上海南匯2009年周康板塊市場報告

1、區(qū)域市場簡析區(qū)域市場簡析區(qū)域競品掃描區(qū)域競品掃描區(qū)域市場總結(jié)區(qū)域市場總結(jié)區(qū)域市場簡析區(qū)域市場簡析ONEONEn0808年年1 1月至月至0808年年6 6月，周康板塊成交表現(xiàn)良好，并且市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)月，周康板塊成交表現(xiàn)良好，并且市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)n隨著美國次貸危機(jī)爆發(fā)以及全球經(jīng)濟(jì)蕭條逐漸呈現(xiàn)，隨著美國次貸危機(jī)爆發(fā)以及全球經(jīng)濟(jì)蕭條逐漸呈現(xiàn)，0808年下半年周康市場成交量與經(jīng)濟(jì)一同下滑年下半年周康市場成交量與經(jīng)濟(jì)一同下滑n0909年年1 1月市場依舊持續(xù)在低迷狀態(tài)，表現(xiàn)為月市場依舊持續(xù)在低迷狀態(tài)，表現(xiàn)為買方市場買方市場n供應(yīng)方面，供應(yīng)方面，0808年年1010月至月至1212月月市場出

2、現(xiàn)集中放量，市場出現(xiàn)集中放量，主要來自區(qū)域大盤印象春城和綠洲康城主要來自區(qū)域大盤印象春城和綠洲康城n從從0808年年1212月開始價格下滑趨勢明顯月開始價格下滑趨勢明顯08年1月09年1月周康公寓供求情況ONE周康板塊總價成交段主要集中在萬的區(qū)間之內(nèi)，其次是萬區(qū)間。周康板塊總價成交段主要集中在萬的區(qū)間之內(nèi)，其次是萬區(qū)間。ONE板塊內(nèi)主力在售項目的單價走勢趨于下降，現(xiàn)在階段，各項目成交單價主要徘徊于板塊內(nèi)主力在售項目的單價走勢趨于下降，現(xiàn)在階段，各項目成交單價主要徘徊于8000-90008000-9000元元/ /平方米的范圍內(nèi)。平方米的范圍內(nèi)。ONE南匯區(qū)周康板塊可售體量（截止09.01）排名

3、項目名稱體量套數(shù)1印象春城61976.476922東方晶華園 31037.943143綠洲康城 25318.692164粵亮灣景苑 20516.622505和居水岸 16733.931446圣鑫苑 14362.811277綠地東上海9539.37738菱翔苑 4968.941合計184454.71857近期成交低迷，導(dǎo)致目前在售項目存量余房較多，周康板塊累積在售存量近期成交低迷，導(dǎo)致目前在售項目存量余房較多，周康板塊累積在售存量18.418.4萬平米萬平米ONE周康板塊項目存量余房比例周康板塊項目存量余房比例n 剩余量位居前列的項目有剩余量位居前列的項目有印象春城、東方晶華園和綠洲康城印象春城

4、、東方晶華園和綠洲康城n 其中印象春城主要由于年年底推出新盤，開盤強(qiáng)銷后，優(yōu)惠活動截至，將實際已獲得預(yù)售其中印象春城主要由于年年底推出新盤，開盤強(qiáng)銷后，優(yōu)惠活動截至，將實際已獲得預(yù)售許可證的房源延遲對客戶公開，導(dǎo)致大體量的后續(xù)房源囤積許可證的房源延遲對客戶公開，導(dǎo)致大體量的后續(xù)房源囤積n 東方晶華園、綠洲康城等排名靠前的項目，都是由于年內(nèi)東方晶華園、綠洲康城等排名靠前的項目，都是由于年內(nèi)去化表現(xiàn)不佳去化表現(xiàn)不佳而導(dǎo)致的房源累計而導(dǎo)致的房源累計n 菱翔苑和綠地東上海一期項目已是尾盤，菱翔苑和綠地東上海一期項目已是尾盤，剩余房源的較高單、總價，使客戶望而卻步剩余房源的較高單、總價，使客戶望而卻步O

5、NE南匯周康板塊1月去化量排名項目名稱體量套數(shù)1綠洲康城8730.1842金柳灣新貴居1021.7153東方晶華園966.3184印象春城846.1795菱翔苑816.8766中邦城市園732.7477沈默花苑605.0758粵亮灣景苑325.6649圣鑫苑324.23合計1436514365131131n 近期周康板塊成交緩慢，表現(xiàn)最突出的是綠洲康城清水灣，開盤當(dāng)月成交近期周康板塊成交緩慢，表現(xiàn)最突出的是綠洲康城清水灣，開盤當(dāng)月成交8484套，單價較前批套，單價較前批房源有大幅度下降，以房源有大幅度下降，以1200012000元元/ /平米單價打平米單價打7 7折銷售，成交均價僅折銷售，成交

6、均價僅86908690元元/ /平米平米區(qū)域競品掃描區(qū)域競品掃描TWO6 圣鑫苑圣鑫苑8 中邦城市中邦城市5 周浦萬達(dá)廣場周浦萬達(dá)廣場11 萬科金色里程萬科金色里程10 金柳灣金柳灣（墅外）（墅外）4 印象春城印象春城7 綠地東上海綠地東上海本本案案3 東方晶華園東方晶華園 粵亮灣粵亮灣9 綠洲康城綠洲康城親水灣親水灣12 保利林雨溪保利林雨溪2 和居水岸和居水岸TWO基本信息基本信息印象春城印象春城區(qū)域位置：周浦年家浜東路129弄 占地面積：35萬總建筑面積：46萬開盤時間：08.10.30（首批）推盤案量：288套交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房時間：09.12.31戶型：一房：63平米 二房：88平米

7、、92平米、113平米 三房; 131平米08.11開盤報價：均價8500元/平米 價格范圍：8200-9000元/平米開盤優(yōu)惠活動：開盤當(dāng)天認(rèn)購優(yōu)惠200元/平米TWO成交信息成交信息銷售節(jié)點08.1108.1209.1去化套數(shù)124187銷售率43%6.5%2.4%網(wǎng)上成交均價：網(wǎng)上成交均價：83878387元元/ /平米平米印象春城印象春城TWO 2.21 2.21推出推出3 3號和號和7 7號兩棟樓，帶號兩棟樓，帶6363平米小戶型一房，開盤報價平米小戶型一房，開盤報價7600-95007600-9500元元/ /平米，均價平米，均價85008500元元/ /平米，開盤當(dāng)天優(yōu)惠總價平米

8、，開盤當(dāng)天優(yōu)惠總價1600016000元元, ,房地網(wǎng)上反應(yīng)開盤當(dāng)天預(yù)定房地網(wǎng)上反應(yīng)開盤當(dāng)天預(yù)定9393套，其中成交套，其中成交戶型一房和二房所占比例平均。戶型一房和二房所占比例平均。印象春城印象春城媒體信息媒體信息日期報紙名稱2008-12-12新聞晨報2008-11-20新聞晨報2008-11-20時代報2008-11-20新民晚報2008-11-6時代報2008-11-5新民晚報2008-11-5新聞晨報2009-10-30時代報2008-10-29新聞晨報2008-10-29新民晚報2008-10-20租售情報2008-10-6其他日期報紙名稱2009-2-19時代報2009-2-18

9、新聞晨報2009-2-6時代報2009-2-5新聞晨報2009-2-5新民晚報2009-1-26新民晚報2009-1-5租售情報硬廣媒體主要為：晨報、晚報、時代報、租售情報硬廣媒體主要為：晨報、晚報、時代報、租售情報TWO印象春城印象春城戶外廣告戶外廣告周浦鎮(zhèn)區(qū)：無戶外媒體外接待點：金豐易居代理，依靠周浦鎮(zhèn)上易居中介門店共同銷售導(dǎo)示系統(tǒng)：無交通導(dǎo)示，在周浦鎮(zhèn)區(qū)宣傳力度不夠，年家浜路無交通指示牌，引導(dǎo)動線差TWOONE印象春城印象春城廣告訴求廣告訴求基本信息基本信息綠洲康城綠洲康城區(qū)域位置：康橋路1558弄占地面積：50萬總建筑面積：70萬開盤時間：08.12.13推盤案量：215套交付標(biāo)準(zhǔn)：毛

10、坯交房時間：2010.6.3008.12開盤報價：均價9300元/平米 價格范圍：8700-12500元/平米價格促銷活動：原價均價12000元/平米，7折銷售房型房型面積面積套數(shù)套數(shù)比例比例1 1房房69平米4922.79%2 2房房91106平米8338.60%3 3房房133139平米8338.60%合計215100%TWO成交信息成交信息綠洲康城綠洲康城 康橋區(qū)域超級大盤，早期銷售在康橋區(qū)域超級大盤，早期銷售在0505年，年，經(jīng)歷市場最高峰經(jīng)歷市場最高峰1.31.3萬價格，萬價格，在沉寂一年后，緊在沉寂一年后，緊隨印象春城開盤，去年年底推出隨印象春城開盤，去年年底推出2 2幢小高層，幢

11、小高層，215215套房源，價格也是采取直線跳水方式，套房源，價格也是采取直線跳水方式，表價表價1250012500元元/ /平米平米打打7 7折銷售，折銷售，成交均價成交均價90739073元元/ /平米，但平米，但銷售情況依然不理想。銷售情況依然不理想。TWO綠洲康城綠洲康城戶外廣告戶外廣告外接待點：無看房班車：龍陽路地鐵站導(dǎo)示系統(tǒng)： 交通指示牌: 滬南公路、康橋路 戶外看板：康橋路2塊 刀旗: 康橋路TWO綠洲康城綠洲康城廣告訴求廣告訴求93萬平方米親水親陽光低密度法式小鎮(zhèn) TWO基本信息基本信息東方晶華園東方晶華園區(qū)域位置：康沈路1758弄近年家浜路占地面積：60300平米總建筑面積：

12、77443平米開盤時間：07.09.30推盤案量：487套 可售房源243套（扣除動遷房可售88套）交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房時間：09.2.28戶型： 二房：102-104平米 三房; 123-130平米 復(fù)式：160-200平米價格：報價均價9000元/平米，一月成交均價8687 元/平米TWO成交信息成交信息東方晶華園東方晶華園 該盤是區(qū)域在售項目中該盤是區(qū)域在售項目中位置最好的項目，位置最好的項目，除動遷房外，目前可售剩余房源除動遷房外，目前可售剩余房源8888套。套。該盤以報價均價該盤以報價均價90009000元元/ /平米，較開盤期間價格下滑約平米，較開盤期間價格下滑約14001400元元

13、/ /平米，成交均價平米，成交均價86878687元元/ /平米，在區(qū)域市場內(nèi)平米，在區(qū)域市場內(nèi)成交緩慢。成交緩慢。TWO基本信息基本信息綠地東上海綠地東上海區(qū)域位置：秀浦路788弄占地面積：405810平米總建筑面積：61萬（其中住宅51萬，商業(yè)10萬）開盤時間：06.10推盤案量：1270套交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房時間：07.12戶型： 二房：92-114平米 三房; 130-140平米 價格;一期尾盤報價均價12000元/平米 二期房源工程進(jìn)度主體6層，預(yù)計09.5開盤 二期報價均價約9000元/平米以內(nèi)TWO成交信息成交信息綠地東上海綠地東上海該盤是區(qū)域內(nèi)品質(zhì)最好的項目，從銷售情況上看，一期

14、尾盤報價該盤是區(qū)域內(nèi)品質(zhì)最好的項目，從銷售情況上看，一期尾盤報價1200012000元元/ /平米，平米，從從0808年年8 8月到現(xiàn)在都是月到現(xiàn)在都是“零零”成交。二期約成交。二期約09.509.5月開盤，該批房源開盤均價直接跳月開盤，該批房源開盤均價直接跳水，水，90009000元元/ /平米的價格可能導(dǎo)致周康地區(qū)新一輪的價格大戰(zhàn)平米的價格可能導(dǎo)致周康地區(qū)新一輪的價格大戰(zhàn)TWO基本信息基本信息中邦城市中邦城市區(qū)域位置：秀沿路867號 占地面積：35萬平米 總建筑面積：40萬平米 開盤時間：07.6.30推盤案量：918套交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房時間：現(xiàn)房目前一期、二期已經(jīng)全部售罄，三期地塊在秀沿

15、路南側(cè)，尚未動工，預(yù)計周期較長，業(yè)務(wù)已經(jīng)在年前撤場TWO中邦城市中邦城市媒體信息媒體信息日期報紙名稱2009-1-12上海樓市2008-10-5租售情報2008-9-20租售情報2008-9-11上海樓市2008-8-20租售情報2008-5-30東方早報2008-5-23東方早報2008-4-10上海樓市2008-4-3東方早報2008-4-3東方早報2008-2-25上海樓市2008-1-25上海樓市硬廣媒體主要為：早報、上海樓市、硬廣媒體主要為：早報、上海樓市、租售情報租售情報近期二期售罄，三期未動工，媒體投近期二期售罄，三期未動工，媒體投入減少入減少TWO廣告訴求廣告訴求中邦城市中邦城

16、市東上海、大盤、創(chuàng)新藝術(shù)生活東上海、大盤、創(chuàng)新藝術(shù)生活TWO周浦萬達(dá)廣場周浦萬達(dá)廣場基本信息基本信息區(qū)域位置：滬南公路3467號占地面積：50萬總建筑面積：31.8萬開盤時間：08.12.27推盤案量：966套交付標(biāo)準(zhǔn)：裝修交房時間：2010.3.31房屋性質(zhì)：辦公戶型：40-90平米 價格：開盤報價均價9500元/平米，2月報價均價10000元/平米TWO成交信息成交信息周浦萬達(dá)廣場周浦萬達(dá)廣場銷售節(jié)點09.01去化套數(shù)276套銷售率25%網(wǎng)上成交均價：網(wǎng)上成交均價：95009500元元/ /平米平米 區(qū)域唯一在售小戶型辦公產(chǎn)品，開盤均價區(qū)域唯一在售小戶型辦公產(chǎn)品，開盤均價95009500元

17、元/ /平米，平米，是區(qū)域近期是區(qū)域近期成交最好的項目成交最好的項目，這是和大量的廣告投入，這是和大量的廣告投入和良好的現(xiàn)場表現(xiàn)分不開的。從該盤可以看到，小戶和良好的現(xiàn)場表現(xiàn)分不開的。從該盤可以看到，小戶型產(chǎn)品存在較大需求量型產(chǎn)品存在較大需求量TWO戶外廣告戶外廣告周浦萬達(dá)廣場周浦萬達(dá)廣場 該項目戶外廣告做的是競品中最到位的，滬南公路交通指示標(biāo)牌，外環(huán)線高該項目戶外廣告做的是競品中最到位的，滬南公路交通指示標(biāo)牌，外環(huán)線高炮、上南、三林、康橋、周浦地區(qū)橫幅，競品門口橫幅，周浦鎮(zhèn)燈箱、看炮、上南、三林、康橋、周浦地區(qū)橫幅，競品門口橫幅，周浦鎮(zhèn)燈箱、看板，小上海商業(yè)城燈箱、派單等結(jié)合使用，為現(xiàn)場成交

18、帶來穩(wěn)定的來人。板，小上海商業(yè)城燈箱、派單等結(jié)合使用，為現(xiàn)場成交帶來穩(wěn)定的來人。TWO媒體信息媒體信息周浦萬達(dá)廣場周浦萬達(dá)廣場日期報紙名稱2009-2-19時代報2009-1-12上海樓市2008-12-20租售情報2008-12-10上海樓市2008-12-5租售情報2008-11-25租售情報2008-11-20租售情報2008-11-14新聞晨報2008-11-14東方早報2008-11-5租售情報2008-10-20租售情報2008-9-20租售情報硬廣媒體主要為：晨報、時代報、早報、上海樓市、租售情報硬廣媒體主要為：晨報、時代報、早報、上海樓市、租售情報TWO廣告訴求廣告訴求周浦萬達(dá)

19、廣場周浦萬達(dá)廣場萬達(dá)品牌、精裝小戶型TWO基本信息基本信息圣鑫苑圣鑫苑區(qū)域位置：川周公路4056弄占地面積：54800平米總建筑面積：7萬平米開盤時間：最早一期05.1.14推盤案量：557套交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房時間：三期09.6戶型： 二房：104-110平米 三房：130-140平米價格：一月成交均價7554元/平米TWO成交信息成交信息圣鑫苑圣鑫苑該盤在區(qū)域市場中，受周邊小環(huán)境及大型變電站等抗性影響，成交低迷，成交該盤在區(qū)域市場中，受周邊小環(huán)境及大型變電站等抗性影響，成交低迷，成交價格一直維持在價格一直維持在75007500元元/ /平米左右，一月成交均價平米左右，一月成交均價755475

20、54元元/ /平米。平米。TWO媒體信息媒體信息圣鑫苑圣鑫苑日期報紙名稱2008-6-19新聞晨報2008-4-24新聞晨報2008-3-27青年報2007-12-27青年報2007-12-24新聞晨報2007-12-20青年報2007-12-14新聞晨報2007-12-13新聞晨報硬廣媒體主要為：晨報、青年報硬廣媒體主要為：晨報、青年報TWO廣告訴求廣告訴求圣鑫苑圣鑫苑TWO粵亮灣粵亮灣基本信息基本信息區(qū)域位置：周市路39弄占地面積：5.94萬平米總建筑面積：8萬平米開盤時間：08.3.29推盤案量：392套 可售房源257套交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房時間：09.8.31戶型： 二房：81-86平米

21、08年3月至今銷售135套，銷售率34%，可以說成交非常緩慢，目前在價格沒有優(yōu)勢的情況下，月成交保持在5套左右，無法擺脫成交低迷的狀況。TWO成交信息成交信息粵亮灣粵亮灣該盤在區(qū)域市場中屬于小戶型產(chǎn)品，有一定的總價優(yōu)勢，目前剩余房源都是高該盤在區(qū)域市場中屬于小戶型產(chǎn)品，有一定的總價優(yōu)勢，目前剩余房源都是高區(qū)高單價產(chǎn)品，在印象春城開盤后，受同類型產(chǎn)品低單價沖擊，成交量明顯區(qū)高單價產(chǎn)品，在印象春城開盤后，受同類型產(chǎn)品低單價沖擊，成交量明顯萎縮萎縮TWO基本信息基本信息和居水岸（金色水岸、和居水岸（金色水岸、沈墨荷蘭苑沈墨荷蘭苑 ）區(qū)域位置：康沈路1838號 占地面積：6.7萬平米總建筑面積：11.4萬平米開盤時間：最早04.6，綠地接手重新開盤：08.7推盤案量：172套交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房時間：現(xiàn)房銷售戶型： 二房：95平米 三房：123平米價格：一月成交均價8820元/平米該案曾經(jīng)爛尾，開發(fā)商無法還銀行貸款，導(dǎo)致交房延遲3年，區(qū)域口碑差，現(xiàn)由綠地接手，目前銷售狀況慘淡。成交信息成交信息和居水岸和居水岸該盤該盤0404年就開盤，受銀行貸款拖欠影響，一