烏魯木齊維修基金管理細(xì)則

1、烏魯木齊市物業(yè)專項(xiàng)維修資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則（試行）【實(shí)施日期】2006/03/24【頒發(fā)文號(hào)】烏房管200668號(hào)【失效日期】第一章總則第一條為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管，保障物業(yè)的維修和正常使用，維護(hù)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例和國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法等有關(guān)規(guī)定，制定本實(shí)施細(xì)則。第二條本細(xì)則適用于烏魯木齊市物業(yè)專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱維修資金）的繳存、使用、管理和監(jiān)督。第三條住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅和與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，被兩個(gè)以上的業(yè)主區(qū)分所有權(quán)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本細(xì)則的規(guī)定建立維修資金。第二章繳存第四條商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用房）的首次維修資金

2、由業(yè)主按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳存。拆遷安置房的維修資金按安置后的房屋產(chǎn)權(quán)面積的同類商品房?jī)r(jià)繳存。單位購(gòu)買的商品房以房改價(jià)售給職工個(gè)人的房屋維修資金按同類商品房?jī)r(jià)繳存?？罩梅康木S修資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按同類商品房?jī)r(jià)繳存。第五條商品房的首次維修資金由購(gòu)房人在辦理房屋交易登記手續(xù)前繳存至指定銀行。尚未出售的空置商品房的維修資金在業(yè)主大會(huì)成立之日起30日內(nèi)由房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位繳存。商品房出售時(shí)，所繳存的首次維修資金轉(zhuǎn)由購(gòu)房人承擔(dān)。第六條購(gòu)房人提交銀行出具的繳存款憑證領(lǐng)取財(cái)政部門監(jiān)制的維修資金票據(jù)，憑維修資金繳存票據(jù)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。第七條首次維修資金也可由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位墊繳。墊繳的維修資金不予退款，開(kāi)發(fā)建設(shè)單

3、位向購(gòu)房人收繳。出具票據(jù)應(yīng)注明墊繳。第八條在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，單獨(dú)確權(quán)的車庫(kù)等其他非住宅物業(yè)的所有人應(yīng)當(dāng)繳存首次維修資金，并以戶門號(hào)或車位號(hào)設(shè)分戶帳。第九條一幢或一戶房屋的維修資金余額不足首次維修資金的百分之三十時(shí)，市維修資金監(jiān)管部門應(yīng)予通知，該幢或者該戶房屋的業(yè)主應(yīng)當(dāng)續(xù)籌維修資金。續(xù)籌維修資金的方案由業(yè)主委員會(huì)擬訂，提交業(yè)主大會(huì)決定后由業(yè)主委員會(huì)實(shí)施。續(xù)籌時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向續(xù)籌對(duì)象發(fā)出房屋維修資金繳存通知（祥見(jiàn)附件一）。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)通知繳存。業(yè)主拒不履行續(xù)籌義務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)可依法向人民法院提起訴訟。第十條續(xù)籌維修資金的繳存、管理可以委托物業(yè)管理企業(yè)，也可委托市維修資金監(jiān)管部門。委托管理

4、的應(yīng)當(dāng)簽訂委托管理協(xié)議（祥見(jiàn)附件二），建立專帳。第十一條未按購(gòu)房款百分之二建立維修資金的物業(yè)管理小區(qū)，其維修資金的建立方案由業(yè)主委員會(huì)擬訂，提交業(yè)主大會(huì)決定后由業(yè)主委員會(huì)實(shí)施。其管理可以委托物業(yè)管理企業(yè)，也可委托市維修資金監(jiān)管部門。委托管理的應(yīng)簽訂委托管理協(xié)議，建立專帳。第十二條利用業(yè)主依法享有的房屋本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域去加以咽設(shè)負(fù)理行經(jīng)片白3,行得收益與物叱管理企叱延文專帳八主羋川工補(bǔ)充維修資金。其使用由業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，每半年公布一次帳目，并接受業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督。第十三條建立維修資金的物業(yè)管理區(qū)域已繳存維修資金的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋的維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，結(jié)余部分

5、由受讓人向原業(yè)主支付J雙方另有約定的除外。未繳存首次維修資金的或者所繳存的維修資金余額不迎規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人協(xié)商足額繳存后，予以辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。第三章代管第十四條維修資金監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?，按幢編制產(chǎn)業(yè)代碼和以房屋門號(hào)為單位編制物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主分戶清冊(cè)（祥見(jiàn)附件三）；第十五條新建小區(qū)房屋出售時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向維修資金監(jiān)管部門進(jìn)行小區(qū)房屋信息備案（祥見(jiàn)附件四）。第十六條已繳存維修資金的購(gòu)房人退房的，業(yè)主可持身份證件、繳存票據(jù)和退房證明向維修資金監(jiān)管部門申請(qǐng)退款（祥見(jiàn)附件五），經(jīng)審核后退款。第十七條已繳存維修資金的房屋滅失的，業(yè)主可持身份證件、繳存票據(jù)和房屋滅失

6、證明（或拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議）向維修資金監(jiān)管部門申請(qǐng)退款，經(jīng)審核后退余額。第十八條維修資金監(jiān)管部門應(yīng)建立維修資金繳存電子查詢系統(tǒng)，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的查詢。查詢內(nèi)容應(yīng)按照查詢權(quán)限進(jìn)行。第四章使用第十九條維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵守下列原則：（一）只能用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修、更新、改造項(xiàng)目。保修期內(nèi)的保修責(zé)任由開(kāi)發(fā)建設(shè)和售房單位負(fù)責(zé)。其費(fèi)用不得從維修資金中列支。（二）屬人為和管理原因損壞的，具費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，其費(fèi)用不得從維修資金中列支。（四）日常維

7、修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用和低值易耗品的費(fèi)用不得從維修資金中列支。已實(shí)行物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支；未實(shí)行物業(yè)管理的，由相關(guān)受益業(yè)主按產(chǎn)權(quán)比例分?jǐn)偝袚?dān)。第二十條物業(yè)管理區(qū)域的維修資金百分之五十用于該區(qū)域房屋本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，百分之五十用于房屋本體外物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備的維修。具體按下列規(guī)定分?jǐn)偭兄В海ㄒ唬┯糜谖飿I(yè)管理區(qū)域共用部位共用設(shè)施設(shè)備的，由全體業(yè)主按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)?。（二）用于屬兩個(gè)或兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域的共用設(shè)施設(shè)備，由各物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主按照擁有的房屋建筑面積比例分?jǐn)?。（三）用于房屋本體的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由該房屋的業(yè)主按所擁有的建

8、筑面積比例分?jǐn)?。（四）用于兩戶或兩戶以上房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由其業(yè)主按所擁有房屋的建筑面積比例分?jǐn)?。（五）屋頂?shù)裙灿貌课粸闃I(yè)主依據(jù)合同約定單獨(dú)使用的，由受益業(yè)主自行承擔(dān)。第二十一條維修資金的使用須符合下列條件：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿的。保修期遵照建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法的規(guī)定；（二）使用項(xiàng)目相關(guān)業(yè)主足額繳存維修資金的；（三）使用方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)或相關(guān)業(yè)主三分之二以上同意的。第二十二條急修項(xiàng)目維修資金的使用須符合下列條件：（一）發(fā)生危及房屋及其配套設(shè)施設(shè)備安全的緊急情況的急修項(xiàng)目；（二）急修項(xiàng)目發(fā)生時(shí)及時(shí)通知維修資金監(jiān)管部門和業(yè)主委員會(huì)并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書(shū)面確認(rèn)，沒(méi)有

9、業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)相關(guān)業(yè)主書(shū)面確認(rèn)；第二十三條發(fā)生急修項(xiàng)目的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)先行墊付資金，立即組織進(jìn)行維修。維修完工后其費(fèi)用按急修項(xiàng)目維修資金申請(qǐng)程序申請(qǐng)劃撥。物業(yè)管理企業(yè)未及時(shí)維修造成業(yè)主、使用人損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第二十四條急修項(xiàng)目是指維修資金年度使用方案未預(yù)見(jiàn)到的突發(fā)的以下項(xiàng)目：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危險(xiǎn)；（二）共用供電線路故障引起的停電和停水；（三）水泵故障和進(jìn)水管爆裂造成的停水和龍頭嚴(yán)重漏水；（四）電梯、消防、安全監(jiān)控等出現(xiàn)故障，不能正常運(yùn)行；（五）樓地板、扶梯踏板斷裂；（六）其它突發(fā)性危險(xiǎn)性急修項(xiàng)目。第二十五條物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備是指計(jì)入房屋銷售成本

10、，產(chǎn)權(quán)為全體業(yè)主所有的下列共有部位和共用設(shè)施設(shè)備：（一）房屋本體：1、拆換加固受損房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、屋頂?shù)龋?，?fù)承載能力。2、修繕屋面滲漏部位（超過(guò)整幢屋面面積20%以上），重鋪、新?lián)Q隔熱板。3、整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。（鋁塑板墻面4、玻璃幕墻整體灌注結(jié)構(gòu)膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃參照?qǐng)?zhí)行）5、戶外走廊通道、樓梯間、門廳、單元門電腦主板、地下室門窗整體修換。（二）公建配套：1、道路（路幅寬7米以下）：整體修復(fù)路面、路牙。2、綠地：經(jīng)驗(yàn)收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進(jìn)行補(bǔ)栽、補(bǔ)植。

11、3、公益性文體設(shè)施（亭廊、臺(tái)、池、雕塑、游樂(lè)場(chǎng)、健身設(shè)施等）：經(jīng)驗(yàn)收投入使用三年后，設(shè)施自然損壞需修換的。（三）垂直電梯：1、機(jī)房部分：1）曳引機(jī)組：更換電動(dòng)機(jī)定子、轉(zhuǎn)子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動(dòng)軸。2）限速安全系統(tǒng)：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。3）選層器：整體更換。4）終端保護(hù)裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲純、鋼絲純漲緊裝置。2、井道部分：1）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內(nèi)召）、超滿載裝置、安全鉗。2）自動(dòng)門機(jī)構(gòu)：更換轎門安全觸板、開(kāi)關(guān)門電機(jī)。3）導(dǎo)軌：更換變形損壞部件。4）導(dǎo)靴：整體更換。5）曳引鋼絲純：全部更換。6）對(duì)重：更換導(dǎo)靴。7）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。3、廳站部分：1）

12、召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。2）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。（四）中央空調(diào)：1、空調(diào)壓縮機(jī)部份：1）活塞式壓縮機(jī)：更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉(zhuǎn)子、軸承，更換聯(lián)軸器柱銷、檔圈、傳動(dòng)組。2）離心式壓縮機(jī)：更換電動(dòng)機(jī)、主軸、工作葉輪組件、軸承、進(jìn)口導(dǎo)葉3）螺桿式壓縮機(jī)：更換轉(zhuǎn)子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。2、中央空調(diào)給水：更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、0150以上（含0150）管道、閥門、過(guò)濾器、修換電機(jī)繞組、絕緣。3、冷凝器：更換閥門、管道。4、蒸發(fā)器：更換閥門、修換殼管、盤管。5、膨脹閥：更換。6、控制系統(tǒng)：更換主控

13、板。7、輔助設(shè)備：更換油分離器、貯液器、過(guò)濾器、電磁閥、壓力控制器、油硬度差控制器、冷卻塔外殼及通風(fēng)機(jī)。8、風(fēng)機(jī)盤管：更換風(fēng)機(jī)、盤管。9、新風(fēng)及變風(fēng)量機(jī)組：更換風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、表冷器、控制箱。10、雙效澳化鋰吸收式機(jī)組：更換各類泵及電機(jī)，修換發(fā)生器、吸收器、引射器、U型管、換熱器、蒸發(fā)器、冷凝器。11、通風(fēng)設(shè)備：整體更換風(fēng)機(jī)、風(fēng)扇、散流器、除塵器。（五）鍋爐：1、爐體：整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。2、水處理設(shè)備：更換水泵，陰、陽(yáng)離子交換器。3、燃煤爐燃燒器：修換齒輪變速箱、風(fēng)機(jī)、出渣機(jī)、爐排。4、燃油、燃?xì)鉅t燃燒器：修換風(fēng)機(jī)、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調(diào)節(jié)閥，油咀。5、供熱

14、設(shè)備：更換分汽缸、換熱器。（六）電氣系統(tǒng)：1、強(qiáng)電：1）高壓柜：更換各類柜體、儀表，修換斷路器、隔離開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、操縱機(jī)構(gòu)、互感器、熔斷器、避雷器、接地開(kāi)關(guān)、手車用機(jī)械閉鎖電器連鎖。2）變壓器：更換冷卻風(fēng)扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油、修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。3）低壓電器：電動(dòng)機(jī)整機(jī)更換（5?以上），轉(zhuǎn)子、定子繞組修換（10?以上），更換蓄電池、不間斷電源，更換各類柜體、儀表，修換斷路器、開(kāi)關(guān)及接觸器（100A以上）、互感器、隔離器、電熔器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。2、弱電：1）電話通訊：修換各類型程控交換機(jī)，更換交接箱、中繼箱。2）廣播音響

15、：更換全部音箱、揚(yáng)聲器、音響布線。3）電視系統(tǒng)：修換衛(wèi)星拋物面天線、接受機(jī)，全部更換探測(cè)器、報(bào)警器。4）火災(zāi)報(bào)警：修換區(qū)域報(bào)警、集中報(bào)警控制器，全部更換探測(cè)器、報(bào)警器。5）安保監(jiān)控：更換電視監(jiān)控控制臺(tái)、監(jiān)視器（多畫(huà)面），小區(qū)周邊防范的遠(yuǎn)紅外探頭（5米以上）和彩色攝像頭（多方位、多焦距），修換入侵報(bào)警系統(tǒng)。6）綜合布線系統(tǒng)：整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。（七）消防設(shè)備：1、整體更換防火卷簾，更換防火門、防排煙風(fēng)機(jī)、排煙防火閥。2、消防給水：修換消防泵，更換接合器，整體更換消防栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換0以上150。150道、閥門。（八）給排水：1、生活給水：

16、整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機(jī)、液位控制器、氣壓水罐、015”上（含0150道、閥門、水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。2、排水設(shè)備：全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、魯井、檢查井、雨水井，更換動(dòng)力、有源化糞池動(dòng)力設(shè)備。第二十六條日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用是指日常綠化養(yǎng)護(hù)、水箱清洗、共用照明和公共設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi)等。第二十七條低值易耗品是指本細(xì)則第二十五條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)定范圍之外的小件易損物品。第二十八條符合維修資金使用條件的，物業(yè)管理企業(yè)填寫(xiě)維修資金申請(qǐng)表（祥見(jiàn)附件六），持下列要件申請(qǐng)使用維修資金：（一）竣工驗(yàn)收備案表復(fù)印件；（二）維修資金使用方案及工程預(yù)算書(shū)；（三）業(yè)主大會(huì)

17、通過(guò)維修資金使用方案的決定或相關(guān)業(yè)主同意使用的簽名；沒(méi)有物業(yè)管理企業(yè)的由其他管理單位提出申請(qǐng)，沒(méi)有管理單位的由業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主提出申請(qǐng)。急修維修資金的申請(qǐng)持上述（一）（三）兩項(xiàng)要件。第二十九條維修資金監(jiān)管部門受理申請(qǐng)后七個(gè)工作日內(nèi)完成初審，報(bào)局批準(zhǔn)后通知（祥見(jiàn)附件七）申請(qǐng)單位實(shí)施維修。第三十條委托專業(yè)維修企業(yè)維修的申請(qǐng)單位應(yīng)與維修單位簽訂合同。合同一式三份，報(bào)備資金監(jiān)管部門一份。合同應(yīng)明確監(jiān)理責(zé)任、施工標(biāo)段、質(zhì)量保證等內(nèi)容。在維修工程中物業(yè)管理單位承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任，工程完工后物業(yè)管理單位和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)驗(yàn)收。沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理單位應(yīng)監(jiān)理和驗(yàn)收。第三十一條單項(xiàng)合同造價(jià)較高的整體維修項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行

18、招標(biāo)，招標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和自治區(qū)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理的規(guī)定進(jìn)行。第三十二條維修資金使用按下列程序劃撥:（一）維修單位墊資維修資金全額的百分之三十進(jìn)行第一標(biāo)段的維修，監(jiān)理方驗(yàn)收簽字后維修資金百分之六十劃至維修單位帳號(hào)；（二）維修項(xiàng)目完工后，經(jīng)監(jiān)理方驗(yàn)收簽字，維修資金百分之三十劃至維修單位帳號(hào)；（三）余款百分之五為監(jiān)理費(fèi)，劃至監(jiān)理單位。百分之五為質(zhì)量保證金，維修資金監(jiān)管部門建立專戶，保修期滿后按銀行同期活期利率退還。第三十三條急修項(xiàng)目的維修資金的使用按下列程序申請(qǐng)（祥見(jiàn)附件八）劃撥:（一）物業(yè)管理單位墊付全額維修資金；（二）監(jiān)理方或業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收簽字；（三）審核工程結(jié)算清單；（四）維修資金監(jiān)管部門報(bào)批后劃撥。第五章罰責(zé)第三十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)