城綜合體萬達(dá)廣場價值研究報告詳解

1、城市綜合體“萬達(dá)廣場”價值研究報告萬達(dá)廣13WANDAPLAZA侯偉2016/5/26一.經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”下的商業(yè)地產(chǎn)新模式在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消費結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，消費環(huán)境持續(xù)改善，消費領(lǐng)域逐步增大，我國逐漸轉(zhuǎn)變成消費型社會，商業(yè)地產(chǎn)憑借其能夠滿足人們?nèi)粘ＯM需求的優(yōu)勢而得以快速發(fā)展，同時因為住宅房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控力度不斷加大，使得商業(yè)地產(chǎn)市場的增長幅度明顯超過住宅房地產(chǎn)市場，資金的涌入使得商業(yè)地產(chǎn)價格漲幅加大。然而，商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險與機(jī)遇并存，擁有優(yōu)勢品牌資源、強(qiáng)大營運能力、資金實力雄厚的公司將生存并壯大。城市綜合體是將城市中商務(wù)、娛樂、辦公、旅店、展覽、餐

2、飲、居住、會議、交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行合體，并在各部分之間建立一種相互依賴、相互影響的動態(tài)促進(jìn)關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜且有順序的建筑群。通過一個連廊或其它形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型獨立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨棟式建筑綜合體，顯得更加經(jīng)濟(jì)、專業(yè)和實用。二.萬達(dá)廣場特色顯著，發(fā)展態(tài)勢勢如破竹創(chuàng)立于1988年的大連萬達(dá)集團(tuán)經(jīng)過不斷的實踐與創(chuàng)新，逐漸形成了以“萬達(dá)廣場”為品牌的城市綜合體產(chǎn)品模式，目前在全國在建和開業(yè)的萬達(dá)廣場共計133座，持有物業(yè)面積規(guī)模全球第一。萬達(dá)城市綜合體的核心內(nèi)容由6個方面組成，包含酒店（Hote

3、l）,寫字樓(Office),公共空間(Publicplace),購物中心(Shoppingmall),文化娛樂休閑設(shè)施(Culture&Recreation),公寓樓(Apartment)等,根據(jù)這六大方面的英文字母首個單詞，合為HOPSCA。萬達(dá)廣場城市綜合體具備了非常鮮明的特征與戰(zhàn)略優(yōu)勢。1 .定位中端市場依仗品牌的強(qiáng)大號召力，大型店面組團(tuán)是其商業(yè)模式最大的特點，萬達(dá)廣場通過一定程度地犧牲收益換得風(fēng)險的最小化和擴(kuò)張的超高速，已經(jīng)成為中國最具影響力的綜合體樣板。萬達(dá)廣場在商戶組合上采取以主力品牌為主導(dǎo)的經(jīng)營模式，在實現(xiàn)了聚集客流和降低招商風(fēng)險的同時，也降低了租金收益水平。萬達(dá)廣場已成為快速

4、復(fù)制的成熟產(chǎn)品，定位于滿足大眾市場商業(yè)、商務(wù)以及住宅的典范。2 .“訂單地產(chǎn)”招商模式萬達(dá)商業(yè)與華潤萬家、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、國美電器、大歌星KTV、大玩家娛樂廣場等多家商家簽有戰(zhàn)略合作協(xié)議。意味著萬達(dá)廣場開到哪里，這些商家也會有新店加盟開業(yè)，完全避免了招商風(fēng)險問題。同時采取先招商后建設(shè)，保證開工時大部分商家已經(jīng)落位，建筑方向準(zhǔn)確，利用率極高，預(yù)收的保證金也減輕了建設(shè)投入的壓力。3 .專業(yè)管理團(tuán)隊萬達(dá)廣場前期的選址和方案設(shè)計由萬達(dá)專業(yè)的發(fā)展部和獨有的商業(yè)規(guī)劃院進(jìn)行研究規(guī)劃，在招商過程中針對主力商家客戶形成訂單地產(chǎn)服務(wù)并在規(guī)劃設(shè)計中完成技術(shù)對接，在項目建設(shè)過程中擁有強(qiáng)大專業(yè)的開發(fā)建設(shè)團(tuán)隊，以

5、及擁有遍及管理數(shù)百萬平米大型商業(yè)廣場經(jīng)驗的萬達(dá)商業(yè)管理公司，最終打造了完整的商業(yè)地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈。4 .2015年報相關(guān)簡要分析根據(jù)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2015財年年報顯示，2015財年新增廣場26座，目前共計133座。已開業(yè)持有物業(yè)總建筑面積達(dá)26.32百萬平方米，同比增長22.1%。已開業(yè)購物中心總建筑面積達(dá)21.83百萬平方米，同比增長23.3%。已開業(yè)購物中心總可租面積達(dá)14.13百萬平方米，同比增長23.0%。已開業(yè)酒店、寫字樓、文化及其他物業(yè)總建筑面積達(dá)4.49百萬平方米，同比增長16.6%。從數(shù)據(jù)中能夠看出，萬達(dá)廣場無論從整體數(shù)量還是建筑面積和使用面積均呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升態(tài)勢，充分表明萬達(dá)廣場

6、城市綜合體業(yè)態(tài)已經(jīng)被大陸居民和廣大商家認(rèn)知并認(rèn)可，大量的供銷需求促使萬達(dá)廣場在量上的增長。三.“萬達(dá)廣場”城市綜合體盈利分析萬達(dá)廣場找到了比較好的發(fā)展模式，核心商業(yè)面積長期持有，租金收益和物業(yè)增值收益成為長期增值的主要盈利點。1 .以售養(yǎng)租形式把握現(xiàn)金流平衡和持續(xù)萬達(dá)廣場城市綜合體實現(xiàn)了真正意義上的以售養(yǎng)租，既滿足現(xiàn)金流平衡和持續(xù)的同時，又不造成整體經(jīng)營效果上出現(xiàn)沖突。與之前相比，大幅增加了寫字樓和住宅產(chǎn)品，隨著“萬達(dá)廣場”品牌的深入人心，住宅和寫字樓得以高溢價出售，高溢價銷售帶來的流入現(xiàn)金，則支持物業(yè)的持有反哺著商業(yè)地產(chǎn)的鋪位，萬達(dá)通過完全租賃的形式實現(xiàn)了統(tǒng)一的商業(yè)管理，促進(jìn)萬達(dá)商業(yè)整體目標(biāo)

7、的實現(xiàn)。2 .完整的經(jīng)營價值鏈從拿地、設(shè)計、規(guī)劃、招商、管理都是由萬達(dá)自己把控，自從確定了商業(yè)模式，萬達(dá)集團(tuán)把總部放在祖國首都，以便有效整合和利用政府、媒體、商家、金融、人才等優(yōu)勢資源。城市綜合體是萬達(dá)多年經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，良性發(fā)展并逐步完善的核心產(chǎn)品，城市綜合體將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機(jī)的整合了娛樂、消費、商務(wù)及居住等多種城市商業(yè)功能，在業(yè)態(tài)間形成了良性互動。在規(guī)劃設(shè)計中，重視建筑功能分區(qū)并實現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的協(xié)調(diào)促進(jìn)，商業(yè)室內(nèi)步行街使商業(yè)中心內(nèi)的各主力店和中小店鋪有機(jī)相聯(lián)，引導(dǎo)所有顧客合理流動，滿足消費者休閑、購物、娛樂為一體的“一站式消費”需求，成為商業(yè)中心的靈魂與紐帶，樹立了良好

8、的品牌形象。3 .地方政府對萬達(dá)集團(tuán)的支持和信任地方政府十分關(guān)注萬達(dá)廣場項目，往往期望能通過萬達(dá)廣場項目輻射廣場周邊，產(chǎn)生同心圓效應(yīng)，萬達(dá)廣場的良性發(fā)展恰好迎合地方政府的發(fā)展經(jīng)濟(jì)心態(tài)。萬達(dá)城市綜合體不僅是優(yōu)秀的建筑設(shè)計，同時也包涵優(yōu)秀的商業(yè)策劃和商業(yè)運營，保證項目建成后能按期開業(yè)，開業(yè)后能形成凝聚力，解決了政府的擔(dān)憂。地方政府對地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)入的條件存在限制，但萬達(dá)借商業(yè)地產(chǎn)之名能做到低價拿地，如2008年萬達(dá)廣場新建項目即是受地方政府邀請，價格優(yōu)惠，而且萬達(dá)廣場已在全國獲得了廣泛知名度，在此前提下，住宅、辦公寫字樓等均能實現(xiàn)高溢價銷售，商業(yè)土地成本自然下降，這即是“城市綜合體”的優(yōu)勢。4 .擁

9、有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源萬達(dá)廣場城市綜合體的商業(yè)大部分為只租不售，目前1000余家簽訂合作協(xié)議的商家中，有50余個左右是主力業(yè)態(tài)，60至70個為次主力業(yè)態(tài)，這些商家都是“萬達(dá)指哪它們打哪。訂單地產(chǎn)能夠讓萬達(dá)廣場里面的商戶位得以大部分在廣場還未建成時就完成出租，使保證金和后續(xù)租金能夠進(jìn)賬，萬達(dá)廣場又將租出的商業(yè)面積連同租賃合約向銀行進(jìn)行抵押貸款，從而保證開發(fā)和運營所需資金流不斷裂除戰(zhàn)略合作的商業(yè)伙伴加盟外，萬達(dá)集團(tuán)自營的萬千百貨、萬達(dá)院線等主力店，也能快速支持萬達(dá)廣場的迅速開業(yè)。目前萬達(dá)廣場城市綜合體已形成幾大絕對主力業(yè)態(tài)，包括國美電器、大玩家娛樂、大歌星KTV、萬千百貨、萬達(dá)院線、數(shù)碼廣場和精品餐飲

10、酒樓、豪華商務(wù)酒店等。5 .2015年報相關(guān)簡要分析W-人民瞥百離元靛H雕腭纖二*一冊二事科嬲二事-翦力聃戮n-磐二醉醉熊口-齷二力胖鬻覦1現(xiàn)川戰(zhàn)扎制wi?n原din第um樵抖i陽iiw陶制肉料也本JL7M2,引怫tiili54J32尼碘WTBSE岫修2JN國27UM6L眥19.3K期1吊7A49鞏噴隊則理修4瓶薩IJ40M3器期用KW詈誦第聘聯(lián)加工用雜)7LU7J.W-1,JJJW妣-Ifil2L713.W-1,12O4.4S安贓盟例R時他ISJtf幅陽7.搬比蜩SJ5JJ.4K-M54)5如50135JH煉帽41.112H.眼既肥的XIS,4553儂-V-營-口1IM5鳴帆拄睢國-14W7

11、,Sili.53-L4N穌崛朝窗肛h四aan*相既蜥質(zhì)川娜心娘曲劃耨耳制14。西L帆睚艮串麗珊IMJJIJ1,JNERffl怵selftiA州瞅陰甘2J.(Wm表格截取自2015萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司年報2015年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)框架為投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理、物業(yè)銷售和酒店經(jīng)營三大板塊組成，業(yè)務(wù)占比分別為10.94%、82.54%及4.00%。萬達(dá)廣場來自投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)板塊，具收入為人民幣13,582百萬元，同比增長31.2%。從數(shù)據(jù)中能夠看到，2015年，萬達(dá)廣場為主要業(yè)態(tài)的投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)占比穩(wěn)步增長，并適時擴(kuò)大。2015年實現(xiàn)投資該板塊息稅前利潤人民幣25,449百萬元

12、，占息稅前利潤總額的比例為45.09%,同比增長4.44%。與此同時，其他板塊業(yè)務(wù)利潤同比呈現(xiàn)不同程度減速和下降。四.萬達(dá)廣場城市綜合體的價值研究1 .特殊的功能復(fù)合性城市綜合體集多種城市業(yè)態(tài)于一體，將娛樂、辦公、消費、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機(jī)組合、讓它們相互依存、協(xié)同促進(jìn)。城市綜合體也是對分散的城市功能的一種整合，以往功能單一的情況下，各個業(yè)態(tài)功能相對獨立，關(guān)聯(lián)度極其微弱，無法發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。作為目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式和選擇之一，其城市價值主要體現(xiàn)在：空間結(jié)構(gòu)連續(xù)性、整體功能復(fù)合型。萬達(dá)商業(yè)廣場以開放式街區(qū)為主要設(shè)計理念，空間結(jié)構(gòu)上更具連續(xù)性，形態(tài)多元，功能互補(bǔ)，既能給

13、居民帶來便捷，又促進(jìn)了商業(yè)銷售。最新一代萬達(dá)商業(yè)廣場本身就是一個可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)體系，以主要功能連帶多種配套功能形成萬達(dá)價值鏈，共同滿足消費者的需求。2 .物業(yè)升值潛力巨大萬達(dá)廣場在做足自身的使用價值的同時，會帶動所處地段的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值，同樣會帶動整個城市房地產(chǎn)業(yè)的價值提升。萬達(dá)廣場選擇有價值的城市和地區(qū)以“城市規(guī)劃方法”實施一個房地產(chǎn)項目的綜合投資和運營管理，即將本城市價值通過人流，物流，資金流等方式實現(xiàn)快速集中，激發(fā)了萬達(dá)廣場本身的物業(yè)價值潛力，升值成為常態(tài)。3 .輻射力巨大，規(guī)模效應(yīng)明顯以現(xiàn)在的萬達(dá)廣場所在的區(qū)域為例，無論在萬達(dá)進(jìn)入之前該地段是怎

14、樣的一種荒蕪狀態(tài)，如上海五角場，但在萬達(dá)進(jìn)入后，這些第三代城市綜合體項目的大規(guī)模、大體量都在所在城市成為新的地標(biāo)式建筑、新的商業(yè)中心、新的城市中心、成為一個城市新的象征、行業(yè)新的標(biāo)準(zhǔn)，周邊很多知名地產(chǎn)商在銷售房子時，都把距離萬達(dá)多少米作為項目的最大賣點，可見城市綜合體的巨大輻射力。4 .2015年報相關(guān)簡要分析截至2015年年底，萬達(dá)廣場租賃收入同比增長10%,全年累計總客流20.3億人次，所有廣場日均客流約5萬人次，總客流同比增長25%。2015年新開業(yè)的購物中心繼續(xù)保持滿鋪出租狀態(tài)。2015年公司對百貨主力商家進(jìn)行了一系列有計劃、有針對性的優(yōu)化，已開業(yè)購物中心的平均出租率為96.37%。2

15、015年，投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理產(chǎn)生人民幣13,582百萬元，同比增長31.20%。本板塊封本公司收入貢獻(xiàn)進(jìn)一步上升，占比達(dá)10.94%,同比增長1.34%。能夠看出，萬達(dá)廣場通過一系列經(jīng)營手段，包括主力店的開拓和調(diào)整，加大品牌影響力度和豐富品牌資源，做精營銷策劃，實現(xiàn)線上線下聯(lián)動，做強(qiáng)安全保障工作等各項措施，保證了在宏觀經(jīng)濟(jì)下滑的大背景下，穩(wěn)步提升萬達(dá)廣場的商業(yè)價值和社會價值。五.城市綜合體面臨的主要問題城市綜合體在開發(fā)過程中也面臨著諸多問題，如城市綜合體必須具備足夠的終端消費能力，要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套，開發(fā)商須具有雄厚的資金實力等，從實踐中來看，功能組合失調(diào)也是造成城市綜合體效用不良的重要原因之一，最核心的要素是如何做到各種功能的目標(biāo)客戶群一致，做到有效的感應(yīng)互動。所以，城市綜合體雖然具有很多優(yōu)點，但并不是所有開發(fā)商和所有城市都適合開發(fā)，它對開發(fā)商和城市有著極高的要求。相對住宅房地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)投資回收期長，風(fēng)險高，涉足門檻明顯強(qiáng)