售后返祖模式和租金回報率計算方式

1、1、售后返租優(yōu)劣勢與適用性分析特征客戶購鋪同時與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議，將房產(chǎn)返租給開 發(fā)商，租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營，租期兩到十兒年不等發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付返租期內(nèi)，業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回報收益方式銷售收入；快速銷售、回籠資金<一次性抵扣房款營銷噱頭 /<硬性返還"租金"資金壓力較大J優(yōu)勢投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強的安全 感分割靈活，客戶層面廣劣勢實際租金收益不能滿足返租所需，政策限制適用類型主要適用于有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權(quán)分割銷售租金收益分成共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險/混合類市場常見長期售后返租特征商鋪銷售時，商鋪已經(jīng)出租，開發(fā)商將租約轉(zhuǎn)

2、給業(yè)主，業(yè)主實施 ;前開發(fā)商和租賃客戶未完成的租賃合同優(yōu)勢前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位，給投資者堅定 信心；短期售后返租特征業(yè)主購鋪同時與開發(fā)商簽訂委托經(jīng)營管理協(xié)議， 將物業(yè)返租給開發(fā) 商。租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租，今經(jīng)營管理，租期 1-3年不等；發(fā)展 商一次性返數(shù)年的租金，并降低首付；返租期內(nèi)，業(yè)主定時從發(fā)展適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項目銷售速 te；如果項目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能超出承 諾回報劣勢承擔(dān)十年的返租補貼，有經(jīng)營收益的壓力；如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力U人；M返租而產(chǎn)生相應(yīng)的法律風(fēng)險適用性開發(fā)冏知名度較低

3、，運宮難度較大，但項目未來潛力巨大的冏業(yè) 項目商處得到固定的租金回報優(yōu)勢分割靈活、客戶層面廣，開發(fā)商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整 體資金壓力；前期由發(fā)展商一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位，有效 保證整體商業(yè)形象；幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸 下返租包袱；投資收益明確，如果主力品牌好，則有較強的安全感；劣勢承擔(dān)前幾年的返租補貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高，但實施可能性??； 因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的法律風(fēng)險適用 性心經(jīng)營管理的大型商場產(chǎn)權(quán)商鋪；今經(jīng)營管理的商業(yè)街、專業(yè) 市場；宿主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權(quán)分割銷售2、售后返租操作方式A、招商一經(jīng)營一銷售一返租定義該

4、模式米用先招商，經(jīng)營一段時間后再分割銷售商鋪。此時銷 售屬于帶租約銷售，然后再簽訂f年限f金額的返租合同優(yōu)勢該模式是一種較新穎的銷售型地產(chǎn)操作模式，視經(jīng)營情況而定， 在經(jīng)營成熟后，再銷售對于后期的返租運營阻力較小劣勢情況無法預(yù)測，價格較局C、銷售一返租一招商一經(jīng)營B、招商一銷售一返租一經(jīng)營定義用先招商，在招商的同時或稍微遲一些時間銷售商鋪。此時銷 售屬于帶租約銷售，然后在簽訂f年限f金額的返租合同優(yōu)勢是對經(jīng)營權(quán)把握度較高的銷售型地產(chǎn)操作模式,視招商情況而 定，如招商結(jié)果較好，再銷售會有效的提高去化速度，便于后期 的統(tǒng)一運目劣勢視招商情況而定，有一定的風(fēng)險D銷售一返租一放任亥模式先將商鋪進(jìn)行分割

5、銷售，再委托專業(yè)的商業(yè)管理公司以返定義；應(yīng)的形式統(tǒng)一招商，物業(yè)管理和整體經(jīng)營。因為由專業(yè)的公司代 為管理，故又稱作"管理型商鋪”優(yōu)勢，亥模式是現(xiàn)今較為廣泛運用的銷售操作模式之一。拆零售產(chǎn)權(quán)以 夬速回收資金，采用固定化、利率化的周期性返租回報將經(jīng)營權(quán) 隊產(chǎn)權(quán)中玻璃，再由商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理和經(jīng)營劣勢：忖冏業(yè)管理公司要求較局，對于，冏鋪養(yǎng)成存在一定不確定性定義開發(fā)商在出售商鋪時與投資者約定，在出售后的f年限內(nèi)，由開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租， 或者直接承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付f的租金回報優(yōu)勢該模式較為常見，有利于開發(fā)商快速回籠資金，并且轉(zhuǎn)嫁風(fēng) 險劣勢

6、后期經(jīng)營風(fēng)險大，一旦經(jīng)營失敗開發(fā)商將無力承擔(dān)風(fēng)險回 報，導(dǎo)致業(yè)主顆粒無收規(guī)避方法面 62913822 857201613 )Hih I，1 童曬醫(yī)、售后返租操作風(fēng)險及規(guī)避技巧A、差價補貼風(fēng)險差價補貼. 風(fēng)險大商家作為一個商業(yè)的整體租賃者，其承租能力必然比較低發(fā)展商為了商鋪銷售，需要提供一個使投資客戶認(rèn)同的回報 率，兩者之間存在差距發(fā)展商不得不為了支持較高的回報而去補貼f的資金1G大商家經(jīng)營不良風(fēng)險大商家 經(jīng)營不良風(fēng) 險在承租期中，由于商家的經(jīng)營管理不良，從桁無法再繼續(xù)經(jīng)營， 導(dǎo)致大型商家不支付租金發(fā)展商卻處于需要支付小業(yè)主的承諾回報，但無法收取租金的 尷尬狀況中，這時其所承擔(dān)的回報壓力更大由大

7、型知名商家整體租賃再實現(xiàn)分割銷售的操作模式比較多。這種操作模式的方式是：發(fā)展 商首 先需 判斷 自身 資金 的使 用效 率如果能將銷售回收的資金用于其他投資獲取較好的收益率，那么 對投資客戶的補貼就可通過回收資金良性循環(huán)產(chǎn)生的收益彌補， 補貼僅僅作為一種資金成本而已在市場允許的合理范圍內(nèi)，在發(fā)展商提供了長期的高回報保障前 優(yōu)勢 提下，項目的市場銷售價值可得到一定程度的提高，在一定程度 上可適當(dāng)彌補回報的補貼劣勢這種方式必須非常理性，脫離了市場規(guī)律的價值同樣不具備實現(xiàn) 的可行性B、返租期滿后產(chǎn)權(quán)分散風(fēng)險返租期 滿后產(chǎn) 權(quán)分改 風(fēng)險分割銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾雖然大型商家整體承租

8、的銷售模式在一定時期內(nèi)解決了矛盾， 且在返租期滿后如何保障眾多小業(yè)主利益是難題彳型商家如繼續(xù)租用，則恐怕難以應(yīng)對眾多小業(yè)主；但若不繼 "租用，也需將其統(tǒng)一規(guī)劃成一個商場來實現(xiàn)具商業(yè)價值難點商業(yè)項目由大型商家整體長期租賃,大型商家作為本項目商 業(yè)經(jīng)營者的角色而存在，白商業(yè)裙樓將分割成各種不同單包 銷售給小業(yè)主小業(yè)主作為冏鋪的投資者而存在發(fā)展商作為物業(yè)開發(fā)者,它既是三者之間的組織者，又是協(xié)從整體上看，三者之間存在兩個基本點與兩個關(guān)系:兩個 基本 占 八、發(fā)展商匕大型商家的租約與發(fā)展商匕小業(yè)主承包經(jīng)營協(xié)議在時間 上具備一致性小業(yè)主在租期內(nèi)不能自行經(jīng)營與自行出租，必須與發(fā)展商簽訂與 租期相一

9、致的承包經(jīng)營協(xié)議，而發(fā)展商則是通過與大型商家的租 賃協(xié)議來保證小業(yè)主的租期收益兩個 關(guān)系發(fā)展商匕小業(yè)主的承包經(jīng)營關(guān)系大型商家與發(fā)展商的承租方與出租方的關(guān)系一成立業(yè), 主委員 會一業(yè)主委員會統(tǒng)籌安排未來租賃權(quán)及經(jīng)營權(quán)，并按照小業(yè)主的投資 預(yù)合理地劃分比例關(guān)系通過類似“股權(quán)”的形式在實現(xiàn)整體效益情況下，全面公平保障 方有業(yè)主收益可通過業(yè)主投資額的大小，確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，再選舉會 長、執(zhí)行會長、會員等業(yè)主委員會可通過自行運作或委托專業(yè)商業(yè)機構(gòu)代管、代租等形式以實現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營前期分 割規(guī)劃. 充分考'曲 一合理組織人流走向通道，合理設(shè)置通道的長與寬，盡量保證鋪位 的分割，做到“分則好

10、售，合則好用”應(yīng)租期滿后大型商家/、再租用，可通過商場本身布局，組織成立 卜目應(yīng)的主題商場以對應(yīng)招商大型商家整體承租后再分割銷售, 作為一種商鋪的營銷模式,有 其存在的合理性：最大程度上解決了經(jīng)營統(tǒng)一與分散產(chǎn)權(quán)的矛盾選擇實 力雄厚 的知名 商家知名商家具有較強的商業(yè)經(jīng)營管理能力及吸引消費能力，消費群 體的認(rèn)同感與忠誠度比較高，市場競爭能力匕持續(xù)經(jīng)營力較強針對自身項目素質(zhì)要判斷市場經(jīng)宮刖景， 就如同是社區(qū)大型商業(yè) 地產(chǎn)商選擇大型超市一樣：充分迎合了市場需求與商家經(jīng)營的聯(lián) 動關(guān)系社區(qū)中大量的家庭消費需求可為超市提供源源不斷的生意機會： 商家的持續(xù)經(jīng)營就有了良好的基礎(chǔ)，租金也就有了穩(wěn)定支付的保 障重

11、視商 業(yè)管理 公司扮 演的角 色以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁，構(gòu)建起合理的委托經(jīng)營機制，走中 介專業(yè)化、規(guī)?；牡缆?，允許開發(fā)商逐漸退出，改由商業(yè)管理 公司承擔(dān)起物 業(yè)保值、增值、正常返租的責(zé)任。商業(yè)地產(chǎn)云智庫最專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)與零售知識情報發(fā)布平臺制信號：sydcxy2014監(jiān)測報告I數(shù)據(jù)分析I前沿趨勢I項目品鑒以好百年家居為例，從經(jīng)濟(jì)條件、計算過程、計算方法與公式3大方面解析售后返租回報率制定過程:品牌 卜當(dāng)次子百年家居是從事家居商品流通的大型家居連鎖企業(yè)。好百年各分 占主要經(jīng)營中高檔家居商品并為家居商品供應(yīng)商提供商品展示、分 消、物流配送及信息服務(wù)。品牌 規(guī)模從2002起，好百年開始逐步向全國

12、市場擴(kuò)張，其在上海的店鋪目前 主要是東方店（營業(yè)面積3萬平方米）。2004年后，其擴(kuò)張的觸角 主要在北京、上海、廣州等中心城市，具單店面積一般都超過 4萬 平方米。館展 計劃未來10年，好百年計劃要在全國主要大中城總計開設(shè) 100家以上分 舌，而上海作為其主要擴(kuò)張目標(biāo)城市，對于我們來說，可以說是就 住身邊的機會。租用 方式好百年的擴(kuò)張，一般是選千個合適的商業(yè)項目（商業(yè)地產(chǎn)招商）, 開發(fā)商采取帶租約銷售的方式。先進(jìn)行商鋪銷售，再將商場整體出 理給好百年，由其負(fù)責(zé)招商以及日后的經(jīng)營、物業(yè)管理等工作。發(fā) SW則按照每年8%勺回報率向業(yè)主返還一定金額。第一種，按8年租期算: 將已知數(shù)據(jù)帶入到公式中，得

13、到：銷售均價 X 10000銷售土§價>< 10000X 8%< 8+月租金 X 10000X 12X3+ 月租金X 12X 10000X （1+12% 1 （1+12% 5 /1 （1 + 12% 銷售均價 X 10000X 2.5%= 22500X10000得出銷售均價與月租金的關(guān)系方程式：銷售均價= 53731 361 X月租金按照月租金從50元/"至I 100元/褶的價格，帶入到公式中，則得到相應(yīng) 的銷售均價，既當(dāng)該好百年的租金達(dá)到某個價格時，要實現(xiàn)相應(yīng)的銷售 整體均價，才能保證發(fā)展商能夠得到純銷售額。（二層均價按照2: 1的比例計算）計算結(jié)果為：

14、為了便于計算和具有代表性，先設(shè)定幾個條件：租期時間為8、10年計。選定二層作為面積來計算（兩層面積為 7000褶計）假設(shè)商場兩層全部公開發(fā)售，并且達(dá)到 100%勺銷售率。根據(jù)制定假設(shè)條件的原則及兩個假設(shè)條件，不論給好百年的租金以及售價如何，一定要保證發(fā)展商的純收益，由此得出以下的公式：實際銷售總金額-回報客戶的金額+好百年租金-不可預(yù)見費=純銷售額月租金.一層均二層均價租金收益 （萬兀）回報金薪 （萬元）筆貼補的金版 元）503568147575237874235159851175060320714276121381508214368928670284613794318974592912751

15、6822802485133135165576776111334357902124128321141617623951618931001763123508117548470789 g571純相售領(lǐng)12450其中：實際銷售總金額：是商場在實現(xiàn)100%肖售的情況下獲得的收益，包括各 種費用?；貓罂蛻舻慕痤~：是發(fā)展商每年按照8% 勺出租回報率在租期內(nèi)付出的總 金額；好百年租金：是租期內(nèi)發(fā)展商從好百年得到的總收益；說明：表格中的租金收益、回報金額、需貼補的金額為8年總共所需的金額由以上遞增方式得出每年租金表（元/褶）：不可預(yù)見費：是在租期內(nèi)發(fā)生的目前不能預(yù)見的部分支出；純銷售額是在發(fā)展商自行銷售，不考慮

16、任何合作模式，并實現(xiàn)100%肖售的情況下獲得的收益。假設(shè)商場在正常經(jīng)營狀態(tài)下的市場推論價格已知。假設(shè)為:前二年薨四年第五年第六年第七年第八年707BS3981101238090100112126141go101113126142159100112125140157176第二種，按10年租期算:計算方法同上，則計算結(jié)果為:一一三能髻均階24萬育游1.2萬元/廉L8萬元/祥計算數(shù)據(jù)說明：按照好百年租期為8年、10年分別計算相應(yīng)的租金及銷售均價;不可預(yù)見費按照8年2.5%、10年3%+算。前三年的租金保持不變，從第四年開始，按照每年12%®增。月殂金整彷均始一層均加二層均飾租金收益 （萬元

17、）回報金領(lǐng) （萬元）箸財卜的金額 （萬元）5055332737763688859853098625001604522260296301487182253241814270351124581623408837919663112S480250023333616668957614001442518000240001200095761008050419500260001300095761092013449014892198569928107738340-2433180002400012QQQ1G773100806931950026000130001077310920147100478263763188119702678-9292場錯售密12950前二年第四年第五年第六年第七年第八年第九年箝十年7078889011012313B155809010011212614115817790101113126142159178199100112125140157176197221由以上遞增方式得出：每年租金表（元/褶）10年，租金達(dá)到80元/褶時，銷售價格比較接說明：表格中的租金收益、回報金額、需貼補的金額為 10年總共所需的 金額；當(dāng)租金達(dá)到80元/褶，商場整體銷售均價在18000元/褶時，發(fā)展商需貼 補的金額最少，如果均價