不同類型公司選址的要求各不同

1、在企業(yè)選址的問題上，各類型公司選址的要求與特點在企業(yè)運營地點選擇方面，很多歐美企業(yè)一般遵循4M（最）的標準。即：第一，把一次性本錢降到最低，第二，把運營本錢降到最低，第三，把潛在的風險降到最低，潛在的風險很多，包括：恐懼襲擊、政府管制等;第四，把時機放到最大。高科技、電子、類公司選址的要求及特點一、物業(yè)所屬區(qū)位：如果此類公司在市政府所規(guī)劃的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，高科技園區(qū)注冊的話，會得到相應的稅金方面的減免政策（三減三免），這點也是此類公司選址的重要因素之一。但也有一局部大中型公司在所在省、市或直轄市的商業(yè)圈或中央商務區(qū)設立能夠表達公司良好形象的辦公場所（總部或駐京辦）。二、交通利達性：絕大多數(shù)IT公司

2、的員工人數(shù)較多，且加班的情況較為嚴重，所以，此類公司對所要承租物業(yè)的交通及地理位置要求較為嚴格（即：辦公地址距員工住址較近或較為方便）。三、軟硬件設施：1 .強電：一般市場上的物業(yè)皆要雙路共電，且電源系統(tǒng)需到達220尸380V有的條件。電力供應容量應不低50VA/平米。2 .弱電：辦公區(qū)域內(nèi)應保證820平米內(nèi)有一個信息點，信息點包括：語音點、數(shù)據(jù)點、光纖出口。且應有在2050年內(nèi)可拓展升級的可能。3 .網(wǎng)絡支持：大廈內(nèi)應有至少兩家以上的網(wǎng)絡運營商可供選擇，還應具備專線上網(wǎng)、無線上網(wǎng)（支持迅馳）。大廈還應設有手機信號覆蓋系統(tǒng)即：無屏障系統(tǒng)。4 .人性化-有否空中花園或綠化率的上下：由于此類公司的

3、員工的工作較為單調(diào)，大廈如配有空中花園最正確;或大廈的綠化率應符合國家標準。5 .電梯：部數(shù)的多少（每33004500平米/噸/部），載重量的大小，轎箱的高矮大小，梯速的快慢（1.5-2.5-5-7米/秒），電梯的自動控制或人工控制系統(tǒng)應良好。6 .車位：地上、地下車位的總數(shù)量多少（4565個/萬平米），停車泊位的方便程度（人工控制或電腦控制）。7 .建筑風格及構造：風格：大多數(shù)IT公司較為青睞風格現(xiàn)代、新潮的物業(yè)，多為高檔玻璃幕墻材質的的外力面。構造：大多數(shù)IT公司的員工人數(shù)非常多，辦公密度大，且多希望開放式辦公。故要求大廈應是框架構造、框架剪力墻構造。在樓板承重方面：應在150200公斤/

4、平米，其中轉換機房的承重要求就更高了。在抗震方面：應至少可抗震78極。在凈層高方面：應在2.63米之間，如在個別樓層設有超高層（LOFT）最正確。8 .中央空調(diào)及煙感、噴淋：中央空調(diào)：分2管制、4管制、VAV系統(tǒng)，后兩者更受青睞，但隨之而來的是租金的不菲。新風量也是一個較為重要的參數(shù)，一般國際標準為35立方米/人/小時，但目前已有50立方米/人/小時這一數(shù)字。而且市場上也有了分層供應新風系統(tǒng)，還有了冬季供濕系統(tǒng)。煙感、噴淋：二者布置的密集度也會直接決定客戶入住后的二次裝修的費用上下。9 .交房現(xiàn)狀：初裝（簡裝）：吊石膏（鋁扣）、白墻（壁紙）、水泥地抹平（網(wǎng)絡地板），后者更受歡迎。毛坯：裸房狀態(tài)

5、那么可以滿足公司自行裝修來表達自身形象的要求。10、戶型、面積及價位：戶型：由于國內(nèi)外建筑技術的不斷提高和改進，根本上國內(nèi)從90年代初至今的大廈及寫字樓皆為框架、框架剪力墻及綜合構造，也就是說戶型的開間根本上可以保證至少在100平米左右，且大多可以相鄰間可以互相連通。這樣的條件是此類公司對根本要求。根本上可以解釋為：開間的伸縮范圍大。面積：根據(jù)各公司的情況，它們對面積的需求完全取決于其業(yè)務拓展方向。價位：此類行業(yè)小型公司要求的價位應在¥13/天/平米（含物管費），相應的面積也在3A500平米之間;此類行業(yè)中型公司要求的價位應在¥24/天/平米（含物管費），相應的面積也在50

6、05000平米之間;此類行業(yè)大型公司要求的價位應在¥4/天/平米（含物管費）以上，相應的面積那么很大，通常半棟、整棟或多棟園區(qū)等。11 .關于內(nèi)資外資公司的租買問題：通常情況下，不管是內(nèi)資還是外資公司但凡要購置寫字樓或大廈，說明其公司的業(yè)務將在本地進展長遠開展。在本地租用寫字樓或大廈的公司，那么說明其公司在本地的業(yè)務還在嘗試性開展。12 .物業(yè)管理公司：通常分國內(nèi)（專職專業(yè)的和開發(fā)商自設的）、國際型物業(yè)管理公司。其中國際型物業(yè)管理公司作大廈的物業(yè)管理參謀較受歡迎。13 .在全球，高科技跨國企業(yè)選址都會考慮五大因素：靠近大學、科研機構，有充足的科研人才;良好的根底設施，交通便利、通訊興

7、旺;環(huán)境開闊，有良好的人文環(huán)境，便于信息溝通和國際交往;法律咨詢、物業(yè)、籌劃等效勞性機構比較完善;制度環(huán)境、管理的國際化程度比較高。教育類公司、機構對欲租（購）寫字樓的要求一.區(qū)位：此類公司一般根據(jù)所教授專業(yè)及科目的受眾群分布來選址，沒有其他較為特殊的要求二.交通利達性：絕大多數(shù)此類公司的學員人數(shù)較多，所以，此類公司對所要承租物業(yè)的交通及地理位置要求較為嚴格。公交線路的多少，是否緊鄰環(huán)路，開車是否方便等。三.硬件設施：1.建筑風格及構造：這類公司機構根本分A、B兩類：A,內(nèi)外資公司關于企管、籌劃、語言、MBA等方面培訓（高端客戶為其學員）風格：大多數(shù)此類公司較為青睞風格現(xiàn)代、新潮的物業(yè)，多為高

8、檔玻璃幕墻材質的的外力面。構造：大多數(shù)此類公司的學員工人數(shù)不一定很多（只因學費高），但多希望35人一班（有獨立且封閉的小房間）。故要求大廈應是框架構造、框架剪力墻構造。在樓板承重方面：應在150200公斤/平米。在抗震方面：應至少可抗震78極。在凈層高方面：應在2.63米之間。對層高無特殊要求。B,內(nèi)資機構關于成人教育、語言等（中低端客戶及學生為其學員）風格：大多數(shù)此類機構主要考慮運營本錢（因其所收學費不高，利潤較低，所以不會選擇高檔大廈或寫字樓），故風格陳舊、樓齡較長的物業(yè)，多為普通磚石外力面。構造：大多數(shù)此類機構的學員人數(shù)非常多，就學密度非常大（這樣會提高利潤!），且多希望開放式辦學。故要

9、求大廈應是框架構造、框架剪力墻構造，一般磚混也可。至于樓板承重方面和抗震方面沒有（資格）特殊要求，不是危房即可。對層高無特殊要求。2 .價位和面積：一般A類公司的租金預算較高¥3.5/天平米（含物管費）以上，租賃面積應在300平米左右至數(shù)千平米；一般B類機構的租金預算較低¥12.5/天/平米（含物管費），租賃面積應在500平米左右至數(shù)千平米。3 .車位：數(shù)量無特殊要求，或要求不是很高。4 .關于內(nèi)資外資公司、機構的租買問題：通常情況下，不管是內(nèi)資還是外資公司但凡要購置寫字樓或大廈，說明其公司的業(yè)務將在本地進展長遠開展。在本地租用寫字樓或大廈的公司，那么說明其公司在本地的業(yè)務

10、還在嘗試性開展。旅游、貿(mào)易、汽車、運輸類公司對欲租（購）寫字樓的要求旅游業(yè)：這類行業(yè)主要指旅行社，大多數(shù)此類公司希望所租賃的物業(yè)能有易見性（商鋪）。這樣可以到達招攬客戶目的。因為公司實力的大小，所以租金預算、承租面積大不一樣。貿(mào)易行業(yè)：這類行業(yè)無特別行業(yè)特點，因為公司實力的大小，所以租金預算、承租面積大不一樣。一般外資公司會在乙級以上寫字樓或大廈駐扎，這樣可以表達公司形象。汽車行業(yè)對欲租（購）寫字樓的要求這類行業(yè)大致可以分為：汽車制造業(yè)和汽車銷售業(yè)。前者由于政府限定，必須在郊區(qū)置業(yè)（買地或租地自建廠區(qū)）。后者由于統(tǒng)屬銷售行業(yè)，必須在交通方便、高消費商業(yè)圈置業(yè)（大多以租賃形式為主）。下面是對汽車

11、銷售行業(yè)需求物業(yè)的要求進展描述：1 .區(qū)位：環(huán)路、主路、主要街道及各高消費商業(yè)圈。2 .戶型、建筑風格及構造：風格：大多數(shù)此類公司較為青睞風格現(xiàn)代、新潮的物業(yè)，多為高檔玻璃幕墻材質的的外力面（易于展示）。須臨街商鋪或汽車交易市場。構造：大多數(shù)此類公司青睞大開間構造。故要求物業(yè)應是框架構造、框架剪力墻構造，且對柱距的要求也極為嚴格（至少大于等于10米）。在樓板承重方面：應在150200公斤/平米。在抗震方面：應至少可抗震78極。在凈層高方面：應在3米左右，如在個別樓層設有超高層（LOFT）最受歡迎。3 .價位和面積：通常這類公司的租金預算較高，只因旺鋪難求，且適合的物業(yè)極少，不花重金豈能獲得一一

12、至少要在¥7/天/平米（含物管費）以上。承租面積至少應在300平米左右至數(shù)千平米。4 .關于內(nèi)資外資公司、機構的租買問題：通常情況下，不管是內(nèi)資還是外資公司但凡要購置商鋪，說明其公司的業(yè)務將在本地進展長遠開展。在本地租用商鋪的公司，那么說明其公司在本地的業(yè)務還在嘗試性開展。前者居多。運輸行業(yè)對欲租（購）寫字樓的要求這類行業(yè)主要指物流行業(yè)，大多這類行業(yè)比較希望在臨近機場的郊區(qū)駐扎（這也是行業(yè)特性）。這類行業(yè)內(nèi)外資公司皆有，租金預算較低¥1-2/天/平米（含物管費），但承租面積就比較大了數(shù)千平米。且對物業(yè)的硬件要求也較高：大多數(shù)此類公司青睞大開間構造。故要求物業(yè)應是框架構造、框

13、架剪力墻構造，且對柱距的要求也極為嚴格（至少大于等于10米）。超高層的廠房最受歡迎。律師、會計師、咨詢、評估行業(yè)租賃選址特點據(jù)調(diào)查顯示，目前律師事務所、會計師事務所、咨詢公司、評估公司，這類具有行業(yè)特性的企業(yè)在選擇辦公場所方面有著獨特的需求。主要表達于對物業(yè)所在城區(qū)、以及辦公場所所在的位置、房間狀況、交通情況等多方面的特殊要求。以下是這類公司選擇辦公場所需求的特點明細。城區(qū)分布：據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，目前所在市的律師事務所、會計師事務所、咨詢公司、評估公司，選擇的辦公城區(qū)大多分布于市兩大商業(yè)聚集區(qū)XX區(qū)和海淀區(qū)。由于局部公司需要離政府有關部門及穩(wěn)定客戶群近的原故，那么分別分布于中心城區(qū)，例如：東城

14、、西城、宣武、崇文，少量公司企業(yè)分布在其他區(qū)域。律師事務所、會計師事務所選擇辦公場所的特點對物業(yè)的要求：此類公司在選擇辦公場所時對所選物業(yè)的外觀、房間格局、房型有著不同的要求。律師事務所和會計師事務所由于拜訪量較大的原故，在選擇物業(yè)的同時比較注重物業(yè)的整體形象（例如：外觀新穎、大堂氣派），選擇辦公間時那么比較注重房間內(nèi)的隔間數(shù)量和房間的方正程度（因為此類型公司單獨辦公性和XX性較強，需要單獨房間的數(shù)量相對較多，公共辦公區(qū)大小要求那么不是很嚴格）。而咨詢類公司和評估類公司對房間內(nèi)的需求那么剛好相反，此類型公司需要較大的公共辦公區(qū)（以便更好的互動、溝通），對獨立辦公隔間的數(shù)量要求不那么嚴格。其他特

15、點：律師事務所、會計師事務所、咨詢公司、評估公司在裝修風格上都具有一樣之處。以上類型公司在裝修風格上主要突出穩(wěn)重、大方的特點（墻面一般為白色、黃色、深藍色，正規(guī)的白灰色吊頂，和深色地毯）。需求：此類公司在需求上，由于業(yè)務聯(lián)系及業(yè)務開展方面主要以拜訪、溝通的形式進展，因此對數(shù)量的需求會比一般性質的公司大。車位需求：此類型公司有著辦公人數(shù)多、人均收入高、私有車輛多的特性，所以對物業(yè)的車位數(shù)量方面也有著相應的要求（一般租賃1000平米左右辦公間的公司，所需的車位數(shù)量大約在20個左右）。交通方面：由于此類公司員工經(jīng)常外出、拜訪人群較多，所以在選擇物業(yè)時會相當注重物業(yè)所在的位置和周邊交通情況。一般選擇的

16、位置都會在所選城區(qū)的商業(yè)核心區(qū)或重要交通樞紐地段（比方：XX區(qū)的東四十條商圈、朝外商圈、CBD核心區(qū)、東長安街商圈，海淀區(qū)的中關村大街、XX街、知春路、公住墳等中心商務區(qū)）。咨詢、評估公司選擇辦公場所的相關特點此類型公司在選擇辦公場所時需求的條件與律師事務所、會計師事務所所要求的XX小異，地段一般也分布在XX區(qū)、海淀區(qū)、和中心城區(qū)（如東城、西城、崇文、宣武）。選擇物業(yè)時，國內(nèi)公司一般以中檔（乙級）物業(yè)為主，少量公司租用高檔（甲級）物業(yè)。外資公司那么多以辦事處的形式，租用成熟商業(yè)區(qū)的高檔（甲級）物業(yè)。在寫字間的裝修上，咨詢、評估公司那么與律師事務所等行業(yè)的風格不大一樣。由于咨詢、評估公司的特性就

17、是溝通、網(wǎng)絡業(yè)務，由此得知這類公司在數(shù)量、網(wǎng)絡布線方面有著較大的需求。由于公共辦公人數(shù)較多的原故，因此對房間的開間程度也有著很大的要求。咨詢、評估公司所裝修的房間一般呈大開間、隔間較少、裝修風格傳統(tǒng)正規(guī)。金融類公司選址特點保險公司：一般分為中資保險公司、中外合資保險公司、外資保險公司和保險經(jīng)紀類公司。在京中資保險公司的總部有一局部已經(jīng)投資建樓，如平安保險、人壽保險、泰康人壽等，分部的設立一般會選擇在交通便利的乙級樓中面積從1000-3000平米左右，最終成交價在¥3左右。中外合資和外資保險公司一般都分布在東二、三環(huán)的甲級寫字樓中，其中東方廣場最多（中英人壽、中意人壽、中美大都會人壽、

18、瑞士再保險公司等），國貿(mào)、燕莎中心、亮馬大廈、京匯、盛福大廈等甲級寫字樓內(nèi)均有分布。合或外資保險公司在近期一般不會像中資公司那樣廣設分部，但在中國的外資或合資保險公司有相當一局部是在XX、XX、XX等城市率先設立了辦公地點，還沒有進入，所以在近一兩年中還是有方案在能夠設立辦事處或分部的，面積也多在1000-3000平米不等，因保險經(jīng)紀公司的規(guī)模大小不一，從“南銀這類甲級物業(yè)到商住公寓都有這類公司的分布，面積大多在400平米以下，所以不做重點開發(fā)。證券公司：這類公司在分布面較廣，所選物業(yè)類型也是復雜多樣，多在乙級寫字樓、底商、獨樓中分布，租房預算在¥3左右，面積從幾百平米至1、2千平米不等，近一兩年證券公司不像前幾年證券業(yè)火爆時那樣瘋狂地購房置地，所以現(xiàn)在的開發(fā)重點是和幾個大型的有規(guī)模的證券公司建立聯(lián)系，在其有需求時隨時跟進（選址一定要有廣告位）。銀行：分外資銀行、中資銀行中資銀行在京總部都已自建或購置了大廈，主要是對營業(yè)點的設置有需求，根本需求底商600平米以上，位置必須臨街，一般分布在新社區(qū)的底商和新建寫字樓的底商，要有廣告位。外資銀行：近1、2年中外資銀行紛紛進入設立辦事處，幾乎全部入住的是頂級大廈，其中國貿(mào)最多，但外資銀行幾乎全部都有指定的代理公司，開發(fā)重點是聯(lián)系該外資銀行設在XX的辦事處。