國(guó)外房地產(chǎn)工程造價(jià)成本控制及對(duì)我國(guó)的借鑒作用上課講義

1、國(guó)外房地產(chǎn)工程造價(jià)成本控制及對(duì)我國(guó)的借鑒作用（發(fā)稿時(shí)間：2009-7-68:51:00閱讀次數(shù)：2124）中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在十幾年的發(fā)展過(guò)程中，正朝著越來(lái)越公開(kāi)，越來(lái)越透明，越來(lái)越規(guī)范化的方向發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間日漸縮小，這已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。與此同時(shí)，現(xiàn)有項(xiàng)目用地公開(kāi)招標(biāo)、施工原材料價(jià)格上漲等等因素，都使得開(kāi)發(fā)成本進(jìn)一步提高。如何提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心黨爭(zhēng)力，從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛力，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，已逐漸成為房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問(wèn)題，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制作為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要解決的問(wèn)題。從2005年開(kāi)始，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始經(jīng)受?chē)?guó)家的宏觀調(diào)控，從

2、注冊(cè)資本大幅提高，到銀行房貸的緊縮，這種調(diào)控還遠(yuǎn)未結(jié)束。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如何在這樣的情況下做到價(jià)格既不超越消費(fèi)者可承受的范圍，乂能保證開(kāi)發(fā)商有一定的利潤(rùn)成為了首要問(wèn)題。此外，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在供需結(jié)構(gòu)不合理，空置率不斷增長(zhǎng)，土地、資金積壓嚴(yán)重等問(wèn)題，使房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整迫在眉睫；在市場(chǎng)的縱深發(fā)展及國(guó)家政策的雙重作用下，房地產(chǎn)行業(yè)格局正發(fā)生深刻變化，行業(yè)整合成為必然；房地產(chǎn)企業(yè)從政府資源型走向?qū)I(yè)運(yùn)作型，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入整合洗牌階段；專業(yè)化、規(guī)?；推放苹蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)；行業(yè)集中趨勢(shì)明顯，土地出讓方式招標(biāo)化和銀行信貸趨緊將提高行業(yè)門(mén)檻，中小規(guī)模企業(yè)面臨重大的潛在生存威脅，必須尋求新的發(fā)

3、展思路；隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈和需求的多樣化,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來(lái)越趨向丁專業(yè)化,行業(yè)結(jié)構(gòu)與分層競(jìng)爭(zhēng)明顯這些都促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制成為重中之重。從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上講，利潤(rùn)=收益-成本費(fèi)用，經(jīng)濟(jì)效益通常通過(guò)盈利的最大化和成本的最小化來(lái)實(shí)現(xiàn)。房?jī)r(jià)受成本影響這一點(diǎn)毋庸置疑，成本低，房?jī)r(jià)可以適當(dāng)降低，通過(guò)相對(duì)較低的銷(xiāo)售價(jià)格，銷(xiāo)量將大幅上升，隨之而來(lái)的必然是利潤(rùn)的大幅提升。所以除了提供適銷(xiāo)對(duì)路的房源外，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容的重要組成部分。國(guó)外房地產(chǎn)工程造價(jià)成本控制分析隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，我國(guó)也逐步開(kāi)始建立健全適合于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工程造價(jià)管

4、理體系與模式,使工程造價(jià)的管理趨于科學(xué)合理。但是，我國(guó)的房地產(chǎn)工程造價(jià)管理體制長(zhǎng)期沿用前蘇聯(lián)模式，是適應(yīng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下的管理體制，已經(jīng)不能適合于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大差距。從目前的資料分析，房地產(chǎn)工程造價(jià)管理模式多樣化，在不同區(qū)域有不同的方式和管理形式，所以WTO并不能讓每個(gè)成員接受其中的任何一種形式。隨著國(guó)際建筑業(yè)的發(fā)展，發(fā)達(dá)國(guó)家的建筑工程造價(jià)管理已在科學(xué)化、規(guī)范化、程序化的軌道上運(yùn)行，形成了許多好的國(guó)際慣例。美、英、日和德國(guó)等國(guó)家在工程造價(jià)管理上結(jié)合本國(guó)的實(shí)際情況，建立了比較科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、完善的管理制度，通過(guò)制定切實(shí)可行的方法，使工程造價(jià)從投標(biāo)報(bào)價(jià)到中標(biāo)后的實(shí)施，得到全過(guò)

5、程的控制與管理。這些成功的經(jīng)驗(yàn)在我國(guó)建筑工程造價(jià)管理的改革中均可借鑒。美國(guó)美國(guó)現(xiàn)行的工程造價(jià)由兩部分構(gòu)成。一是業(yè)主經(jīng)營(yíng)所需費(fèi)用，稱之為軟費(fèi)用，主要包括基礎(chǔ)上所需資金的籌措，設(shè)備購(gòu)置及儲(chǔ)備資金、土地征購(gòu)及動(dòng)遷補(bǔ)償、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金及其它各種前期費(fèi)用。二是由業(yè)主委托設(shè)計(jì)咨詢公司或者總承包公司編制的建安工程基礎(chǔ)上建設(shè)實(shí)際發(fā)生所需費(fèi)用，一般稱之為硬費(fèi)用，主要包括施工所需的工、料、機(jī)消耗使用費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主代表及施工管理人員工資、辦公和其它雜項(xiàng)費(fèi)用，承包商現(xiàn)場(chǎng)的生活及生產(chǎn)設(shè)施費(fèi)用，各種保險(xiǎn)、稅金、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。此外承包商的利潤(rùn)一般占建安工程造價(jià)的5%15%,業(yè)主通過(guò)委托咨詢公司實(shí)現(xiàn)對(duì)工程施工階段造價(jià)的全過(guò)程管

6、理。美國(guó)有統(tǒng)一的計(jì)價(jià)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，是典型的市場(chǎng)化價(jià)格。工程估算、概算、人工、材料和機(jī)械消耗定額，不是由政府部門(mén)組織制訂，而是由幾個(gè)大區(qū)的行會(huì)組織，按照各施工企業(yè)工程積累的資料和本地區(qū)實(shí)際情況，根據(jù)工程結(jié)構(gòu)、材料種類、裝飾方式等，制訂出平方英尺建筑面積的消耗量和基價(jià)，并以此作為依據(jù)，將數(shù)據(jù)輸入電腦，推向市場(chǎng)。這些數(shù)據(jù)資料雖不是政府部門(mén)的強(qiáng)制性法規(guī)，但因其建立在科學(xué)性、準(zhǔn)確性、公正性及實(shí)際工程資料的基礎(chǔ)上，能反映實(shí)際情況，得到社會(huì)的普遍公認(rèn)，并能順利加以實(shí)施。因此，工程造價(jià)計(jì)價(jià)主要由各咨詢機(jī)構(gòu)制定單位建筑面積消耗量，基價(jià)和費(fèi)用估算格式，由承發(fā)包雙方通過(guò)一定的市場(chǎng)交易行為確定工程造價(jià)。英國(guó)英國(guó)工程造價(jià)

7、管理有著悠久的歷史，經(jīng)過(guò)幾白年的實(shí)踐形成了全英統(tǒng)一的工程量標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量規(guī)則(SMM)和工程造價(jià)管理體系，使工程造價(jià)管理工作形成了一個(gè)科學(xué)化、規(guī)范化的頗有影響的獨(dú)立專業(yè)。政府投資的工程項(xiàng)目由財(cái)政部門(mén)根據(jù)不同類別工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并考慮通貨膨脹對(duì)造價(jià)的影響等確定投資額，各部門(mén)在核定的建設(shè)規(guī)模和投資額范圍內(nèi)組織實(shí)施，不得突破。對(duì)于私人投資的項(xiàng)目政府不進(jìn)行十預(yù)，投資者一般是委托專業(yè)中介組織進(jìn)行投資估算。英國(guó)無(wú)統(tǒng)一定額，工程量計(jì)算規(guī)則就成為參與工程建設(shè)的各方共同遵守的計(jì)量、計(jì)價(jià)的基本規(guī)則，投標(biāo)報(bào)價(jià)原則上是工程量、單價(jià)合同。在英國(guó)工程造價(jià)的控制貫穿于立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、簽約和施工結(jié)算等全過(guò)程，在既定的投

8、資范圍內(nèi)隨階段性工作的不斷深化使工期、質(zhì)量、造價(jià)的預(yù)期目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。日本日本的工程造價(jià)實(shí)行的是全過(guò)程管理，從調(diào)查階段、計(jì)劃階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、監(jiān)理檢查階段、竣工階段直至保修階段均嚴(yán)格管理。日本建筑學(xué)會(huì)成本計(jì)劃分會(huì)制訂出日本建筑工程分部分項(xiàng)定額，編制了工程費(fèi)用估算手冊(cè)，并根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)變化進(jìn)行定期修改，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。投資控制大體可分為三個(gè)階段：首先是可行性研究階段。根據(jù)實(shí)施項(xiàng)目計(jì)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，制訂開(kāi)發(fā)規(guī)模和投資計(jì)劃，并根據(jù)可類比的工程造價(jià)及現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整和控制。其次是設(shè)計(jì)階段。按可行性研究階段提出的方案進(jìn)行設(shè)計(jì)，編制工程概算，將投資控制在計(jì)劃之內(nèi)。施工圖完成后，編制工程預(yù)算，并與概

9、算進(jìn)行比較。如果高于概算，則進(jìn)行修改設(shè)計(jì)，降低標(biāo)準(zhǔn)，使投資控制在原計(jì)劃之內(nèi)。第三是施工中嚴(yán)格按圖施工，核算工程量，制訂材料供應(yīng)計(jì)劃，加強(qiáng)成本控制和施工管理，保證竣工決算控制在工程預(yù)算額度內(nèi)。日本政府有關(guān)部門(mén)對(duì)所投資的公共建筑、政府辦公樓、體育設(shè)施、學(xué)校、醫(yī)院、公寓等項(xiàng)目，除負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織編制并發(fā)布計(jì)價(jià)依據(jù)以確定工程造價(jià)外，還對(duì)上述公建項(xiàng)目工程造價(jià)的執(zhí)行實(shí)施全過(guò)程的直接管理。從上述美、英、日幾個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)項(xiàng)目成本的管理方式看，房地產(chǎn)工程造價(jià)管理均處于有序的市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境，實(shí)行了系統(tǒng)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，而在價(jià)格的確定和管理上以市場(chǎng)和社會(huì)認(rèn)同為取向，在行業(yè)的管理歸屆上為民間行業(yè)協(xié)會(huì)組織。同時(shí)，政府

10、的宏觀調(diào)控，先進(jìn)的計(jì)價(jià)依據(jù)、計(jì)價(jià)方法、發(fā)達(dá)的咨詢業(yè)、多渠道的信息發(fā)布等做法，基本上代表了現(xiàn)行工程造價(jià)管理的國(guó)際慣例。美英日工程成本控制管理方式比較發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)工程成本控制管理開(kāi)展得比較早，在這方面已經(jīng)積累了不少經(jīng)驗(yàn)，而且更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求。當(dāng)然，在整個(gè)成本控制管理的過(guò)程中，各個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家根據(jù)各自的國(guó)情仍有些差異。（文中表格請(qǐng)直接瀏覽報(bào)紙）全面控制理論”在房地產(chǎn)成本控制中的應(yīng)用我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，但是發(fā)展飛速，房地產(chǎn)投資占我國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額逐年上升。但同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目管理水平卻沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)，還停留在比較落后的水平。主要表現(xiàn)在：把項(xiàng)目成本控制的注意力過(guò)分的放在了施工環(huán)節(jié)，輕視房

11、地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的技術(shù)管理，項(xiàng)目成本控制各階段各掃門(mén)前雪”，不注重利用先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具和方法，項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中重實(shí)施輕計(jì)劃等。怎樣才能有效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的水平，綜合上述發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，無(wú)一不是從設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、竣工等各個(gè)階段進(jìn)行著全面的成本控制，全面控制理論'對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有著指導(dǎo)意義，而其中的項(xiàng)目全程控制理論則是最有效、最直接的成本控制方法。傳統(tǒng)的成本控制概念主要是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工階段的建安成本進(jìn)行控制，其主要方法是在項(xiàng)目成本的形成過(guò)程中，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開(kāi)支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正將要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用

12、控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi)，以保證項(xiàng)目成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到成本控制的目的，降低項(xiàng)目成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。在現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，撇開(kāi)地價(jià)不談，項(xiàng)目的抉擇與產(chǎn)品的定位、檔次以及方案設(shè)計(jì)等其它各項(xiàng)影響因素是投資控制與成本變化的關(guān)鍵，建安成本的高低一般也就大體確定，建安成本的成本信息和控制技術(shù)比較透明和成熟，實(shí)際上可控制的油水”并不是很多。因此在現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制概念中，和全面營(yíng)銷(xiāo)”與全面物管”一樣，講究的是全面控制。全面控制的含義包括兩個(gè)方面：一是全程控制，二是全員控制。全程控制指的是從項(xiàng)目的投資決策起就開(kāi)始進(jìn)行控制，考察項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)以及項(xiàng)目的可行性與風(fēng)險(xiǎn)性，在項(xiàng)目可行性基礎(chǔ)上，保證功能使用具有市場(chǎng)

13、競(jìng)爭(zhēng)力的前提條件下進(jìn)行限額設(shè)計(jì),項(xiàng)目的投資決策與方案設(shè)計(jì)是項(xiàng)目投資成本控制的關(guān)鍵所在,將成本發(fā)生過(guò)程中的事中控制前置為事前控制，當(dāng)然建設(shè)過(guò)程中的成本控制也是集約化管理的重要組成部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制中有一句常說(shuō)的話：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以預(yù)算為基礎(chǔ)。這里面包含了四層含義：一是這項(xiàng)投資行不行，二是該花的要花，三是該花的部分必須加以合理的控制與審核，四是不該花的不花。全面控制理論實(shí)際是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織管理問(wèn)題，實(shí)踐表明不同的組織架構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制影響非常大，實(shí)際上不同的組織架構(gòu)直接體現(xiàn)了不同的責(zé)、權(quán)、利三者間的關(guān)系。員工的主觀能動(dòng)性和成本控制的思想意識(shí)與工作方法，不是靠空洞的說(shuō)教與自覺(jué)

14、意識(shí)的提高，而是應(yīng)該依靠具有一定創(chuàng)造活力的管理制度與管理模式進(jìn)行的。目前我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正向著規(guī)?；⑵放苹较虬l(fā)展。在房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率比較高，因而吸引了過(guò)多企業(yè)進(jìn)入。經(jīng)過(guò)這幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢(shì)。成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義。2009年，房地產(chǎn)行業(yè)資金面進(jìn)一步緊張，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及企業(yè)兼并現(xiàn)象將增加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)和中介行業(yè)將面臨重新洗牌。面對(duì)房地產(chǎn)供需形勢(shì)的逆轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商也將調(diào)整發(fā)展策略。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的應(yīng)對(duì)之策必然是：大企業(yè)創(chuàng)造需求與控制產(chǎn)品上市并舉；小企業(yè)貓冬”裁員；困難企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)。港臺(tái)模式以連鎖店推展的中介公司必然大量關(guān)門(mén)。在這樣的形式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將更加重視成本控制的作用，把工作的重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)移到研究市場(chǎng)、加強(qiáng)成本管理、制