酒店經營要關注RevPAR

1、酒店經營要關注RevPAR在酒店經營中，常將客房出租率、平均房價兩項數據作為酒店經營水平的評價指標。在非國際管理集團管理的酒店，還把這兩項數據作為考核經營者能力的關鍵指標。許多國內單體經營的酒店，還將此設計為績效考核體系中占據較大權重的指標，作為經營計劃、收入預算、計算管理者績效工資和職位聘任的主要依據。其實，衡量酒店客房經營水平的一項重要指標是RevPAR。在國際通用的酒店教科書中，在國際酒店管理集團采用的統(tǒng)計體系中，以及酒店投資業(yè)主、酒店經營者、與旅游和酒店相關的咨詢公司都將RevPAR作為非常重要的指標來使用。RevPAR是酒店營業(yè)比率類指標，是Revenue Available Roo

2、m的縮寫，意為“平均每間可供出租客房收入”其計算公式是：客房收入可供出租客房數，或直接用“客房出租率平均房價”來方便計算。RevPAR指標有什么用？為什么內資酒店忽視RevPAR指標?這就必須從客房經營收益管理說起。收益管理的英文為Yield Msnagement，也稱為Revenue Management。王大悟教授在本刊2003年第一期的文章“說話收益管理和RevPAR”中已經闡述的非常清楚。這里只列出測定客房收益率的公式：收益率=（客房實際收入目標收入）100%這里的客房實際收入是指“實際平均房價售出客房數”；而目標收入是指“門市掛牌價全部客房數”。也就是說收益率就是衡量客房實際售房收入

3、與按目標房價售出全部客房的應得收入之間的比率。實踐證明，“按目標房價售出全部客房”是難之又難的。因此用實際收入與目標收入的比率來準確反映客房經營收益是比較科學的和符合實際的。說“收益率是比較科學的”，是因為“目標收入”的確定是合理和科學的，會直接影響到收益率的準確度。如果要用收益率指標衡量投資回報，目標房價是否正確反映了投資因素就顯得非常重要，雖然客房定價一般使用“千分之一”法，但市場的供求關系、酒店的經營能力、經營定位和目標客源市場、市場消費水平、周邊經營環(huán)境，甚至酒店建造“黑洞”和投資回報預期等都在影響或左右著“門市掛牌價”。這樣多的不確定因素，使得“門市掛牌價”并不能真正反映投資實際。那

4、么用這個不確定因素的數據做分母的一個因子，它反映的比率也只有“比較”科學了。當然，筆者并不是否定收益管理。收益管理方法在酒店管理中的運用是積極有效的，“話說收益管理和RevPAR”文章中非常清晰地肯定了這一點。這里只是因為RevPAR更能準確地反映酒店客房的經營活動，而給收益率下了一個相對性的結論。從RevPAR的計算公式證明。它使用的“客房收入”、“可供出租客房數”或“客房出租率”、“平均房價”都是實實在在和已經發(fā)生的數據。而與收益率不同的是，RevPAR是一個值，反映的是全部客房出租收入平均到全部可出租房間總數后的價格（值）。把出租部分客房收入當作是全部客房被出售的平均價格，看似假定，其實

5、非常實際，因為只有這樣才能準確反映客房的經營收益。RevPAR的科學性還可以從與客房出租率、平均房價的效用對比看出來?？头砍鲎饴剩≒aid Occupancy）是管理者銷售業(yè)績的主要指標，也是計量酒店住宿設施利用程度的關鍵指標，計算公式是：客房出租率=已出租客房數可供出租客房數需要指出的是，單從客房出租率考核業(yè)績，不一定出租率高效益就好。比如，一家酒店有400間客房，客房門市掛牌價是700元。該酒店去年四月份的出租率是80%，平均房價是400元，房費收入為384元，收益率為45.71%；而今年同期的出租率是70%，平均房價是600元，房價收入為504元，顯然今年比去年多收入120萬元，收益率也

6、提高到60%。計算RevPAR分別是320元和420元，今年的經營效益明顯高于去年。如果僅用客房出租率來考核業(yè)機構，雖然出租率高了十個百分點，但從收益率和RevPAR來評價結果是相反的。平均房價（ADA）是衡量客房經營質量的一個重要指標，計算公式是：阿平均房價=客房收入售出的客房數同樣，因為客房出租率的影響，單就平均房價而言，不一定高就會效益好，仍就這家酒店為例，去年五月調高了房價，平均房價達到600元，出租率受房價調高影響只有50%，房費收入為360萬元，收益率是42.85%。與去年四月相比,雖然平均房費提高了200元，房費收入卻減少了24萬，收益率減少了二點八六個百分點.而去年五月該酒店的

7、RevPAR為300元，顯然比四月低20元。收益率和RevPAR合理反映了客房的經營質量，如果單用平均房價來作為考核業(yè)績指標，也會得到相反的結果。時間售出房數出租率平均房價收入RevPAR收益率05年4月32080%40038432045.71%05年5月20050%60036030042.85%06年4月28070%60050442060%以上可以看出，單一用客房出租率或平均房價來衡量酒店經營效益都是不全面的。在計算RevPAR的公式中，兩個因子都影響著乘積的結果。如果一個酒店非?？粗乜头砍鲎饴实脑挘骄績r會受到影響。這一點，在一些業(yè)主投資并自行管理的酒店表現(xiàn)尤為突出。他們錯誤地認為，出租

8、率高，就是人氣旺，效益就好，完全忽視了平均房價的作用。但如果一味追求提高平均房價，在市場供求關系沒有大的變化的情況下，出租率也肯定會受到影響。收益管理的目標值是建立在“用掛牌價售出全部客房”的假定上，做到這點顯然是非常困難的。既就是希望同時提高出租率和平均房價，也是需要下一番大力氣的。但同時也給酒店的管理者尤其是銷售部門提供了把握策略的機會。在這時，只有用RevPAR去衡量二者的得失才能兼顧兩個因素，以準確地取得盡可能大的經營效益。衡量的方式是：在出租率和平均房價兩個因素中，其中一個因素的降低率一定要大于另一個因素的上升比率，兩者之間最起碼是等號，否則，一個因素的提高反而是負作用。客房出租率和

9、平均房價簡直就是一對“閻于墻而御于外”的兄弟，而RevPAR可以讓管理者決定采用哪種方式來提高酒店的經營效益。比如階段性促銷、降低銷售、淡季銷售定價、旺季抬高入住價格、推出中、長期的優(yōu)惠方案等策略，都可以使用這個公式去衡量得失。RevPAR的一個明顯效果是比收益率更能體現(xiàn)衡量投資回收的能力。收益率把目標設定為100%，反映的實際收入是占目標的百分比；而RevPAR直接反映的是每間客房平均收入的值，更直觀的反映了客房經營的數量和質量。假如用千分之一法確定客房的價格，只要用RevPAR一比較，就可以真實地衡量出經營者的經營能力，以及與投資匯報期望值之間的差距。使用RevPAR在酒店之間橫向比較，可

10、以促使酒店正確做好細分市場和戰(zhàn)略定位。在同星級之間、本地域平均水平之間、與自己競爭條件相當的酒店之間，以及與世界一流管理集團管理的酒店之間，用RevPAR相比較，能夠尋找到自己酒店的差別和不足，更加合理確定自己酒店的目標客戶群，確立自己的優(yōu)勢，預測市場的需求，檢測自己的經營能力。筆者收集到某酒店業(yè)大省的旅游局對酒店進行檢查評測的標準，其中將被評測酒店的RevPAR與全省平均飯店業(yè)協(xié)會每年發(fā)布一次的中國飯店業(yè)務統(tǒng)計給酒店業(yè)提供了權威的數據，酒店可以根據自己的具體情況，將自己具體的RevPAR與符合自己酒店的數據群組相對照，從而制定正確的決策。使用RevPAR與本酒店歷史經營相比較，能夠尋找到自身

11、的差距和不足。如果RevPAR逐年走低，說明酒店的經營能力在下降，硬件可能需要改造，服務需要提高，經營必須創(chuàng)新；如高穩(wěn)勢走高，說明在住房率和平均房價上還有潛力可挖。尤其在制定酒店的定價策略上，RevPAR可以發(fā)揮獨特的效用。由此，可以用RevPAR來控制降低促銷、有獎銷售和積累消費的實際意義，增加酒店的整體效益。將RevPAR與酒店的經營預算相比較，可以及時糾正偏差。酒店在經營和管理的各個環(huán)節(jié)上根據差距制訂每一個改進措施，以修正目標，保證完成經營預算。在這一點上，目前國內的酒店，外資集團管理的酒店優(yōu)于內資酒店，管理集團管理的酒店優(yōu)于單位經營的酒店。一位到過中國的瑞士某飯店管理學院的教師驚訝地發(fā)現(xiàn)中國內資酒店平均房價普遍偏低的原因，是將平均房價與RevPAR混淆不清，把RevPAR當作平均房價。計算這兩者的公式中，分子是一樣的，差在分母上，一個是售出的房間數，一個是全部房間數。后者分母大，所以RevPAR數值就小。把他當作平均房價，的確讓業(yè)內人士不理解。難怪內資酒店（尤其是單體酒店）總是大大低于同行業(yè)平均數，根本無法反映真實的經營質量，也算不出來合理的平均房價。這也大概就是“忽視” RevPAR的原因吧。下表是從中國飯店業(yè)務統(tǒng)計2004財政年度公布的有關平均房價和RevPAR的數據，從中可以清晰地看到經營管理的水平和差距。分類國際管理5 星國