房地產(chǎn)企業(yè)管控流程

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上5.3.3 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)定義與設(shè)置原則1. 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)的分級(jí)定義項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)的分級(jí)定義如表5-10所示。表5-10 項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)的分級(jí)定義節(jié)點(diǎn)類(lèi)別定義應(yīng)用個(gè)數(shù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)對(duì)公司戰(zhàn)略及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有關(guān)鍵意義的節(jié)點(diǎn)，屬于集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的管控節(jié)點(diǎn)一般用于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃及城市公司（項(xiàng)目）的年度考核 612一般節(jié)點(diǎn)是對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的細(xì)化，一般是對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)度影響最為明顯或最為重要（如對(duì)現(xiàn)金流的影響、對(duì)企業(yè)管理要求的影響）的節(jié)點(diǎn)，屬于公司總經(jīng)理的管控節(jié)點(diǎn)一般用于年度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，是公司管理層對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策的判斷依據(jù)2040二級(jí)節(jié)點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)的細(xì)化，主要是指導(dǎo)“部門(mén)級(jí)”的工作，屬于項(xiàng)目總經(jīng)理的管控節(jié)點(diǎn)一般用于

2、部門(mén)的年度和季度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃（年度編制，季度調(diào)整），實(shí)現(xiàn)計(jì)劃編制環(huán)節(jié)各專(zhuān)業(yè)部門(mén)的主要工作協(xié)同80200三級(jí)節(jié)點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目二級(jí)節(jié)點(diǎn)的細(xì)化，主要是指導(dǎo)“崗位級(jí)”的工作一般用于崗位的季度/月度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃（較多為月度編制）300600備注：項(xiàng)目一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)節(jié)點(diǎn)應(yīng)列入項(xiàng)目的主項(xiàng)計(jì)劃模板。2. 一級(jí)節(jié)點(diǎn)（含關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)）的選擇：運(yùn)營(yíng)視角保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的達(dá)成項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)聚焦“經(jīng)營(yíng)”，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵路徑設(shè)定關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，以便對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的里程碑事件進(jìn)行管控。具體如圖5-15所示。7.產(chǎn)品支付5.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施4.初設(shè)-開(kāi)工3.方案設(shè)計(jì)2.項(xiàng)目策劃1.項(xiàng)目獲取6.項(xiàng)目銷(xiāo)售立 可研 項(xiàng)目 項(xiàng)目項(xiàng) 報(bào)告 取

3、得 定位 開(kāi) 結(jié)案（非時(shí)間敏感點(diǎn)） 規(guī)劃 單體 初步 施工 盤(pán) 方案 方案 設(shè)計(jì) 圖設(shè)計(jì)總包/ 監(jiān)理開(kāi) 達(dá)預(yù) 結(jié)構(gòu) 竣 集中工 售條 封頂 工 入住圖5-15 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)里程碑一般而言，地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時(shí)，除了選擇關(guān)鍵路徑的點(diǎn)外，通常會(huì)考慮以下七類(lèi)節(jié)點(diǎn)，具體如表5-11所示。表5-11 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的選擇標(biāo)準(zhǔn)關(guān)注類(lèi)別選擇節(jié)點(diǎn)進(jìn)度控制難點(diǎn)前期/設(shè)計(jì)：（1） 景觀(guān)施工圖（2） 樁基施工圖（3） 施工報(bào)建圖（4） 精裝修施工圖工程施工類(lèi)：（1） 基礎(chǔ)施工（提前開(kāi)工）（2） 正負(fù)零（3） 室外配套、園建完成報(bào)建報(bào)批類(lèi)：五證財(cái)務(wù)現(xiàn)金影響資金影響：（1） 開(kāi)工（2） 正負(fù)零（3） 結(jié)構(gòu)（4

4、） 竣工促進(jìn)銷(xiāo)售：（1） 接受認(rèn)購(gòu)（2） 銷(xiāo)售展示區(qū)開(kāi)發(fā)方案（3） 銷(xiāo)售展示區(qū)開(kāi)放（4） 外腳手架拆除管理精細(xì)化管理精細(xì)化：（1） 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃（2） 目標(biāo)成本（3） 采購(gòu)策劃（4） 部品決策（5） 營(yíng)銷(xiāo)策劃總案（6） 首次開(kāi)盤(pán)全套資料（7） 項(xiàng)目工程策劃（8） 報(bào)建策劃（9） 室外綜合管網(wǎng)（10） 交地（11） 項(xiàng)目后評(píng)估（12） 關(guān)鍵綜合會(huì)議關(guān)注類(lèi)別選擇節(jié)點(diǎn)產(chǎn)品品質(zhì)以精裝修項(xiàng)目為例：（1） 精裝修施工圖（2） 裝修樣板房施工（3） 裝修樣板房驗(yàn)收（4） 土建單位與裝修單位工作面交（5） 內(nèi)部驗(yàn)收（預(yù)驗(yàn)收）（6） 裝修大面積施工（7） 裝修樣板房?jī)?nèi)部客戶(hù)體驗(yàn)（8） 工地開(kāi)放日（第一次）客戶(hù)導(dǎo)

5、向（1） 物業(yè)方案策劃（2） 物業(yè)公司選定（3） 銷(xiāo)售代理公司選定（4） 銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)檢查（5） 交付風(fēng)險(xiǎn)檢查完成（6） 模擬驗(yàn)收（7） 工地開(kāi)放日（8） 物業(yè)移交企業(yè)個(gè)性化（1） 企業(yè)容易出現(xiàn)問(wèn)題的節(jié)點(diǎn)（2） 企業(yè)特別重視和關(guān)注的節(jié)點(diǎn)3. 項(xiàng)目二級(jí)節(jié)點(diǎn)的設(shè)置：重點(diǎn)在縱向和橫向的業(yè)務(wù)協(xié)同項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃二級(jí)節(jié)點(diǎn)的編制要點(diǎn)如表5-12所示。表5-12 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃二級(jí)節(jié)點(diǎn)編制要點(diǎn)專(zhuān)業(yè)計(jì)劃編制要點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)：圍繞“開(kāi)盤(pán)”節(jié)點(diǎn)來(lái)安排本專(zhuān)業(yè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（1） 各種設(shè)計(jì)出圖節(jié)點(diǎn)對(duì)銷(xiāo)售資料和道具制作的影響，繼而影響開(kāi)盤(pán)前的活動(dòng)時(shí)間安排（2） 工程施工對(duì)示范區(qū)開(kāi)放、達(dá)到預(yù)售許可證條件的影響（3） 報(bào)建對(duì)預(yù)售許可證獲取的影

6、響（4） 管理層對(duì)項(xiàng)目定位方案、營(yíng)銷(xiāo)策略、價(jià)格策略等的決策時(shí)間（5） 客服對(duì)物業(yè)公司的選擇和物業(yè)公司的進(jìn)場(chǎng)對(duì)示范區(qū)開(kāi)放的影響工程專(zhuān)業(yè)：圍繞“開(kāi)盤(pán)”和“入住”節(jié)點(diǎn)來(lái)安排本專(zhuān)業(yè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（1） 各種設(shè)計(jì)出圖節(jié)點(diǎn)對(duì)施工單位或關(guān)鍵設(shè)備進(jìn)場(chǎng)的影響（2） 招標(biāo)活動(dòng)對(duì)施工單位或關(guān)鍵設(shè)備進(jìn)場(chǎng)的影響（3） 營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵活動(dòng)，如示范區(qū)或或工地開(kāi)放對(duì)施工進(jìn)度的要求報(bào)建專(zhuān)業(yè)：圍繞滿(mǎn)足設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)等節(jié)點(diǎn)需求來(lái)安排本專(zhuān)業(yè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（1） 各種設(shè)計(jì)出圖節(jié)點(diǎn)對(duì)報(bào)建工作的影響（2） 工程進(jìn)度對(duì)報(bào)建工作的影響（3） 融資計(jì)劃對(duì)辦理四證的時(shí)間要求工程采購(gòu)專(zhuān)業(yè)：圍繞關(guān)鍵施工單位或設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)間來(lái)安排本專(zhuān)業(yè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（1） 各種設(shè)計(jì)出圖節(jié)點(diǎn)對(duì)

7、招標(biāo)的影響（2） 施工單位或關(guān)鍵設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)間要求、對(duì)采購(gòu)（準(zhǔn)備）時(shí)間的要求客服專(zhuān)業(yè)：圍繞“入住”節(jié)點(diǎn)來(lái)安排本專(zhuān)業(yè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（1） 施工進(jìn)度對(duì)入住的影響（2） 竣工報(bào)批和移交對(duì)入住的影響設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)：為滿(mǎn)足下游報(bào)建、采購(gòu)、工程、營(yíng)銷(xiāo)等專(zhuān)業(yè)的需求來(lái)安排本專(zhuān)業(yè)節(jié)點(diǎn)（1） 各類(lèi)采購(gòu)對(duì)圖紙的需求，考慮審圖和交底的時(shí)間影響（2） 竣工報(bào)批和移交對(duì)入住的影響4. 項(xiàng)目三級(jí)節(jié)點(diǎn)的編制：聚焦落地，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)工作的執(zhí)行指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃三級(jí)節(jié)點(diǎn)的編制要點(diǎn)如表5-13所示。表5-13 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃三級(jí)節(jié)點(diǎn)編制要點(diǎn)部門(mén)職責(zé)編制時(shí)間工程部（副總經(jīng)理）（1） 負(fù)責(zé)編制工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（2） 維護(hù)二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的剛性（3） 關(guān)注各部門(mén)三級(jí)

8、節(jié)點(diǎn)計(jì)劃/專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的匹配性取得規(guī)劃方案的報(bào)規(guī)批復(fù)后一個(gè)月內(nèi)完成全期計(jì)劃的編制，隨后每月底進(jìn)行滾動(dòng)更新，更新下兩個(gè)月的三級(jí)節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間技術(shù)部負(fù)責(zé)編制報(bào)批報(bào)建計(jì)劃負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃項(xiàng)目啟動(dòng)后編制全期計(jì)劃，隨后每月底進(jìn)行滾動(dòng)更新，更新下兩個(gè)月的三級(jí)節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間營(yíng)銷(xiāo)策劃中心負(fù)責(zé)編制營(yíng)銷(xiāo)作業(yè)計(jì)劃 成本合約中心（工程副總經(jīng)理）負(fù)責(zé)編制目標(biāo)成本制定和施工圖預(yù)算進(jìn)度計(jì)劃取得規(guī)劃方案的報(bào)規(guī)批復(fù)后一個(gè)月內(nèi)完成全期計(jì)劃的編制，隨后每月底進(jìn)行滾動(dòng)更新，更新下兩個(gè)月的三級(jí)節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間負(fù)責(zé)編制施工類(lèi)合約節(jié)點(diǎn)計(jì)劃取得規(guī)劃方案的報(bào)規(guī)批復(fù)后一個(gè)月內(nèi)完成全期計(jì)劃的編制，隨后每月底進(jìn)行滾動(dòng)更新，更新下兩個(gè)月的三級(jí)節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間技術(shù)

9、部負(fù)責(zé)編制材料設(shè)備類(lèi)合約節(jié)點(diǎn)計(jì)劃取得規(guī)劃方案的報(bào)規(guī)批復(fù)后一個(gè)月內(nèi)完成全期計(jì)劃的編制，隨后每月底進(jìn)行滾動(dòng)更新，更新下兩個(gè)月的三級(jí)節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間技術(shù)部負(fù)責(zé)編制產(chǎn)品交付計(jì)劃工程部, 技術(shù)部，銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)編制產(chǎn)品交付計(jì)劃交房前半年內(nèi)編制全期計(jì)劃，隨后每月底進(jìn)行滾動(dòng)更新，更新下兩個(gè)月的三級(jí)節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間備注：副總經(jīng)理及時(shí)綜合各部門(mén)更新的三級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，對(duì)與二級(jí)節(jié)點(diǎn)不匹配以及各專(zhuān)項(xiàng)三級(jí)節(jié)點(diǎn)間有沖突之處進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)。5.3.4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及輸入輸出成果表由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃方案在通過(guò)政府申請(qǐng)前具有較多的不確定性，為提高項(xiàng)目計(jì)劃的編制效率和可執(zhí)行性，房地產(chǎn)企業(yè)可采用以下兩版計(jì)劃編制程序，具體如表5-14所示

10、。表5-14 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及輸入輸出成果表項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)輸出成果主責(zé)部門(mén)輸入成果主責(zé)部門(mén)第一版計(jì)劃編制項(xiàng)目關(guān)鍵計(jì)劃編制項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書(shū)項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃編制（含一、二級(jí)節(jié)點(diǎn)）項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃編制（設(shè)計(jì)與報(bào)建）項(xiàng)目設(shè)計(jì)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目報(bào)建專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃設(shè)計(jì)管理部開(kāi)發(fā)管理部項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目總經(jīng)理第二版計(jì)劃編制修正版項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃編制項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃修正版項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃第一版項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目規(guī)劃方案審定通知書(shū)開(kāi)發(fā)管理部項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（修正版）技術(shù)部項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃修正版項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目報(bào)建專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（修正版）技術(shù)部項(xiàng)目工程施工專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃工程副總經(jīng)理項(xiàng)目工程采購(gòu)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃技術(shù)部項(xiàng)目配套設(shè)計(jì)與施工專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃工程副總經(jīng)理項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)前期專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃策劃項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)