青島嶗山區(qū)住宅基本情況：青島嶗山區(qū)中北嶗項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介

1、青島嶗山區(qū)中北嶗項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介一、嶗山區(qū)域概況嶗山區(qū)，青島市轄區(qū)，位于青島市東北部，東南瀕臨黃海，總面積389.34平方公里，是青島主要?jiǎng)e墅區(qū)之一。其中嶗山風(fēng)景區(qū)為國家5A級(jí)旅游景區(qū)。項(xiàng)目位于青島市嶗山風(fēng)景區(qū)沙子口鎮(zhèn)中、北嶗村，臨近午山，距離青島市政府約13公里，距離石老人浴場(chǎng)（啤酒城）約6公里。本項(xiàng)目位于嶗山風(fēng)景區(qū)沙子口鎮(zhèn)，根據(jù)沙子口鎮(zhèn)詳細(xì)規(guī)劃， 沙子口鎮(zhèn)定位為海濱旅游名城的綜合服務(wù)中心，青島市嶗山風(fēng)景名勝區(qū)的重要旅游服務(wù)基地。整個(gè)片區(qū)將建成63處公園，其中最大的公園位于沙子口灣附近，面積達(dá)10萬平方米。除了濱海一線將重點(diǎn)建設(shè)旅館、市場(chǎng)、商業(yè)場(chǎng)所之外，還將新建幼兒園、中小學(xué)、敬老院、診所等。預(yù)

2、計(jì)到2020年，沙子口鎮(zhèn)城市污水處理率達(dá)到100%，道路硬化率達(dá)到100%，人均公共綠地達(dá)到15平方米以上。在滿足風(fēng)景資源保護(hù)和發(fā)展旅游的前提下，將建設(shè)成為一流的嶗山風(fēng)景區(qū)旅游服務(wù)中心鎮(zhèn)。嶗山區(qū)二、項(xiàng)目基本情況1、基本指標(biāo)項(xiàng)目總占地31.6萬平方米（約合474畝），總建筑面積約18.3萬平方米，分A、B、C三個(gè)地塊。其中別墅用地位于A地塊，建筑規(guī)模為8.2萬平方米；聯(lián)排疊拼位于B地塊，建筑規(guī)模為2.6萬平方米；回遷安置房位于B、C地塊，建筑規(guī)模為6.3萬平方米；公共服務(wù)用房建筑規(guī)模為0.7萬平方米；商業(yè)建筑規(guī)模為0.1萬平方米；教育建筑規(guī)模為0.4萬平方米。BCA2、項(xiàng)目用地范圍內(nèi)情況（1）項(xiàng)

3、目南、北、西三面依山，東面朝海，地勢(shì)形態(tài)由高至低。（2）目前項(xiàng)目用地范圍內(nèi)約有70戶待拆遷民宅及部分茶地。（3）項(xiàng)目?jī)?nèi)已建成2.5萬平方米回遷安置用房。（4）項(xiàng)目?jī)?nèi)有一天然水庫，約8000平方米。項(xiàng)目待拆民宅項(xiàng)目依山眺海 回遷安置用房天然水庫3、項(xiàng)目周邊情況（1）水、電、天然氣等市政管線接口已做到項(xiàng)目外市政路上，暖氣需要與青島東億熱電廠咨詢。（2）項(xiàng)目臨近市政路，周邊主要為便民小型商業(yè)。（3）項(xiàng)目西側(cè)距離青島國際高爾夫球場(chǎng)僅2.5公里。（4）項(xiàng)目用地周邊有零散墓地。項(xiàng)目周邊市政路周邊墓地4、項(xiàng)目進(jìn)展情況項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)公司為青島天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天泰公司”），自2001年開始啟

4、動(dòng)項(xiàng)目，于2010年9月完成征地工作。目前用地范圍內(nèi)剩余約70戶民宅的拆遷補(bǔ)償協(xié)議已全部簽訂完畢，該項(xiàng)目已經(jīng)列入2011年土地供應(yīng)計(jì)劃，預(yù)計(jì)2011年上半年完成入市交易。天泰公司由于近期拿地較多，資金周轉(zhuǎn)困難，有意尋求與有資金實(shí)力的公司合作開發(fā)本項(xiàng)目，合作公司可控股。 5、合作模式及競(jìng)買條件(1) 我公司與天泰公司共同出資成立項(xiàng)目公司，由該項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)競(jìng)買，天泰公司負(fù)責(zé)組織運(yùn)作以確保項(xiàng)目公司競(jìng)得該項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)權(quán)。(2) 該項(xiàng)目的土地入市底價(jià)約為10.3億元（保證金約為2億元）。(3) 拆遷補(bǔ)償安置方案：該項(xiàng)目按舊城改造的政策執(zhí)行，由二級(jí)中標(biāo)單位負(fù)責(zé)支付2.3億元的拆遷補(bǔ)償費(fèi)（不包括在10.3億

5、元內(nèi)），由村委會(huì)自行拆遷并提供相應(yīng)發(fā)票。二級(jí)中標(biāo)單位需將C地塊全部用地和B地塊部分用地交給村委會(huì)，由村委會(huì)自行組織建設(shè)約6.3萬建筑平方米回遷安置房（目前已建成約2.5萬m²安置房）。 (4) 我公司與天泰公司預(yù)先將2.3億元的拆遷補(bǔ)償費(fèi)存入共管賬戶，出資比例另行商議。(5) 天泰公司表示除2.3億元的拆遷補(bǔ)償費(fèi)外，其余投資、收益均按股權(quán)比例分擔(dān)。具體股權(quán)比例另行商議。(6) 合作公司條件Ø 具有房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)。Ø 須具有村莊改造業(yè)績(jī)，2003年1月1日至今村莊改造拆遷面積不低于10萬m²（以拆遷許可證為準(zhǔn)）。Ø 2006年1月1日以來房地

6、產(chǎn)開竣工總量不低于80萬m²。Ø 可獨(dú)立競(jìng)買，也可聯(lián)合競(jìng)買，聯(lián)合競(jìng)買至少有一家具有房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)，且業(yè)績(jī)以資質(zhì)高的一家為主。Ø 提供銀行出具的資信證明及存款證明，其中企業(yè)自有資金不低于掛牌起始額度的20%。Ø 競(jìng)得人須在掛牌成交30日內(nèi)與社區(qū)（村）簽訂拆遷意向書，逾期未簽訂的，掛牌人可取消競(jìng)得人資格，競(jìng)買保證金不予退還。Ø 項(xiàng)目公告20天左右報(bào)名，交納保證金，公告后30天左右掛牌確定競(jìng)得人，競(jìng)得人確定10天左右公布結(jié)果。四、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)及政策情況1、青島房產(chǎn)市場(chǎng)情況2010年青島全年累計(jì)銷售10.6萬套，首次突破10萬大關(guān)，較2009年全

7、年累計(jì)銷售8.1萬套，增長(zhǎng)31.4%，其中新建住宅成交10萬套，住宅總成交面積986.36萬平方米。2、項(xiàng)目周邊主要?jiǎng)e墅、聯(lián)排項(xiàng)目銷售情況目前項(xiàng)目周邊獨(dú)棟別墅銷售均價(jià)為3.5萬元/平方米-4萬元/平方米，聯(lián)排銷售均價(jià)為2.5萬元-3萬元/平方米，銷售狀況良好。周邊主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目情況： 項(xiàng)目名稱位置建筑規(guī)模容積率開盤時(shí)間銷售價(jià)格在售戶型（m²）開發(fā)商頤和星苑嶗山區(qū)香港東路四姜一灣80萬m²0.807.6.9獨(dú)棟銷售價(jià)格40000元/ m²90-500青島中宇置業(yè)有限公司石灣山莊嶗山區(qū)山石灣5.2萬m²0.39一期2010年3月，二期時(shí)間待定獨(dú)棟銷售均價(jià)400

8、00萬元/ m²300-600青島金橋投資發(fā)展有限公司頤和星苑 3、嶗山區(qū)土地市場(chǎng)情況2010年全年嶗山區(qū)共出讓土地19宗，其中14宗為工業(yè)用地，占該區(qū)域全年出讓土地宗數(shù)的72%以上，其余為商服、科教及公共管理與公共服務(wù)用地，出讓方式基本為拍賣。全年無住宅用地出讓。從上述統(tǒng)計(jì)可以看出，住宅用地在該區(qū)域極為稀缺，尤其是別墅用地在全國已經(jīng)停止審批，因此該項(xiàng)目用地的稀缺性尤為突出。4、青島限購政策青島限購政策實(shí)施時(shí)間自2011年1月31日起至2011年12月31日。僅在部分區(qū)域?qū)嵤?，?shí)施范圍為市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、黃島區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)。對(duì)已有1套住房的本市戶籍居民家庭，能夠提供

9、本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。5、青島房?jī)r(jià)調(diào)控主要目標(biāo)2011年度新建住房?jī)r(jià)格漲幅明顯低于本年度城市居民人均可支配收入增幅。6、新政出臺(tái)后的房地產(chǎn)市場(chǎng)從上圖可看出，新政后青島房地產(chǎn)未受較大影響，成交面積環(huán)比有較大提高。五、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（1）該項(xiàng)目規(guī)劃為別墅用地，且距項(xiàng)目西側(cè)2.5公里處有一個(gè)高爾夫球場(chǎng)，距青島市中心約13公里，地塊資源優(yōu)勢(shì)明顯。（2）項(xiàng)目位于嶗山風(fēng)景區(qū)，地塊三面環(huán)山，東側(cè)朝海，用地范圍內(nèi)現(xiàn)有一個(gè)天然水庫，景觀優(yōu)勢(shì)顯著。（3）項(xiàng)目周邊除供暖外的市政管線全部具備。（4）市場(chǎng)在售同類產(chǎn)品銷售情況良好，低密度別墅、疊拼產(chǎn)品需求較為旺盛。（5）天泰公司在青島具有較強(qiáng)的影響力，項(xiàng)目運(yùn)作能力強(qiáng)，在雙方達(dá)成一致合作條件的基礎(chǔ)上，確保取得項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)權(quán)，對(duì)于項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)工作的開展也較為有利。2、存在問題（1）項(xiàng)目附近有部分墓地，后期開發(fā)需通過規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)避對(duì)項(xiàng)目的不利影響。（2）房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控帶來的政策風(fēng)險(xiǎn)。六、建議該項(xiàng)目規(guī)劃為別墅用