房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)稅收情況

1、、取得土地環(huán)節(jié).2.2（土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同）4.4.4（一）印花稅（設(shè)計(jì)合同） 4（二）印花稅（建安合同） 4（三）印花稅（借款合同） 55（一）土地增值稅（預(yù)征） 5（二）企業(yè)所得稅（未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）6（三）印花稅（商品房銷(xiāo)售合同）6（四）增值稅 6（五）城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加 78（一）企業(yè)所得稅（完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品） 8（二）房產(chǎn)稅 8.9.（清算）一、取得土地環(huán)節(jié)（一）城鎮(zhèn)土地使用稅以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是以國(guó)有土

2、地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。1、計(jì)稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，土地面積計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)為每平方米。2、稅率城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、 工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：? 大城市1.530元；? 中等城市1.224元；? 小城市0.918元；? 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.612元。表 1：城鎮(zhèn)土地使用稅稅率表級(jí)別人口（人）每平方米稅額（元）大城巾50萬(wàn)以上1.5 30中等城巾20萬(wàn)一一50萬(wàn)1.2 24小城市20萬(wàn)以下0.9 18縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6 123、

3、應(yīng)納稅額的計(jì)算年應(yīng)納稅額=計(jì)稅土地面積（平方米）*適用稅額城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。納稅人新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知（國(guó)稅發(fā)200389號(hào)）文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅針對(duì)“集體和個(gè)人辦的各類(lèi)學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地”各地稅務(wù)局有減免優(yōu)惠。4、案例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國(guó)土房產(chǎn)局簽訂國(guó)有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為34000萬(wàn)元，合同約定土地交

4、付時(shí)間為2010年10月25日。當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?4元/平米。那么2010年應(yīng)繳納多少土地使用稅？分析：該企業(yè)應(yīng)從2010年11月起申報(bào)繳納土地使用稅，2010年應(yīng)繳納2個(gè)月土地使用稅:56000 X 41次=37333.33 元。（二）印花稅（土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同）對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅，按所載金額萬(wàn)分之五貼花。（三）契稅國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。契稅稅率為3%5%。契稅的適用稅率，由

5、省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照該地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。二、設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)（一）印花稅（設(shè)計(jì)合同）建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同，包括勘察、設(shè)計(jì)合同，按收取費(fèi)用萬(wàn)分之五貼花。（二）印花稅（建安合同）建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額萬(wàn)分之三貼花。（三）印花稅（借款合同）銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同，按借款金額萬(wàn)分之零點(diǎn)五貼花。三、房產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)（一）土地增值稅（預(yù)征）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算分三類(lèi)進(jìn)行：普通住宅、非普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)。除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實(shí)行預(yù)征外，對(duì)其他各類(lèi)商品房，均實(shí)行預(yù)

6、征。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T(mén)規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、 建成后的商品房實(shí)行國(guó)家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶(hù)住房困難、由政府指定銷(xiāo)售對(duì)象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門(mén)審核后確認(rèn)。土地增值稅的納稅期限為納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7 日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。預(yù)繳稅額=（預(yù)收款一預(yù)繳增值稅稅款）X預(yù)征率預(yù)征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%（二）企業(yè)所得稅（未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）企業(yè)銷(xiāo)售未

7、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì) 算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利 率由各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：（1訐發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū) 和郊區(qū)的，不得低于15%。（2訐發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（3訐發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的,不得低于 5%。（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于 3%。應(yīng)納企業(yè)所得稅額=（收入總額-稅法準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額）X適用稅率稅法規(guī)定，企業(yè)繳納所得稅實(shí)行按年計(jì)算，分期（月或季）預(yù)繳，月份或季度終了后15日內(nèi)預(yù)繳，

8、年度終了后4個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。（三）印花稅（商品房銷(xiāo)售合同）對(duì)商品房銷(xiāo)售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅，按所載金額萬(wàn)分之五貼花。（四）增值稅增值稅分別要在預(yù)征和實(shí)際開(kāi)發(fā)票清算兩個(gè)環(huán)節(jié)繳納表2:增值稅稅額計(jì)算劃、節(jié)計(jì)稅方法應(yīng)納稅額預(yù)征一般計(jì)稅預(yù)收款/ (1+11% *3%（收到預(yù)售款未開(kāi)發(fā)票時(shí)）簡(jiǎn)易計(jì)稅預(yù)收款/ (1+5% *3%清算（開(kāi)具發(fā)票或完成交房時(shí)）一般計(jì)稅（銷(xiāo)售收入-允許扣除的土地價(jià)款）/（1+11% *11%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅額簡(jiǎn)易計(jì)稅銷(xiāo)售收入/ （1+5% *5%-預(yù)繳稅額（五）城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加是對(duì)從事工商經(jīng)營(yíng)

9、，繳納增值 稅、消費(fèi)稅的單位和個(gè)人征收的一種稅。1、計(jì)稅依據(jù)在繳納增值稅的同時(shí)，應(yīng)以實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)， 按適用稅率 繳納城市建設(shè)維護(hù)稅、3%的教育費(fèi)附加、2%的地方教育附加。如果要免征或減征增值稅，也就要同時(shí)免征或減征城市維護(hù)建設(shè)稅、 教育費(fèi) 附加和地方教育附加。2、稅率城市建設(shè)維護(hù)稅為比例稅，按納稅人所在地區(qū)的不同，適用不同檔次稅率，具體是：?納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為 7%;?納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5%;?納稅人所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率為 1%。應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際繳納的增值稅*適用稅率四、竣工交房環(huán)節(jié)(一)企業(yè)所得稅(完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，

10、企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額， 同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、 銷(xiāo)售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(1)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。(2)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。(3)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。(二)房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅按年計(jì)征，分期

11、向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。根據(jù)國(guó)稅發(fā)2003 89號(hào)文件的規(guī)定，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的 次月起，照章納稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付 之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。以擁有的房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)，按 1.2%稅率計(jì)繳房產(chǎn)稅。應(yīng)納稅額=房產(chǎn)余值* (110%30%) *

12、1.2%(三)土地增值稅(清算)1、計(jì)稅依據(jù)土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅是要先根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額與扣除項(xiàng)目金額計(jì)算出增值額，然后計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，即增值率，再依據(jù)增值率對(duì)照適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目具體包括：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額；(2)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用；(3)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。另外，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的金額之和，加扣20%。(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2、稅率表3: 土地增值稅四級(jí)超率累

13、進(jìn)稅率表級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超過(guò)50%勺部分3002超過(guò)50%- 100%勺部分4053超過(guò)100%- 200%勺部分50154超過(guò)200%勺部分6035房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移一一不征收(清算時(shí)不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用)。企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免納士地增值稅。3、應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納土地增值稅額=土地增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)4、合理避稅方法(1)最為主要的避稅方式為做大成本。(2)可以通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式來(lái)

14、避稅，轉(zhuǎn)讓時(shí)可能要稅局核定，如果認(rèn)定 是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)€是跑不了稅；如果可以認(rèn)定股權(quán)，只用承擔(dān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)及印花稅。(3)通過(guò)抵債的方式來(lái)避稅。(4)通過(guò)售后代持部分房產(chǎn)，把下次出售交易時(shí)間拉長(zhǎng)，可以延緩納稅的 效果。5、清算的幾種情況納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；(2騰體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；(3滸接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%， 但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；(2)取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；(3)納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(4)各省轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。(5)對(duì)前款所列第(3)項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。在土地增值稅清算中符合