我的美國房地產(chǎn)投資經(jīng)驗

1、我的美國房地產(chǎn)投資經(jīng)歷我的美國房地產(chǎn)投資經(jīng)歷 2021年，筆者在北京出差，和一個資深銷售聊起如何在美國投資，談及應投資房產(chǎn)還是證券保險的話題，對方的觀點是，客戶自己想要的投資就是最好的投資。仔細考慮，對方從銷售角度出發(fā)的觀點似乎很有道理，因為作為銷售，永遠要關(guān)注客戶的需求是什么。但是筆者認為，對客戶進展教育并給予客觀的投資建議才是專業(yè)財富管理人士的職責，客戶教育應當永遠放在第一位。本文就美國商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)投資進展比較，希望能給投資者一些參考。投資優(yōu)優(yōu)勢在美國市場進展房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢如下：收入可觀 房產(chǎn)投資一般會產(chǎn)出兩部分收益：一是租金，二是資產(chǎn)增值。前者收入比較穩(wěn)定，收入可預見，后者收益預

2、期的可觀性通常被中國投資者看中。永久產(chǎn)權(quán) 美國房產(chǎn)一般是永久產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)可傳承，遺留給子孫后代。金融杠桿 房產(chǎn)投資屬于高杠桿投資，而杠桿本身是一把雙刃劍。市場好的時候，增值可觀；市場不好的時候，會先損失投資者的本金。稅務優(yōu)惠 因為有金融杠桿存在，房產(chǎn)又是看得見摸得著的資產(chǎn)，抵押房產(chǎn)產(chǎn)生的利息，可幫助投資者減稅，而房產(chǎn)折舊在稅務上會是一項花費，而實際上并不需要投資者真正掏錢。心理感覺 房產(chǎn)和證券資產(chǎn)不一樣，證券資產(chǎn)是一張紙，這張紙可能存在銀行或投資公司，而房產(chǎn)看得見摸得著，投資者會覺得心里面很踏實，有一種平安感。在美國市場進展房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢如下：不易分散投資 對于個人投資者來講，投資資產(chǎn)畢竟有限

3、，幾乎不可能在不同的區(qū)域同時投資很多房產(chǎn)。投資一套房屋，假設(shè)沒有出租出去，那么那虧損的概率就是100%。但是假設(shè)投資者有多套房屋，僅其中一個出租不出去，那么虧損的概率就很低。從增值的角度來看也是同樣的道理，美國地廣人稀，假設(shè)投資地段不好，不僅可能不會增值，甚至會貶值。投資分散，虧損的可能性就會越小，但問題是個人投資者不可能有才能購置很多房產(chǎn)。不易媻現(xiàn) 房產(chǎn)投資不可能今天買，明天就賣，在美國一套房屋變現(xiàn)的平均時間是6個月。假設(shè)經(jīng)濟形勢不好，變現(xiàn)時間越長，而流動性恰好是投資的一項重要考量。這幾年市場上房產(chǎn)變現(xiàn)的平均的時間是2年以上。固定本錢 美國投資房產(chǎn)最大的固定本錢是地產(chǎn)稅，假設(shè)在美國居住，可以

4、享受地產(chǎn)稅帶來的福利，一般地產(chǎn)稅越高的地區(qū)學區(qū)會更好，配套設(shè)施也會更全。但是，假設(shè)買房用來投資出租，這些福利都是享受不到的。第二大固定本錢是人工費用，因為美國的人工費很高。管理費事 筆者有位芝加哥的客戶在密西根買了一套房產(chǎn)用來出租，幫他做賬目時對兩年的稅表進展比較后發(fā)現(xiàn)，第一年的管理費和維護費比第二年貴了將近1萬美元。究其原因，發(fā)現(xiàn)是管理人1年時間里把他的房屋粉刷了3次。客戶告訴筆者，在美國買房產(chǎn)投資是一個圍城，城里的人想出來，城外的人想進去，特別是在房產(chǎn)投資經(jīng)營沒有形成規(guī)模之際。以德克薩斯州的地產(chǎn)為例，售價40萬美元的住宅，一個月的租金收入大約30003500美元，很多地產(chǎn)商為了吸引客戶往往

5、會在推銷時以最高的房租價格計算投資收益。以一個月3500美元的租金為例，住宅房產(chǎn)一般由房東負擔地稅、維修費、保險費、中介費等。假設(shè)全年出租，除去預估的費用后，每年有2.28萬美元凈收入，投資回報率為5.7%。房產(chǎn)投資的優(yōu)勢之一是抵押房產(chǎn)，利用金融杠桿。假設(shè)這個售價40萬美元的房產(chǎn)只付20%的首付，剩下80%由銀行貸款，假設(shè)貸款利率為5%，假設(shè)房產(chǎn)每月都出租，可以為投資者帶來更高的年化收益，每年的回報率從5.7%增加到了8.5%。根據(jù)已有資料記錄，美國住宅房產(chǎn)平均每年增值率為3%5%，假設(shè)按每年增值率4%計算，5年以后房產(chǎn)能賣到48.67萬美元，除去5%的賣房中介費，還剩約45.7萬美元。假設(shè)有

6、杠桿的話，實際上是用8萬美元投資、5年的資本利得，賺取了5.7萬美元收益，平均年化收益率為14%，再加上每年8.5%的租金收益，平均每年回報超過22%，看上去非常誘人，這似乎是一個不錯的投資。但是仔細分析，每月租金收入3500美元，每年凈收入6800美元，實際上6800美元的凈收益只是不到2個月的房租。假設(shè)這套房產(chǎn)有2個月出租不出去，那么房東一定會賠錢。還有，假設(shè)這套房屋5年后沒有增值，而是貶值20%，那么投資者將顆粒無收。怎么樣才能降低這種風險？最簡單的方法是分散，在不同地區(qū)投資，出租給不同的租客，假設(shè)擁有多套房產(chǎn)，有其中一套或者是幾套沒有獲利，對投資者的影響不大。但是試想一下，有多少個人投

7、資者，能在不同區(qū)域投資多套房產(chǎn)呢？商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)投資比較目前美國商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模高達10萬億美元以上，占美國國內(nèi)消費總值比重的10%以上，是居民地產(chǎn)市場的一半，美國股票市場規(guī)模的2倍。很多投資移民的客戶都擔憂到了美國如何生活，投資商業(yè)地產(chǎn)是獲得穩(wěn)健收入的一種方式。與單純買房出租不同，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營可以讓投資者獲得美國公司經(jīng)營的經(jīng)歷，融入美國主流社會。商業(yè)地產(chǎn)是指除居住以外的建筑集合，像購物中心、百貨大樓、加油站、寫字樓、酒店、多戶出租住宅等，根本的買賣流程與一般的住宅并沒有本質(zhì)上的不同，但是美國的商業(yè)地產(chǎn)投資更是獲得長期穩(wěn)定收入的一種有效方式。在世界各地，最根本的商業(yè)地產(chǎn)投資要素都大同小異。比

8、方地段優(yōu)勢、交通便利性、人流狀況、該區(qū)域購置消費力及城市規(guī)劃對該處地產(chǎn)的影響、比價、收益率等。假設(shè)是以零售業(yè)為主的各種地產(chǎn)，比方購物中心、百貨公司大樓等，還要考慮當前租客情況、租約情況和租金收益情況。以零售業(yè)為例，美國市場上有上萬個商業(yè)地產(chǎn)，平均出租凈回報在4%9%。一般7%9%的回報率屬于很好的地產(chǎn)工程。專業(yè)、認真地評估賣方提供的資產(chǎn)回報率報告非常重要。假設(shè)當前的租客是全國知名的大型企業(yè)，口碑一流，租約較長，那么吸引力會更強，但相應地，報出的資產(chǎn)回報率會比較低，比方6%以下，反之；那么應要求較高的資產(chǎn)回報率，如9%或更高，以抵消投資風險。隨著美國經(jīng)濟的復蘇，在美投資的中國人越來越多。美國房地產(chǎn)投資的吸引力主要表如今資