青島嶗山區(qū)住宅基本情況：青島嶗山區(qū)中北嶗項目情況簡介

1、青島嶗山區(qū)中北嶗項目情況簡介一、嶗山區(qū)域概況嶗山區(qū)，青島市轄區(qū)，位于青島市東北部，東南瀕臨黃海，總面積389.34平方公里，是青島主要別墅區(qū)之一。其中嶗山風(fēng)景區(qū)為國家5A級旅游景區(qū)。項目位于青島市嶗山風(fēng)景區(qū)沙子口鎮(zhèn)中、北嶗村，臨近午山，距離青島市政府約13公里，距離石老人浴場（啤酒城）約6公里。本項目位于嶗山風(fēng)景區(qū)沙子口鎮(zhèn)，根據(jù)沙子口鎮(zhèn)詳細(xì)規(guī)劃， 沙子口鎮(zhèn)定位為海濱旅游名城的綜合服務(wù)中心，青島市嶗山風(fēng)景名勝區(qū)的重要旅游服務(wù)基地。整個片區(qū)將建成63處公園，其中最大的公園位于沙子口灣附近，面積達(dá)10萬平方米。除了濱海一線將重點建設(shè)旅館、市場、商業(yè)場所之外，還將新建幼兒園、中小學(xué)、敬老院、診所等。預(yù)

2、計到2020年，沙子口鎮(zhèn)城市污水處理率達(dá)到100%，道路硬化率達(dá)到100%，人均公共綠地達(dá)到15平方米以上。在滿足風(fēng)景資源保護和發(fā)展旅游的前提下，將建設(shè)成為一流的嶗山風(fēng)景區(qū)旅游服務(wù)中心鎮(zhèn)。嶗山區(qū)二、項目基本情況1、基本指標(biāo)項目總占地31.6萬平方米（約合474畝），總建筑面積約18.3萬平方米，分A、B、C三個地塊。其中別墅用地位于A地塊，建筑規(guī)模為8.2萬平方米；聯(lián)排疊拼位于B地塊，建筑規(guī)模為2.6萬平方米；回遷安置房位于B、C地塊，建筑規(guī)模為6.3萬平方米；公共服務(wù)用房建筑規(guī)模為0.7萬平方米；商業(yè)建筑規(guī)模為0.1萬平方米；教育建筑規(guī)模為0.4萬平方米。BCA2、項目用地范圍內(nèi)情況（1）項

3、目南、北、西三面依山，東面朝海，地勢形態(tài)由高至低。（2）目前項目用地范圍內(nèi)約有70戶待拆遷民宅及部分茶地。（3）項目內(nèi)已建成2.5萬平方米回遷安置用房。（4）項目內(nèi)有一天然水庫，約8000平方米。項目待拆民宅項目依山眺海 回遷安置用房天然水庫3、項目周邊情況（1）水、電、天然氣等市政管線接口已做到項目外市政路上，暖氣需要與青島東億熱電廠咨詢。（2）項目臨近市政路，周邊主要為便民小型商業(yè)。（3）項目西側(cè)距離青島國際高爾夫球場僅2.5公里。（4）項目用地周邊有零散墓地。項目周邊市政路周邊墓地4、項目進展情況項目一級開發(fā)公司為青島天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司（以下簡稱“天泰公司”），自2001年開始啟

4、動項目，于2010年9月完成征地工作。目前用地范圍內(nèi)剩余約70戶民宅的拆遷補償協(xié)議已全部簽訂完畢，該項目已經(jīng)列入2011年土地供應(yīng)計劃，預(yù)計2011年上半年完成入市交易。天泰公司由于近期拿地較多，資金周轉(zhuǎn)困難，有意尋求與有資金實力的公司合作開發(fā)本項目，合作公司可控股。 5、合作模式及競買條件(1) 我公司與天泰公司共同出資成立項目公司，由該項目公司負(fù)責(zé)競買，天泰公司負(fù)責(zé)組織運作以確保項目公司競得該項目二級開發(fā)權(quán)。(2) 該項目的土地入市底價約為10.3億元（保證金約為2億元）。(3) 拆遷補償安置方案：該項目按舊城改造的政策執(zhí)行，由二級中標(biāo)單位負(fù)責(zé)支付2.3億元的拆遷補償費（不包括在10.3億

5、元內(nèi)），由村委會自行拆遷并提供相應(yīng)發(fā)票。二級中標(biāo)單位需將C地塊全部用地和B地塊部分用地交給村委會，由村委會自行組織建設(shè)約6.3萬建筑平方米回遷安置房（目前已建成約2.5萬m²安置房）。 (4) 我公司與天泰公司預(yù)先將2.3億元的拆遷補償費存入共管賬戶，出資比例另行商議。(5) 天泰公司表示除2.3億元的拆遷補償費外，其余投資、收益均按股權(quán)比例分擔(dān)。具體股權(quán)比例另行商議。(6) 合作公司條件Ø 具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。Ø 須具有村莊改造業(yè)績，2003年1月1日至今村莊改造拆遷面積不低于10萬m²（以拆遷許可證為準(zhǔn)）。Ø 2006年1月1日以來房地

6、產(chǎn)開竣工總量不低于80萬m²。Ø 可獨立競買，也可聯(lián)合競買，聯(lián)合競買至少有一家具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，且業(yè)績以資質(zhì)高的一家為主。Ø 提供銀行出具的資信證明及存款證明，其中企業(yè)自有資金不低于掛牌起始額度的20%。Ø 競得人須在掛牌成交30日內(nèi)與社區(qū)（村）簽訂拆遷意向書，逾期未簽訂的，掛牌人可取消競得人資格，競買保證金不予退還。Ø 項目公告20天左右報名，交納保證金，公告后30天左右掛牌確定競得人，競得人確定10天左右公布結(jié)果。四、青島房地產(chǎn)市場及政策情況1、青島房產(chǎn)市場情況2010年青島全年累計銷售10.6萬套，首次突破10萬大關(guān)，較2009年全

7、年累計銷售8.1萬套，增長31.4%，其中新建住宅成交10萬套，住宅總成交面積986.36萬平方米。2、項目周邊主要別墅、聯(lián)排項目銷售情況目前項目周邊獨棟別墅銷售均價為3.5萬元/平方米-4萬元/平方米，聯(lián)排銷售均價為2.5萬元-3萬元/平方米，銷售狀況良好。周邊主要別墅項目情況： 項目名稱位置建筑規(guī)模容積率開盤時間銷售價格在售戶型（m²）開發(fā)商頤和星苑嶗山區(qū)香港東路四姜一灣80萬m²0.807.6.9獨棟銷售價格40000元/ m²90-500青島中宇置業(yè)有限公司石灣山莊嶗山區(qū)山石灣5.2萬m²0.39一期2010年3月，二期時間待定獨棟銷售均價400

8、00萬元/ m²300-600青島金橋投資發(fā)展有限公司頤和星苑 3、嶗山區(qū)土地市場情況2010年全年嶗山區(qū)共出讓土地19宗，其中14宗為工業(yè)用地，占該區(qū)域全年出讓土地宗數(shù)的72%以上，其余為商服、科教及公共管理與公共服務(wù)用地，出讓方式基本為拍賣。全年無住宅用地出讓。從上述統(tǒng)計可以看出，住宅用地在該區(qū)域極為稀缺，尤其是別墅用地在全國已經(jīng)停止審批，因此該項目用地的稀缺性尤為突出。4、青島限購政策青島限購政策實施時間自2011年1月31日起至2011年12月31日。僅在部分區(qū)域?qū)嵤?，實施范圍為市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、黃島區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)。對已有1套住房的本市戶籍居民家庭，能夠提供

9、本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。5、青島房價調(diào)控主要目標(biāo)2011年度新建住房價格漲幅明顯低于本年度城市居民人均可支配收入增幅。6、新政出臺后的房地產(chǎn)市場從上圖可看出，新政后青島房地產(chǎn)未受較大影響，成交面積環(huán)比有較大提高。五、項目分析1、項目優(yōu)勢（1）該項目規(guī)劃為別墅用地，且距項目西側(cè)2.5公里處有一個高爾夫球場，距青島市中心約13公里，地塊資源優(yōu)勢明顯。（2）項目位于嶗山風(fēng)景區(qū)，地塊三面環(huán)山，東側(cè)朝海，用地范圍內(nèi)現(xiàn)有一個天然水庫，景觀優(yōu)勢顯著。（3）項目周邊除供暖外的市政管線全部具備。（4）市場在售同類產(chǎn)品銷售情況良好，低密度別墅、疊拼產(chǎn)品需求較為旺盛。（5）天泰公司在青島具有較強的影響力，項目運作能力強，在雙方達(dá)成一致合作條件的基礎(chǔ)上，確保取得項目二級開發(fā)權(quán)，對于項目后續(xù)開發(fā)工作的開展也較為有利。2、存在問題（1）項目附近有部分墓地，后期開發(fā)需通過規(guī)劃設(shè)計規(guī)避對項目的不利影響。（2）房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控帶來的政策風(fēng)險。六、建議該項目規(guī)劃為別墅用