酒店改造計劃的制定原則與要點(diǎn)

1、酒店改造方案的制定原那么與要點(diǎn)第一章酒店的改造方案一、酒店改造方案的定義1、方案的定義所謂的方案即做一件事情前或者說辦事前的打算、擬定的方案、行動的規(guī)劃等.做任何一件事情不管其大小、輕重,要想做好它,就必須有方案,大事、復(fù)雜的事情做一個書面的方案,一般簡單的事情行動前在回想上形成的方案和步驟,可以這樣說方案是事情成功的根底,有方案才人有成功的可能.2、酒店的改造方案的定義酒店的改造方案：通俗的講是酒店對固定資產(chǎn)通行的綜合性技術(shù)改造和采取的重大技術(shù)舉措.是一個酒店重新投資的方案.此舉關(guān)系到酒店改造后的開展前景,因此在做酒店改造方案之前,必定會對市場做一番調(diào)查,以周邊的環(huán)境、市場的開展趨勢為依據(jù)進(jìn)

2、行改造的籌劃,然后制定出一份完整的酒店改造計戈山一個酒店的改造牽涉的方方面面是非常多的,從前期的征詢、方案、設(shè)計到施工過程的管理和從中產(chǎn)生的調(diào)整細(xì)節(jié)等問題,都會消耗大量的人力及物力,是一個復(fù)雜的、環(huán)環(huán)相扣的、從方案到實(shí)施的系列工程,做改造方案是不能盲目拍板,走一步方案一步的,它應(yīng)緊緊地圍繞市場而制定,并科學(xué)系統(tǒng)地組織實(shí)施酒店改造的全過程,使之成為酒店經(jīng)營上的一個轉(zhuǎn)折點(diǎn).通過改造,許多酒店完全擺脫了改造前的經(jīng)營困境,重新贏得了市場,但是,有個別酒店由于改造前的方案沒有按科學(xué)的、市場的規(guī)律去做從而失敗.比方：在上海有一家三星級的酒店,經(jīng)過3-4年的經(jīng)營后,治理方為了提升業(yè)績,擬將原有中西餐兼顧的自

3、助餐廳,提升檔次,改造為以西餐為主的特色餐廳.在等到了業(yè)主方的同意并撥款后,改造工作順利完成,可餐廳營業(yè)后經(jīng)營額不但沒有上去,反而影響了酒店的團(tuán)隊客只提供少量的西式簡餐,源.這個原因在于原先提供給團(tuán)隊客人的中西式自助早餐改在中餐廳,這樣既沒有滿足局部涉外客人的需求,又讓一些國內(nèi)客人覺得早餐檔次太低,改造好的西餐廳由于酒店的客源始終沒有真正翻開國外市場,單以國內(nèi)客源為主,也打不開局面,結(jié)果我們可以想象到它沒有贏得市場.分析：既然酒店改造是一個投入回報均存在風(fēng)險的工程,又為什么有相當(dāng)局部的酒店非干不可呢？說到底,實(shí)質(zhì)就是酒店為生存而采取的一種爭奪市場的有效手段.理解了酒店改造的實(shí)質(zhì)之后,就必須在行

4、動上盡量的做好、做全,降低改造風(fēng)險,提升改造成功率,要做至U這點(diǎn),個全面的、完整的改造計戈U是必不可少的.酒店改造的起始點(diǎn)不是籌資設(shè)計.而是市場調(diào)研與方案,原因在于酒店的改造雖然是迫于市場的需要,但改造的類型有多種多樣,做的方案也必須量身定制才能萬無一失.二、改造方案的種類1、翻新改造翻新改造指：翻新改造就是在原有的某礎(chǔ)上更換材料,保持原有的風(fēng)格不變,有點(diǎn)修舊如新的意思.酒店的翻新改造也是在原有的根底上進(jìn)行.有的酒店經(jīng)營一定時間后,建筑以及內(nèi)部的裝潢、設(shè)備等硬件設(shè)施均出現(xiàn)除舊性的磨損,或者趕不上當(dāng)前的流行裝潢風(fēng)格,裝修設(shè)施及環(huán)境是幾年前的水平,已不能滿足客人審美觀的不斷變化,為了適應(yīng)市場的需要

5、而進(jìn)行的翻新,在改造中會更換局部硬件設(shè)備與裝潢材料,或者對原有的裝飾進(jìn)行重新設(shè)計,材料選用當(dāng)今流行的元素,但不管怎樣改造,酒店形成的整個格局和經(jīng)營風(fēng)格不會有太大的變化,制定的改造方案與相關(guān)的政策標(biāo)準(zhǔn)不會有太大的沖突.所以做方案時考慮建筑標(biāo)準(zhǔn)的問題不會太多,這類改造我們稱之為翻新改造,這種改造在酒店里應(yīng)該說是相當(dāng)多和頻繁的,特別是一些經(jīng)營了五年以上的酒店,一般以局部和小范圍改造居多'有些是邊改造邊營業(yè),不會音響整體的經(jīng)營.做這種改造方案的主題是掌握當(dāng)今裝修材料的流行元素以及資金的投入限制,投資風(fēng)險相對較小2、經(jīng)營性改造經(jīng)營性改造往往是酒店的經(jīng)營格局、策略或經(jīng)營思路發(fā)生了根本性的改變,其原

6、來的市場定位、文化定位、功能布局、經(jīng)營風(fēng)格都將隨著經(jīng)營思路的改變而發(fā)生變化.經(jīng)營性改造通常是大范圍甚至是酒店停業(yè)運(yùn)行,投資上和翻新改造相比也要大,相對改造后的經(jīng)營風(fēng)險也會大一些,由于方案可能是經(jīng)過前期市場調(diào)研為根底,但正確性要由市場的運(yùn)行來驗(yàn)證.做這類改造方案須對相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)熟悉和掌握,知道哪些應(yīng)遵守,哪些可以采取變通的方法解決.對大范圍、大面積的改造,要著重注意標(biāo)準(zhǔn)方面的要求,局部點(diǎn)位可能會涉及到建筑標(biāo)準(zhǔn),消防、環(huán)保等方面的限制,所以在做方案時一定要把握好,不能在做方案時光注重效果的好壞,而忽略了相關(guān)的建筑標(biāo)準(zhǔn),造成工程的延誤或臨時更改方案,最終損失的是投資方.【案例】有一公寓式酒店在改造時,

7、由于業(yè)主要求增加客房數(shù)量,將局部樓層原4套房改為8套房,在做方案時無視了住宅的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),比方：上層設(shè)置衛(wèi)生間,下層同樣位置是廚房.3、標(biāo)準(zhǔn)化改造標(biāo)準(zhǔn)化改造：第三種改造是由于酒店的業(yè)主或治理方的更換,隨之帶來全新的甚至是國際化的治理思路和理念,改造也就在所難免,這類改造不但耗時長,改造范圍廣,且資金的投入也非常之大,有時會讓人在開始的時候覺得很難理解和不可思議.標(biāo)準(zhǔn)化改造一般都明顯帶有治理公司模式化的痕跡,比方它在材料的選用、裝修的風(fēng)格、家具的款式都具品牌的統(tǒng)一和一致性,讓客人在使用中就能感受到治理公司的文化理念.做熱范化改造的方案時除了要關(guān)注經(jīng)營件改造所注意的問瓢外,壞必須在工期、資金、硬件的

8、根底條件等方面考慮充分,特別是資金的籌集,尤其是那些邊改造邊籌資的工程,方案一定要詳細(xì)、周密,要完全理解治理公司對軟件和硬件的不同要求,不要由于資金的原因影響方案的實(shí)施.三、改造方案的原那么和要點(diǎn)1、改造方案的原那么操作性實(shí)用性超前性2、改造方案要關(guān)注的要點(diǎn)方案的定位治理模式銷售對象與層次第二章制定方案的原那么一、操作性改造方案的操作性：改造方案的操作性即所制定的方案在實(shí)施的過程中能非常容易的被操作人員理解并付之行動,每一個工程的節(jié)點(diǎn)和過程都具有可操作的條件、可操作的程序,操作的目的性很明確.如果在制定方案時不顧或沒有仔細(xì)的考慮實(shí)施的可操作性,那方案的實(shí)施就變得毫無保障,輕那么延誤施工工期,重

9、那么給工程帶來質(zhì)量問題,甚至?xí)?dǎo)致工程無法進(jìn)行下去.案例：一家原本建造時屬于普通住宅用途的大樓,開發(fā)商根據(jù)市場的實(shí)際情況,在出售前決定將其改造成酒店.在考慮完善后,就開始進(jìn)行改造的工作,前面一系列征詢、申報、方案、設(shè)計都十分順利,很快進(jìn)入施工階段.在施工開始不久,有個工程要把原來每戶獨(dú)立熱水系統(tǒng)改成大樓集中供給熱水,同時作為天冷供暖的熱媒,增添一臺60萬大卡的熱水鍋爐,以提升熱水供給的質(zhì)量和穩(wěn)定性.根據(jù)大樓的結(jié)構(gòu)條件,方案將新添的設(shè)備安置在大樓的屋頂平臺上.設(shè)備訂好后,在現(xiàn)場安裝的前幾天,廠家來人查看現(xiàn)場的條件和情況,結(jié)果發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場根本無法將設(shè)備安裝到位,原因是設(shè)備面積太大,而大樓的垂直升降梯是

10、專為居住設(shè)置的小型客梯,在體積、載重等方面不能滿足運(yùn)輸?shù)囊?且開發(fā)商在向廠家訂設(shè)備時,也沒有要求定制成散裝型,所以設(shè)備就位就變成可想而不可及的事情.雖然,此設(shè)備采用的是國產(chǎn)的品牌,價格也在60萬元左右,后來經(jīng)過與廠家協(xié)商損失一些賠償金,將設(shè)備換成二臺30萬大卡的熱水鍋爐,但是施工期拖后了近半個月.分析：這個案例說明這個工程的方案缺乏可操作性,制定的時候光考慮設(shè)備的配置、用途和使用后的效果,而忽略了安裝的過程,結(jié)果導(dǎo)致方案的敗筆,可見方案的可操作性是不能無視的,方案的制定要有科學(xué)的依據(jù),不能盲目地憑感覺,孤立的、靜止的、片面的去制定方案.可以說沒有或缺乏可操作性的方案是根本不能實(shí)施的.二、實(shí)用

11、性方案首先要有可操作性,才能具體被實(shí)施,是不是方案只要有可操作性就是一個好的計劃呢？如果是這樣的話,我們做方案也就會陷入片面的思路中,可能會產(chǎn)生按方案實(shí)施的工程完成后,脫離實(shí)際,缺乏實(shí)用性,同樣是一個不成功的方案.案例1在萬豪旗下有一家四星級的酒店,酒店設(shè)計規(guī)劃是由北方當(dāng)?shù)氐囊患以O(shè)計單位操作,思路沒有完全按南方的實(shí)際情況考慮,在一污水池的規(guī)劃時案例2某一酒店在客房改造時,方案將原有的客房潔具全部更換為最新式的產(chǎn)品,其中也將浴缸混水龍頭調(diào)換成恒溫式以上二個案例盡管一個是建造時的規(guī)劃出現(xiàn)問題,一個是選擇出現(xiàn)偏差.但都說明了一個問題,方案做得再周密,可是實(shí)用性太差,就造成使用效果達(dá)不到預(yù)期的設(shè)想的局

12、面三、超前性改造方案的超前性：即在方案制定時,就充分考慮了市場的開展因素,根據(jù)方案實(shí)施的工程完成后,具有超前的規(guī)劃和設(shè)計,能在一段相當(dāng)長的時間內(nèi)讓改造的工程處于市場的領(lǐng)先地位.對于改造方案的超前性,可能有些制定方案的決策人員并不夠重視,他們往往認(rèn)為,應(yīng)盡量將方案完全按目前的市場需要去制定,少考慮或根本不用去考慮今后市場的變化和開展方向,這樣做的目的是相對投資的風(fēng)險要小一些,也就是改造后的市場效應(yīng)保險系數(shù)高一些,這種想法不能全部否認(rèn)它的實(shí)用價值,它可能在短期的效應(yīng)上顯不出其劣勢,但我們從業(yè)主投資的角度,經(jīng)營的最大利潤角度,市場開展的角度去驗(yàn)證改造方案的成功與否,很顯然保守、不具開展思維的方案是缺

13、少持久贏得市場的條件的,很快就會又使酒店面臨改造的為難的局面.不具備超前意識的改造方案不能稱為完美的方案,成功的方案.由于業(yè)主對于改造再投資行為,不光是一個短期贏得市場的舉動,最關(guān)鍵的是酒店在提升品牌知名度的同時,對酒店地位及經(jīng)營、品牌持久贏得市場影響的要求是不能無視的.案例：一家酒店在02年做改造方案時,對是否保存客房內(nèi)的音控柜產(chǎn)生了不同的想法,當(dāng)時在行業(yè)內(nèi)已有同類層次的酒店在改造中嘗試取消床頭柜,開關(guān)上墻,讓客房內(nèi)的操作功能簡單化、人性化,更趨合理與方便,但是大局部的酒店客房均具有床頭柜的功能.到底是要還是不要？取消床頭柜后其功能怎樣安置？這些都擺在方案制定者的面前,最后,經(jīng)過反復(fù)討論,根

14、據(jù)市場開展的趨勢,還是采取了取消床頭柜的方案.ra取消床頭柜方案的理由；1、簡潔、人性化的裝修風(fēng)格是今后流行的趨勢,特別是中等星級的酒店笳2、開關(guān)上墻符合大多數(shù)客人住期短、快捷方便的需要.改造后的市場反映也印證了當(dāng)時方案的正確性,酒店的營業(yè)額提升了20%,而且維持了相當(dāng)長的時間,據(jù)我所知,目前該酒店還沒有改造,雖然在裝修上顯得有點(diǎn)陳舊,但風(fēng)格還是沒有落伍,與當(dāng)今建造的同類酒店有相似之處.第三章制定方案的要點(diǎn)一、方案的定位方案是做一件事情的行動方案,而做方案就要有定位,也可以說是把方案定在什么的基礎(chǔ)上,且方案須貫穿始終.影響改造定位因素有多方面,但市場是主要原因之一.一個酒店要想改造肯定會有一個

15、設(shè)想,即在市場上樹立什么樣的形象,做哪些消費(fèi)群體,經(jīng)營的方針是什么,方案也就會沿著這個思路開展.這個市場方案定位的條件之一,需要調(diào)查酒店周邊同類酒店的經(jīng)營狀況,預(yù)計其可能發(fā)生的經(jīng)營變化,以及今后相當(dāng)一段時間后市場的消費(fèi)主體,分析了市場情況后,才能改造放在一個適宜的層面上；是以短期的旅游客為主,還是相當(dāng)對穩(wěn)定的商務(wù)客人,是把重點(diǎn)放在青年的消費(fèi)群體上,還是兼顧全方位年齡段的客人,這個方案的定位是以后改造設(shè)計方案的依據(jù)之一.無論是設(shè)計的風(fēng)格,還是使用的裝修材料、始終應(yīng)圍繞在定位的基準(zhǔn)線上.比方：一個高星級的酒店,它所使用的材料、設(shè)備就必須是一流的產(chǎn)品,這樣才能讓客人在住店的過程中體會物有所值的感覺.

16、二、治理模式治理模式即：星指經(jīng)營中采用什么治理方式講行：它可以星一種某本穩(wěn)定的、有熱范模式的經(jīng)營治理方式,或稱為連鎖經(jīng)營模式,也可以是獨(dú)特的、獨(dú)立的及自行的治理思路.但不管哪種方法,它必定會給制定方案在思路上產(chǎn)生約束.由于,假設(shè)是連鎖治理模式,它在裝修的風(fēng)格,裝修的選材等方面都有相對固定的要求與標(biāo)準(zhǔn),像四季酒店五星房間的面積都在40平米以上,而所有的燈具必須是某一進(jìn)口品牌的,從不使用仿制的云石燈罩,還有品牌的酒店,房內(nèi)的寫字臺一般會選擇大理石的臺面.可是,如果是獨(dú)立的、不具連鎖治理性質(zhì)的模式,它不會刻意固定在某一品牌的范圍,往往會選擇同等品牌的材料,但性價比高的一種,資金的投入自然就會低一些,從某種角度來說就是改造方案的投資定了方向.所以,我們說酒店治理模式的選定會影響改造方案的投資標(biāo)準(zhǔn).三、銷售對象與