《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》

1、全面解讀?國有建設(shè)用地使用權(quán)由讓地價評估技術(shù)標準?為標準國有建設(shè)用地使用權(quán)由讓地價評估行為,2021年4月8日,國土資源部制訂并公布了?國有建設(shè)用地使用權(quán)由讓地價評估技術(shù)標準試行?以下簡稱“舊版?標準?,文件有效期5年.在過去5年里,該文件有效標準了國有建設(shè)用地使用權(quán)由讓地價評估以及補繳地價款的評估活動.鑒于舊版?標準?將于今年4月8日失效,加之舊版?標準?在執(zhí)行過程中遇到的諸多問題,2021年3月9日,國土資源部制定并印發(fā)了?國有建設(shè)用地使用權(quán)由讓地價評估技術(shù)標準?以下簡稱“新版?規(guī)范?.新版?標準?自2021年4月9日起施行,但并未明確文件的有效期.本文就新舊兩版?標準?的內(nèi)容進行比照,以

2、期為大家在該文件的理解和應(yīng)用上提供幫助.一、由臺背景在地價治理層面.為增強國有土地資產(chǎn)治理,優(yōu)化土地資源配置,完善國有土地使用權(quán)由讓制度,標準國有土地使用權(quán)由讓程序,國土資源部相繼發(fā)布了?協(xié)議由讓國有土地使用權(quán)規(guī)定?中華人民共和國國土資源部令第21號、?招標拍賣桂牌由讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定?中華人民共和國國土資源部令第39號等一系列文件.這些文件明確了國有土地招標拍賣桂牌和協(xié)議由讓的范圍,標準了招標拍賣桂牌和協(xié)議由讓的程序,確立了經(jīng)營性土地招標拍賣桂牌由讓制度,通過實行地價評估、由讓底價集體決策和由讓結(jié)果公開等制度,促進決策的民主化、科學化和標準化,保證土地市場的健康開展.但是,國有土地由讓

3、過程中仍然存在著一些問題,其中主要是少數(shù)地方政府國有土地由讓信息公開程度較低,操作行為和操作程序不夠標準,存在諸如行政部門按已有文件確定底價或直接自定底價的情況.這不但有悖于制度的公平、公正性原那么,而且也不利于國有土地由讓制度的真正落實,不利于更大程度地發(fā)揮由市場配置土地資源的根底性作用.在地價評估層面.在實際地價評估過程中,土地估價機構(gòu)也面臨由于相關(guān)評估規(guī)定不夠具體,地價評估缺乏相關(guān)技術(shù)指引的難題；同時,存在評估地價時受到行政干預(yù),以及市場不斷由現(xiàn)新情況等問題.因此,針對上述地價評估治理及技術(shù)層面存在的問題,為進一步完善國有土地使用權(quán)由讓制度,標準國有土地使用權(quán)由讓程序,國土資源部于202

4、1年4月正式印發(fā)舊版?標準?.舊版?標準?的制訂是在2021年4月,特定的市場環(huán)境與時代背景,賦予了舊版?標準?相應(yīng)的實施目的,這也讓舊版?標準?在執(zhí)行過程中面臨著前所未有的困難和挑戰(zhàn).舊版?標準?在歷經(jīng)了5年的風風雨雨后,終于完成了她的使命,新版?標準?除了繼承舊版?規(guī)范?的衣缽之外,還在很多地方做了改良.二、新版?標準?地位針對舊版?標準?在執(zhí)行過程中遇到的地方政府標準性文件與舊版?標準?不一致的問題,新版?標準?再次強調(diào),各地自行由臺的由讓地價評估政策與新版?標準?不一致的,以新版?標準?為準.這就更進一步的統(tǒng)一了行業(yè)技術(shù)標準,杜絕“各自為準的現(xiàn)象發(fā)生.同時明確,在2021年4月9日前受

5、理,但至4月9日仍未由具土地估價報告的,可按新版?標準?執(zhí)行三、適用范圍新版?標準?由集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)改為集體建設(shè)用地使用權(quán)依法入市；同時,刪減土地他項權(quán)利由讓涉及價格評估的情形.這局部的改動有利于推動農(nóng)村“三塊地改革涉及到的集體經(jīng)營性建設(shè)用地依法入市.內(nèi)容舊版新版差異適用范圍國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、國有農(nóng)用地他啟杖由讓、±地他項權(quán)利由讓涉及的價格評估,可參照本標準執(zhí)行.國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)依法入市、國有農(nóng)用地使用權(quán)由讓等涉及的地價評估,可參照本標準優(yōu)行.由集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)改為集體建設(shè)甭屆徒隹1權(quán)很法入市；刪減土地他項權(quán)利由讓

6、.四、引用標準和依據(jù)新版?標準?同步引用了最新版本的標準和依據(jù),同時,為充分表達?中華人民共和國資產(chǎn)評估法?以下簡稱“?資產(chǎn)評估法?對土地估價新的、更高的要求,以及與技術(shù)規(guī)程更好地銜接,?資產(chǎn)評估法?作為新版?標準?的編制依據(jù)寫入其中.并且,為了迎合農(nóng)村“三塊地改革試點,大力推進的美麗鄉(xiāng)村建設(shè),將?農(nóng)用地估價規(guī)程?,以及2021年新生臺的?標定地價規(guī)程?也參加到新版?標準的引用標準條文行列.五、土地估價專業(yè)評估師新版?標準?在對由讓地價評估定義上,將原來“土地估價師修改為“土地估價專業(yè)評估師,此處修改在從業(yè)人員范圍上更加貼合2021年發(fā)布的?資產(chǎn)評估法?中的有關(guān)規(guī)定.第二章第八條“評估專業(yè)人員

7、包括評估師和其他具有評估專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗的評估從業(yè)人員.六、評估方法選取要求針對評估方法選取上的要求,在舊版?標準?修改征求意見過程中多數(shù)反應(yīng)執(zhí)行難度較大,主要是由于局部地區(qū)尚未公布基準地價或基準地價已超過六年未更新,其他公示地價亦尚未部署開展,無法使用公示地價系數(shù)修正法進行評估；并且對于經(jīng)營性用地價值評估,使用本錢逼近法進行評估較難反映實際市場地價水平.此時,在本錢逼近法和公示地價系數(shù)修正法兩種方法中選用一種方法進行評估就會存在困難.而新版?標準?對評估方法的選取,依然要求至少“三選一、“二選一,繼續(xù)保證地價評估的客觀、合理性要求.七、評估程序新版?標準?明確,由讓地價評估的業(yè)務(wù)來源是由土

8、地估價機構(gòu)通過接受國土資源主管部門或由讓方委托而得；對現(xiàn)場工作的要求也從“實地調(diào)查到“實地查勘,進一步強調(diào)土地估價專業(yè)評估師進行現(xiàn)場查勘的程序要求；同時,新版?標準?明確“估價報告需由兩名土地估價專業(yè)評估師簽署.八、評估方法1、新版?標準?將文中所有的“案例改為“實例,更強調(diào)實例的真實性；同時,將市場比擬法中“歷年交易實例改為“近三年交易實例,要求實例的選取更加貼合當前社會經(jīng)濟環(huán)境與房地產(chǎn)市場開展水平,估價結(jié)果更符合市場實際.內(nèi)容舊版新版差異本錢逼近法技術(shù)要求(1)國家或地方從土地由讓收入或土地生讓收益中計提(安排)的各類專項資金,包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金？國令土地收益基金？農(nóng)田水利建設(shè)資金？教育

9、資金？保證性安居工程資金等,以及新增建設(shè)用地土地有償使用費,不得計入土地成本,也不得計入由讓宸價？(4)確定土地增值收益率或收益額,應(yīng)符合?國土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價報告?zhèn)浒赣嘘P(guān)問題的通知?(國土資廳函2021311號)的規(guī)定？(1)國家或地方擬從土地出讓收入成士她由it收益中計提(安排)的各類專項資金,包括農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保證性安居工程資金等,以及新增建設(shè)用地土地有償使用費、新增耕地指標和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減桂鉤節(jié)余指標等指標流轉(zhuǎn)費用,不得計入土地本錢,也不得計入由讓底價.(4)評估工業(yè)用地由讓地價時,不得以當?shù)毓I(yè)用地由讓最低價標準

10、為基礎(chǔ),推算各項參數(shù)和取值后,評估由地價.增加了“新增耕地指標和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減桂苞節(jié)余指標等指標流轉(zhuǎn)普用,不得計入土地本錢的要求；刪除了對“土地增值收益率戢收益額方面的要求；將原6.3.3中對工業(yè)地價評估要求的內(nèi)容提至此處.九、特定情況評估要點新版?標準?將原(1)生地評估、(2)通平不完全時的地價評估兩點合并說明,整體評估技術(shù)思路不變而舊版新版差異定況估6.1(1)生地評估.生地由讓評估,應(yīng)先評估熟地地價,再核減通平所需的開發(fā)費6.1(1)土M開發(fā)程度缺乏.土M開發(fā)程度未到達當?shù)卣Ｋ畬⒃?1)估、要點用.(2)通平不完全時的地價評估.視開發(fā)程度不同,根據(jù)當?shù)馗黜椡ㄆ介_發(fā)所需的平均費用水平

11、,對熟地地價進行逐項減價修正.平的,先評估當?shù)卣ｉ_發(fā)程度下的熟地地價,再根據(jù)當?shù)馗黜椡ㄆ介_發(fā)所需的客觀費用水平,逐項減價修正.不時價兩并.平全地估合明通完的評點說十、特定條件招拍桂由讓方式新版?標準?根據(jù)近年來市場環(huán)境和政策要求的變化情況,與時俱進地增加了“竟自持面積這項條件；同時,新增由讓時約定租賃住宅面積比例條件下的評估技術(shù)要求,將近年來國家大力豉勵的用于長期租賃的住宅用地納入新版?標準?范圍,使這類評估工作有據(jù)可依,也為這類工作的全面開展打好了根底.內(nèi)容舊版新版差異特定情況評估要點6.1(1)生地評估.生地由讓評估,應(yīng)先評估熟地地價,再核減通平所需的開發(fā)費用.(2)通平不完全時的地價評

12、估.視開發(fā)程度不同,根據(jù)當?shù)馗黜椡ㄆ介_發(fā)所需的平均費用水平,對熟地地價進行逐項戰(zhàn)價修正.6.1(1)土地開發(fā)程度缺乏.土地開發(fā)程度未到達當?shù)卣Ｋ降?先評估當?shù)卣ｉ_發(fā)程度下的熟地地價,再根據(jù)當?shù)馗黜椡ㄆ介_發(fā)所需的客觀費用水平,逐項減價修正.將原(1)生地評估、(2)通平不完全時的施價評任兩點合并說明.卜一、協(xié)議出讓和補繳地價款新版?標準?刪減了“從高繳納、“擇高確定等要求,從某種意義上說,這減輕了改變土地使用條件補繳納地價款的經(jīng)濟負擔,有利于調(diào)整土地利用以適應(yīng)市場需求,促進土地節(jié)約集約利用.1、當?shù)貙潛芡恋厥褂脵?quán)補辦由讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的,不再建議“從高繳納土地收益.2舊版新版

13、差異協(xié)議由讓6.2.2協(xié)議由讓(2)類型二？對劃撥土地他用權(quán)人申請以協(xié)議出讓方力;辦包由讓,當?shù)貙潛芡恋厥褂秒p補辦出讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的,應(yīng)與評估結(jié)果進行比照,在土地估價報告中明確提示比照結(jié)果,并建議從高繳納土地收益？6.3協(xié)議由讓(2)劃撥土地辦理協(xié)議由讓.使用權(quán)人申請以協(xié)議由讓方式辦理由.當?shù)貙潛芡恋厥褂脵?quán)補辦由讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確規(guī)定的,應(yīng)與評估結(jié)果進行比照？在土地估價報告中明確里示比照結(jié)果,合理確定應(yīng)繳土地收不再建議“從高繳納士如收、八A出2、調(diào)整容積率的,樓面地價不再“擇高確定；用途與容積率同時調(diào)整的,新用途樓面地價不再“擇高確定,同時,明確了容積率調(diào)整前后均低于1

14、時樓面地價的核算方式.內(nèi)容舊版新版差別調(diào)整容積率隹一出,內(nèi)戰(zhàn)溶積率,樓面地,lo樓面:容后擇1條件下一原容:的,需補繳地價款價乘以新增建設(shè)地價應(yīng)評估測算以高確定：新容積率評估期日的樓面積率規(guī)劃條件下的調(diào)整容積率的,需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建筑面積,底而地價按新容積率規(guī)劃條件下估價期日的樓面地價確定.容積率調(diào)整前后均低于1的,按容積率為1核算樓面地價.評估期日B率卜由讓時日修正后在一地價.樓面地價,1樓面地價進彳評估期日的,京容積行期卜婁而不再用途與容積率同時調(diào)整月出親%隹戈為>1出4途與,、繳地,出價乘1斤、舊J1建筑,F應(yīng)評力確定爆件,升婁面聲規(guī)劃:力場1出價,容積.'

15、介款以新:書途總面:'古測;在評,他彳介條件:婁面:我評,率同時調(diào)整的,需等于新用途樓面增建筑面積,加上樓面地價之差乘以積.新用途樓面地算以下內(nèi)容后擇容積率、新用途規(guī)估期日的正產(chǎn)巾,原容積率、新用在評估期日的正地價.舊用途樓面估期日原容積率規(guī)用途-的.,用途7建筑I途樓I建筑,地價二規(guī)戈上面地彳地價二件下1價確;與容積率同時調(diào)整需補繳地價款等于新樓面地價乘以新增面積,加上新、舊用而地價之差乘以原總面積.新同途樓面段新容積率、新用途條件的正常市場樓價確定,舊用途樓面長原容積率規(guī)劃條的正常市場樓面地o“擇高確定劃條件下的樓面地價確定.十二、已由讓土地補繳地價款的估價期日新版?標準?在已由讓

16、土地補繳地價款的估價期日上,從“國土資源主管部門同意補繳地價時修改為“國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點,此修改有效解決了實際工作中因國土部門同意補繳地價時間不確定,及該時點與業(yè)務(wù)受理時點間隔過長時,土地市場價格存在較大變動而導致補繳地價存在爭議的問題.十三、合并計算應(yīng)補繳地價款新版?標準?將用地結(jié)構(gòu)調(diào)整納入調(diào)整用途的情形,明確用地結(jié)構(gòu)調(diào)整及多項條件同時調(diào)整的,可合并計算應(yīng)補繳地價款.內(nèi)容舊版新版差異整途調(diào)用繳于途之筑、面評正途補等用價建新樓為的價用需款舊地以.途均日場整,價、面乘積用價期市.調(diào)的地新樓差面舊地估常格調(diào)整用途的,需補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積.新、舊用途樓面地價均為估價期日的正常市場價格.用地結(jié)構(gòu)調(diào)整的,分別核算各用途建筑面積變化帶來的地價增減額,合并計算應(yīng)補繳地價款.各用途的樓面地價按調(diào)整結(jié)構(gòu)后確定.工業(yè)用地調(diào)整用途的,需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新用途建筑面積,減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價格.合并計算應(yīng)補繳地價款項件時整豕條同調(diào)-多項條件同時調(diào)整.多項用地條件同時調(diào)整的？應(yīng)分別核算各項條件調(diào)整帶來的加價增減額,合并計算應(yīng)補繳地價款.十四、工業(yè)用地評估新版?標準?刪減了工業(yè)用地調(diào)整容積率、工業(yè)用地由讓評估的技