房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題及對(duì)策

1、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題及對(duì)策摘要：資金管理程度是衡量企業(yè)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的重要指標(biāo)，而房地產(chǎn)業(yè)作為高負(fù)債率的風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，資金管理已成為企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和取勝的關(guān)鍵性因素。但是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理還存在諸如資金管理意識(shí)淡薄、融資形式單一、資金管理形式落后、資金方案難以落實(shí)等等問題，因此，文章基于房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理問題，提出了進(jìn)步資金風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)、創(chuàng)新融資渠道、搭建資金平臺(tái)以及加強(qiáng)資金方案管理的優(yōu)化建議，希望能實(shí)在地進(jìn)步房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；問題；優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)是國家經(jīng)濟(jì)開展的支柱產(chǎn)業(yè)，保持該行業(yè)的可持續(xù)性開展，不僅可以讓人民的生活質(zhì)量有所進(jìn)步，也有利于國家經(jīng)濟(jì)的開展速度。

2、近年來隨著國家的宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加劇，然而房地產(chǎn)企業(yè)作為資本密集型行業(yè)，資金是企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的最根本的保障，直接影響到企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性及收益性，所以，加強(qiáng)資金管理、控制資金風(fēng)險(xiǎn)并且進(jìn)步資金使用率已然變成重要的課題。一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性資金管理作為財(cái)務(wù)管理最為核心的內(nèi)容，對(duì)企業(yè)進(jìn)步資金使用率以及對(duì)資金的科學(xué)合理配置起到關(guān)鍵作用。企業(yè)通過資金管理可以將投融資集中管理，從而降低財(cái)務(wù)本錢，進(jìn)步資金運(yùn)作效率。將對(duì)企業(yè)的資金有著良性運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)企業(yè)的可持續(xù)性開展，提供強(qiáng)有力的保障。資金作為企業(yè)的生命線，從開始籌集到最終使用，對(duì)其過程進(jìn)展管理和監(jiān)視就是資金管理。假設(shè)資金沒有合理

3、的安排，企業(yè)的日常工作將寸步難行，工程不能很好地進(jìn)展運(yùn)作，所以只有將企業(yè)的資金成功管理，才能控制企業(yè)的生命線和開展的命脈。二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問題一資金管理意識(shí)淡薄房地產(chǎn)業(yè)由于開展歷史較短，在整個(gè)開展的過程中，絕大多數(shù)企業(yè)對(duì)資金管理的重要性認(rèn)識(shí)較薄弱，企業(yè)管理人員對(duì)資金管理意識(shí)淡薄，過度重視工程開發(fā)的進(jìn)度、產(chǎn)品的質(zhì)量品質(zhì)以及銷售回款等情況，缺乏資金有效利用的籌劃意識(shí)，導(dǎo)致資金無法及時(shí)回籠，造成企業(yè)資金困難的壓力。對(duì)工程過程進(jìn)展考核時(shí)，無視資金使用的相關(guān)考核，沒有健全的資金管理體系，最終導(dǎo)致企業(yè)的資金資源配置不合理。二融資形式及渠道單一目前房地產(chǎn)業(yè)資金短缺是面臨的最大突出問題，據(jù)

4、統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)各企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%80%左右，絕大部分資金需要通過工程貨量的銷售而回籠資金以及通過銀行貸款來獲得資金周轉(zhuǎn)。對(duì)于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資形式及渠道單一的狀況，由于國家近年來的宏觀調(diào)控，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款的審查越來越嚴(yán)格，直接影響企業(yè)資金籌集的速度，嚴(yán)重影響企業(yè)的效益及經(jīng)營(yíng)規(guī)模，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)宏大，造成對(duì)于過往負(fù)債的償債情況的壓力。三資金管理形式落后房地產(chǎn)企業(yè)由于存在多個(gè)工程同時(shí)運(yùn)作，并且企業(yè)存續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)，涉及的銀行賬戶較多，每次企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的時(shí)候?qū)矸浅５牟槐憷?，工程資金的分散會(huì)導(dǎo)致企業(yè)很難實(shí)時(shí)掌控資金的實(shí)際存量及使用情況，也會(huì)給日常的支付帶來一定的困擾。企業(yè)資金

5、存放分散并且每個(gè)賬戶的資金量較少，對(duì)應(yīng)的該部分存款計(jì)息形式只能采用活期存款的方式，導(dǎo)致企業(yè)資金的浪費(fèi)和閑置，給企業(yè)帶來的收益很低。工程資金的分散存放也很容易造成資金體外循環(huán)、存在私設(shè)“小金庫的現(xiàn)象，造成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。四資金方案落實(shí)困難隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速開展，資金的收支方案管理對(duì)企業(yè)越來越重要，尤其對(duì)于多工程的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只有通過合理的資金方案和安排，才能進(jìn)步企業(yè)的資金使用率。然而很多企業(yè)存在資金方案執(zhí)行的過程中，出現(xiàn)實(shí)際執(zhí)行率偏向宏大的情況，往往收款方案的執(zhí)行率做的好；問題主要在付款方案的執(zhí)行率，存在超額付款的現(xiàn)象以及低付款執(zhí)行率的情況。各部門在編制資金方案的時(shí)候，只是流于形式?jīng)]有很好

6、地去按照合同的約定、沒有結(jié)合乙方已完工作量的情況、更沒和乙方進(jìn)展付款的相應(yīng)溝通，隨意將資金方案付款額度大金額上報(bào)。最終導(dǎo)致企業(yè)在安排好需要支付款項(xiàng)的情況下，根本無需支付，也致使資金方案落實(shí)困難。三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的建議一進(jìn)步資金風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，完善資金管理制度房地產(chǎn)企業(yè)需要通過加大宣傳力度，讓管理人員意識(shí)資金管理在企業(yè)的重要戰(zhàn)略地位。而房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)步資金管理意識(shí)，重視資金回款的工作，完善企業(yè)資金管理制度，從而保證企業(yè)資金的流動(dòng)性，需要細(xì)化資金管理流程，對(duì)資金的籌集、支出到最后的回款進(jìn)展分析與優(yōu)化，指定相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)資金進(jìn)展管理及管控，做到資金進(jìn)程的全面追蹤。二創(chuàng)新融資渠道，建立多元化融資

7、平臺(tái)資金作為房地產(chǎn)企業(yè)的血液，企業(yè)對(duì)其需求極大，一線房企的生存及快速開展需要吸納大量豐富的資金。由于我國對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的影響下，絕大多數(shù)企業(yè)面臨資金緊張的困難，故需要利用資本市場(chǎng)的各類工具，在傳統(tǒng)融資方式的根底上對(duì)新融資形式的創(chuàng)新、構(gòu)建和新渠道的開拓，開掘多元化的融資渠道，學(xué)習(xí)國內(nèi)外成功的融資形式，如信托機(jī)構(gòu)融資、合作開發(fā)融資、發(fā)行企業(yè)債券、融資租賃、私募基金等等，通過多元化的選擇防止融資渠道單一，資金無法得到補(bǔ)充而斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在最終選擇融資形式時(shí)，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目的、資產(chǎn)規(guī)模，確定融資形式及融資構(gòu)造，最后制定方案，搭建多元化融資形式，進(jìn)一步降低企業(yè)的資金本錢和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。三搭

8、建資金平臺(tái)，集中管控資金建立資金平臺(tái)的目的在于資金集中管理，可以將資金業(yè)務(wù)流程統(tǒng)一，資金平臺(tái)的建立有助于企業(yè)以動(dòng)態(tài)的監(jiān)管方式對(duì)資金整體運(yùn)行提供推動(dòng)作用，使企業(yè)的資金管理得到強(qiáng)化。1.資金平臺(tái)總體管理原那么首先，建立資金平臺(tái)一定要符合資金平安第一的原那么，應(yīng)該將各境內(nèi)外商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)展集成，實(shí)現(xiàn)全程化資金的收支，便于查詢資金的實(shí)時(shí)信息，使企業(yè)在使用資金的時(shí)候進(jìn)步效率，并能防止平安風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。其次，建立資金平臺(tái)一定要完成資金全部集中的原那么，通過企業(yè)的ERP與銀行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的進(jìn)展設(shè)計(jì)，做到銀企直聯(lián)，落實(shí)收支兩條線的集中式資金管理。最后，建立資金平臺(tái)完成對(duì)所有業(yè)務(wù)條線的集成原那么，將企業(yè)采購系統(tǒng)、

9、預(yù)算管理、融資管理等其他業(yè)務(wù)系統(tǒng)集成。2.資金平臺(tái)應(yīng)用的支撐、保障體系及條件首先，資金管理作為管理的核心內(nèi)容，是企業(yè)開展的目的及符合經(jīng)濟(jì)開展的態(tài)勢(shì)，而企業(yè)對(duì)于現(xiàn)金流安康的關(guān)注高于利潤(rùn)的關(guān)注，無論在資金管理的體制還是資金管理的形式上，隨著創(chuàng)新和深化，資金的收支兩條線已然成為管理的核心體系，資金平臺(tái)將進(jìn)一步提升企業(yè)的管理效益和經(jīng)濟(jì)效益。其次，資金平臺(tái)需要完全實(shí)現(xiàn)信息化管理，對(duì)于企業(yè)開展非常重要的核心，就是推動(dòng)建立資金平臺(tái)ERP系統(tǒng)，這不僅對(duì)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理有益，并能推動(dòng)全有資源的整合作用，可以實(shí)現(xiàn)信息的共享，使資金運(yùn)作效率較大幅度地提升。隨著資金平臺(tái)運(yùn)行的逐步成熟，企業(yè)將根據(jù)符合公司自身業(yè)務(wù)開展以及

10、資金需求的特點(diǎn)，將資金平臺(tái)的功能逐步向內(nèi)部銀行延伸，作為資金中心、票據(jù)交換中心、融資中心，對(duì)各公司資金進(jìn)展統(tǒng)一歸集、分配、調(diào)撥、借貸、投融資管理，以更好地支撐企業(yè)經(jīng)營(yíng)開展對(duì)資金的需求。最后，資金平臺(tái)在落實(shí)銀企直聯(lián)后需要建立風(fēng)險(xiǎn)防控體系，由于企業(yè)與銀行之間的資金數(shù)據(jù)會(huì)有共享與交互的情況，資金管理效率的提升及會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確性的情況，不僅能使企業(yè)管理程度有較大進(jìn)步，也能進(jìn)步資金的運(yùn)行效益。銀企直連的平安性要求非常高，企業(yè)缺乏平安機(jī)制的保障，所以企業(yè)要從技術(shù)層面和軟件環(huán)境對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)展最大化，以保障資金平安。四加強(qiáng)資金方案管理房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金方案的管理，編制方案時(shí)應(yīng)將企業(yè)投資部門、工程部門、營(yíng)銷部

11、門、開發(fā)部門等各職能口統(tǒng)一起來，圍繞企業(yè)涉及到的各個(gè)工程的投資方案、工程進(jìn)度、回款方案、融資方案、開發(fā)報(bào)建方案等編制切合實(shí)際的資金方案，并完成企業(yè)月度、季度乃至年度的資金方案，確保屆時(shí)可以合理高效地執(zhí)行資金方案。各部門應(yīng)嚴(yán)格按照?qǐng)?bào)送的資金方案進(jìn)展收支管理，財(cái)務(wù)部門需要積極跟蹤資金方案執(zhí)行情況，并根據(jù)執(zhí)行情況適時(shí)控制，確保資金方案執(zhí)行的準(zhǔn)確性。資金部門應(yīng)嚴(yán)格按照上報(bào)的資金方案進(jìn)展支出管理，確實(shí)因特殊情況需支付超過總支出方案的，應(yīng)有部門指導(dǎo)簽批前方可支付，企業(yè)應(yīng)將資金方案執(zhí)行偏向率原那么上控制在10%以內(nèi)，對(duì)于執(zhí)行偏向率連續(xù)2個(gè)月增減幅度超過10%的工程，應(yīng)由相關(guān)部門提交情況說明、提交整改報(bào)告并參加年度績(jī)效考核指標(biāo)項(xiàng)。四、結(jié)語資金管理的好壞直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，適用的資金管理形式將促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)久開展。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，宏觀政策不可預(yù)見的因素較多，工程開發(fā)建立的過程中也存在許多不可控因素，所以需要不斷完善企業(yè)的資金管理，使企業(yè)資金運(yùn)