房地產(chǎn)企業(yè)稅收論文

1、 網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院本 科 生 畢 業(yè) 論 文（設(shè) 計） 題 目：房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃研究內(nèi)容摘要房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),也是中央和地方政府財政收入的重要來源。隨著房地產(chǎn)市場的升溫,房地產(chǎn)交易日益頻繁,房地產(chǎn)交易過程的稅收問題也越來越引起有關(guān)方面的關(guān)注。其中,大宗房地產(chǎn)交易因涉稅金額多,稅收負擔重,令許多房地產(chǎn)企業(yè)都對此感到頭疼,因此通過合法合理的方式進行稅收籌劃來達到減輕稅負顯得非常重要。同時,部分地區(qū)當前存在的房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象,也促使政府對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度進一步加大。隨著市場不確定因素的增加、觀望氣氛的抬頭,導(dǎo)致市場成交量的減少,意味著房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間將進一步縮小,在這種情況下,

2、通過合法合理的方式進行稅收籌劃來達到減輕稅負就顯得更為重要。關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；合理避稅 目 錄內(nèi)容摘要I引 言11 稅收籌劃的基本理論概述21.1 稅收籌劃的概念21.2 稅收籌劃的原則21.2.1 不違法性原則21.2.2 成本效益原則31.2.3 綜合利益最大化原則31.3 稅收籌劃與其它減輕稅收負擔途徑的比較41.3.1 稅收籌劃與偷稅41.3.2 稅收籌劃與避稅41.3.3 稅收籌劃與節(jié)稅51.3.4 稅收籌劃與稅負轉(zhuǎn)嫁51.4 企業(yè)實施稅收籌劃的前提條件51.4.1 承認稅收籌劃是納稅人的權(quán)利51.4.2 國家稅收法制健全和透明度高61.4.3 納稅人經(jīng)濟利益獨立化和經(jīng)

3、營行為自主化61.4.4 納稅人具有一定的經(jīng)營規(guī)模和收入規(guī)模62 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀82.1 房地產(chǎn)企業(yè)簡介82.2 房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃目標82.3 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方法9土地增值稅的籌劃9企業(yè)所得稅的籌劃10營業(yè)稅的籌劃103 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的問題及對策123.1 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的問題12企業(yè)納稅籌劃水平不高12納稅籌劃人才資源匱乏12缺乏納稅籌劃風險意識12房地產(chǎn)業(yè)重復(fù)征稅現(xiàn)象制約了企業(yè)的納稅籌劃123.2 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對策133.2.1 注重納稅籌劃的整體性13設(shè)置專業(yè)的稅收籌劃組織機構(gòu)13關(guān)注稅收法律政策規(guī)避風險14加大稅制改革力度14結(jié)論與展望15參考文獻16附

4、 錄17引 言稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達到企業(yè)稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟效益，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。本文共分四部分，第一部分是稅收籌劃的基本理論概述；第二部分論述房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀第三部分論述房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的問題及對策；第四部分對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃進行總結(jié)和對其未來發(fā)展進

5、行展望。1 稅收籌劃的基本理論概述1.1 稅收籌劃的概念對“稅收籌劃”概念的定義，目前尚難以從詞典和教科書中找出很權(quán)威或者全面的解釋，但我們可以從專家學(xué)者們的論述中加以概括。美國南加州W·B梅格斯博士在與別人合著的已發(fā)行多版的會計學(xué)中講道：“人們合理而又合法地安排自己的經(jīng)營活動，使之繳納可能最低的稅收。他們使用的方法可稱之為稅收籌劃，少繳稅和遞延繳納稅收是稅收籌劃的目標所在。”另外他還說：“在納稅發(fā)生之前，有系統(tǒng)地對企業(yè)經(jīng)營或投資行為做出事先安排，以達到盡量少繳所得稅，這個過程就是稅收籌劃?！庇《榷悇?wù)專家N·J·雅薩斯威在個人投資和稅收籌劃一書中說，稅收籌劃是“納

6、稅人通過財務(wù)活動的安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免在內(nèi)的一切優(yōu)惠，從而獲得最大的稅收利益”。荷蘭國際文獻局國際稅收辭匯中是這樣定義的：“稅收籌劃是指納稅人通過經(jīng)營活動或者個人事務(wù)活動的安排，實現(xiàn)繳納最低的稅收?！备鶕?jù)以上相互接近的表述，并結(jié)合我國實際情況，可以歸納如下：稅收籌劃，又稱“節(jié)稅”，是指納稅人在稅收法律許可的范圍內(nèi)，當存在多種納稅方案可供選擇時，通過經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等事項的事先安排和策劃，以達到稅收負擔最低或稅收利益最大為目的經(jīng)濟行為。1.2 稅收籌劃的原則稅收籌劃是企業(yè)依據(jù)國家法律選擇最優(yōu)納稅方案的過程，也是企業(yè)維護自己權(quán)益的一種復(fù)雜的決策過程。它固然可以使納稅

7、人達到節(jié)支增收的目的，但是稅收籌劃實用性強，技術(shù)水平要求較高。企業(yè)采用不同的手段和方法開展稅收籌劃，必須遵循一定的原則，這些原則是稅收籌劃取得成功的基本前提。 不違法性原則稅收籌劃是在不違反現(xiàn)行國家稅收法律、法規(guī)、規(guī)章的前提下進行的，企業(yè)在籌劃決策過程中和以后的方案實施中，都應(yīng)以不違法為前提，也只有在這個前提下，才能保證所設(shè)計的經(jīng)濟活動、納稅方案為稅務(wù)主管部門所認可，否則會受到相應(yīng)的懲罰并承擔法律責任。不違法原則是稅收籌劃的最基本原則，這是區(qū)別稅收籌劃與偷稅的關(guān)鍵。不違法性原則要求企業(yè)進行稅收籌劃必須密切關(guān)注國家稅收法律、法規(guī)的變更。國家稅收法律、法規(guī)是決定企業(yè)權(quán)利與義務(wù)的依據(jù)，是處理國家與企

8、業(yè)稅收分配關(guān)系的主要法律規(guī)范。這些法律、法規(guī)常隨經(jīng)濟情況的變動或因配合政策的需要而進行修正，因此，企業(yè)必須根據(jù)這些相關(guān)法律法規(guī)的變動內(nèi)容或企業(yè)自身情況的改變對在一定時間、一定法律環(huán)境下，以一定的企業(yè)經(jīng)營活動為背景而制定的稅收籌劃方案做出相應(yīng)的修正和完善，以使自己的行為符合法律規(guī)范。 成本效益原則稅收籌劃可以為企業(yè)獲得利益，然而并不是每一個企業(yè)都需要稅收籌劃，是否開展稅收籌劃還取決于企業(yè)的經(jīng)營和收入規(guī)模。因為企業(yè)開展稅收籌劃無論是由企業(yè)內(nèi)部設(shè)立專門的籌劃部門，還是聘請外部專業(yè)稅收籌劃顧問，都要耗費一定的人力、物力和財力，產(chǎn)生一定的成本費用。如果企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模小，組織結(jié)構(gòu)簡單、稅收籌劃發(fā)揮的空間小

9、，進行稅收籌劃的費用大于稅收籌劃的收益，就不宜開展稅收籌劃，相反，如果企業(yè)是一家大型的集團公司，涉及多個行業(yè)，經(jīng)營的產(chǎn)品種類繁多，上繳稅種數(shù)量多，稅款數(shù)額大，這種情況下，企業(yè)進行稅收籌劃獲得的收益大于為籌劃而花費的成本，企業(yè)可考慮實施稅收籌劃。稅收籌劃的成本又可分為顯性成本和隱性成本。顯性成本包括所納稅款和納稅費用，其較為直觀，企業(yè)在納稅方案中一般都會予以考慮，而隱性成本一般容易被忽視。隱性成本是指納稅人由于采用擬定的稅收籌劃方案而放棄的潛在利益，這實質(zhì)上是一種機會成本。因而采用某一項稅收籌劃方案時，不能一味考慮稅收負擔的降低，而忽略因該籌劃方案的實施而引發(fā)的其他費用的增加或收入的減少，或因選

10、擇該籌劃方案而放棄其他方案的損失，必須綜合考慮采取該籌劃方案是否給企業(yè)帶來絕對的收益。當新發(fā)生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合適的，當發(fā)生的費用和損失大于取得的利益時，該籌劃方案是不可取的。成本效益原則還要求企業(yè)開展稅收籌劃必須充分考慮到稅收籌劃的風險。由于稅收籌劃是企業(yè)在某一項經(jīng)濟活動發(fā)生之前對其涉稅事項進行策劃和安排，隨著時間的推移，企業(yè)所處的經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、社會環(huán)境將會發(fā)生或多或少的變化，稅收籌劃的收益也將隨之改變，因此企業(yè)在選擇稅收籌劃方案決策時，必須充分考慮這些不確定性因素對籌劃收益的影響。 綜合利益最大化原則稅收籌劃的綜合利益最大化原則是指企業(yè)在進行稅收籌劃時，

11、必須站在實現(xiàn)企業(yè)的整體財務(wù)管理目標的高度，從全局出發(fā)，把企業(yè)的經(jīng)營活動聯(lián)系起來全盤考慮，制定出最優(yōu)納稅方案。這是因為稅收籌劃是企業(yè)財務(wù)管理的一個重要組成部分，它與企業(yè)的其它財務(wù)管理活動相互影響、相互制約，單單著眼于企業(yè)稅收負擔的降低并不一定使企業(yè)總體成本下降和企業(yè)總收益水平提高。若一味追求納稅成本的降低反過來可能導(dǎo)致企業(yè)總體利益的下降，這時，就只能選擇總體收益最多但納稅成本并不一定最低的方案，一項成功的籌劃方案必然是多種籌劃方案的優(yōu)化選擇。因此，企業(yè)進行稅收籌劃時，不能只以稅負輕重作為選擇納稅方案的唯一標準，稅負最輕方案不一定是最優(yōu)納稅方案，而應(yīng)該著眼于籌劃方案的實施能否實現(xiàn)企業(yè)的綜合財務(wù)管理

12、目標。此外，企業(yè)在進行稅收籌劃時，還要同時兼顧相關(guān)各稅種的稅負效應(yīng)，進行整體籌劃，綜合衡量，以免顧此失彼，孤立、片面地看問題，出現(xiàn)一種稅負在此環(huán)節(jié)可能減輕，而在彼環(huán)節(jié)又因加重其它稅負而將稅收籌劃的好處予以抵消的現(xiàn)象。1.3 稅收籌劃與其它減輕稅收負擔途徑的比較對稅收籌劃的概念僅做以上理解還遠遠不夠，實際上，要把握稅收籌劃的內(nèi)涵，還必須弄清楚稅收籌劃與其它減輕稅收負擔途徑的區(qū)別。一般來說，納稅人減輕稅收負擔的途徑有如下幾種:稅收籌劃、偷稅、避稅、節(jié)稅、稅負轉(zhuǎn)嫁等。 稅收籌劃與偷稅偷稅，即逃稅或稱稅收欺詐，國際財政文獻局國際稅收辭匯上的解釋為“偷稅一詞指的是以非法手段逃避稅收負擔，即納稅人繳納的稅

13、少于他按規(guī)定應(yīng)納的稅收。偷稅可能采取匿報應(yīng)稅所得或應(yīng)稅交易項目，不提供納稅申報，偽造交易事項，或者采取欺詐手段假報正確的數(shù)額”。我國新刑法增設(shè)的“危害稅收征管罪”一節(jié)中對偷稅罪的定義是：“納稅人或扣繳義務(wù)人故意違反稅收法律、法規(guī)，采取偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，在賬簿上多列支出、少列收入，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報手段，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的行為”。從上述定義可以看出，“偷稅”的基本特征有兩個：一是非法性，即偷稅是一種違法行為；二是欺詐性，也就是說，偷稅的手段往往是不正當?shù)摹?稅收籌劃與避稅中國稅務(wù)百科全書中對避稅的解釋是：避稅是指負有納稅義務(wù)的單位和個人

14、在納稅前采取各種合乎法律規(guī)定的方法，有意減輕或解除稅收負擔的行為。國際財政文獻局在1988年版的國際稅收辭匯中解釋為：避稅一詞，指以合法手段減少其納稅義務(wù)，通常含有貶意。例如該詞常用以描述個人或企業(yè)通過精心安排，利用稅法的漏洞或其他不足之處鉆空取巧，以達到避稅目的。聯(lián)合國稅收專家小組對避稅的解釋是：避稅相對而言是一個比較不明確的概念，很難利用人們所普遍接受的措辭對它做出定義。但是，一般地說，避稅可以認為是納稅人采取利用某種法律上的漏洞或含糊之處的方式來安排自己的事務(wù)，以減少其本應(yīng)承擔的納稅數(shù)額，雖然避稅行為可能被認為是不道德的，但避稅使用的方式是合法的，這種做法并沒有違犯法律，而且不具有欺詐性

15、質(zhì)。從這個解釋中，我們可以看出避稅與稅收籌劃關(guān)系密切，避稅具有和稅收籌劃相似的特征:即合法性，避稅的方式是非違法的，至少在形式上是合法的，而且不具有欺詐性質(zhì)；事前籌劃性，避稅是在應(yīng)稅義務(wù)發(fā)生以前事先安排自己的事務(wù)；目的性，減輕稅收負擔或延遲納稅。 稅收籌劃與節(jié)稅節(jié)稅是指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，在符合立法精神的前提下，當存在著多種納稅方案的選擇時，納稅人以稅收負擔最低的方式來處理財務(wù)、經(jīng)營、組織及交易事項的過程。節(jié)稅既合理又合法，節(jié)稅是稅收籌劃的一個子集。 稅收籌劃與稅負轉(zhuǎn)嫁稅負轉(zhuǎn)嫁是納稅人為了達到減輕稅負的目的，采用經(jīng)濟手段，利用價格的調(diào)整和變動，將稅負轉(zhuǎn)嫁給他人承擔的經(jīng)濟行為。納稅人在商品流通過

16、程中提高銷售價格或壓低購進價格，將稅負轉(zhuǎn)移給購買者或供應(yīng)商的做法是典型的稅負轉(zhuǎn)嫁。稅負轉(zhuǎn)嫁是一種純經(jīng)濟行為，不影響國家的稅收收入。1.4 企業(yè)實施稅收籌劃的前提條件稅收籌劃是納稅人在履行應(yīng)盡法律義務(wù)的前提下，適用法律給予的權(quán)利保護既得利益的手段。納稅人出于對利潤最大化的需求，有進行稅收籌劃的強烈愿望。然而納稅人具有稅收籌劃愿望，并不意味著成功實施了稅收籌劃，主觀的籌劃愿望必須通過一定的客觀條件才能變?yōu)楝F(xiàn)實的籌劃行為。 承認稅收籌劃是納稅人的權(quán)利法律對權(quán)力的規(guī)定是實施權(quán)利的前提。納稅人在法律允許或不違反稅法的前提下，有對自己所從事的經(jīng)濟活動進行稅收籌劃以獲取收益的權(quán)利。稅收籌劃是納稅人應(yīng)當享有的

17、一項基本權(quán)利，納稅人開展稅收籌劃所取得的收益屬合法收益，無論哪類國家，承認納稅人的權(quán)利是稅收籌劃產(chǎn)生和開展的前提條件。納稅人最大和最基本的權(quán)利，就是不需要繳納比稅法規(guī)定的更多的稅收。納稅人的稅務(wù)行政復(fù)議等權(quán)利，都是從納稅人不需要繳納比稅法規(guī)定的更多的稅收這項最基本權(quán)利派生出來的。1.4.2 國家稅收法制健全和透明度高僅僅承認納稅人的權(quán)利還不夠，稅收籌劃的產(chǎn)生和發(fā)展還要求有一個健全和透明的法制，一個保障納稅人權(quán)利可以得到實現(xiàn)的制度。納稅人的權(quán)利是否能實現(xiàn)，要靠法制。任何國家都有法，但不一定有法制，任何國家都有稅法，但不一定有稅收法制。在法制不健全、不透明的國家，在人治的國家里，稅收和稅收籌劃都得

18、不到法律保證：一方面是基層征稅人員說了算，稅收流失嚴重；另一方面是納稅人的稅收籌劃因沒有法制保障而最終落空。稅收籌劃是不會在這樣的條件下產(chǎn)生的，即使引進也不會很好地開展。只有在保證納稅人權(quán)利的制度法律化和透明化，并且這些制度能夠保證完全被執(zhí)行的情況下，稅收籌劃才會有意義。綜觀世界各國，稅收籌劃開展較好的國家，無一不是法制健全和透明的國家。1.4.3 納稅人經(jīng)濟利益獨立化和經(jīng)營行為自主化納稅人具備自身獨立的經(jīng)濟利益和法定范圍內(nèi)自主經(jīng)營的權(quán)利是納稅人開展稅收籌劃的必備條件：（1）納稅人自身利益獨立化，這是納稅人進行稅收籌劃的動力所在。經(jīng)濟利益獨立化使納稅人對其擁有的利益有保護、增值及預(yù)防減損的需求

19、，正是這種需求最終形成了個經(jīng)濟主體追求利益最大化的行動。（2）法定范圍內(nèi)納稅人經(jīng)營行為的自主化，這是納稅人的稅收籌劃行為得以實現(xiàn)的保障。納稅人進行稅收籌劃，僅有動機和愿望是不夠的，只有在納稅人經(jīng)營行為自主化的前提下，納稅人才能夠根據(jù)國家稅收法律、法規(guī)和規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，自主地安排自己的投資、經(jīng)營、理財?shù)然顒樱瑢Ω鞣N納稅方案進行優(yōu)化選擇，實施稅收籌劃。1.4.4 納稅人具有一定的經(jīng)營規(guī)模和收入規(guī)模其一，一般來講，企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模越大，組織結(jié)構(gòu)越復(fù)雜、業(yè)務(wù)范圍越廣，繳納的稅種越多，納稅的金額越大，則稅收籌劃的空間也就越廣闊，獲取合理減輕稅收負擔利益的潛力也就越大。其二，納稅人實施稅收籌劃，無論是由企業(yè)

20、內(nèi)部設(shè)立專門的籌劃部門，還是聘請外部專業(yè)稅收籌劃顧問，都要耗費一定的人力、物力和財力，產(chǎn)生一定的成本費用。納稅人只有具備一定的收入規(guī)模，才會一方面利用規(guī)模效應(yīng)，攤薄成本，提高效益，另一方面也可以產(chǎn)生稅收籌劃的大量需求，形成稅收籌劃發(fā)揮作用的廣闊空間。因此，納稅人具備一定的經(jīng)營和收入規(guī)模是其是否進行稅收籌劃的前提條件之一。2 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀2.1 房地產(chǎn)企業(yè)簡介對房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經(jīng)營特點：1.開發(fā)經(jīng)營具有計劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。且從征用土地到建設(shè)房屋、

21、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴格控制在國家計劃范圍之內(nèi)。2.開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。3.經(jīng)營風險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。2.2 房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃目標房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項目，總要獲得一定的利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大繳稅越多，導(dǎo)致房價越高。因此，如何在行業(yè)中做到房價最低、應(yīng)繳土地增值稅最

22、少、所獲利潤最多是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的目標。國家稅務(wù)法規(guī)是稅務(wù)部門征稅的法律依據(jù)，企業(yè)進行稅務(wù)籌劃，首先應(yīng)立足于國家稅務(wù)法規(guī)，立足于稅法規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。在房地產(chǎn)稅費中，土地增值稅引人關(guān)注，原因一是稅率較高，稅負重，二是籌劃余地較大，可以節(jié)省較多稅金支出。在開發(fā)階段對營業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種：1.營業(yè)稅。對房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅

23、率。2.土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。3.印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。4.企業(yè)所得稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。5.房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金

24、收入計征的，稅率為12%。2.3 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方法土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點稅種。土地增值稅的籌劃土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額

25、。因此在項目開工過程中，企業(yè)可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價。3.整體轉(zhuǎn)讓、分解定價、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收

26、入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實現(xiàn)雙贏。企業(yè)所得稅的籌劃1.遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)200931號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個條件之一的則視同已完工：

27、（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業(yè)所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)2009 31號里規(guī)定的計稅毛利率較低，扣除完營業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。2.充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目。對于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財產(chǎn)保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、住房公積

28、金等費用，應(yīng)足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競爭力。營業(yè)稅的籌劃1.合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價外費用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項代收款項，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)

29、收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。2.將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費用單獨簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，節(jié)約了2%的營業(yè)稅。3 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的問題及對策3.1 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的問題企業(yè)納稅籌劃水平不高房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時，更多的是關(guān)注短期的或者當期的節(jié)稅收益，只是簡單的從規(guī)避稅負來進行納稅籌劃的考慮，或者僅僅對不同的納稅方案所帶來的不同稅負

30、進行比較，并未從企業(yè)的長遠利益來考慮，常常是為了減少眼前的稅負游離于逃稅與節(jié)稅、避稅的邊緣，更不用說用多種諸如倡導(dǎo)、指引等積極的方式來爭取于己有利的稅收優(yōu)惠政策進行籌劃。 3.1.2納稅籌劃人才資源匱乏 納稅籌劃是一項專業(yè)性和綜合性很強的工作，這就要求納稅籌劃人員不僅要有扎實的專業(yè)功底，還要熟練掌握當前的稅收政策，更要具備駕奴納稅籌劃過程與稅收部門溝通的能力。而現(xiàn)在我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員都只是普通的財務(wù)人員，他們只會進行簡單的帳務(wù)處理，要想讓他們達到納稅籌劃人員所具備的專業(yè)的知識水平還很困難，進而所進行的納稅籌劃方案也就難以達到預(yù)期的效果。 3.1.3缺乏納稅籌劃風險意識 房地產(chǎn)企

31、業(yè)進行納稅籌劃過程中經(jīng)常會遇到一些不確定因素，有些消極因素會帶來不利的影響。而且國家會根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的需求調(diào)整相關(guān)的政策，新出臺的政策往往會對房地產(chǎn)企業(yè)的長期納稅籌劃方案帶來或大或小的影響和風險。如果房地產(chǎn)企業(yè)未把未來可能發(fā)生的風險因素考慮進去，風險意識淡薄，沒有對未來可能發(fā)生的籌劃風險提前做好防御措施，就會對整個納稅籌劃效果產(chǎn)生不利的影響。 3.1.4房地產(chǎn)業(yè)重復(fù)征稅現(xiàn)象制約了企業(yè)的納稅籌劃 近些年來，我國的稅收制度在不斷地完善，但是依然存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象。從房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地稅的關(guān)系來看，房屋與土地的關(guān)系密不可分，他們之間往往難以分割，在價值形態(tài)上，房地產(chǎn)市場上的房屋價值往往包含土地的價值。然

32、而在稅制設(shè)計上，按照現(xiàn)行稅收制度對土地要從量計征城鎮(zhèn)土地使用稅，對房屋則要從價計征房產(chǎn)稅。在房產(chǎn)稅的征收過程中就會出現(xiàn)土地的稅收進入土地的價格，土地的價格構(gòu)成房屋價格的組成部分的不合理現(xiàn)象，造成重復(fù)征稅，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。企業(yè)若要避免重復(fù)征稅就需要將房地產(chǎn)價值與土地價值人為分割。然而實際在操作過程中很難做到；若不人為分割開，則會出現(xiàn)對一棟房產(chǎn)既征收了包含地價的房產(chǎn)稅，又對房產(chǎn)所占的土地征收了土地稅，從而制約了企業(yè)的納稅籌劃。 3.2 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對策 注重納稅籌劃的整體性 企業(yè)在進行納稅籌劃過程中應(yīng)進行綜合考慮，將其變成公司的經(jīng)營戰(zhàn)略與整體的投資的一部分，隱藏的危險因素，不能為了

33、籌劃而籌劃。首先，要從全局著手，不能只關(guān)注個別稅種，要充分考慮各稅種、稅基的相關(guān)性，因為某一稅種稅基的減少可能會帶來其他稅種稅基之間關(guān)系的轉(zhuǎn)變。要減少整體的稅負，而不是單純降低個別稅種的稅負。其次，在進行方案制定時，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要形成良好管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間只有形成暢通的信息共享機制，才能保證納稅籌劃工作的正常開展。若內(nèi)部合作脫節(jié)，則容易出現(xiàn)問題。比如我國稅法針對打折銷售的計稅方式是依據(jù)打折后的金額計算，而買房送裝修則是依據(jù)購房款加上裝修款的合計金額計稅。兩種銷售方式不同，計稅結(jié)果就不同，銷售人員若不了解相關(guān)的稅法政策，在與客戶簽約時就有可能做出不利于公司財務(wù)部進行籌劃的選擇。

34、因而企業(yè)各部門要加強溝通，從全局出發(fā)，才能在納稅籌劃過程中作出正確的方案選擇。 3.2.2設(shè)置專業(yè)的稅收籌劃組織機構(gòu) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及的稅種繁多，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時，一方面要配備熟悉業(yè)務(wù)、了解法規(guī)的專業(yè)的納稅籌劃人員和專職的納稅籌劃研究專員；另一方面要注意為其營造良好的工作環(huán)境，提升納稅籌劃人員的地位，可以在企業(yè)內(nèi)部單設(shè)一個獨立的納稅籌劃組織機構(gòu)，讓其負責制定具體的納稅籌劃方案或措施，而不是由財務(wù)部門兼職負責，以增強納稅籌劃工作的針對性和時效性。此外，企業(yè)也可以充分利用稅務(wù)師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、稅務(wù)咨詢公司等中間機構(gòu)的資源，所提供的參考意見，接受專業(yè)的指導(dǎo)和幫助，

35、以使企業(yè)的納稅籌劃方案更具科學(xué)性。 3.2.3關(guān)注稅收法律政策規(guī)避風險 我國稅收法律政策呈一種動態(tài)變化的狀態(tài)，尤其是當我國對房地產(chǎn)市場進行了宏觀調(diào)控以后，相關(guān)的稅務(wù)監(jiān)管變得愈發(fā)嚴格。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收法律政策也會有著較大的變動。 因此，房地產(chǎn)企業(yè)就需要加強對相關(guān)稅收法律政策的研究工作，及時關(guān)注各種變化，深刻理解和把握稅法的中心思想并隨時更新企業(yè)自身的納稅籌劃方案，確保使納稅籌劃方案不是非法的。在此基礎(chǔ)上還要遵守稅務(wù)政策的引導(dǎo)，讓企業(yè)享受相關(guān)稅收優(yōu)惠，同時也符合國家政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟的用意，防止惡意涉嫌偷稅漏稅，從而減少風險。 納稅籌劃的方案有時利用的是法律的邊界點和模糊點，而房地產(chǎn)企業(yè)對稅法的理解與稅務(wù)部門具體執(zhí)法有時也會存在差異，但企業(yè)納稅籌劃方案的合法性最終是由主管稅務(wù)機關(guān)認定的，一不小心就會被認定為偷逃稅，面臨處罰，不僅沒有減輕企業(yè)的納稅負擔，還加重了企業(yè)的納稅成本。這就要求企業(yè)在進行納稅籌劃的過程中，要加深對稅務(wù)機關(guān)和稅務(wù)部門的工作程序的了解，更加注重與稅務(wù)部門的溝通，使房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃方案得到當?shù)刂鞴芏?/p>