裝飾裝修而發(fā)生的相關(guān)費用是否應(yīng)計入房產(chǎn)原值非常關(guān)鍵。有關(guān)國際會計準(zhǔn)則規(guī)定：為擴大固定資產(chǎn)規(guī)模或提高固定資產(chǎn)性能而發(fā)生的支出，符合使固定資產(chǎn)的預(yù)計使用年限延長；使固定資產(chǎn)的生產(chǎn)能力增加；使產(chǎn)品質(zhì)量提高；使企業(yè)的生產(chǎn)成本降低條件之一的，應(yīng)確認(rèn)為改擴建支出，計入固定資產(chǎn)原值。發(fā)生改擴建房產(chǎn)行為的，應(yīng)將房產(chǎn)改擴建支出減去改擴建過程中發(fā)生的變價收入計入房產(chǎn)原值。有關(guān)會計準(zhǔn)則規(guī)定：為維護固

21、定資產(chǎn)的現(xiàn)有工作狀態(tài)或用在固定資產(chǎn)性能恢復(fù)的支出確認(rèn)為修理支出。企業(yè)所得稅法規(guī)定：納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接在稅前扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出，如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價值；如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊，可作為長期待攤費用，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)延長折舊年限。這里，就有一個如何確認(rèn)改擴建支出與修理支出的問題，前者計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅；后者不計入房產(chǎn)原值，不計征房產(chǎn)稅。尤其是對裝飾裝修的費用，應(yīng)按照會計準(zhǔn)則與財務(wù)規(guī)定正確劃分，進行不同的會計處理，即，資本化或費用化，從而確定是否對該費用計征房產(chǎn)稅?！景咐亢赀h投資公司2008年年底斥資在一個鬧市區(qū)建成一棟商業(yè)樓，經(jīng)營面積達10

22、000平方米。2009年1月，該投資公司與一家大型商業(yè)集團就商業(yè)樓的出租問題達成一項協(xié)議，該投資公司將該商業(yè)樓租賃給這家商業(yè)集團做綜合商場，宏遠投資公司的下屬子公司（物業(yè)管理公司）負(fù)責(zé)該商業(yè)樓的水電供應(yīng)和各項管理工作，商業(yè)集團每月支付給宏遠投資公司租金150萬元，合同約定租賃期限為10年。根據(jù)這個協(xié)議，宏遠投資公司就該項租賃業(yè)務(wù)應(yīng)繳納營業(yè)稅合計為：150*12*10*5%=900（萬元）應(yīng)繳納城建稅及教育費附加合計為：900*（7%+3%）=90（萬元）應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為：150*12*10*12%=2160（萬元）以上三項合計：900+90+2160=3150（萬元）2009年6月18日，宏遠投

23、資公司的稅務(wù)顧問，注冊稅務(wù)師小王應(yīng)公司的委托對公司上半年的納稅情況進行風(fēng)險評估時，發(fā)現(xiàn)了這個合同。小王對這筆業(yè)務(wù)的具體情況進行了分析，發(fā)現(xiàn)該合同中，包括代收水電費用每月30萬元，物業(yè)管理和其他綜合費用合計每月40萬元。小王認(rèn)為：如果將上述事項在合同中分離出來單獨簽訂合同，平時將有關(guān)項目分開進行會計核算，情況將發(fā)生變化。代收代付的水電費用，如果沒有發(fā)生增值，就不用繳稅。物業(yè)管理費用作為物業(yè)管理公司的經(jīng)營收入，應(yīng)承擔(dān)的營業(yè)稅為：40*12*10*5%=240（萬元）。應(yīng)繳納城建稅及教育費附加合計為：240*（7%+3%）=24（萬元）應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為：（150-30-40）*12*10*12%=11

24、52（萬元）以上各種稅費合計為：240+24+1152=1416（萬元）通過對企業(yè)有關(guān)費用的分析和籌劃，可以使納稅人減少稅收負(fù)擔(dān)1734萬元（3150萬元-1416萬元）。當(dāng)人們采用租賃的方式租入經(jīng)營用房的時候，同樣也存在一個計稅依據(jù)確定的問題。目前，人們在簽訂房屋租賃合同時，往往采用“一攬子”協(xié)議的辦法，即，將水費、電費、房屋租賃放在一起以一個價格簽訂協(xié)議，殊不知水費、電費是應(yīng)該繳納增值稅的，其中，存在進項稅額抵扣的問題，而房屋租賃只應(yīng)當(dāng)繳納5%的營業(yè)稅和12%的房產(chǎn)稅。由此可見，將有關(guān)的費用做適當(dāng)?shù)姆蛛x，明確不同的稅種，劃清不同的計稅依據(jù)，可以降低企業(yè)的綜合稅收負(fù)擔(dān)，從而提高企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營

25、效益?！景咐摹看蟪晌镔Y公司是某省會城市的一個大型批發(fā)零售兼營企業(yè)。該公司創(chuàng)建于20世紀(jì)80年代，在計劃經(jīng)濟時期，商品較為短缺。為了保證企業(yè)的商業(yè)龍頭地位，公司千方百計圈地建庫，盡可能多地儲存商品。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，物質(zhì)極大地豐富，物流業(yè)的崛起促使企業(yè)逐步向零庫存發(fā)展，造成天元公司的庫房大量閑置。為了盤活存量資產(chǎn)，公司的管理者將這些庫房對外出租，以便使國有資產(chǎn)實現(xiàn)保值和增值。2009年初公司進行改組改制，對一些閑置資產(chǎn)進行出讓。私營企業(yè)天元商貿(mào)實業(yè)公司以24000萬元的價格取得了大成公司處于市郊的10棟庫房。天元公司取得這些資產(chǎn)后全部對外出租，僅2009年一年就取得租金收入4500萬元，為企

26、業(yè)獲得了新牟利渠道。由于天元公司取得的10棟庫房處于該市港口和車站之間，可以作為水陸交通轉(zhuǎn)換的連接點，于是被某大型跨國零售企業(yè)看中。經(jīng)過多次協(xié)商，該跨國公司決定承租天元公司的10棟庫房，租賃期限為10年?？紤]此事關(guān)系重大，公司董事會決定聘請咨詢機構(gòu)進行論證。2010年1月18日，注冊稅務(wù)師李明應(yīng)天元公司的委托對該公司的房屋出租情況進行了專項審計和納稅風(fēng)險評估。李明發(fā)現(xiàn)：公司2009年取得收入4500萬元的租金收入，實際繳納各種稅金合計為787.5萬元，其中：營業(yè)稅225萬元、房產(chǎn)稅540萬元，城建稅、教育費附加22.5萬元，整個租賃業(yè)務(wù)的稅收負(fù)擔(dān)高達17.5%。李明認(rèn)為，公司用租賃方式經(jīng)營庫房

27、，稅收負(fù)擔(dān)明顯過重。有沒有降低稅收成本的辦法？回答是肯定的。如果公司與客戶進行友好協(xié)商，繼續(xù)利用庫房為客戶存放商品，但將租賃合同改為倉儲保管合同，增加服務(wù)內(nèi)容，配備保管人員，為客戶提供24小時服務(wù)。假設(shè)提供倉儲服務(wù)的收入約為4500萬元，收入不變，其稅收情況將會出現(xiàn)變化：應(yīng)納營業(yè)稅225萬元，應(yīng)納房產(chǎn)稅201.6萬元，應(yīng)納城建稅、教育費附加合計為22.5萬元，合計應(yīng)納各稅金額為449.1萬元。由此可見，庫房倉儲比房屋租賃每年可節(jié)稅338.4萬元（787.5萬元-449.1萬元），10年即可節(jié)約稅收合計3384萬元。當(dāng)然，將房屋出租變?yōu)閭}儲之后，公司需要增加經(jīng)營成本，如需增加保管人員的工資費用，

28、辦公費用和其他管理費用等。對此，李明指出，公司可以進行綜合性稅收籌劃，對于公司的倉儲管理，技術(shù)要求不高，因此，在招收職工時可以錄用遵章守紀(jì)、責(zé)任心強的下崗職工，而錄用下崗職工的話公司又可以享受有關(guān)稅收優(yōu)惠，從而進一步降低企業(yè)的經(jīng)營成本。這個籌劃案例具有一定的代表性?，F(xiàn)在我國正處于產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整時期，社會資源不斷地進行優(yōu)化配置，部分社會閑置資源重新組合在所難免。如何在利用好閑置資源的同時又降低稅收成本，使企業(yè)能夠在依法納稅的前提下，保持在較低的經(jīng)營成本運行狀態(tài)，是值得人們研究的課題。在實踐中，稅法往往規(guī)定了兩個以上的納稅可能性，以房產(chǎn)稅的征收方法而言，由于房產(chǎn)稅計稅公式的不同，必須會導(dǎo)致應(yīng)納

29、稅額的差異，這就為納稅人進行稅收籌劃提供了機會。結(jié)合本案的實際情況，要降低房產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的稅收負(fù)擔(dān)，必須完成房屋租賃與房屋倉儲的轉(zhuǎn)換，這是問題的關(guān)鍵。在這個環(huán)節(jié)進行稅收籌劃，首先要明確租賃與倉儲的含義。所謂房屋租賃，是指租賃雙方在約定的期間內(nèi)，出租方將房屋的使用權(quán)讓渡給承租方，并收取租金的一種經(jīng)營方式；倉儲，是指在約定的期間內(nèi)，房產(chǎn)所有人用該房代客儲存、保管貨物，并收取倉儲費的一種經(jīng)營方式。不同的經(jīng)營方式適用不同的稅收政策法規(guī)進行征稅，這就為稅收籌劃提供了可能。【案例五】當(dāng)下，城市里可利用的空間有限，于是，人們想起了冷戰(zhàn)時期留下的防空設(shè)施。隨著防空設(shè)施利用率越來越高，涉稅管理也就提上了議事日程。

30、但是，人們往往會忽視關(guān)于防空設(shè)施利用的房產(chǎn)稅政策以及其變化給有關(guān)企業(yè)帶來的影響。事實上，在不同的時期，防空設(shè)施的房產(chǎn)稅政策是不同的，所以，在不同的時期進行防空設(shè)施利用的稅收籌劃時需要注意到政策的變化。光明實業(yè)公司有一單獨地下建筑，造價約500萬元，2009年底合同到期。公司準(zhǔn)備將該地下建筑在下年度（2010年度）從事經(jīng)營活動。對于這個地下建筑的使用，該公司有三種考慮：一是作為生產(chǎn)車間自己組織生產(chǎn)；二是當(dāng)倉庫，替另一公司存放貨物；三是出租給另一個公司。目前，三種操作方式都有人準(zhǔn)備與該公司簽署合作協(xié)議。經(jīng)過公司業(yè)務(wù)部門與有關(guān)方面磋商，并經(jīng)財務(wù)部門測算，掌握了有關(guān)業(yè)務(wù)的收入和成本情況，三個方案的收入

31、都是48萬元，生產(chǎn)和經(jīng)營成本為10萬元。但該公司說不清楚上述方案哪個更好。該公司從2004-2008年對其擁有的地下建筑一直經(jīng)營，相關(guān)操作思路跟目前的差不多，其中，2005-2007年作為生產(chǎn)車間自用，而2008年度則對外出租，因此，對其進行涉稅風(fēng)險分析并提供籌劃需要從2005年度開始。光明實業(yè)公司在2005年度是將該建筑作為生產(chǎn)車間自己使用的。從稅收籌劃的角度講，對地下建筑的經(jīng)營應(yīng)當(dāng)接受哪個操作方案呢？結(jié)合該企業(yè)財務(wù)部門提供的資料，對其投入生產(chǎn)和效益情況進行分析。方案一，作為生產(chǎn)車間該方案公司每年可生產(chǎn)產(chǎn)品48萬元，應(yīng)納增值稅480000*6%=28800（元），城建稅及教育費附加28800

32、*（7%+3%）=2880（元），合計納稅31680元。方案二，當(dāng)倉庫，替另一公司存放貨物該方案公司每年可收保管費48萬元，應(yīng)納營業(yè)稅480000*5%=24000（元），城建稅及教育費附加24000*（7%+3%）=2400（元），合計納稅26400元。方案三，出租給另一公司該方案公司每年可收取租金48萬元，應(yīng)納營業(yè)稅480000*5%=24000（元），城建稅及教育費附加24000*（7%+3%）=2400（元），合計納稅26400元。在當(dāng)時，根據(jù)財政部和國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（財稅地字1986第008號文件）第十一條規(guī)定，為鼓勵利用地下人防設(shè)施，對于做營業(yè)用的

33、地下人防設(shè)施暫不征收房產(chǎn)稅。通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，由于作為生產(chǎn)車間的稅收負(fù)擔(dān)最高，在其他因素相差不大的情況下，企業(yè)沒有獲得最大的經(jīng)濟效益。在當(dāng)時的政策條件下，對外出租稅收負(fù)擔(dān)比較低，而且管理比較簡單，所以，該公司當(dāng)時應(yīng)當(dāng)采用方案三，將地下建筑對外出租。進入2006年，情況有了新變化。在2005年年底，財政部和國家稅務(wù)總局下發(fā)了關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知（財稅2005第181號文件），對地下建筑應(yīng)納房產(chǎn)稅問題作出明確規(guī)定。依照這一文件，地下建筑依用途不同而繳納的房產(chǎn)稅也不同。地下建筑分三種情況計算繳稅：如果地下建筑與地上房屋不相連，如果是工業(yè)用途房產(chǎn)，則以房屋原價的50%作為應(yīng)稅

34、房產(chǎn)計稅依據(jù)，應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)計稅依據(jù)*（1-30%）*1.2%；商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70%作為應(yīng)稅房產(chǎn)的計稅依據(jù)，應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)計稅依據(jù)*（1-30%）*1.2%；另外，對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑有關(guān)規(guī)定計算繳納房產(chǎn)稅。依據(jù)此政策，對于個人而言，購買后的地下建筑如果屬于非經(jīng)營性則不在房產(chǎn)稅繳稅范圍內(nèi)，因此，自住地下室不用繳稅。但轉(zhuǎn)為出租經(jīng)營用的，自經(jīng)營之日起，要繳納房產(chǎn)稅。新的稅收政策出臺，往往意味著新的籌劃契機。企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)政策的變化及時調(diào)整籌劃思路，尋求

35、新的籌劃方案。如果公司2006年的情況與2005年基本一致，假設(shè)房產(chǎn)稅應(yīng)稅房產(chǎn)原值取最低比例折算，則三種方案的應(yīng)納稅額可計算如下：方案一，應(yīng)稅房產(chǎn)原值為500*50%=250（萬元）應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2500000*（1-30%）*1.2%=21000（元）2006年度應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅和房產(chǎn)稅合計為31680+21000=52680（元）方案二，應(yīng)稅房產(chǎn)原值為500*70%=350（萬元）應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=3500000*（1-30%）*1.2%=29400（元）2006年度應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅和房產(chǎn)稅合計為26400+29400=55800（元）方案三，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅48*12%=57600（元）2006年度應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅和房產(chǎn)稅合計為26400+57600=84000（元）。由此可見，由于地下建筑需要繳納房產(chǎn)稅，所以，該公司的稅收負(fù)擔(dān)發(fā)生了變化：出租最高，倉儲次之；生產(chǎn)車間最低。方案三與方案一的稅后收益呈反向變化，