城綜合體策劃方案

1、城市綜合體策劃方案2020年4月19日文檔僅供參考城市綜合體策劃方案【篇一：城市綜合體策劃招商流程】城市綜合體策劃、招商建議流程一、邀請相關(guān)咨詢顧問公司協(xié)助進行商業(yè)測算和市場調(diào)研邀請顧問公司進行前期的商業(yè)調(diào)查，也可能在項目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解決以下3個問題。1、市場條件成熟度調(diào)查項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。該判斷能夠稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性，對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題。2、

2、項目位輅可發(fā)展調(diào)查商業(yè)房地產(chǎn)項目的位輅選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才能夠做。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變2020年4月19日文檔僅供參考化，會發(fā)生倍增或銳減。當一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位輅能否適應(yīng)就成為一個重要的問題O3、可發(fā)展規(guī)模調(diào)查判斷在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目

3、的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位輅、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環(huán)節(jié)中能夠作出豐富和調(diào)整。二、依據(jù)市場調(diào)研確定商業(yè)類型及詳細定位方案商業(yè)房地產(chǎn)按照行業(yè)類型能夠分為批發(fā)物流功能房產(chǎn)、零售功能房地產(chǎn)、娛樂功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)等。零售功能房地產(chǎn)又能夠分為諸如百貨商場、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和shoppingmall類型的商業(yè)房地產(chǎn)。娛樂

4、功能房地產(chǎn)包括用于電影城、娛樂城、ktv等運營內(nèi)容的商業(yè)房地2020年4月19日文檔僅供參考產(chǎn)。有些采取獨體模式，有些與其它類型的商業(yè)房地產(chǎn)融合發(fā)展，其發(fā)展呈現(xiàn)大規(guī)模、復(fù)合度高、時尚化的特點。餐飲功能房地產(chǎn)現(xiàn)呈現(xiàn)獨體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營特點，健身服務(wù)類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)首先在國內(nèi)大城市發(fā)展兩者在項目中開始發(fā)揮越來越重要的作用。如此眾多的商業(yè)類型的確定基礎(chǔ)依托于所處地域、當?shù)亟?jīng)濟狀況、行業(yè)發(fā)展以及商業(yè)需求類型等，因此要仔細分析優(yōu)劣并確定項目的類型。三、項目組織確定和工作次序的建立地產(chǎn)公司在項目地塊取得后要針對項目建立項目公司，確定專案組主要執(zhí)行人員。項目公司主要執(zhí)行人員是各個工作單元的紐帶

5、，是項目進展的主要執(zhí)行者，需要對項目執(zhí)行、商業(yè)操作、地區(qū)形勢和政府公關(guān)等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是項目進展的基礎(chǔ)。四、確定主力商或核心并略微提前進行主力戶的招商洽談項目進行到設(shè)計，就能夠提前與意向合作的類似超市、百貨店等主力商戶進行聯(lián)系，一方面了解合作意圖，一方面了解對方的工建要求，并可及時反饋到設(shè)計和更多的招商工作中去。五、研究項目的微觀及合作伙伴、項目融資渠道的確定確定項目的主力定位布局后即需要解決項目的核心和整體的布局（即項目微觀），徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產(chǎn)品形2020年4月19日文檔僅供參考式，特點，啟動策略，財務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項目成功

6、與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。重復(fù)探討，重復(fù)修改定位，定位的準確程度取決于市場。同時將此研究作為招商銷售的重要參考。六、項目規(guī)劃進行設(shè)計項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。其中，特別以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計能夠稱之為宏觀設(shè)計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計能夠稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進行純建筑工程角度的深化、細化。七、設(shè)計方案的多方討論地產(chǎn)投資商將建筑師的概念設(shè)計方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司，由市場專家或

7、商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計提出基于市場角度的修改建議，而且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才能夠最大限度保證最終設(shè)計方案的市場化理念，具有市場準確度。無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，因此任何商業(yè)房地產(chǎn)項目的設(shè)計必須遵守市場需求。建筑師的最大的2020年4月19日文檔僅供參考長處是經(jīng)過其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風格的美學(xué)空間概念。必須注意是要把一個建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場概念、功能概念融合進去，否則該項目

8、將面臨空前的市場壓力。如何確定最合適的格局，需要讓政府、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司和建筑設(shè)計院共同參與。八、項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后，需要就以上方案進行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。經(jīng)過調(diào)整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理；判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計階段進行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案，驗證確定最終可行方案。九、項目方案的政府許可項目的進展需要周詳?shù)臏蕚浜涂沙掷m(xù)發(fā)展的計劃，商

9、業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)往往存在投資額度大，投資收益回收時間長，購買行為少，承租行為多的情況，為規(guī)避商業(yè)風險和規(guī)范城市發(fā)展格局，現(xiàn)在很多城市政府都引進了項目聽證制度。【篇二：城市綜合體的主題策劃】2020年4月19日文檔僅供參考城市綜合體的主題策劃摘要：城市綜合體的主題既是展示自身特色和魅力的關(guān)鍵，更是自身競爭力的表現(xiàn)。江蘇先鋒國際廣場的主題策劃在普遍的規(guī)律性把握中找出自己個性化的表示。“先鋒島#8226;家天下”是全國首例為家庭量身定制的生活方式體驗中心，是家庭完全消費的樂園，家人生活的“第三空間”，城市文化的公共客廳。這其中策劃的過程和思考以及主題的表示和“保鮮”本身就具有探索和借鑒

10、意義。這些“成果”應(yīng)該成為完善和提高城市綜合體的營養(yǎng)。關(guān)鍵詞：城市綜合體，主題，策劃abstract:urbancomplexsubjecttoshowcaseitscharacteristicsandcharmisthekey,butalsotheirowncompetitiveperformance.thethemeofthepioneersquarejiangsuplanninginthecommonregularityinhisgraspofindividualizedexpressiontofindout.apioneerisland#8226;gutianxia“wasthecountrysfirstfamilytocustomizewayoflifeexperiencecentre,isthefamilyall-con