房地產(chǎn)估價2016-地價評估與分攤

1、 掌握：路線價法，高層建筑地價分攤與土地占有份額的確定。 熟悉：城市基準(zhǔn)地價評估，基準(zhǔn)地價修正法。 土地是一種房地產(chǎn)，地價評估是房地產(chǎn)估價的一個重要方面。地價一般可以直接運用前面介紹的市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等來評估。 但地價評估還有一些獨特的方法。因此，本章對專門適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地估價的路線價法，對有中國特色的城市基準(zhǔn)地價評估和基準(zhǔn)地價修正法，對與地價評估有關(guān)的高層建筑地價分攤，作一簡要介紹。 一、路線價估價法的基本原理一、路線價估價法的基本原理 二、路線價估價法的估價步驟二、路線價估價法的估價步驟 （一）路線價法估價的基本概念（一）路線價法估價的基本概念城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)

2、用地，如圖9-1(a)、(b)、(c)、(d)所示，即使位置相鄰、形狀相同、面積相等，但由于臨街狀況不同，價值會有所不同，而且差異可能很大。我們憑直覺就可以看出：圖9-1(a)中，地塊A的價值高于地價B的價值；圖9-1(b)中，地塊C的價值高于地塊D的價值；圖9-1(c)中，地塊E的價值高于地塊F的價值：圖9-1(d)中，地塊G的價值高于地塊H的價值。如果需要同時、快速地評估出城鎮(zhèn)街道兩側(cè)所有商業(yè)用地的價值，則可以采用路線價法。路線價法的概念：路線價法的概念： 路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價路線價，然后利用臨街深度價格修正

3、率表和其他價格修正率來求取該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。（二）路線價法的理論依據(jù)（二）路線價法的理論依據(jù)1、路線價法實質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。 在路線價法中，“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”可視為市場法中的“可比實例”；“路線價”是若干“標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”的平均價格，可視為市場法中的“可比實例價格”；該街道其他土地的價值，是以路線價為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、形狀(如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形)、臨街狀況(如一面臨街、前后兩面臨街、街角地，如一面臨街、前后兩面臨街、街角地， 以及長方形以及

4、長方形土地是長的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的土地是長的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點臨街一頂點臨街)、臨街寬度等，進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整求得，這些調(diào)整實際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。 2、路線價法與一般的市場法有三點不同：、路線價法與一般的市場法有三點不同：是不做“交易情況修正”和“交易日期調(diào)整”。 是先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”；而不是先對“可比實例價格”進行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進行綜合。是利用相同的“可比實例價格”路線價，同時評估出許多“估

5、價對象”該街道其他臨街土地的價值；而不是僅評估出一個“估價對象”的價值。 在路線價法中不做在路線價法中不做“交易情況修正交易情況修正”和和“交易日交易日期調(diào)整期調(diào)整”的原因是：的原因是：求得的路線價若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格，已是正常價格； 求得的路線價所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他臨街土地價值的日期一致，都是估價時點時的。 （三）路線價法適用的對象和條件（三）路線價法適用的對象和條件 路線價法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價。 一般的房地產(chǎn)估價方法主要適用于單宗土地的估價，而且需要花費較長的時間。路線價法則被認為是一種快速、相對公平合理， 能節(jié)省人力、財力，可以同時對許多宗土地進行估價的方

6、法批量估價（mass appraisal），特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理)、房地產(chǎn)征收補償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時對許多宗土地進行估價的情形。 運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊。 路線價法估價一般分為下列6 個步驟進行：劃分路線價區(qū)段；設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地；調(diào)查評估路線價；制作價格修正率表；計算臨街土地的價值。 路線價區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一個路線價區(qū)段是指具有同一個路線價的地段。在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個路線價區(qū)段。 兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是地價有顯著差異的地點，一般是從十字路或

7、丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。 較長的繁華街道，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。 某些不很繁華的街道，同一個路線價區(qū)段可延長至數(shù)個路口。 在同一條街道上，如果兩側(cè)的繁華程度、地價水平有顯著差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道的兩側(cè)各自視為一個路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價。 三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度三、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常簡稱標(biāo)準(zhǔn)深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高；由此遠離街道的方向，地價可視為基本不變。 在實際估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街

8、土地的臨街深度的眾數(shù)。各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)。例如，某個路線價區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18m，則標(biāo)準(zhǔn)臨街深度應(yīng)設(shè)定為18m；如果臨街深度普遍為25m，則標(biāo)準(zhǔn)臨街深度應(yīng)設(shè)定為25m。 以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，可以簡化以后各宗土地價值的計算。也會使所求得的路線價有代表性。 標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的具體要求是：選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的具體要求是：一面臨街；土地形狀為矩形；臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度(通常簡稱標(biāo)準(zhǔn)寬度，眾數(shù))；臨街寬度與臨街深度比例適當(dāng)；用途為所在路線價區(qū)段具

9、有代表性的用途；容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率(眾數(shù))；其他方面，如土地使用期限、土地條件等也應(yīng)具有代表性。五、調(diào)查評估路線價五、調(diào)查評估路線價 路線價是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格。 通常在同一路線價區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運用收益法(通常是其中的土地剩余技術(shù))、市場法等，分別求其單位價格或樓面地價。 然后求這些標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單位價格或樓面地價的簡單算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。 路線價通常為土地單價，也可為樓面地價；可用貨幣表示，也可用相對數(shù)表示。 例如用點數(shù)來表示，將一個城市中路線價最高的路線價區(qū)段以1000 點表示，

10、其他路線價區(qū)段的點數(shù)依此確定。以貨幣表示的路線價比較容易理解，直觀性強，便于土地交易時參考。用點數(shù)表示的路線價便于測算，可避免由于幣值波動而引起的麻煩。 下面以土地單價、貨幣來表示路線價的情況，進下面以土地單價、貨幣來表示路線價的情況，進一步介紹路線價法。一步介紹路線價法。 價格修正率表有臨街深度價格修正率表和其他價格修正率表。臨街深度價格修正率表通常簡稱為深度價格修正率表，又稱為深度百分率表、深度指數(shù)表，是基于臨街深度價格遞減率制作出來的。 臨街深度價格遞減率又是基于臨街土地中各部分的價值隨著遠離街道而有遞減現(xiàn)象，或者說，距街道深度越深，可及性越差，價值也就越小。 如果將臨街土地劃分為許多與

11、街道平行的細條，由于越接近街道的細條的利用價值越大，越遠離街道的細條的利用價值越小， 則接近街道的細條的價值高于遠離街道的細條的價值。 有一臨街深度為n米的矩形土地，假設(shè)以某個單位(在此為1m)將其劃分為許多與街道平行的細條。各細條的形狀和面積是相同的，并且越接近街道的細條的價值越大。如果將各細條的價值折算為相對數(shù)，便可以得到如果將各細條的價值折算為相對數(shù)，便可以得到臨街深度價格遞減率。臨街深度價格遞減率。 2、深度修正的各種方法介紹、深度修正的各種方法介紹 （1）“四三二一四三二一”法則。又稱為法則。又稱為“慎格爾慎格爾”法則。法則。其含義是將其含義是將100英尺深的街道四等分，每份英尺深的

12、街道四等分，每份25英尺，英尺，從臨街方向開始，每個從臨街方向開始，每個25英尺土地的單位價格分別占英尺土地的單位價格分別占路線價的路線價的40、30、20、10。 （2）蘇慕斯法則。將）蘇慕斯法則。將100英尺深的街道二等分，前半英尺深的街道二等分，前半臨街臨街50英尺土地的單位價格占路線價的英尺土地的單位價格占路線價的72.5，后半，后半50英尺占英尺占27.5。 （3）霍夫曼法則。將）霍夫曼法則。將100英尺深的街道四等分，從臨英尺深的街道四等分，從臨街方向開始，每份價值分別占路線價的街方向開始，每份價值分別占路線價的37.5、29.5、20.7、12.3。 （4）哈柏法則。該法則認為，

13、土地的價值與其深度）哈柏法則。該法則認為，土地的價值與其深度的平方根成正比。的平方根成正比。3、“四三二一四三二一”法則法則 最簡單且最容易理解的臨街深度價格遞減率是四三二一法則(four-three-two-one rule)。該法則是將臨街深度100 英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，如下圖所示。各等份由于距離街道的遠近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一個25 英尺等份的價值占整塊土地價值的40%，第二個25 英尺等份的價值占整塊土地價值的30%，第三個25 英尺等份的價值占整塊土地價值的20%，第四個25 英尺等份的價值占整塊土地價值的10%。 如果超過100 英尺，則以“

14、九八七六法則”來補充，即超過100 英尺的： 第一個25 英尺等份的價值為臨街深度100 英尺的土地價值的9%； 第二個25 英尺等份的價值為臨街深度100 英尺的土地價值的8%； 第三個25 英尺等份的價值為臨街深度100 英尺的土地價值的7%； 第四個25 英尺等份的價值為臨街深度100 英尺的土地價值的6%。 深度價格修正率表的制作形式有：單獨深度價格修正率(深度價格遞減率)、累計度價格修正率和平均深度價格修正率三種。 在圖9-2(a)中，假設(shè)a1，a2，a3，an-1，an也分別表示各細條的價值占整塊土地價值的比率，則： 為簡明起見，將上述用表來說明，見下表。表中的平均深度價格修正率，

15、是將上述臨街深度100 英尺的平均深度價格修正率25%乘以4 轉(zhuǎn)換為100%，同時為保持與其他數(shù)字的相對關(guān)系不變，其他數(shù)字也相應(yīng)乘以4 得出的。這也是利用平均深度價格修正率修正單價的需要。5、制作深度價格修正率表的步驟、制作深度價格修正率表的步驟設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份；制定單獨深度價格修正率，或?qū)为毶疃葍r格修正率轉(zhuǎn)換為累計深度價格修正率或平均深度價格修正率。 計算三角形等形狀的土地的價值，還需要計算三角形等形狀的土地的價值，還需要制作相應(yīng)的價格修正率表。制作相應(yīng)的價格修正率表。6、編制其他修正系數(shù)表、編制其他修正系數(shù)表（1）寬度修正）寬度修正（2）寬深比率修正）寬深比率

16、修正（3）容積率修正）容積率修正（4）出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正）出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正（5）朝向修正）朝向修正（6）地價分配率修正）地價分配率修正（一）概述（一）概述 運用路線價法計算臨街土地的價值，需要弄清楚路線價和臨街深度價格修正率的含義、標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的條件，并結(jié)合需要計算價值的臨街土地的形狀和臨街狀況。 就路線價與臨街深度價格修正率兩者的對應(yīng)關(guān)系來說，路線價的含義不同，應(yīng)采用不同的臨街深度價格修正率。 在單獨深度價格修正率、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率中，究竟應(yīng)采用哪一種，要根據(jù)所給的路線價的含義來確定。采用不同的臨街深度價格修正率，路線價法的計算公式有所不同。 下面以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價

17、作為路線價、采用平均深度價格修正率為例，說明臨街土地價值的計算。 1、一面臨街矩形土地價值的計算。 計算一面臨街矩形土地的價值，是先查出其所在區(qū)段的路線價，再根據(jù)其臨街深度查出相應(yīng)的深度價格修正率。其中，單價是路線價與臨街深度價格修正率之積，總價是再乘以土地面積。計算公式如下： 2、前后兩面臨街矩形土地價值的計算。 計算前后兩面臨街矩形土地的價值，通常是采用“重疊價值估價法”，即先確定高價街(也稱前街)與低價街(也稱后街)的影響范圍的分界線，再以此分界線將前后兩面臨街矩形土地分為前后兩部分，然后根據(jù)該兩部分各自所臨街道的路線價和臨街深度分別計算價值，再將此兩部分的價值加總。計算公式如下： 3、

18、 矩形街角地價值的計算。街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。計算街角地的價值，通常是采用“正旁兩街分別輕重估價法”，該方法是先求取高價街(也稱正街)的價值，再計算低價街(也稱旁街)的影響加價，然后加總。計算公式如下： 街角地如果有天橋或地下道出入口等而影響其利用價值的，應(yīng)在上述方法計算其價值后再進行適當(dāng)?shù)臏p價調(diào)整。 （三）路線價估價法的基本計算公式（三）路線價估價法的基本計算公式 宗地總價路線價宗地總價路線價深度百分率深度百分率宗地面積宗地面積 若街道兩邊土地有特殊條件存在，則需進行修若街道兩邊土地有特殊條件存在，則需進行修正，公式如下：正，公式如下： 宗地總價路線價宗地總價路線價深度百分

19、率深度百分率宗地面積宗地面積 其他條件修正額其他條件修正額 宗地總價路線價宗地總價路線價深度百分率深度百分率宗地面積宗地面積 其他條件修正率其他條件修正率一、何為基準(zhǔn)地價一、何為基準(zhǔn)地價 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價簡稱基準(zhǔn)地價，是指在某個城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格。 也可以將城市基準(zhǔn)地價簡要定義為：以某個城鎮(zhèn)以某個城鎮(zhèn)為對象，在該城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)為對象，在該城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)“用用途相同、位置相鄰、地價相近途相同、位置相鄰、地價相近”的原則劃分土地的原則

20、劃分土地級別或地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各個土地級級別或地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各個土地級別或地價區(qū)段一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在別或地價區(qū)段一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在期在某一時點的平均價格。期在某一時點的平均價格。 1、制定基準(zhǔn)地價評估作業(yè)方案、制定基準(zhǔn)地價評估作業(yè)方案包括確定基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍，技術(shù)路線，落實評估人包括確定基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍，技術(shù)路線，落實評估人員，準(zhǔn)備所需的資料和設(shè)備，落實工作場地，編制工作計員，準(zhǔn)備所需的資料和設(shè)備，落實工作場地，編制工作計劃和時間進度等。劃和時間進度等。其中，其中， 確定基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍有以下幾種選擇：確定基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍有

21、以下幾種選擇：城鎮(zhèn)行政區(qū)城鎮(zhèn)行政區(qū)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍建成區(qū)建成區(qū)市區(qū)市區(qū) 基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍大小，主要根據(jù)有關(guān)規(guī)定，當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍大小，主要根據(jù)有關(guān)規(guī)定，當(dāng)?shù)氐膶嶋H需要和可投入評估的人力、財力、物力等情況來定，的實際需要和可投入評估的人力、財力、物力等情況來定，一般為規(guī)劃區(qū)。一般為規(guī)劃區(qū)。 （1）明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵，是要確定基準(zhǔn)地價對應(yīng)的）明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵，是要確定基準(zhǔn)地價對應(yīng)的下列條件：下列條件：估價時點，一般應(yīng)為年度的1月1日；土地用途，例如是分為商業(yè)、辦公、居住、工

22、業(yè)等不同的用途，還是采用綜合用途。一般應(yīng)為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同的用途；土地權(quán)利性質(zhì)，例如是出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)還是劃撥方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)。一般應(yīng)為出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)；土地使用期限，例如是不同用途的法定最高年限還是統(tǒng)一為綜合用途50年或無限年。一般應(yīng)分別為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同的用途的法定是最高出讓年限，分別為40年、50年、70年、50年；土地條件，即土地的周圍基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和平整程度，例如是三通一平還是五通一平、七通一平。一般應(yīng)根據(jù)各個土地級別或地價區(qū)段內(nèi)土地條件的平均水平確定；容積率，例如是不同用途對應(yīng)的平均容積率還是綜合平均容積率。一般

23、應(yīng)根據(jù)各個土地級別或地價區(qū)段內(nèi)容積率的平均水平確定。（2）明確基準(zhǔn)地價的構(gòu)成）明確基準(zhǔn)地價的構(gòu)成 確定基準(zhǔn)地價包含的內(nèi)容：是否包含土地使用權(quán)出讓金、征地費用或房屋拆遷費用、市政配套費等?？赏瑫r給出熟地價、毛地價和出讓金。（3）明確基準(zhǔn)地價的表達方式）明確基準(zhǔn)地價的表達方式 確定基準(zhǔn)地價是采用土地單價形式，或是采用樓面地價形式，或者同時采用土地單價和樓面地價形式。 劃分土地級別按照城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（GB/T185072001）規(guī)定的內(nèi)容、程序、方法等進行。 劃分地價區(qū)段，是將用途相同、位置相鄰、地價相近的土地加以圈圍而形成不同的地價區(qū)域。一個地價區(qū)段可視為一個地價“均質(zhì)”區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)的各宗

24、地的地價水平相近。 地價區(qū)段可分為兩類：一是路線價區(qū)段，二是區(qū)片價區(qū)段。街道兩側(cè)的商業(yè)用地，適宜于劃分為路線價區(qū)段；辦公、居住、工業(yè)用地，適宜于劃分為區(qū)片價區(qū)段。 劃分地價區(qū)段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價格水平及收益情形等做實地調(diào)查研究，將情況相同或相似的相鄰?fù)恋貏潪橥粋€地價區(qū)段。各地價區(qū)段之間的分界線應(yīng)以道路、溝渠或其他易于辨認的界線為準(zhǔn)，但商業(yè)路線價區(qū)段應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)深度為分界線。4、抽查評估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格、抽查評估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格 這是在劃分出的各個土地級別或地價區(qū)段內(nèi)，按照具有代表性、分布均勻等原則，選擇若干宗地，然后由估價師調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)市場交易資料

25、、經(jīng)營收益資料或開發(fā)費用資料等，運用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等適宜的估價方法評估出這些標(biāo)準(zhǔn)宗地在合理市場下可能形成的正常市場價值，通常應(yīng)求出單價或樓面地價，并進行交易日期、土地使用期限、土地條件、容積率等調(diào)整，將這些宗地的價格統(tǒng)一到基準(zhǔn)地價內(nèi)涵上來。 土地級別或區(qū)段地價是某個特定土地級別或地價區(qū)段的單價或樓面地價，它代表或反映著該土地級別或地價區(qū)段內(nèi)土地價格的正常水平。 土地級別或地價區(qū)段的地價計算，是分別以每個土地級別或地價區(qū)段為范圍，求各該土地級別或地價區(qū)段內(nèi)所抽查評估出的所抽查評估出的若干宗地單價或樓面地價的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。計算出的土地級別或地價區(qū)段的地價，相應(yīng)有土地級別

26、價、區(qū)片價和路線價。6、綜合確定基準(zhǔn)地價、綜合確定基準(zhǔn)地價 在上述各土地級別或地價區(qū)段地價計算的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后即是基準(zhǔn)地價。在確定基準(zhǔn)地價時，應(yīng)先把握各土地級別或地價區(qū)段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握它們之間的地價高低層次，以避免出現(xiàn)條件較差土地級別或地價區(qū)段的基準(zhǔn)地價高于條件較好土地級別或地價區(qū)段的基準(zhǔn)地價。 7、提出基準(zhǔn)地價應(yīng)用的建議和技術(shù)、提出基準(zhǔn)地價應(yīng)用的建議和技術(shù) 包括該基準(zhǔn)地價的作用，將該基準(zhǔn)地價調(diào)整為各宗地價格的方法和系數(shù)，例如具體區(qū)位、土地使用期限、土地條件、容積率、土地形狀、臨街狀況等的修正方法和調(diào)整系數(shù)。 基準(zhǔn)地價修正法（亦稱基準(zhǔn)地價修正法），是在政府確定

27、并公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價對象宗地所處土地級別或地價區(qū)段的基準(zhǔn)地價調(diào)整為估價對象宗地價格的方法。 基準(zhǔn)地價修正法是一種間接估價方法，其估價的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。 運用基準(zhǔn)地價修正法估價一般分為下列4個步驟進行：搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的資料；查出估價對象宗地所處土地級別或地價區(qū)段的基準(zhǔn)地價；進行市場狀況調(diào)整、土地狀況調(diào)整等；求出估價對象宗地的價格。 進行市場狀況調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價在其基準(zhǔn)日期時的值，調(diào)整為估價時點時的值。此處的市場狀況調(diào)整的方法，與市場法中市場狀況調(diào)整的方法相同。 進行土地狀況調(diào)整，是將估價對象宗地的狀況，包括位置、土地使用期限、

28、土地條件、容積率、土地形狀、臨街狀況等，與在評估基準(zhǔn)地價時設(shè)定的有關(guān)條件或狀況進行比較，將基準(zhǔn)地價調(diào)整為在估價對象宗地狀況下的價格。此處的土地狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法，與市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法類似。 在不同的城鎮(zhèn)，基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達方式等可能不同，所以具體應(yīng)調(diào)整的內(nèi)容和方法可能相同。 如在評估基準(zhǔn)地價時設(shè)定的土地用途是分用途的還是綜合用途的，土地使用年限是相應(yīng)用途的法定最高年限還是無限年，或是統(tǒng)一為某個固定年限，如50年，等等。 補地價是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而應(yīng)向國家繳納的土地使用權(quán)出讓金、土地出讓價款、租金、土地收益等。 需

29、要補地價的情形主要有如下3類：改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件。具體有：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更用途、變更容積率、既變更用途又變更容積率等情形。延長土地使用年限(包括國有建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿后續(xù)期)；轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。 對于改變土地用途、容積率規(guī)劃條件的，補地價的數(shù)額理論上等于批準(zhǔn)變更時新舊規(guī)劃條件下的土地市場價格之差額，即： 補地價補地價新規(guī)劃條件下的土地市場價格舊規(guī)劃條件下的土地市場價格其中，對于單純提高容積率，改變土地用途并提高容積率的補地價來說，補地價的數(shù)額為：一、高層建筑地價分攤的意義一、高層建筑地價分攤的意義 在現(xiàn)代城市中，由于土地越來越稀缺，地價越來越高，在現(xiàn)代城市中，由于土地越來越稀缺，地價