評(píng)估問(wèn)題解讀

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房屋征收評(píng)估問(wèn)題解讀吉林省房地產(chǎn)評(píng)估專家委員會(huì)主任 于海龍二0一三年三月十一日主要內(nèi)容：一、房屋征收法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件二、房屋拆遷、征收的聯(lián)系與區(qū)別三、房屋評(píng)估范圍、價(jià)值四、房屋權(quán)益、耐用年限五、房地產(chǎn)評(píng)估六、評(píng)估行為監(jiān)管一、房屋征收法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件2011年1月21日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例。2011年6月3日，建設(shè)部下發(fā)了國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法。2012年6月15日，吉林省建設(shè)廳印發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步做好國(guó)有土地上房屋征收工作若干問(wèn)題的規(guī)定（吉建發(fā)201216號(hào)）的通知。 2012年8月1日，吉林省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)印發(fā)了房屋征收評(píng)

2、估相關(guān)術(shù)語(yǔ)（吉房協(xié)201216號(hào)）。這些地方法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的出臺(tái)，從制度上規(guī)范了房屋征收人、被征收人以及房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的行為，為推進(jìn)我省房屋征收工作有著重要的作用。二、房屋拆遷、征收的聯(lián)系與區(qū)別（一）聯(lián)系從實(shí)施對(duì)象看，兩者都是以房屋所有人或使用人為工作對(duì)象。從實(shí)施主體看，兩者都是依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定給被拆遷人或被征收人予以補(bǔ)償。從補(bǔ)償方式看，兩者都是采用貨幣補(bǔ)償或?qū)嵨镅a(bǔ)償。其中實(shí)物補(bǔ)償又分原地安置和異地安置。從補(bǔ)償依據(jù)上看，兩者都是以房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告做為補(bǔ)償依據(jù)。無(wú)論是拆遷還是征收，評(píng)估機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)范圍沒(méi)變，評(píng)估原則沒(méi)變，工作方式?jīng)]變，注冊(cè)房

3、地產(chǎn)估價(jià)師的依法回避及任何單位不得干預(yù)拆遷、征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)的規(guī)定沒(méi)變。（二）區(qū)別區(qū)別1：行為人拆遷是經(jīng)濟(jì)行為，強(qiáng)遷靠政府。拆遷人解決拆遷遇得到困難的方法：一是申請(qǐng)政府行政強(qiáng)遷；二是用金錢(qián)換時(shí)間。即通過(guò)超出評(píng)估價(jià)格數(shù)倍的補(bǔ)償金額來(lái)滿足“釘子戶”的要求換取時(shí)間價(jià)值，確保獲得最大化的收益。其結(jié)果助長(zhǎng)了“釘子戶”的不合理訴求，嚴(yán)重的干擾了房屋拆遷補(bǔ)償?shù)墓?、公正秩序。征收是行政行為，?qiáng)征靠法院。房屋征收體現(xiàn)公共利益，體現(xiàn)政府的公平與效率，是由政府相關(guān)部門(mén)實(shí)施的涉及公益事業(yè)的行政行為。房屋征收征收人解決“釘子戶”問(wèn)題就一種辦法：申請(qǐng)法院執(zhí)行。區(qū)別2：評(píng)估委托人房屋拆遷評(píng)估的委托人是拆遷人（企業(yè)）；房

4、屋征收評(píng)估的委托人是政府相關(guān)部門(mén)（政府）。區(qū)別3：評(píng)估結(jié)果復(fù)核程序拆遷當(dāng)事人如果要求復(fù)核評(píng)估結(jié)果，可以選擇其他評(píng)估機(jī)構(gòu)重新出具評(píng)估報(bào)告；征收當(dāng)事人如果要求對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，只能申請(qǐng)?jiān)u(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行復(fù)核。區(qū)別4：三是法律責(zé)任房屋征收（拆遷沒(méi)有規(guī)定）的法規(guī)明確規(guī)定，出具虛假或有重大差錯(cuò)評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。機(jī)構(gòu)：520萬(wàn)元罰款；簽字的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：13萬(wàn)元罰款；記錄信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)、注冊(cè)證書(shū)；造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。三、房屋評(píng)估范圍、價(jià)值（一）評(píng)估范圍1、房屋評(píng)估包括住宅房屋和非住宅房屋。2、附屬

5、物評(píng)估包括與房屋或土地相關(guān)的建筑物和構(gòu)筑物。3、房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)土地使用權(quán)評(píng)估4、地上附著物評(píng)估包括除房屋、附屬物以外的附著在土地上的物。如硬化、綠化等。（二）價(jià)值類型國(guó)有土地上的房屋征收與補(bǔ)償條例規(guī)定，被征收房屋價(jià)值類型是市場(chǎng)價(jià)值。價(jià)值定義：市場(chǎng)價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。不考慮租賃因素的影響，是指評(píng)估被征收房屋無(wú)租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法

6、定優(yōu)先受償款。評(píng)估結(jié)果不因以上因素而改變。但補(bǔ)償卻應(yīng)當(dāng)考慮由以上因素產(chǎn)生的利害關(guān)系人的合法權(quán)益。被征收人因征收催生被征收房屋區(qū)域的房?jī)r(jià)，便產(chǎn)生一些不合理、不客觀的價(jià)格預(yù)期，影響房屋征收工作。如被征收人只比較周邊開(kāi)發(fā)的新商品房售價(jià)，不考慮影響房屋價(jià)值的其他因素（非住宅房屋不考慮結(jié)構(gòu)、高度、沿街深度的等）而高估被征收房屋的價(jià)值，省建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步做好國(guó)有土地上房屋征收工作若干問(wèn)題的規(guī)定征收評(píng)估第五條規(guī)定“被征收房屋的價(jià)值內(nèi)涵，除按國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法第十一條執(zhí)行外，也不考慮征收因素對(duì)被征收房屋市場(chǎng)價(jià)值的影響。”“征收因素對(duì)被征收房屋市場(chǎng)價(jià)值的影響，是指被征收房屋因征收而獲得補(bǔ)償?shù)念A(yù)期，對(duì)被征

7、收房屋市場(chǎng)價(jià)值可能產(chǎn)生的影響?！保ㄈ╊愃品康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第十九條規(guī)定“對(duì)征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。”省建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步做好國(guó)有土地上房屋征收工作若干問(wèn)題的規(guī)定征收評(píng)估第八條第二款規(guī)定“被征收房屋的價(jià)值由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。評(píng)估確定的被征收房屋的價(jià)值低于類似房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格的，按類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算?！奔繀f(xié)201216號(hào)文件第十一條做出了解釋。即“類似房地產(chǎn)，是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與被征收房屋類似的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！薄邦愃品康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格=被征收范圍內(nèi)類似房地產(chǎn)評(píng)估單價(jià)平均值×被征收房屋的建筑面積?！薄霸u(píng)

8、估單價(jià)平均值=被征收范圍內(nèi)類似房地產(chǎn)評(píng)估總價(jià)÷類似房屋總建筑面積?！彼?、房屋權(quán)益、耐用年限（一）權(quán)益確定國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法第九條規(guī)定“對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)?！笔〗ㄔO(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步做好國(guó)有土地上房屋征收工作若干問(wèn)題的規(guī)定征收評(píng)估第六條規(guī)定“未登記的房屋的合法性、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積及房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)面積等，由房屋征收評(píng)估委托機(jī)構(gòu)在委托合同中說(shuō)明?！钡谄邨l規(guī)定“評(píng)估未超出批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)成本結(jié)合成新

9、計(jì)算?！保ǘ┓亲≌课輽?quán)益確定省建設(shè)廳吉林省非住宅房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)吉建房200911號(hào)文件第五條規(guī)定“評(píng)估要尊重合法原則，非住宅房屋的結(jié)構(gòu)、用途、建筑面積應(yīng)當(dāng)以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案記載為依據(jù)。”“無(wú)房屋權(quán)屬證書(shū)，但有規(guī)劃、土地審批手續(xù)的，按規(guī)劃批準(zhǔn)用途評(píng)估。”“規(guī)劃現(xiàn)狀圖件或檔案記載證明是1984年1月5日前的房屋，按證據(jù)證明的用途、面積評(píng)估?！保ㄈ白「姆恰狈课輽?quán)益確定省建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步做好國(guó)有土地上房屋征收工作若干問(wèn)題的規(guī)定征收評(píng)估二十條規(guī)定“被征收的實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的住宅房屋，在性質(zhì)認(rèn)定上仍為住宅?！薄皩?duì)被征收的實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的住宅房屋評(píng)估時(shí)，房屋征收評(píng)估委托機(jī)構(gòu)應(yīng)在委托合同中說(shuō)

10、明。”“市、縣級(jí)人民政府對(duì)實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的住宅房屋的征收補(bǔ)償有規(guī)定的，按市、縣級(jí)人民政府的規(guī)定執(zhí)行；市、縣級(jí)人民政府沒(méi)有規(guī)定的，評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮實(shí)際用途對(duì)住宅房屋價(jià)值的影響?！边@些規(guī)定為實(shí)施具體的征收行為提供制度保證。一是認(rèn)定“住改非”的要有政府發(fā)的行政許可、稅務(wù)登記；二是委托人要在委托合同中說(shuō)明那些是“住改非”房屋；三是評(píng)估機(jī)構(gòu)按住宅房屋評(píng)估的同時(shí)必須考慮“住改非”的因素；四是征收“住改非”房屋的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)包括“住改非”的價(jià)值。（四）房屋耐用年限標(biāo)準(zhǔn)1、鋼砼結(jié)構(gòu)6080年（確認(rèn)已使用年限、剩余年限）2、磚混結(jié)構(gòu)4060年（確認(rèn)已使用年限、剩余年限）3、磚木結(jié)構(gòu)3050年（確認(rèn)已使用年限、剩余年限）4

11、、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)1015年（確認(rèn)已使用年限、剩余年限）五、房地產(chǎn)評(píng)估省建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步做好國(guó)有土地上房屋征收工作若干問(wèn)題的規(guī)定征收評(píng)估做了二十四條具體規(guī)定。房屋征收評(píng)估可以選用一種或者多種方法中的最適宜方法，并合理確定估價(jià)結(jié)果。采用加權(quán)平均法確定估價(jià)結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明權(quán)重確定的理由。房屋征收評(píng)估，無(wú)論采取哪種方法，都是市場(chǎng)價(jià)值，都可以做為對(duì)房屋被征收人的補(bǔ)償依據(jù)。（一）住宅房屋評(píng)估住宅房屋評(píng)估必須采用市場(chǎng)法。采用市場(chǎng)法評(píng)估，應(yīng)當(dāng)選取同一供求范圍內(nèi)，在區(qū)位、權(quán)利性質(zhì)、用途、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)模、檔次、成新等與估價(jià)對(duì)象類似的房屋交易實(shí)例（二手房）作為可比實(shí)例。選取交易實(shí)例規(guī)模，一般在估價(jià)對(duì)象0.25

12、4倍的范圍內(nèi)。磚木結(jié)構(gòu)等住宅房屋如果交易不活躍，成交價(jià)格偏離市場(chǎng)價(jià)格且有失公允的，可以選擇與估價(jià)對(duì)象類似的磚混結(jié)構(gòu)的房屋交易實(shí)例作為可比實(shí)例。（二）非住宅房屋的評(píng)估1、采用收益法評(píng)估非住宅房屋價(jià)值，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途類型確定凈收益。一是采用租金確定凈收益的，當(dāng)約定租金高于客觀租金的，被征收人應(yīng)當(dāng)提供租賃合同及不動(dòng)產(chǎn)租賃完稅憑證。二是采用經(jīng)營(yíng)收益確定凈收益的，被征收人應(yīng)當(dāng)提供估價(jià)時(shí)點(diǎn)前三年的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告。2、采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值，應(yīng)當(dāng)以規(guī)劃批準(zhǔn)的用途、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)模和容積率為依據(jù)。3、采用成本法評(píng)估非住宅房屋的價(jià)值，應(yīng)當(dāng)考慮估價(jià)對(duì)象的建筑年代、用途、建筑結(jié)構(gòu)、高度、跨度、設(shè)施設(shè)備、

13、裝飾裝修及其重新開(kāi)發(fā)建設(shè)所需要的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用、稅金和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等構(gòu)成要素，但開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率應(yīng)當(dāng)選取市場(chǎng)平均利潤(rùn)（術(shù)語(yǔ)一般1530%）。（如下內(nèi)容正在研究中，僅供參考）正在起草論證吉林省房屋重置價(jià)格及修正系數(shù)，解決只能采取成本法評(píng)估的技術(shù)問(wèn)題，能有效推動(dòng)非住宅房屋征收評(píng)估、補(bǔ)償工作。（三）土地使用權(quán)評(píng)估省建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步做好國(guó)有土地上房屋征收工作若干問(wèn)題的規(guī)定征收評(píng)估第四條規(guī)定“房屋占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值，應(yīng)當(dāng)按沒(méi)有使用期限的限制評(píng)估。但有使用期限限制的，評(píng)估結(jié)果必須包括剩余年限的出讓金?！狈亲≌课菡加梅秶鷥?nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估的表述體現(xiàn)了三個(gè)原則：一是體現(xiàn)了合法原則。房地產(chǎn)管理辦法二

14、十三條第二款規(guī)定，依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。二是體現(xiàn)了公平原則。無(wú)論土地使用權(quán)取得方式是劃撥，還是出讓，按成本法（不考慮用途）或基準(zhǔn)地價(jià)法（考慮用途）評(píng)估，兩者結(jié)果相同。如果出讓地還有剩余年限，但補(bǔ)償卻和劃撥地相同，顯失公平。所以出讓地有剩余年限的，評(píng)估應(yīng)當(dāng)以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)日，將經(jīng)過(guò)年期修正的剩余年限出讓金加到估價(jià)結(jié)果中。即剩余年限的出讓土地使用權(quán)補(bǔ)償一定高于劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償。三是體現(xiàn)了替代原則。這樣表述不僅解決了國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估補(bǔ)償問(wèn)題，還與吉建房200911號(hào)吉林省非住宅房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)“非住宅房屋使用的土地是集

15、體建設(shè)用地的，可參照國(guó)有劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估”的相關(guān)規(guī)定相互補(bǔ)充、替代和完善，有效的解決了房屋征收遇到的國(guó)有、集體建設(shè)用地使用權(quán)的評(píng)估補(bǔ)償問(wèn)題。（四）房屋附屬物、地上附著物評(píng)估附屬物、地上附著物評(píng)估，政府有征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的，參照規(guī)定評(píng)估；地方政府沒(méi)有征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的，可以邀請(qǐng)相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者專業(yè)人士給予幫助，但應(yīng)當(dāng)在注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中予以說(shuō)明。（五）房屋室內(nèi)裝飾裝修評(píng)估省建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步做好國(guó)有土地上房屋征收工作若干問(wèn)題的規(guī)定征收評(píng)估第十九條規(guī)定“評(píng)估住宅房屋價(jià)值，應(yīng)當(dāng)包括能夠滿足基本使用功能的裝飾裝修?！奔繀f(xié)201216號(hào)文件第八條房屋征收評(píng)估相關(guān)術(shù)語(yǔ)，對(duì)“滿足基本使用功能的裝

16、飾裝修”進(jìn)行了解釋。“滿足基本使用功能的裝飾裝修，是指室內(nèi)廚房、衛(wèi)生間的地面、墻面貼瓷磚；廚房里有洗菜池、煤氣臺(tái)；衛(wèi)生間有洗手盆、便器；臥室、客廳或其他房間大白或乳膠漆?！苯衲瓿酰》繀f(xié)估經(jīng)委依據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，正在著手制定住宅室內(nèi)裝飾裝修評(píng)估辦法，并對(duì)房屋裝飾裝修評(píng)估報(bào)告(樣式)做具體規(guī)定，擬解決房屋征收涉及的住宅室內(nèi)裝飾裝修范圍、目的表述、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目、檔次、重置價(jià)格結(jié)合折舊、計(jì)算單位、報(bào)告復(fù)核等問(wèn)題，確保房屋裝飾裝修評(píng)估結(jié)果客觀、公正。（如下內(nèi)容正在研究中，僅供參考）1、定義：住宅室內(nèi)裝飾裝修，是指住宅竣工驗(yàn)收合格后，業(yè)主或者住宅使用人對(duì)住宅進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的建筑

17、活動(dòng)。2、方法：住宅室內(nèi)裝飾裝修評(píng)估，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的檔次、項(xiàng)目設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)；然后依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)，考慮裝飾裝修項(xiàng)目、檔次和新舊程度，測(cè)算估價(jià)對(duì)象裝飾裝修的重置價(jià)格。住宅室內(nèi)裝飾裝修評(píng)估，可以參考裝飾裝修決算或協(xié)議。3、分類：標(biāo)準(zhǔn)是指評(píng)估時(shí)可進(jìn)行調(diào)整的參考價(jià)格；項(xiàng)目是指裝飾裝修的部位及不可移動(dòng)或利用的配置（例：排油煙機(jī)、爐具、凈（熱）水設(shè)備、整套潔具（噴淋坐便）、浴盆、整套洗手盆、空調(diào)機(jī)、定制櫥柜、依附墻體的儲(chǔ)物柜）；檔次是指豪裝、精裝、簡(jiǎn)裝和滿足一般使用功能。4、計(jì)算：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)實(shí)際查看估價(jià)對(duì)象，并根據(jù)裝飾裝修項(xiàng)目確定檔次，結(jié)合實(shí)際確定估價(jià)對(duì)象的裝飾裝修重置價(jià)格。公式：裝飾裝修評(píng)估價(jià)格評(píng)估單

18、價(jià)×房屋建筑面積5、表述： 裝飾裝修評(píng)估目的表述：為委托方確定住宅房屋裝飾裝修價(jià)格提供依據(jù)而評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。（六）停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估根據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第二十三條規(guī)定，省建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步做好國(guó)有土地上房屋征收工作若干問(wèn)題的規(guī)定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償做了七條具體規(guī)定，包括停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償條件、范圍、計(jì)算方法和期限及評(píng)估。1、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償條件房屋權(quán)屬證書(shū)或房屋登記薄記載的房屋用途為生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房等非住宅房屋；具有合法、有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；已辦理登記并具有納稅憑證；在征收決定公告之日仍在持續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，因征收房屋造成了停產(chǎn)停業(yè)損失；法律法規(guī)等另有規(guī)定的除外。2、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償范圍被征

19、收人停產(chǎn)停業(yè)期間的凈利潤(rùn)損失、職工工資損失。3、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償計(jì)算方法（1）停產(chǎn)停業(yè)期間的凈利潤(rùn)損失補(bǔ)償，依據(jù)房屋征收決定公告之日上年度凈利潤(rùn)均值計(jì)算，具體以繳納所得稅完稅憑證為準(zhǔn)。（2）停產(chǎn)停業(yè)期間職工工資損失補(bǔ)償，依據(jù)征收公告之日企業(yè)繳納職工養(yǎng)老保險(xiǎn)的人數(shù)確定職工人數(shù)，按照養(yǎng)老保險(xiǎn)繳納基數(shù)確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。（3）不能提供所得稅完稅憑證或養(yǎng)老保險(xiǎn)繳納證明的，凈利潤(rùn)及職工工資損失補(bǔ)償，可根據(jù)被征收房屋的評(píng)估價(jià)值或建筑面積核定的標(biāo)準(zhǔn)分別予以補(bǔ)償，具體標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣人民政府根據(jù)實(shí)際情況自行確定。4、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償期限（1）被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償?shù)?，自簽訂征收與補(bǔ)償協(xié)議之日起至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付被征

20、收人之日后三個(gè)月止。（2）被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模o予一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，具體標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自行確定。（3）征收人與被征收人房屋征收協(xié)議約定的過(guò)渡期限延長(zhǎng)的，自逾期之日起應(yīng)當(dāng)增加停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自行確定。（4）被征收房屋的產(chǎn)權(quán)人與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)人不一致的，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)權(quán)人自行生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同。（5）被征收人的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償分配，雙方有約定的按約定執(zhí)行；沒(méi)有約定的，由雙方協(xié)商分配；協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)將停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)辦理提存公證，在當(dāng)事人協(xié)商或訴訟結(jié)果確定后支付。（6）征收非住宅房屋，遷移設(shè)施

21、設(shè)備涉及拆卸、搬運(yùn)、短期保管、安裝調(diào)試的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估結(jié)果補(bǔ)償。但可正常遷移的設(shè)施設(shè)備不予評(píng)估補(bǔ)償。（七）邀請(qǐng)其他專業(yè)機(jī)構(gòu)、專家評(píng)估省建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步做好國(guó)有土地上房屋征收工作若干問(wèn)題的規(guī)定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)诙粭l規(guī)定“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估因征收房屋造成被征收人的機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用以及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償時(shí)，可以邀請(qǐng)相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者專業(yè)人士給予幫助，并在注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中予以說(shuō)明?！崩嘿Y產(chǎn)、園藝、道路、機(jī)械、電業(yè)、運(yùn)輸?shù)?。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)邀請(qǐng)其他專業(yè)機(jī)構(gòu)、專家?guī)椭?，要在房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中表述，并將機(jī)構(gòu)或?qū)＜页鼍叩囊庖?jiàn)裝訂在房地產(chǎn)根據(jù)報(bào)告的附件里。六、評(píng)估行為監(jiān)管1、機(jī)構(gòu)

22、監(jiān)管（1）評(píng)估機(jī)構(gòu)確定后五日內(nèi)，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具委托書(shū)，并與其簽訂書(shū)面房屋征收評(píng)估委托合同。（2）被選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目工作量選派評(píng)估工作人員，其中應(yīng)有不少于兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。（3）同一房屋征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估，原則上由一家評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。由兩家或兩家以上評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，征收人應(yīng)當(dāng)組織機(jī)構(gòu)共同協(xié)商，確定一家評(píng)估機(jī)構(gòu)牽頭單位。牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。（4）房屋征收范圍較大的，征收部門(mén)可以將征收范圍劃分成若干評(píng)估區(qū)域，

23、由不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)分別承擔(dān)。選定評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)按區(qū)域依次選定，已被選定的機(jī)構(gòu)不得參與同一征收項(xiàng)目中其他區(qū)域的選定。嚴(yán)禁將同一征收范圍內(nèi)的非住宅房屋人為單獨(dú)剝離出來(lái)，單獨(dú)選定評(píng)估機(jī)構(gòu)。（5）市、縣級(jí)房屋征收部門(mén)對(duì)機(jī)構(gòu)從業(yè)指派的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不按要求踏查現(xiàn)場(chǎng)、制作評(píng)估報(bào)告、現(xiàn)場(chǎng)答疑的，要責(zé)令限期整改，同時(shí)上報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（建設(shè)廳）。 （6）機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師有下列行為記入不良信用檔案：以分支機(jī)構(gòu)名義出具估價(jià)報(bào)告；允許他人利用自己的資質(zhì)或者資格從事房屋征收評(píng)估活動(dòng)；出具有重大差錯(cuò)的估價(jià)報(bào)告；拒絕復(fù)核評(píng)估；未按規(guī)定安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋；與他人惡意串通，損害當(dāng)

24、事人或者利害關(guān)系人的合法權(quán)益；法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他禁止行為。2、報(bào)告監(jiān)管（1）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的初評(píng)分戶結(jié)果，由房屋征收部門(mén)公示。公示期間房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)安排統(tǒng)一說(shuō)明解釋時(shí)間。負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。公示期滿，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將整體（敘述式）報(bào)告和分戶報(bào)告（表格式）送交房屋征收部門(mén)，由房屋征收部門(mén)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶報(bào)告（表格式）。（2）機(jī)構(gòu)出具的分戶報(bào)告，應(yīng)當(dāng)包括征收項(xiàng)目名稱、征收公告日期、委托人，報(bào)告編號(hào)、被征收人、估價(jià)對(duì)象用途、建筑面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、成新、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估單價(jià)、評(píng)估單價(jià)平均值、市場(chǎng)價(jià)格、報(bào)告出具日期以及必要的說(shuō)明

25、、假設(shè)限制條件、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字等。（3）下列報(bào)告不能作為房屋征收補(bǔ)償依據(jù)： 不具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告；評(píng)估報(bào)告是以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分支機(jī)構(gòu)名義出具的；估價(jià)目的不是房屋征收補(bǔ)償?shù)模还纼r(jià)時(shí)點(diǎn)不是房屋征收公告日的；房屋征收預(yù)評(píng)估報(bào)告或者咨詢報(bào)告；報(bào)告中注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未簽字的；其他不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)告。3、評(píng)估結(jié)果復(fù)核、鑒定監(jiān)管省建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步做好國(guó)有土地上房屋征收工作若干問(wèn)題的規(guī)定征收評(píng)估第十七條規(guī)定“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)對(duì)房屋征收評(píng)估報(bào)告進(jìn)行鑒定時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供被鑒定估價(jià)項(xiàng)目的整體報(bào)告、分戶報(bào)告及工作底稿。”第十八條規(guī)

26、定“經(jīng)復(fù)核或鑒定后，重新出具評(píng)估報(bào)告的，評(píng)估報(bào)告編號(hào)應(yīng)與原評(píng)估報(bào)告相區(qū)別?！?今年初，省房協(xié)組織專家論證吉林省房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告復(fù)核評(píng)估、鑒定程序規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告復(fù)核、鑒定行為，確保房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，保障公民、法人和其他組織的合法權(quán)益。擬規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核、鑒定的依據(jù)：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；吉林省房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程；房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（試行）；吉林省房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)其它法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定。特別規(guī)定：國(guó)家和地方?jīng)]有規(guī)定的，可以參考行業(yè)組織規(guī)定或慣例。 附件：房屋征收評(píng)估相關(guān)術(shù)語(yǔ)一、估價(jià)程序估價(jià)程序，是指注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查、登記，照（攝）像

27、，搜集相關(guān)信息，分析測(cè)算，撰寫(xiě)報(bào)告。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、房屋征收部門(mén)、被征收人、無(wú)利害關(guān)系人第三人在估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)查看登記表上簽字。評(píng)估結(jié)果公示及解答。接受復(fù)核評(píng)估或?qū)＜诣b定。二、評(píng)估依據(jù)估價(jià)依據(jù)，是指估價(jià)的法律依據(jù)、技術(shù)依據(jù)和信息依據(jù)。房屋征收的主要法律依據(jù)：國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例、國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法等有關(guān)房屋征收的規(guī)范性文件。三、評(píng)估假設(shè)估價(jià)假設(shè)，是指符合評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定的充分必要條件。四、評(píng)估技術(shù)路線估價(jià)技術(shù)路線，是指注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)目的、價(jià)值類型條件下，運(yùn)用適宜的估價(jià)方法進(jìn)行分析測(cè)算時(shí)的數(shù)據(jù)、參數(shù)選取以及評(píng)估結(jié)果確定的方式和理由。五、估價(jià)方法選用估價(jià)

28、方法選用，是指評(píng)估機(jī)構(gòu)在估價(jià)過(guò)程中考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)目的和價(jià)值類型等因素，選擇適宜估價(jià)方法的過(guò)程及理由。六、重要參數(shù)選取重要參數(shù)選取，是指估價(jià)技術(shù)報(bào)告涉及的相關(guān)數(shù)據(jù)的客觀性、合理性、必要性及規(guī)范性的認(rèn)定或使用。包括交易案例取得方式、修正體系，凈收益確定方法和收益遞增、遞減及折現(xiàn)率依據(jù)，房屋及房屋附屬物、土地及地上附著物的價(jià)格構(gòu)成，選取容積率的依據(jù)，房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修價(jià)格修正體系等。七、估價(jià)結(jié)果確定方式估價(jià)結(jié)果確定方式，是指注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師選用兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)確定估價(jià)結(jié)果的理由。八、滿足基本使用功能的裝飾裝修滿足基本使用功能的裝飾裝修，是指室內(nèi)廚房、衛(wèi)生間的地面、墻面貼瓷磚；廚房里有洗菜池、煤氣臺(tái)；衛(wèi)生間有洗手盆、便器；臥室、客廳或其他房間大白或乳膠漆。九、重大差錯(cuò)估價(jià)報(bào)告符合下列一種情形的，屬于重大差錯(cuò)：（一）致估價(jià)委托人函上無(wú)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章或蓋分支機(jī)構(gòu)公章；（二）估價(jià)師聲明無(wú)兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字；（三）致估價(jià)委托人函上的落款日期不在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)；（四）隨意編造影響估價(jià)結(jié)果的估價(jià)假設(shè)；（五）估價(jià)目的表述錯(cuò)誤，或者未對(duì)應(yīng)其經(jīng)濟(jì)行為；（六）估價(jià)對(duì)象界定或描述不清，或者有遺漏、虛構(gòu)錯(cuò)誤；（七）估價(jià)時(shí)點(diǎn)違反有關(guān)規(guī)定；（八）價(jià)值類型選擇、或者價(jià)值內(nèi)