酒店經(jīng)營(yíng)要關(guān)注RevPAR

1、酒店經(jīng)營(yíng)要關(guān)注RevPAR在酒店經(jīng)營(yíng)中，常將客房出租率、平均房?jī)r(jià)兩項(xiàng)數(shù)據(jù)作為酒店經(jīng)營(yíng)水平的評(píng)價(jià)指標(biāo)。在非國(guó)際管理集團(tuán)管理的酒店，還把這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)作為考核經(jīng)營(yíng)者能力的關(guān)鍵指標(biāo)。許多國(guó)內(nèi)單體經(jīng)營(yíng)的酒店，還將此設(shè)計(jì)為績(jī)效考核體系中占據(jù)較大權(quán)重的指標(biāo)，作為經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、收入預(yù)算、計(jì)算管理者績(jī)效工資和職位聘任的主要依據(jù)。其實(shí)，衡量酒店客房經(jīng)營(yíng)水平的一項(xiàng)重要指標(biāo)是RevPAR。在國(guó)際通用的酒店教科書(shū)中，在國(guó)際酒店管理集團(tuán)采用的統(tǒng)計(jì)體系中，以及酒店投資業(yè)主、酒店經(jīng)營(yíng)者、與旅游和酒店相關(guān)的咨詢公司都將RevPAR作為非常重要的指標(biāo)來(lái)使用。RevPAR是酒店?duì)I業(yè)比率類指標(biāo)，是Revenue Available Roo

2、m的縮寫，意為“平均每間可供出租客房收入”其計(jì)算公式是：客房收入可供出租客房數(shù)，或直接用“客房出租率平均房?jī)r(jià)”來(lái)方便計(jì)算。RevPAR指標(biāo)有什么用？為什么內(nèi)資酒店忽視RevPAR指標(biāo)?這就必須從客房經(jīng)營(yíng)收益管理說(shuō)起。收益管理的英文為Yield Msnagement，也稱為Revenue Management。王大悟教授在本刊2003年第一期的文章“說(shuō)話收益管理和RevPAR”中已經(jīng)闡述的非常清楚。這里只列出測(cè)定客房收益率的公式：收益率=（客房實(shí)際收入目標(biāo)收入）100%這里的客房實(shí)際收入是指“實(shí)際平均房?jī)r(jià)售出客房數(shù)”；而目標(biāo)收入是指“門市掛牌價(jià)全部客房數(shù)”。也就是說(shuō)收益率就是衡量客房實(shí)際售房收入

3、與按目標(biāo)房?jī)r(jià)售出全部客房的應(yīng)得收入之間的比率。實(shí)踐證明，“按目標(biāo)房?jī)r(jià)售出全部客房”是難之又難的。因此用實(shí)際收入與目標(biāo)收入的比率來(lái)準(zhǔn)確反映客房經(jīng)營(yíng)收益是比較科學(xué)的和符合實(shí)際的。說(shuō)“收益率是比較科學(xué)的”，是因?yàn)椤澳繕?biāo)收入”的確定是合理和科學(xué)的，會(huì)直接影響到收益率的準(zhǔn)確度。如果要用收益率指標(biāo)衡量投資回報(bào)，目標(biāo)房?jī)r(jià)是否正確反映了投資因素就顯得非常重要，雖然客房定價(jià)一般使用“千分之一”法，但市場(chǎng)的供求關(guān)系、酒店的經(jīng)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)定位和目標(biāo)客源市場(chǎng)、市場(chǎng)消費(fèi)水平、周邊經(jīng)營(yíng)環(huán)境，甚至酒店建造“黑洞”和投資回報(bào)預(yù)期等都在影響或左右著“門市掛牌價(jià)”。這樣多的不確定因素，使得“門市掛牌價(jià)”并不能真正反映投資實(shí)際。那

4、么用這個(gè)不確定因素的數(shù)據(jù)做分母的一個(gè)因子，它反映的比率也只有“比較”科學(xué)了。當(dāng)然，筆者并不是否定收益管理。收益管理方法在酒店管理中的運(yùn)用是積極有效的，“話說(shuō)收益管理和RevPAR”文章中非常清晰地肯定了這一點(diǎn)。這里只是因?yàn)镽evPAR更能準(zhǔn)確地反映酒店客房的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而給收益率下了一個(gè)相對(duì)性的結(jié)論。從RevPAR的計(jì)算公式證明。它使用的“客房收入”、“可供出租客房數(shù)”或“客房出租率”、“平均房?jī)r(jià)”都是實(shí)實(shí)在在和已經(jīng)發(fā)生的數(shù)據(jù)。而與收益率不同的是，RevPAR是一個(gè)值，反映的是全部客房出租收入平均到全部可出租房間總數(shù)后的價(jià)格（值）。把出租部分客房收入當(dāng)作是全部客房被出售的平均價(jià)格，看似假定，其實(shí)

5、非常實(shí)際，因?yàn)橹挥羞@樣才能準(zhǔn)確反映客房的經(jīng)營(yíng)收益。RevPAR的科學(xué)性還可以從與客房出租率、平均房?jī)r(jià)的效用對(duì)比看出來(lái)?？头砍鲎饴剩≒aid Occupancy）是管理者銷售業(yè)績(jī)的主要指標(biāo)，也是計(jì)量酒店住宿設(shè)施利用程度的關(guān)鍵指標(biāo)，計(jì)算公式是：客房出租率=已出租客房數(shù)可供出租客房數(shù)需要指出的是，單從客房出租率考核業(yè)績(jī)，不一定出租率高效益就好。比如，一家酒店有400間客房，客房門市掛牌價(jià)是700元。該酒店去年四月份的出租率是80%，平均房?jī)r(jià)是400元，房費(fèi)收入為384元，收益率為45.71%；而今年同期的出租率是70%，平均房?jī)r(jià)是600元，房?jī)r(jià)收入為504元，顯然今年比去年多收入120萬(wàn)元，收益率也

6、提高到60%。計(jì)算RevPAR分別是320元和420元，今年的經(jīng)營(yíng)效益明顯高于去年。如果僅用客房出租率來(lái)考核業(yè)機(jī)構(gòu)，雖然出租率高了十個(gè)百分點(diǎn)，但從收益率和RevPAR來(lái)評(píng)價(jià)結(jié)果是相反的。平均房?jī)r(jià)（ADA）是衡量客房經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，計(jì)算公式是：阿平均房?jī)r(jià)=客房收入售出的客房數(shù)同樣，因?yàn)榭头砍鲎饴实挠绊懀瑔尉推骄績(jī)r(jià)而言，不一定高就會(huì)效益好，仍就這家酒店為例，去年五月調(diào)高了房?jī)r(jià)，平均房?jī)r(jià)達(dá)到600元，出租率受房?jī)r(jià)調(diào)高影響只有50%，房費(fèi)收入為360萬(wàn)元，收益率是42.85%。與去年四月相比,雖然平均房費(fèi)提高了200元，房費(fèi)收入?yún)s減少了24萬(wàn)，收益率減少了二點(diǎn)八六個(gè)百分點(diǎn).而去年五月該酒店的

7、RevPAR為300元，顯然比四月低20元。收益率和RevPAR合理反映了客房的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，如果單用平均房?jī)r(jià)來(lái)作為考核業(yè)績(jī)指標(biāo)，也會(huì)得到相反的結(jié)果。時(shí)間售出房數(shù)出租率平均房?jī)r(jià)收入RevPAR收益率05年4月32080%40038432045.71%05年5月20050%60036030042.85%06年4月28070%60050442060%以上可以看出，單一用客房出租率或平均房?jī)r(jià)來(lái)衡量酒店經(jīng)營(yíng)效益都是不全面的。在計(jì)算RevPAR的公式中，兩個(gè)因子都影響著乘積的結(jié)果。如果一個(gè)酒店非?？粗乜头砍鲎饴实脑?，平均房?jī)r(jià)會(huì)受到影響。這一點(diǎn)，在一些業(yè)主投資并自行管理的酒店表現(xiàn)尤為突出。他們錯(cuò)誤地認(rèn)為，出租

8、率高，就是人氣旺，效益就好，完全忽視了平均房?jī)r(jià)的作用。但如果一味追求提高平均房?jī)r(jià)，在市場(chǎng)供求關(guān)系沒(méi)有大的變化的情況下，出租率也肯定會(huì)受到影響。收益管理的目標(biāo)值是建立在“用掛牌價(jià)售出全部客房”的假定上，做到這點(diǎn)顯然是非常困難的。既就是希望同時(shí)提高出租率和平均房?jī)r(jià)，也是需要下一番大力氣的。但同時(shí)也給酒店的管理者尤其是銷售部門提供了把握策略的機(jī)會(huì)。在這時(shí)，只有用RevPAR去衡量二者的得失才能兼顧兩個(gè)因素，以準(zhǔn)確地取得盡可能大的經(jīng)營(yíng)效益。衡量的方式是：在出租率和平均房?jī)r(jià)兩個(gè)因素中，其中一個(gè)因素的降低率一定要大于另一個(gè)因素的上升比率，兩者之間最起碼是等號(hào)，否則，一個(gè)因素的提高反而是負(fù)作用。客房出租率和

9、平均房?jī)r(jià)簡(jiǎn)直就是一對(duì)“閻于墻而御于外”的兄弟，而RevPAR可以讓管理者決定采用哪種方式來(lái)提高酒店的經(jīng)營(yíng)效益。比如階段性促銷、降低銷售、淡季銷售定價(jià)、旺季抬高入住價(jià)格、推出中、長(zhǎng)期的優(yōu)惠方案等策略，都可以使用這個(gè)公式去衡量得失。RevPAR的一個(gè)明顯效果是比收益率更能體現(xiàn)衡量投資回收的能力。收益率把目標(biāo)設(shè)定為100%，反映的實(shí)際收入是占目標(biāo)的百分比；而RevPAR直接反映的是每間客房平均收入的值，更直觀的反映了客房經(jīng)營(yíng)的數(shù)量和質(zhì)量。假如用千分之一法確定客房的價(jià)格，只要用RevPAR一比較，就可以真實(shí)地衡量出經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力，以及與投資匯報(bào)期望值之間的差距。使用RevPAR在酒店之間橫向比較，可

10、以促使酒店正確做好細(xì)分市場(chǎng)和戰(zhàn)略定位。在同星級(jí)之間、本地域平均水平之間、與自己競(jìng)爭(zhēng)條件相當(dāng)?shù)木频曛g，以及與世界一流管理集團(tuán)管理的酒店之間，用RevPAR相比較，能夠?qū)ふ业阶约壕频甑牟顒e和不足，更加合理確定自己酒店的目標(biāo)客戶群，確立自己的優(yōu)勢(shì)，預(yù)測(cè)市場(chǎng)的需求，檢測(cè)自己的經(jīng)營(yíng)能力。筆者收集到某酒店業(yè)大省的旅游局對(duì)酒店進(jìn)行檢查評(píng)測(cè)的標(biāo)準(zhǔn)，其中將被評(píng)測(cè)酒店的RevPAR與全省平均飯店業(yè)協(xié)會(huì)每年發(fā)布一次的中國(guó)飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)給酒店業(yè)提供了權(quán)威的數(shù)據(jù)，酒店可以根據(jù)自己的具體情況，將自己具體的RevPAR與符合自己酒店的數(shù)據(jù)群組相對(duì)照，從而制定正確的決策。使用RevPAR與本酒店歷史經(jīng)營(yíng)相比較，能夠?qū)ふ业阶陨?/p>

11、的差距和不足。如果RevPAR逐年走低，說(shuō)明酒店的經(jīng)營(yíng)能力在下降，硬件可能需要改造，服務(wù)需要提高，經(jīng)營(yíng)必須創(chuàng)新；如高穩(wěn)勢(shì)走高，說(shuō)明在住房率和平均房?jī)r(jià)上還有潛力可挖。尤其在制定酒店的定價(jià)策略上，RevPAR可以發(fā)揮獨(dú)特的效用。由此，可以用RevPAR來(lái)控制降低促銷、有獎(jiǎng)銷售和積累消費(fèi)的實(shí)際意義，增加酒店的整體效益。將RevPAR與酒店的經(jīng)營(yíng)預(yù)算相比較，可以及時(shí)糾正偏差。酒店在經(jīng)營(yíng)和管理的各個(gè)環(huán)節(jié)上根據(jù)差距制訂每一個(gè)改進(jìn)措施，以修正目標(biāo)，保證完成經(jīng)營(yíng)預(yù)算。在這一點(diǎn)上，目前國(guó)內(nèi)的酒店，外資集團(tuán)管理的酒店優(yōu)于內(nèi)資酒店，管理集團(tuán)管理的酒店優(yōu)于單位經(jīng)營(yíng)的酒店。一位到過(guò)中國(guó)的瑞士某飯店管理學(xué)院的教師驚訝地發(fā)現(xiàn)中國(guó)內(nèi)資酒店平均房?jī)r(jià)普遍偏低的原因，是將平均房?jī)r(jià)與RevPAR混淆不清，把RevPAR當(dāng)作平均房?jī)r(jià)。計(jì)算這兩者的公式中，分子是一樣的，差在分母上，一個(gè)是售出的房間數(shù)，一個(gè)是全部房間數(shù)。后者分母大，所以RevPAR數(shù)值就小。把他當(dāng)作平均房?jī)r(jià)，的確讓業(yè)內(nèi)人士不理解。難怪內(nèi)資酒店（尤其是單體酒店）總是大大低于同行業(yè)平均數(shù)，根本無(wú)法反映真實(shí)的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，也算不出來(lái)合理的平均房?jī)r(jià)。這也大概就是“忽視” RevPAR的原因吧。下表是從中國(guó)飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)2004財(cái)政年度公布的有關(guān)平均房?jī)r(jià)和RevPAR的數(shù)據(jù)，從中可以清晰地看到經(jīng)營(yíng)管理的水平和差距。分類國(guó)際管理5 星國(guó)