房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表解析

1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表解析 房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比,具有開發(fā)周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點,其財務(wù)報表所顯示的信息往往與實際偏差較大,因此不能完全拘泥于財務(wù)報表常規(guī)的分析方法。 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的局限表現(xiàn)在： 1.大量預(yù)收賬款導(dǎo)致短期負(fù)債劇增，影響報表分析者對企業(yè)償債能力的判斷。 2.開發(fā)成本準(zhǔn)確計量和分?jǐn)傠y度比較大，影響報表分析者對企業(yè)真實資產(chǎn)總量的判斷。 3.期間費用全部計入當(dāng)期損益，影響報表使用者對企業(yè)經(jīng)營成果的判斷。 按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用作為期間費用

2、，直接計入當(dāng)期損益。房地產(chǎn)企業(yè)在項目尚未竣工驗收決算、大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，特別是對于連續(xù)開發(fā)和滾動開發(fā)的企業(yè)，更難通過財務(wù)報表分析出企業(yè)真實的盈利能力，這樣勢必影響企業(yè)經(jīng)營情況的客觀反映。 一、從資產(chǎn)負(fù)債表入手，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收解析 1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報的預(yù)計利潤結(jié)合進(jìn)行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計毛利率小于當(dāng)期申報的預(yù)計利潤的現(xiàn)象，要對企業(yè)的預(yù)收帳款科目進(jìn)行核實，是否存在收取預(yù)售房款未通過“預(yù)收帳款”科目記帳，少申報預(yù)計利潤，同時要求提供銀行對帳單，查閱是否 存在貨幣資金已支出未入帳的情況，并查

3、明該項支出是否屬于實質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入帳的情況。應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供銀行對帳單與企業(yè)銀行存款明細(xì)帳相核對，是否存在資金轉(zhuǎn)出不入帳，不記在其它應(yīng)收款等往來科目，而放在銀行未達(dá)帳項中。另外也可以突擊實地盤點企業(yè)的庫存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日記帳帳面數(shù)核對，如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析具體原因，是否存在帳外經(jīng)營的情況。 2、應(yīng)收帳款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入賣方市場，房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，有的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在取得預(yù)售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收帳款科目一般余額比較小，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收帳款進(jìn)行明細(xì)分析，如期末應(yīng)收帳款明細(xì)科目期末余

4、額為貸方余額，則應(yīng)重點分析，防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收帳款科目，而不放在預(yù)收帳款科目，需要通過分析相應(yīng)銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。 3、其它應(yīng)收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時間、往來的性質(zhì)以及是彼此間是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無償對外拆借，計入其它應(yīng)收款，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來計提利息收入。 4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發(fā)產(chǎn)品和期末未完工開發(fā)產(chǎn)品的情況。期末完工產(chǎn)

5、品的余額一般是與預(yù)收帳款科目有對應(yīng)關(guān)系的。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目必須達(dá)到一定階段才能取得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開發(fā)項目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時按照工程進(jìn)度與房地產(chǎn)企業(yè)開票結(jié)算工程款，所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收帳款科目有對應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當(dāng)與預(yù)收帳款金額在保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。如果遠(yuǎn)小于預(yù)收帳款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現(xiàn)象，存在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的可能。這時要分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總成本、單位面積的開發(fā)成本等計算方法和分?jǐn)傄罁?jù)，是否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進(jìn)行

6、結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開發(fā)的綜合毛利率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，就可能出現(xiàn)門面房在前期銷售時多結(jié)轉(zhuǎn)了成本；如果期末存貨金額遠(yuǎn)大于預(yù)收帳款期末金額，則有可能存在預(yù)收款項不通過預(yù)收帳款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應(yīng)注意將完工開發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營業(yè)務(wù)成本的借方進(jìn)行比對，兩者應(yīng)當(dāng)相等，如大于則有可能存在將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈送等未視同銷售的情況。 5、固定資產(chǎn)科目分析。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資帳面數(shù)，相對于企業(yè)的注冊資本、開發(fā)規(guī)模來說，金額不會很大。如金額較大，應(yīng)當(dāng)分析其具體明細(xì)。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主要是汽車、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、辦公桌等。房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)

7、相比,具有開發(fā)周期長的特點，但流動性也相對大一些。一個地方開發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一個地方開發(fā)，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發(fā)時間長的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但對照2006年31號文件規(guī)定，建設(shè)售樓處時其成本必須單獨核算，否則應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來處理。根據(jù)房地產(chǎn)公司開發(fā)的特點來說，開發(fā)單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而明細(xì)帳上一般不應(yīng)當(dāng)有工程機(jī)械等設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核相關(guān)手續(xù)并實地盤點以辯別其真?zhèn)?。有些實行核定征收企業(yè)所得稅的建筑公司將購買的機(jī)械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入帳，少開具建筑業(yè)發(fā)票以達(dá)到少繳營業(yè)稅及附加的目的。另外如固定資產(chǎn)中有房屋，

8、也應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析是否是將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為經(jīng)營性資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系是否真正屬于房地產(chǎn)公司。 6、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應(yīng)重點圍繞兩個方面：一是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。一般來說企業(yè)短期借款為整數(shù)，而且以萬元為單位。分析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準(zhǔn)確到千位以下，則應(yīng)重點審核短期借款記錄是否真實、規(guī)范，是否存在將預(yù)收合同外的購房款因公司經(jīng)營需要轉(zhuǎn)入帳內(nèi)運營，而計入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認(rèn)真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認(rèn)真審核其合同的真假，對

9、于由于借款利率超過基準(zhǔn)利率而列支的利息，應(yīng)不允許稅前列支。要認(rèn)真分析企業(yè)與借款方是否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，對超過注冊資本50%以上關(guān)聯(lián)方借款利息應(yīng)不允許稅前列支。  7、其它應(yīng)付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。一是看其它應(yīng)付款是否核算關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來，對于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來需要注意以下幾個方面：一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款是否超過企業(yè)注冊資金的50%，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其它應(yīng)付款是否核算代其它部門收取的稅費。房地產(chǎn)公司代其它部門收取的稅費也

10、一般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據(jù)以及分析是否屬于房價的組成部分。如果屬于房價的組成部分及由房地產(chǎn)公司領(lǐng)取的收據(jù)自已開具，則此部分需確認(rèn)為收入。三是需要分析其它應(yīng)付款是否存在長期應(yīng)付未付的情況。如有些房地產(chǎn)公司為了少繳納33%的企業(yè)所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產(chǎn)公司支付稅金，讓建筑公司多開具建筑業(yè)發(fā)票金額入帳，由于業(yè)務(wù)虛假，相關(guān)應(yīng)付款永遠(yuǎn)是應(yīng)付未付。四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購買方在簽訂購房合同時，為了達(dá)到雙方少繳相關(guān)稅費的目的，房屋的真實成交價往往高于開票價，其差額部分房產(chǎn)公司往往以收據(jù)形式收取，在房地產(chǎn)公司需要資金周轉(zhuǎn)時，以借款或集資款的名義，計入此科目。 8、預(yù)收帳

11、款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業(yè)務(wù)收入、主營業(yè)務(wù)稅金及附加、應(yīng)交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應(yīng)關(guān)系。在分析中，一是要通過預(yù)收帳款明細(xì)帳以及相應(yīng)的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的時間。二是要將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收帳款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報表數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，分析收到的預(yù)收款是否及時足額預(yù)交了企業(yè)所得稅。具體方法是將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收帳款科目本期增加額乘以預(yù)計毛利率后的金額，與企業(yè)申報表中預(yù)收帳款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收帳款納稅調(diào)減金額后的余額進(jìn)行比對，兩者金額應(yīng)該一致。 9、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進(jìn)行比

12、較，如增加較多，則應(yīng)當(dāng)分析增加的原因，是否符合交納企業(yè)所得稅的條件。 二、從損益表入手，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收解析。 1、主營業(yè)務(wù)收入科目分析。分析已出售開發(fā)產(chǎn)品是否及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。一般的房地產(chǎn)公司都會盡可能推遲確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入，其確認(rèn)的依據(jù)和金額與開具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般是相等的。大部分房地產(chǎn)公司對確認(rèn)收入時間的理解是必須開具正式發(fā)票時才確認(rèn)，開具發(fā)票前取得的收入只算是預(yù)收款。對照31號文件精神，房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式、與購房戶的購銷合同的內(nèi)容等進(jìn)行認(rèn)真分析。 2、主營業(yè)務(wù)成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題

13、是結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前。對于連續(xù)開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項目進(jìn)行成本費用的歸集和分配，從而導(dǎo)致前期開發(fā)項目的利潤人為調(diào)低，無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫。 3、主營業(yè)務(wù)稅金及附加分析。此科目與主營業(yè)務(wù)收入和預(yù)收帳款科目有一定的邏輯關(guān)系。從理論上測算，主營業(yè)務(wù)收入及預(yù)收帳款當(dāng)期的增加額乘以5%的營業(yè)稅稅率，加上當(dāng)年實際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費，此金額應(yīng)與申報的主營業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等。如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。 4、主營業(yè)務(wù)利潤科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)掌握行

14、業(yè)利潤參考值，并結(jié)合同地段其它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營情況，分析判斷所評估企業(yè)的毛利率是否合理? 5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額的支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務(wù)的真實性。管理費用過低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費、業(yè)務(wù)宣傳費、廣告費全部計入了開發(fā)成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用，并于正式銷售收入確認(rèn)后配比進(jìn)入當(dāng)期費用列支。對于財務(wù)費用，要著重分析利息支出的合理性，要注意開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的利息費用只能進(jìn)入開發(fā)成本，而不能作為期間費用全額于當(dāng)期列支。因而要結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)的時間，通過分析利息列支的情況分析判斷是否按稅法規(guī)定列支。  6、營業(yè)外收入分析。一是