1.2房地產(chǎn)的概念

1、來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考1 . 2 房地產(chǎn)的概念?建筑密度%= 建筑基底總面積X100%? ? ? ? 建筑用地面積?容積率=總建筑面積建筑用地面積?總建筑面積=土地總面積X建筑密度X建筑層數(shù)?容積率=建筑密度X建筑層數(shù)?套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積?建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e2 . 3 房地產(chǎn)的供求與價(jià)格?供給量=存量一拆毀量一轉(zhuǎn)換為其它種類的房地產(chǎn)量+其它種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量?彈性=作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化? ?作為自變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變化?房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比?房地產(chǎn)需求的收

2、入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比消費(fèi)者收入量變化的百分比?房地產(chǎn)需求的人口彈性=?房地產(chǎn)需求量變化的百分比人口數(shù)量變化的百分比?房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性 =? 一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比另一種房地產(chǎn)或商品價(jià)格變化的百分比?房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈性 =?房地產(chǎn)需求量變化的百分比預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比?房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性=?房地產(chǎn)供給量變化的百分比房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比?房地產(chǎn)供給的要素成本彈性 =?房地產(chǎn)供給量變化的百分比要素價(jià)格變化的百分比-=-來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考2 . 4 房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類? 一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格?基準(zhǔn)地價(jià)：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用

3、條件下不同級(jí)另域不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分另U評(píng)估 確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。?標(biāo)定價(jià)格：政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下，于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格，它是該類土地在該 區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。?房屋重置價(jià)格：某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，建造它所需要的一切合理必要的 費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤(rùn)。|?房地價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格?土地價(jià)格=房地價(jià)格一建筑物價(jià)格Ar 門(mén)I I?建筑物價(jià)格=房地價(jià)格一土地價(jià)格?樓面地價(jià)=土地總價(jià)？? ? ?總建筑面積?樓面地價(jià)=土地總價(jià)？ X土地總面積

4、=土地單價(jià)? ? ?總建筑面積？ ？土地總面積？ ？容積率 jll II 11?期房目前的價(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格一（預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間）現(xiàn)房岀租的凈收益的折現(xiàn)值一風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?補(bǔ)地價(jià)=改變后的地價(jià)一改變前的地價(jià)?補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=現(xiàn)樓面地價(jià)X現(xiàn)容積率一原樓面地價(jià)X原容積率 弋） /?補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=原樓面地價(jià)X（現(xiàn)容積率一原容積率）v X I I?補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=原容積率下的土地單價(jià)？ X（現(xiàn)容積率一原容積率）原容積率4.4 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)?建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格X套內(nèi)建筑面積建筑面積?建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格X使用面積？建筑面積-=-來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考?套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格

5、=使用面積下的價(jià)格X使用面積？套內(nèi)使用面積?1 公頃=10 000 平方米?1 畝=666.67 平方米?1 平方英尺=0.09290304 平方米?1 坪=3.30579 平方米?平方米下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格-10 000?平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格-666.67?平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格-0.09290304|?平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格-3.305794.5 交易情況修正?采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格x交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格x? 1 ?=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格？.i1 S % ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

6、? ? 或者：可比實(shí)例成交價(jià)格X? 100 ? =可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格I I | liILI I I I100 士 S %上式中，？1 ?或？100 ? 是交易情況修正系數(shù)1 士 S % ? ? ?100 S % 弋） 100 TX? 100100 S ? ? ? ? 100 ? ? 100 R ?百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格X（1 +交易情況修正系數(shù)+交易日期調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）估價(jià)對(duì)象價(jià)格X（1 S % R %）=可比實(shí)例成交價(jià)格X（1 T %）或者：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格X? 1 T % ?或者：? ? ? ? ? ? ? ? ?

7、? ? 1S % R %|估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格X100 T ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?100SR j 門(mén)I I?差額法下的公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格 土交易情況修正系數(shù)土交易日期調(diào)整系數(shù)土房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額5.2 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成?開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一土地取得成本一開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)?計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本，即：直接成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/ （土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本）:! I,1!?計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用：投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/ （土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）?計(jì)算基數(shù)=土地取

8、得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為成本利潤(rùn)率，即：成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/ （土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用） 弋） ll?計(jì)算基數(shù)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)），相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為銷售利潤(rùn)率，即：銷售利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 心、!| Iv . I I、J. | I5.3 成本法的基本公式?成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格一折舊?新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)上式中：-=-來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考?開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓

9、土地面積的總面積/開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積X100%?新開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià) =（取得該用地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）/（用地總面積X開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓面積的比率）X用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)?求取該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的過(guò)程如下：該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)十土地開(kāi)發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息+? ? ? ?-=-來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考? ? ? ? ? ? ? ? ?=取得該荒地的總代價(jià)十土地開(kāi)發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率得岀:?該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)

10、=(取得該荒地的總代價(jià)十土地開(kāi)發(fā)總成本十總管理費(fèi)用十總投資利息)1銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率?該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=取得該荒地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息|(1 銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率)X可轉(zhuǎn)讓熟地面積? ? ? ? ? ? ? ? = ? ?(取得該荒地的總代價(jià)+土地開(kāi)發(fā)總成本+總管理費(fèi)用十總投資利息)？1! I(1 銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的比率)X可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率X該荒地總面積?新建房地價(jià)格=土地得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)?新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投

11、資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)?舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物重新購(gòu)建價(jià)格?舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊M I,1115.5 建筑物的折舊?建筑物的折舊=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值?剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過(guò)年數(shù) 弋 ) ll?直線法的年折舊計(jì)算公式：I I i - V y yDi = D = C S/N *. 、C I I=C (1 R) /N上式中：Di 第 i 年的折舊額。D 是一個(gè)常數(shù)；C建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；S建筑物的凈殘值? ? N 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命；R建筑物的凈殘值率；(C S)稱為折舊基數(shù)；?年折舊率 d=D/

12、CX100 % =(C S)/(C XN)X100 % =(1 R)/NX100 %?有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為 t 年的建筑物折舊總額 Et=DXt = (C S)t/N = C(1 R) t/N?直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：V=C Et = C (C S)t/N = c1 (1 R)t/N上式中：Et 建筑物的折舊總額；V建筑物的現(xiàn)值；(C S)稱為折舊基數(shù)；?成新折扣法V=C + q ? ? ?式中：V建筑物的現(xiàn)值；C建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；q 建筑物的成新率();總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)X銷售費(fèi)用、-=-來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考?用直線法計(jì)算成新率的公式為：q = 1 (1 R)t/N

13、X00 % ? ? ? ? ? 當(dāng) R= 0 時(shí)，q = (1 t/N)X100 %=1(1R) Nn/NX100%? ? ? ? ? ? ? ?=t/NX100%=1(1R) t/ t+nX100%? ? ? ? ? ? ? ?=n/ t+nx100%?建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/年折舊率?修復(fù)所必需的費(fèi)用w修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值一修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值?扣除功能過(guò)剩引起的折舊后的成本=重置成本一超額持有成本?扣除功能過(guò)剩引起的折舊后的成本=重置成本一(無(wú)效成本+超額持有成本)5.6 成本應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定?年折舊額=原價(jià)X(1 殘值率”耐用年限6.1 收益法的基本原理?地價(jià)=年地租X購(gòu)買年？ ？ ？地價(jià)

14、=地租/利息率？?某筆資金X利率=房地產(chǎn)的凈收益?房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)的凈收益/利率IL11,11|6.2 報(bào)酬資本化法的公式?V=A1/1+Y1+A2/(1+Y1)X(1+Y2)+An/(1+Y1)X(1+Y2)X(弁 Yn)?V=A1/1+Y + A2/(1 + Y)2 + A3/(1+ Y)3 + An/(1+ Y)n 弋 ) ll?A 末=A 初(1 + Y)I Ii i 二_?V=A/Y11/(1 + Y)n 7 工1 Iv . I I、邑J. | |?V=A/Y?Kn=1 1/(1 + Y)n =(1+ Y)n 1/(1 + Y)n?V70=VXK70?V50=VXK50?Vg=V5

15、0/K50?V40=V40XK40/K50?Vn= VNXKn/ KN=VNX(1+YX(1+Y)n1 / (1+Y1-=-來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考?Vn= A/Yn 1 1/(1 + Yn)n 丨或 VN= A/YN 1 1/(1 + YN)N以上幾個(gè)公式中：V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)值；n 收益年限；A1 , A2-Ar 第 n 期凈收益；Y1 , Y2-Yr 第 Y 期報(bào)酬率(折現(xiàn)率)?收益期限為無(wú)限年的公式為無(wú)限年 V=A/Y+b/ Y2以上幾個(gè)公式中：V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)值； b凈收益逐年遞增(減)的數(shù)額；g 凈收益逐年遞減的比率;?凈收益為有效毛收入減運(yùn)營(yíng)費(fèi)用公式：有效毛收入逐年遞增的比率

16、為gI，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增的比率為gE，收益年限為有限年公:! I,11式為:V=I/(Y gI)X1 (1 + gI)/(1+ Y) n E/Y gEX1 (1 + gE)/(1+ Y) n 上式中：I 有效毛收入；E 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；gI 逐年遞增的比率；gE 逐年遞增的比率;?如果凈收益每年不變?yōu)锳,則公式為：V=A/Y1 (1 + Y) t + V(1 + Y) t6. 3 凈收益?稅后現(xiàn)金流量(ATCF) ； ?凈收益率(NIR)來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考?收益期限為有限年的公式式中 t 為凈收益有變化的期限?凈收益按一定數(shù)額遞增?凈收益按一定數(shù)額遞減n A/b+1?凈收益按一定比率遞增無(wú)限年 V=

17、A/(Y g)?凈收益按一定比率遞減無(wú)限年 V=A/Y+g?預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式:?如果凈收益按一定數(shù)額遞增?如果凈收益按一定數(shù)額遞減+ g/1 + 丫)t+ b/Y xt/(1 + Y) t+ Vt/(1 + Y) t,則公式為：V=A/Y g 1 (1?如果凈收益按一定比率遞增,則公式為：V=A/Y g 1 (1+ g/1 + 丫)t+ Vt/(1 + Y) t?如果凈收益按一定比率遞減,則公式為：V=A/Y + g 1 (1+ g/1 + Y) t+ V(1 + Y) t?如果難以預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格公式為:V=A (1+ Y) t 1 /Y(1+ Y) t (1 +)? =A/ Y

18、XY/(1+Y) t仁 A/ Y a;增值率;?潛在毛收入(PGI) ； ?有效毛收入(EGI) ； ?凈運(yùn)營(yíng)收益(NOI) ； ?稅前現(xiàn)金流量(PTCF)；?運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率(OER)有限年 V=(A/Y+b/Y2)X11/(1 + Y)nb/YXn/(1+Y)n未來(lái)第 n 年為A 十(n 1)b收益年限未來(lái)第 n 年為A (n 1)b未來(lái)第 n 年為？A(1+g)n1?有限年 V=A/(Y+g)X1 (1 g)/(1+Y) n ? ? ?未來(lái)第 n 年為 A(1 g)n 1,則公式為：V=(A/Y + b/Y2) 11/(1+Y) tb/YXt/(1+Y) t+Vt/(1+Y) t上式中：a償債

19、基金系數(shù)；A凈收益；V房地產(chǎn)收益價(jià)格又稱現(xiàn)值;Y報(bào)酬率(折現(xiàn)率)有限年 V=(A/Y b/Y2)x11/(1+Y)n+b/YXn/(1+Y)n?有限年 V=A/(Y g)X1(1+g)/(1+Y) n ? ?-=-來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考?凈收益率=1運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率?凈收益=潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用?=有效毛收入一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅)?有租約限制下的價(jià)值=無(wú)租約限制下的價(jià)值一承租人權(quán)益的價(jià)值6.4 報(bào)酬率?報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來(lái)的優(yōu)惠6.5 直接資本化法?資本化

20、率=年收益/價(jià)格?V = NOI/R ? ? ? ?上式中：V 房地產(chǎn)價(jià)值；NOI 房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益；R資本化率;?收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即:?利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為:?房地產(chǎn)價(jià)值=毛租金X毛租金乘數(shù)?收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益?房地產(chǎn)價(jià)值=年收益X收益乘數(shù)-=-來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考?毛租金乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其毛租金所得的倍數(shù),即:毛租金乘數(shù)=價(jià)格/毛租金(毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的租售比價(jià)”):PGIM=V/PGI?V = EGIXEGIM 有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即:EGIM=V/EGI?V

21、 = NOIXNIM 凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即:NIM=V/NOI由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式，即:V=NOI/R?凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為:Ro=NIR/EGIM因?yàn)?NIR=1 OER 所以？Ro=(1 OER)/EGIM ? 上述公式的來(lái)源是:因?yàn)?？Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時(shí)除以有效毛收入(EGI)得:Ro=NIR/EGIM上式中：Ro 綜合資本化率；OER 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；V房產(chǎn)價(jià)格；NIR 凈收益率；EGIM 有效毛收入乘數(shù)

22、;NOI 某一年的凈收益；?在凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y?在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? V=A/Y 11/(1 + Y)n ? R=Y/11/(1 + Y)n?在凈收益按一定比率 g 遞增并收益期限為無(wú)限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y g ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?-=-來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考?在預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格相對(duì)變動(dòng)的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為:R= Y XY/(1+Y)t16.6

23、 投資組合和剩余技術(shù)式中：Ro 綜合資本化率；RL土地資本化率；RB 建筑物資本化率；VL土地價(jià)值；VB建筑物價(jià)值；? ? V 土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率；B建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率，L + B= 100 %;?Ro=VLXRL+VBXRB/ VL+VB ? ? ?RL=(VL+VB)ROVBXRB/VL ? ? ?RB=( VL+VB)ROVL XRL/VB?Ro=LXRL+BXRB ?Ro=LXRL+(1L)RB ? ? ?Ro=(1B) RL+BXRBl?抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：Ro=MXRM + (1 M)XRE?在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為： RM=YM

24、X(1 + YM)n 心 + YM)n 1 門(mén)I11| ，-.? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? = YM+ YM/(1 + YM)n 1式中：RM 抵押貸款常數(shù)；YM 抵押貸款報(bào)酬率，即抵押貸款利率(i); n 抵押貸款期限；?房地產(chǎn)的價(jià)格=抵押貸款金額+自有資金額？ ？ ？ ？房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益?直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式為：VL= AO VBXRB/ RL?直接資本化法的建筑物剩余技術(shù)公式為：VB= AO VLXRL/ RB11 U II II上式中：VL土地價(jià)值；AO 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；VB 建筑物價(jià)

25、值；RB 建筑物資本化率；? ? RL 土地資本化率；?直接資本化法的自由資金剩余技術(shù)公式為：VE= AO VMX RM/ RE 弋 ) ll?直接資本化法的抵押貸款剩余技術(shù)公式為：VM= AO VEXRE/ RMi ii i X 上式中：VE 自有資金權(quán)益價(jià)值；AO 房地產(chǎn)凈收益；VM 抵押貸款金額；RM 抵押貸款常數(shù)；v X I I、邑卜 J. | I? ? RE 自有資金資本化率；6.7 凈收益與資本化率的匹配1由土地收益求取土地價(jià)格：土地價(jià)格=土地凈收益/ 土地資本化率2由建筑物收益求取建筑物價(jià)格：建筑物價(jià)格=建筑物凈收益/建筑物資本化率3由房地收益求取房地價(jià)格：房地價(jià)格=房地凈收益/

26、綜合資本化率4由房地收益單獨(dú)求取土地價(jià)格：?土地價(jià)格=房地凈收益一建筑物凈收益/ 土地資本化率?土地價(jià)格=房地凈收益一建筑物價(jià)格X建筑物資本化率/ 土地資本化率V=A/YAXY 心+Y)t1 或-=-來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考?土地價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率一建筑物價(jià)格5由房地收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)格:?建筑物價(jià)格=房地凈收益一土地凈收益/建筑物資本化率?建筑物價(jià)格=房地凈收益一土地價(jià)格X土地資本化率/建筑物資本化率?建筑物價(jià)格=房地凈收益/綜合資本化率一土地價(jià)格7.2 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式?待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一投資

27、者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)|?生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本 一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)i |j 門(mén)I |?生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本 一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)?毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本 一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)?毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值一由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一土地開(kāi)發(fā)利V,| 11 11潤(rùn)

28、一買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)?熟地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 弋 ) ll?在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一續(xù)建成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一續(xù)建投資利潤(rùn)一買方購(gòu)買I |i | 在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)v X I I?舊房?jī)r(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一裝修改造成本一管理費(fèi)用一投資利息一銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)一裝修改造投資利潤(rùn)一買方購(gòu)買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)?適用于開(kāi)發(fā)完成后出售的公式：V=VPC?適用于開(kāi)發(fā)完成后出租、營(yíng)業(yè)的公式：V = VR C上式中：V 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；VP

29、 用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；VC 應(yīng)扣除項(xiàng)目?VR 用收益法測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；7.4 假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取-=-來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考?利率=單位時(shí)間內(nèi)的利息/本金X100 %?I=PXiX? ? ?F=P(1+iX)?復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：F = P(1 + i)n ?復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：I = P(1 十 i)n 1?在名義利率下的本利和為：F = P(1 + r /m)nxm?在名義利率下的一年末本利和為：F= P(1 + r / m)m?假設(shè)實(shí)際年利率為 i 則在實(shí)際利率下的一年末本利的為：F= P(1 + i)?令一年末名義利率與實(shí)際利率的

30、本利和相等，即P(1 + i)=P(1 + r/m)m 得出 i = (1 + r/m)m 1?名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，還可以通過(guò)利率的計(jì)算公式得出，即i=(F P)/P =P(1 + r/m)m P/P=(1 + r/m)m 1|上 7.4 式中：i 利率;n 計(jì)息周期數(shù);I 總利息；F 計(jì)息期末的本利和；r 名義年利率；m 年中計(jì)息 m 次;r /m 每次 計(jì)息的利率;P本金；I I 門(mén)I I8 . 2 數(shù)學(xué)曲線似合法?Y= a + bX?a=(刀 YbxEX)/N?b=(NXEXYEXxEY)/ NXEX2(EX)2當(dāng)EX=0 時(shí)，?a=EY /N ? ? ?b=EXY/EX2i lj

31、 11 1上式中：Y各期的房地產(chǎn)價(jià)格；X 時(shí)間；a , b 為末知參數(shù)；N 時(shí)間序列的項(xiàng)數(shù)；8 . 3 平均增減量法?Vi = Po 十 dXi 弋 ) ll?d=(P1 Po) + (P2 P1) + (Pi Pi 1) + + (Pn Pn 1)/n =(Pn P0)/nI I訃上式中：Vi 第 i 期房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值；i 時(shí)期序數(shù)；Po 基期增減量的平均數(shù)；d 逐期增減量的平均數(shù)；v X I I: 電x1-!1 I? ? Pi 第 i 期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值；8 . 4 平均發(fā)展速度法?Vi=P0 xti ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?t=(P1/POxP2/P1xP3/

32、P2xPi/Pi1x-1-)X/n P(PP/P0)1/n上式中：t平均發(fā)展速度；-=-來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考8 . 6 指數(shù)修勻法下式中：Vi 第 i 期的預(yù)測(cè)值；Pi 第 i 期的實(shí)測(cè)值；Vi+1 第 i + 1 期的預(yù)測(cè)值；a 修勻常數(shù)，Owawi公式為：?Vi+1= Vi + a(Pi Vi) = aPi + (1 a) Vi ? ? ? ? ? ?Vi+1= aPi + (1 a) Vi ? ? ? ? ? ? ? ?Vi+1= Vi + a(Pi Vi)9. 1 路線價(jià)法臨街深度價(jià)格修正率的形式臨街深度(英尺)? ? ?25 ? ? ?50 ? ? ?75 ? ? ?100 ? ? ?

33、125 ? ? ?150 ? ? ?175 ? ? ?200四三二一法貝U(%) ? ? ?40 ? ? ?30 ? ? ?20 ? ? ?10 ? ? ?9 ? ? ?8 ? ? ?7 ? ? ?6單獨(dú)深度價(jià)格修正率(%) ? ? ?40 ? ? ?30 ? ? ?20 ? ? ?10 ? ? ?9 ? ? ?8 ? ? ?7 ? ? ?6累計(jì)深度價(jià)格修正率(%) ? ? ?40 ? ? ?70 ? ? ?90 ? ? ?100 ? ? ?109 ? ? ?117 ? ? ?124 ? ? ?130平均深度價(jià)格修正率() ? ? ?160(40) ? ? ?140(35) ? ? ?120|(30) ? ? ?100(25) ? ? ?87.2 :門(mén)I11(21.8) ? ? ?78.0(19.