《九江市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》

1、九江市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管 理 辦 法第一章 總則第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，依據(jù)中華人民共和國(guó)價(jià)格法、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法、江西省江西省物業(yè)管理?xiàng)l例、江西省定價(jià)目錄、江西?。ㄉ唐贩夸N(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定）實(shí)施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理。第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的方式或接受開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、社區(qū)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的委托，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的共用部位、

2、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。第四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。提倡通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。第二章 收費(fèi)范圍第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的性質(zhì)和不同特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。保障性住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)、非保障性住宅（別墅型等物業(yè)服務(wù)費(fèi)以合同約定）前期物業(yè)（業(yè)主委員會(huì)成立之前，下同）服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)（具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附表）。車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)（含地面、地下及路面占道停車(chē)）、裝

3、飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、非住宅物業(yè)費(fèi)（含住宅內(nèi)的非住宅）、成立業(yè)主委員會(huì)的住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。第六條 市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市房產(chǎn)主管部門(mén)，根據(jù)物業(yè)類(lèi)型、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)成本等，對(duì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，適時(shí)向社會(huì)公布，并對(duì)其監(jiān)督管理。第七條 物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi)容：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理和化糞池清理；（三）公共綠地、景觀和花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)管理； （四）裝飾裝修管理服務(wù)；（五）公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；（六）物

4、業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理；（七）業(yè)主委托的其他公共性服務(wù)內(nèi)容;第八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：（一）服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用; （三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用；（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊；（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（七）經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意的其他費(fèi)用；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，

5、不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。第九條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第三章 收費(fèi)管理第十條 新建設(shè)的住宅（含保障性住房、拆遷還房等），開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售證手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)等方式選聘好物業(yè)服務(wù)企業(yè)，招標(biāo)單位標(biāo)書(shū)的制定，應(yīng)事先征求房產(chǎn)、價(jià)格等主管部門(mén)的意見(jiàn)，參加競(jìng)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依照相關(guān)法律法規(guī)，在價(jià)格主管部門(mén)公布的政府指導(dǎo)價(jià)及其浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)，擬定好前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約等，參加競(jìng)標(biāo)。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將商品房買(mǎi)賣(mài)

6、（預(yù)售）合同、前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)備案。前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)作為商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同的附件,隨商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同一并經(jīng)物業(yè)買(mǎi)受人簽字確認(rèn)。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位取得房屋預(yù)售證后，應(yīng)將商品房預(yù)售價(jià)格報(bào)價(jià)格主管部門(mén)備案。第十一條 保障性住房物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)經(jīng)成本監(jiān)審后報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)備案。第十二條 非保障性住宅業(yè)主委員會(huì)成立后,物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車(chē)服務(wù)費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)的確定與調(diào)整由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第十三條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行價(jià)格備案、公示制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)（前期物業(yè)）通過(guò)

7、公開(kāi)招投標(biāo)中標(biāo)后，應(yīng)將物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)辦理物業(yè)收費(fèi)備案手續(xù)和申領(lǐng)九江市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示。第十四條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車(chē)服務(wù)費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)備案。第十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，按照價(jià)格主管部門(mén)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格舉報(bào)電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取合同中未約定（法律法規(guī)規(guī)定的除外）的費(fèi)用。第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅的服務(wù)項(xiàng)目、

8、服務(wù)工作開(kāi)展和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)項(xiàng)目所在地街道、社區(qū)的意見(jiàn)并接受質(zhì)詢與監(jiān)督。第十七條物業(yè)服務(wù)費(fèi)，以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)算。未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)的房屋建筑面積計(jì)算，未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第十八條已交付（交房期限內(nèi)業(yè)主實(shí)際收房時(shí)間、交房期限后仍未收房的，則以交房期限內(nèi)最后一天視為交房時(shí)間）業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自交付之日起次月由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額承擔(dān)，未經(jīng)驗(yàn)收合格交付使用的物業(yè)、一律不得收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其建設(shè)期間發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。第十九條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)

9、應(yīng)每月足額繳納，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定預(yù)收的，預(yù)收期限原則上不超過(guò)3個(gè)月，業(yè)主自愿交納、另有合同約定的從其約定。 第四章 停車(chē)收費(fèi)第二十條住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)符合規(guī)劃配置要求的共用車(chē)位（含地下、地面）、地下車(chē)庫(kù)、地面停車(chē)場(chǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，可以收取停車(chē)服務(wù)費(fèi)。與業(yè)主合同約定或經(jīng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)同意,且不影響消防通道、業(yè)主出行方便的前提下，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，并提供管理服務(wù)的,可收取停車(chē)服務(wù)費(fèi), 具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以合同約定，占用公共場(chǎng)所收取的停車(chē)服務(wù)費(fèi)具體使用按照本辦法第二十五條之相關(guān)條款執(zhí)行。業(yè)主對(duì)車(chē)輛有特殊

10、保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。第二十一條 住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)車(chē)庫(kù)、車(chē)位應(yīng)優(yōu)先滿足本管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人的停車(chē)需求。第二十二條實(shí)施物業(yè)服務(wù)區(qū)域車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立健全車(chē)輛停放服務(wù)及收費(fèi)的內(nèi)部管理制度，做好車(chē)輛進(jìn)出管理、停車(chē)場(chǎng)所保潔、照明、監(jiān)視（或巡視）和日常維護(hù)等服務(wù)工作。第五章 其它收費(fèi)第二十三條 住宅區(qū)域內(nèi)共用電梯、公共照明、消防設(shè)施、景觀水系、監(jiān)控系統(tǒng)、單元門(mén)禁等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得另行分?jǐn)偸杖　６喂┧O(shè)施運(yùn)行費(fèi)用未納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支出和約定的計(jì)費(fèi)方式，向相關(guān)業(yè)主公平、合理分?jǐn)偅⒍ㄆ诠?。分?jǐn)傆?jì)算公

11、式為：用戶實(shí)用量×（單價(jià)+總損耗費(fèi)÷全部用戶實(shí)用量）。也可按每噸用水量加固定費(fèi)用的方式向相關(guān)業(yè)主計(jì)收二次供水設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用，具體計(jì)費(fèi)方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在合同中約定。第二十四條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托方收取手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)在雙方委托合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)駐住宅服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公用配套設(shè)施建設(shè)、維護(hù)、施工的單位收取進(jìn)場(chǎng)費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第二十五條 業(yè)主將自有物業(yè)依照相關(guān)法規(guī)改做商用或出租他人做商用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)可

12、按本服務(wù)區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。經(jīng)營(yíng)所得除成本費(fèi)用外主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金等，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定、業(yè)主委員會(huì)的合同約定使用。第二十六條裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝飾裝修垃圾的，應(yīng)當(dāng)繳納裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在服務(wù)合同中約定。不產(chǎn)生裝飾裝修垃圾的或自行處理裝飾裝修垃圾的不得收費(fèi)。不得強(qiáng)行收取裝飾裝修保證金。有合同約定收取裝飾裝修保證金的，應(yīng)嚴(yán)格按合同的約定收取和返還，因裝飾裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)、維修費(fèi)

13、用按實(shí)際發(fā)生額，由業(yè)主（使用人）或裝修單位（裝修人）承擔(dān)，造成嚴(yán)重后果并觸犯相關(guān)法律法規(guī)的，由當(dāng)事人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。第六章 監(jiān)督管理第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價(jià)格自律，遵守價(jià)格法律、法規(guī)、政策，按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)。第二十八條 政府價(jià)格主管部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)實(shí)行成本監(jiān)審制度和價(jià)格監(jiān)測(cè)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。第二十九條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分級(jí)管理，市和縣（市、區(qū)）政府、廬山管理局價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成價(jià)格違法違規(guī)的，由價(jià)格行政主管部門(mén)依據(jù)中華人民共和國(guó)價(jià)

14、格法等法律、法規(guī)予以處罰。第三十條 未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅、單位宿舍、業(yè)主自行組織的物業(yè)管理，可參照本辦法自行協(xié)商，并在物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）的指導(dǎo)下具體實(shí)行。第三十一條 本辦法實(shí)施前已取得房屋預(yù)售證的新建住宅及服務(wù)合同未到期的，仍按九價(jià)字201241號(hào)文執(zhí)行，其物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)方式、標(biāo)準(zhǔn)等按原合同約定執(zhí)行，也可由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法重新約定，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。第三十二條 各縣（市、區(qū)）、廬山管理局價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)主管部門(mén)按屬地管理原則，可結(jié)合本地物業(yè)類(lèi)型、服務(wù)內(nèi)容、環(huán)境設(shè)施和服務(wù)成本等，參照本辦法具體測(cè)算制定公布相應(yīng)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度。本市市區(qū)范圍內(nèi)的潯陽(yáng)區(qū)、廬山區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、八里湖新區(qū)執(zhí)行本辦法中的指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第三