大學(xué)學(xué)生宿舍物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則

1、大學(xué)學(xué)生宿舍物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則高校同學(xué)宿舍物業(yè)管理服務(wù)細(xì)則（一）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容1房屋共用部位、共用設(shè)備的使用管理和修理；2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的使用管理和修理；3供水、排水、強電、弱電等設(shè)備設(shè)施的運行服務(wù)；4宿舍及周邊環(huán)境的保潔、保安服務(wù)及綠化管理；5物業(yè)修理費用的帳務(wù)管理；6物業(yè)檔案資料的建立與保管；7協(xié)作有關(guān)部門，做好文明宿舍建設(shè)和校內(nèi)文化活動等有關(guān)工作；8經(jīng)雙方協(xié)商的其他服務(wù)項目。（二）物業(yè)管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1綜合管理服務(wù)宿舍設(shè)置物管辦，制定并落實物業(yè)管理規(guī)章制度；物業(yè)管理辦公場所干凈有序，配置辦公家具、電話等辦公設(shè)施及辦公用品；制定突發(fā)性大事處理方案，建立防盜、防火及其他平安事故防控機制

2、，杜絕重大火災(zāi)和刑事案件；管理人員統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，儀表干凈規(guī)范；建立同學(xué)住宿檔案，實行24小時值班制，仔細(xì)做好值班記錄，對來客進行登記，嚴(yán)禁小商小販及閑雜人員進入；物管辦每日工作時間有管理員接待業(yè)務(wù)，并供應(yīng)服務(wù)；日常管理與服務(wù)：24小時值班受理使用人報修。急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理一天內(nèi)完成（預(yù)約除外）；設(shè)置宿舍管理信箱及投訴電話，接受服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)態(tài)度等問題的投訴。對使用人的投訴在24小時內(nèi)答復(fù)處理；制定房屋大修申請、驗收等修理管理制度，建立房屋管理檔案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象準(zhǔn)時勸阻、制止或報告；建立健全的財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費和其它費用的收支進行財務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬

3、目清楚；建立檔案管理制度，建立齊全的物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、使用人資料檔案、修理檔案、日常管理檔案等；制定物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作方案，并組織實施；制定管理處內(nèi)部管理制度和考核制度，可實行走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與使用人進行溝通；每年對使用人進行一次滿足狀況測評，對測評結(jié)果進行分析并準(zhǔn)時整改；服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀(jì)律、收費項目和標(biāo)準(zhǔn)；綜合管理的其它服務(wù)項目達到商定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；對違反校內(nèi)管理規(guī)定或政府有關(guān)規(guī)定的行為進行勸阻、制止或報有關(guān)部門處理；有條件的，可運用計算機進行管理（含業(yè)主檔案、收費管理、設(shè)備管理等）。2清潔衛(wèi)生服務(wù)樓內(nèi)公共區(qū)域地面和墻面：每

4、日清掃二次，其中地面每日拖洗一次以上；保持材質(zhì)原貌，潔凈、無灰塵、無痰跡。樓梯扶手、欄桿、窗臺：隔日擦抹一次，保持潔凈、無灰塵。消防栓、指示牌等公共設(shè)施：每周擦抹二次，目視無灰塵、無污漬。天花板、公共燈具：每月除塵一次，目視潔凈，無蜘蛛網(wǎng)。門、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中門廳玻璃每周一次，目視干凈、光亮、無灰塵。天臺、屋頂：保持清潔、無垃圾。垃圾收集：按樓層設(shè)置垃圾收集點，每日清理二次，收集點四周地面無散落垃圾、無污跡、無異味。樓外公共區(qū)域道路地面、綠地、明溝：道路、地面、綠地每日清掃二次，廣場磚地面每半月沖洗一次；目視地面潔凈，地面垃圾滯留時間不能超過二小時；明溝每日清掃一次，明溝無雜物、

5、無積水。公共燈具、宣揚欄、小品等：每周擦抹一次，目視無灰塵、光明清潔（2米以上部位每半月擦抹、除塵一次）。水景：每周二次打撈漂移雜物，保持水體清潔，水面無漂移物；定期對水體投放藥劑或進行其他處理，保持水體無異味。垃圾廂房：有專人管理。生活、 建筑垃圾封閉存放，垃圾廂（房）每日清理、沖洗二次以上，垃圾廂（房）整體清潔、無異味，滅害措施完善。果皮箱、垃圾桶：合理設(shè)置。每日清理二次，每周擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。消毒滅害：每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。大樓內(nèi)外"除四害"要達到南昌市愛衛(wèi)會的要求。3秩序維持服務(wù)人員要求專職保安人員（40歲以下

6、），身體健康，工作仔細(xì)負(fù)責(zé)。能處理和應(yīng)對轄區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、技防器械和設(shè)備。上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整齊。配備對講裝置和其他必備的平安護衛(wèi)器械。門崗主出入口24小時值班看管，邊門定時開放。外來人員進入轄區(qū)，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系轄區(qū)人員，打算是否放行。對進出轄區(qū)的車輛進行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境干凈、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。巡邏崗白天每二小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。在遇到特別狀況、突發(fā)大事時，實行樂觀應(yīng)對措施，并準(zhǔn)時報告相關(guān)管理部門。技防設(shè)施和救助（監(jiān)控崗）轄區(qū)內(nèi)具備錄像監(jiān)控、樓宇對講等技防

7、設(shè)施，24小時開通，并有人駐守，凝視各設(shè)備所傳達的信息。監(jiān)控中心收到報警信號后，保安人員應(yīng)按規(guī)定準(zhǔn)時趕到現(xiàn)場進行處理，同時應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。車輛管理地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車輛基本停放在規(guī)定的范圍內(nèi)。準(zhǔn)時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。4共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、修理服務(wù)共用部位房屋結(jié)構(gòu)：每年二次以上對房屋結(jié)構(gòu)進行檢查，涉及使用平安的部位每季檢查一次，并有記錄，發(fā)覺損壞準(zhǔn)時支配專項修理并告知相關(guān)部門。門窗：每天巡察樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉敏捷并無特別聲響。樓內(nèi)墻面、頂面、地面：墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無

8、缺損。管道、排水溝、屋頂：每月一次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通，每半年檢查一次屋頂，發(fā)覺防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)準(zhǔn)時報修。化糞池、窨井：每月檢查1次，并準(zhǔn)時清淘。圍墻：每周一次巡查圍墻，發(fā)覺損壞馬上修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。道路、場地等：每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)覺損壞準(zhǔn)時修復(fù)，保持路面平整、無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損。休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品：每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發(fā)覺損壞馬上修復(fù)，保持原有面貌，保證其平安使用。平安標(biāo)志等：對危急隱患部位設(shè)置平安防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置平安

9、疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清楚完整，設(shè)施運行正常。供水系統(tǒng)每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保證供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必需安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。排水系統(tǒng)每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，確保無故障運行。每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。掌握柜電氣性能完好，運作正常。照明電燈：準(zhǔn)時修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、路燈亮燈率在99%以上。景觀燈、節(jié)日彩燈等：保持燈具完好，亮燈率在99%以上。公共電氣柜：每日一次巡查室內(nèi)、室外

10、公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣平安檢查，保證電氣設(shè)備運行平安正常。消防系統(tǒng)消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。每周檢查火警功能、報警功能是否正常。每年試驗一次探測器，并對全部掌握裝置進行一次試驗，火災(zāi)探測器投入運行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)報請調(diào)換。每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。每月檢查一次滅火器，接近失效馬上報請更新或充壓。避雷裝置每年二次檢查避雷裝置，保證其性能符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。弱電系統(tǒng)監(jiān)視系統(tǒng)：不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設(shè)備24小時正常運行，能清晰顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。

11、水景每周一次巡察檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施，損壞部位準(zhǔn)時修復(fù)，保證其正常運行。重大節(jié)日前應(yīng)對景觀設(shè)施進行平安、功能檢查，保證節(jié)日期間各項設(shè)施運行正常。門窗、家具設(shè)備、水電設(shè)施發(fā)覺損壞，要準(zhǔn)時修理或報修修理保養(yǎng)費用：保修期內(nèi)的設(shè)備修理，由物業(yè)管理單位準(zhǔn)時通知修理報轉(zhuǎn)，確保正常的工作秩序。保修期以外的修理費用：除水電等公共設(shè)備設(shè)施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的結(jié)構(gòu)和外墻面損壞的修理費用由學(xué)校擔(dān)當(dāng)外，其它修理工作及其費用均由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)；屬管理不當(dāng)造成的，物業(yè)管理單位擔(dān)當(dāng)相關(guān)費用。水電零星修理準(zhǔn)時率98%以上（響應(yīng)時間在1小時之內(nèi)，修理完成時間在12小時之內(nèi)）。水電急修準(zhǔn)時率100%（響

12、應(yīng)時間在30分鐘之內(nèi)，修理完成時間在2小時之內(nèi)）。雨水管、污水管、墻面完好率100%。消防報警系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)完好率100%。每學(xué)年為每間宿舍供應(yīng)一套掃帚、拖把等清潔工具（三）雙方的責(zé)任與義務(wù)1甲方（樓棟使用單位）責(zé)任與義務(wù)負(fù)責(zé)牽頭與學(xué)校有關(guān)部門對宿舍樓進行交接，并會同乙方辦理交接手續(xù)，進行資產(chǎn)登記；檢查乙方擬定的物業(yè)管理制度和方法；監(jiān)督乙方管理工作實施以及各項規(guī)章制度的執(zhí)行狀況 ；審查乙方提出的物業(yè)管理年度和月度方案；在宿舍樓內(nèi)向乙方供應(yīng)一間物業(yè)管理辦公室；負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報房屋、水電設(shè)備設(shè)施等更新改造及結(jié)構(gòu)性修理費用；協(xié)調(diào)乙方與其他部門的關(guān)系，接受學(xué)校有關(guān)部門的監(jiān)督、檢查和考核。2乙方（樓棟物業(yè)管理單位）責(zé)任與義務(wù)依據(jù)有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制定物業(yè)管理制度和方案，并經(jīng)甲方核準(zhǔn)后實施；對學(xué)校出資新建的設(shè)施、新購的設(shè)備，從驗收合格交付使用后，在保修期內(nèi)負(fù)責(zé)與廠家聯(lián)系，解決有關(guān)保修服務(wù)問題，與甲方共同做好保修工作；負(fù)責(zé)向甲方提出共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新改造及結(jié)構(gòu)性修理方案；建立健全物業(yè)管理的檔案資料，合同終止時向甲方移交全部檔案資料；對違反物業(yè)管