房地產(chǎn)企業(yè)九種售樓部模式的各個階段賬務處理和稅務處理

1、房地產(chǎn)企業(yè)九種售樓部模式的各個階段賬務處理和稅務處理在對售樓處賬務處理問題上，參考了大量網(wǎng)友的見解，不乏有可圈可點的表述。然而，很多網(wǎng)友在賬務處理上依然犯了常識性錯誤，用稅法的相關規(guī)定來處理賬務。比如說【2009】31號文，將營銷設施建造費歸入了開發(fā)間接費用里做為企業(yè)所得稅的扣除項目；而我們在進行賬務處理時需要依據(jù)的卻是會計準則和相關的會計制度，依據(jù)會計處理上的要求，假造售樓處要做為自建固定資產(chǎn)來進行賬務處理。如果仍有網(wǎng)友糾結于2009年31號文的條款，請思考一下土地增值稅關于售樓處的相關扣除規(guī)定或者直接看一下土地增值稅關于開發(fā)間接費用的定義，不難發(fā)現(xiàn)這里邊是不包含營銷設施建造費的。因此，在土

2、地增值稅的法規(guī)體系下，把售樓處作為開發(fā)間接費用處理是錯誤的。例如：中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則(財法字【1995】第006號)第九條開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。企業(yè)所得稅不同，國稅發(fā)【2009】31號文件規(guī)定，開發(fā)間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。企業(yè)所得稅中小區(qū)主體之內的售樓部應計入開發(fā)間接費，土

3、地增值稅開發(fā)間接費并沒有包括項目營銷設施建造費，也不能按土地增值稅的相關規(guī)定做1+2項目中進行扣除，只能作為期間費用扣除。如果要用稅法來處理賬務，遵從稅法做賬務處理，我們就無所適從。本文就是在依據(jù)會計相關規(guī)定的原則下，對九種售樓處建造使用模型進行分階段的賬務處理，以及涉及到的相關稅種的處理。請各位網(wǎng)友批評指正。九種售樓處分類(1)項目小區(qū)內，單獨修建售樓處，待銷售完成，拆除；(2)項目小區(qū)內，單獨修建售樓處，待銷售完成后轉自用或出租；(3)項目小區(qū)內，單獨修建售樓處，待銷售完成后，轉讓銷售；(4)項目小區(qū)外，單獨修建售樓處，待銷售完成后，拆除；(5)項目小區(qū)外，單獨修建售樓處，待銷售完成后，無

4、償捐獻政府；(6)利用企業(yè)自有商品房作銷售處，待銷售完成后，轉讓銷售；(7)利用企業(yè)自有商品房作銷售處，待銷售完成后，轉作自用或出租；(8)利用外單位房屋作銷售處，待銷售完成或房屋到期后，歸還房屋；(9)項目小區(qū)內，單獨修建售樓處，待銷售完成后，轉物業(yè)用房或公共配套用房，會所。一、賬務處理先明確一下會計準則關于固定資產(chǎn)和銷售費用的定義固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有的(持有目的)使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。售樓部一般使用會超過一個會計年度，在售樓部完成使命之前屬于固定資產(chǎn)。在售樓部完成使命之后，原售樓部變成了持有以備出售的存貨。再看銷售費用，銷售費用是企業(yè)銷售商品

5、和材料、提供勞務的過程中發(fā)生的各種費用，包括保險費、包裝費、展覽費和廣告費、商品維修費、預計產(chǎn)品質量保證損失、運輸費、裝卸費等以及為銷售本企業(yè)商品而專設的銷售機構(含銷售網(wǎng)點、售后服務網(wǎng)點等)的職工薪酬、業(yè)務費、折舊費等經(jīng)營費用。因此售樓部完成使命之前一般情況下作為固定資產(chǎn)所提折舊計入銷售費用不能計入開發(fā)成本或開發(fā)間接費用。但是，根據(jù)以上九種不同模式又做不同處理。1 .相關賬務處理分五個階段A建造時B硬裝修時C軟裝修時D建成使用E處理時2 .賬務處理分析A建造時：(1)按企業(yè)自建固定資產(chǎn)處理，入在建工程；(2)按企業(yè)建造開發(fā)產(chǎn)品，需要單獨設置開發(fā)成本明細；(3)按建造開發(fā)產(chǎn)品處理，需要單獨設置

6、開發(fā)成本明細；(4)按企業(yè)自建固定資產(chǎn)處理，入在建工程；(5)按企業(yè)自建固定資產(chǎn)處理，入在建工程；(6)(7)無建造成本，原有商品房成本已在開發(fā)產(chǎn)品科目不做賬務處理；(8)無建造成本，租賃費用做銷售費用處理；(9)按單獨建造開發(fā)產(chǎn)品歸集成本，在配套設施建造費里邊歸結。B硬裝修：(1)裝修費跟隨房屋，記入在建工程；(2)裝修費跟隨房屋，記入建造開發(fā)產(chǎn)品；(3)裝修費跟隨房屋，記入建造開發(fā)產(chǎn)品；(4)裝修費跟隨房屋，記入在建工程；(5)裝修費跟隨房屋，記入在建工程；(6)(7)根據(jù)載體房屋后續(xù)處置情況，計入房屋成本或開發(fā)間接費用；(8)在待攤費用中歸結，按租賃期攤入銷售費用；(9)裝修費跟隨房屋，

7、在配套設施建造費里邊歸結。C.軟裝修：(1)購置、使用按固定資產(chǎn)單獨入賬處理，攤銷計入銷售費用；(2)可計入開發(fā)產(chǎn)品的成本，自用或出租是轉做固定資產(chǎn)(3)可計入開發(fā)產(chǎn)品的成本，做為單獨的開發(fā)產(chǎn)品核算；(4)購置使用按固定資產(chǎn)單獨入賬，拆除時做固定資產(chǎn)清理；(5)不用一起移交的購置時按固定資產(chǎn)處理；(6)(7)購置、使用按固定資產(chǎn)單獨處理，攤銷計入銷售費用；(8)按購置、使用固定資產(chǎn)單獨處理，攤銷計入銷售費用；(9)不用一起移交的按自建固定資產(chǎn)處理，攤銷計入銷售費用；3、土地增值稅相關處理規(guī)定A、作為公共配套設施處理售樓部，可以依據(jù)關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知(國稅發(fā)【20

8、06】187號)第四條第三款："a.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；b.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除”；但需要注意，售樓部完成使命之前作為固定資產(chǎn)所提折舊計入銷售費用不能計入開發(fā)成本，不能作為土地增值稅的開發(fā)成本扣除，原售樓部變成了公共配套設施，再作為公共配套設施費扣除。B、參考國家稅務總局納稅服務司2010年08月23日的關于房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除問題的解答“房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理：（一）、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內、主

9、體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產(chǎn)銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產(chǎn)，如空調、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用中列支。（二）、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，建成后有償轉讓的，應計算收入并準予扣除。（三）、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。3.建成后有償轉讓的，應計算收入

10、，并準予扣除成本、費用?！?、關于軟裝修資產(chǎn)相關處理規(guī)定對涉及的空調、電視機等資產(chǎn)性購置支出，如果企業(yè)持續(xù)自用，計提的折舊計入營業(yè)費用或銷售費用處理；如果隨同房屋一同出售，可以計入開發(fā)成本核算；如果單獨計價銷售，則計入營業(yè)外收入并根據(jù)財政部國家稅務總局關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知（財稅2008170號）規(guī)定的銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，按照小規(guī)模納稅人標準（實際中房地產(chǎn)企業(yè)少有一般納稅人），減按2%征收率征收增值稅。5、還需要注意的關于裝修的涉稅處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部與開發(fā)的商品房一起建設時，其售樓部的建設（含裝修費）均發(fā)包給施工單位完成，支付售樓部工程款時，取得施工單位的建筑業(yè)發(fā)票即可，不涉及稅金處理；如果售樓部的裝修由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行完成（自購裝飾材料、自請工人施工），計入開發(fā)成本，則這部分價值，應該補繳建筑業(yè)營業(yè)稅金及附加。依據(jù)營業(yè)稅暫行條例實施第五條、第二十五條規(guī)定，單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為應視同發(fā)生應稅行為，其納稅義務發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發(fā)生時間。但建筑業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)不