開發(fā)公司自持物業(yè)運(yùn)營模式

1、開發(fā)公司自持物業(yè)運(yùn)營一、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)的運(yùn)營模式第一類、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)（以商業(yè)為例），自用自營的模式；第二類、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)（以商業(yè)為例），自行由租的模式；第三類、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)（以商業(yè)為例），交由商業(yè)運(yùn)營公司管理的模式；第三類模式分三種情況：1 .房地產(chǎn)開發(fā)公司將自持物業(yè)（以商業(yè)為例），委托給商業(yè)運(yùn)營公司代由租，并向商業(yè)運(yùn)營公司支付管理費(fèi)的模式；2 .房地產(chǎn)開發(fā)公司將自持物業(yè)（以商業(yè)為例），由租給商業(yè)運(yùn)營公司，由商業(yè)運(yùn)營公司經(jīng)營的模式；3 .房地產(chǎn)開發(fā)公司將自持物業(yè)（以商業(yè)為例），投資給商業(yè)運(yùn)營公司，由商業(yè)運(yùn)營公司經(jīng)營的模式；二、不同運(yùn)營模式的如何納稅第一類、

2、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)（以商業(yè)為例），自用自營的模式涉稅：房地產(chǎn)開發(fā)公司涉稅：1增值稅：不交納。2 .城市建設(shè)維護(hù)稅：不交納3 .教育費(fèi)附加稅：不交納。4 .地方教育費(fèi)附加稅：不交納。5 .房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值X1-（10%30%）x1.2%。房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。6 .土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實際占用面積x適用單位稅額第二類、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)（以商業(yè)為例），自行由租的模式：房地產(chǎn)開發(fā)公司涉稅：1.增值稅分三種情況：房地產(chǎn)企業(yè)由租自行開發(fā)商業(yè)應(yīng)交增值稅明細(xì)表公

3、司類型項目開工時間計稅方法稅率或征收率政策依據(jù)一般納稅人2016年4月30日前可選擇簡易5%財稅201668號2016年5月1日后一般計稅10%財稅201668號小規(guī)模無限定簡易計稅5%財稅201668號2城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為7%（城市）O3 .教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為3%（城市）c4 .地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為2%（城市）。5房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入X12%。6 .土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實際占用面積X適用單位稅額7 .印花稅：合同價款的千分之一繳納。8 企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計算納稅。第三

4、類、房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)（以商業(yè)為例），交由商業(yè)運(yùn)營公司管理模式，分三種情況：（一）開發(fā)公司將自持物業(yè)（以商業(yè)為例）委托商業(yè)運(yùn)營公司由租，并向商業(yè)運(yùn)營公司支付管理費(fèi)的模式：1 .開發(fā)公司涉稅如下：（1）增值稅分三種情況：房地產(chǎn)企業(yè)委托商業(yè)運(yùn)營公司由租自行開發(fā)商業(yè)應(yīng)交增值稅明細(xì)表公司類型項目開工時間計稅方法稅率或征收率政策依據(jù)一般納稅人2016年4月30日前可選擇簡易5%財稅201668號2016年5月1日后一般計稅10%財稅201668號小規(guī)模無限定簡易計稅5%財稅201668號(2)城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)。(3)教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為3%(城市

5、)。(4)地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為2%(城市)。(5)房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入X12%。(6) 土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實際占用面積X適用單位稅額(7)印花稅：合同價款的千分之一繳納。(8)企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計算納稅。2.商業(yè)運(yùn)營公司涉稅：商業(yè)運(yùn)營公司代開發(fā)公司由租物業(yè)(以商業(yè)為例)，向開發(fā)公司開具發(fā)票并收取中介服務(wù)費(fèi)，按商務(wù)輔助服務(wù)-經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)納稅。商業(yè)運(yùn)營公司如為一般納稅人稅率為6%,如為小規(guī)模納稅人征收率為3%。(二)開發(fā)公司將自持物業(yè)(以商業(yè)為例)由租給商業(yè)運(yùn)營公司，由商業(yè)運(yùn)營公司經(jīng)營的模式：1 .開發(fā)公司涉稅如下：

6、(1)增值稅分三種情況：房地產(chǎn)企業(yè)由租自行開發(fā)商業(yè)應(yīng)交增值稅明細(xì)表公司類型項目開工時間計稅方法稅率或征收率政策依據(jù)一般納稅人2016年4月30日前可選擇簡易5%財稅201668號2016年5月1日后一般計稅10%財稅201668號小規(guī)模無限定簡易計稅5%財稅201668號(2)城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)。(3)教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為3%(城市)。(4)地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為2%(城市)。(5)房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入X12%。(6)土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實際占用面積X適用單位稅額(7)印花稅：

7、合同價款的千分之一繳納。(8)企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計算納稅。2.商業(yè)運(yùn)營公司再由租涉稅：(1)增值稅分三種情況：商業(yè)運(yùn)營公司租入商業(yè)再由租應(yīng)交增值稅明細(xì)表公司類型項目開工時間計稅方法稅率或征收率政策依據(jù)一般納稅人2016年4月30日前可選擇簡易5%稅總納便函201671號2016年5月1日后一般計稅10%稅總納便函201671號小規(guī)模無限定簡易計稅5%國家稅務(wù)總局2016年第16號公告(2)城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)。(3)教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為3%(城市)。(4)地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為2%(城市)。(5) 土地

8、使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實際占用面積x適用單位稅額(6)印花稅：合同價款的千分之一繳納。（7）企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計算納稅。此模式比房地產(chǎn)公司直接對外由租，就房產(chǎn)稅而言有所降低；但就增值稅而言，一般納稅人的商業(yè)運(yùn)營公司租入房地產(chǎn)企業(yè)自持物業(yè)（商業(yè)）的租賃時點，應(yīng)注意把握在2016年4月30日前，再生租才可能選擇簡易計稅方法按5%交納增值稅；否則按一般計稅方法10%交納增值稅。房地產(chǎn)由租自持物業(yè)是以新老項目為標(biāo)準(zhǔn)，選擇增值稅計稅方法的；商業(yè)運(yùn)營運(yùn)租入資產(chǎn)再由租，則以租入的時間為標(biāo)準(zhǔn)，選擇增值稅計稅方法的。（三）房地產(chǎn)開發(fā)公司將自持物業(yè)（以商業(yè)為例），投資給商業(yè)運(yùn)營公

9、司（以房地產(chǎn)全資子公司為例），由商業(yè)運(yùn)營公司經(jīng)營的模式：1 .開發(fā)公司涉稅如下：（1）增值稅分三種情況：房地產(chǎn)企業(yè)投資自行開發(fā)商業(yè)應(yīng)交增值稅明細(xì)表公司類型項目開工時間計稅方法稅率或征收率政策依據(jù)一般納稅人2016年4月30日前可選擇簡易5%財稅201636號2016年5月1日后一般計稅10%財稅201636號小規(guī)模無限定簡易計稅5%貝才稅201636(2)城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)。(3)教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為3%(城市)。(4)地方教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為2%(城市)。(5)印花稅：合同價款的萬分之五繳納。(6) 土地增值稅：以對

10、應(yīng)增值率計算交納。(7)企業(yè)所得稅：如符合國家稅務(wù)總局關(guān)于資產(chǎn)(股權(quán))劃轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅征管問題的公告2015年第40號公告的條件，可免企業(yè)所得稅，需向稅務(wù)機(jī)關(guān)報批。2 .商業(yè)運(yùn)營公司涉稅：(1)接受投入環(huán)節(jié)商業(yè)運(yùn)營公司需按萬分之五交印花稅。商業(yè)運(yùn)營公司如能符合財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知財稅201537號的條件，可免交契稅，需報稅務(wù)部門審批。商業(yè)運(yùn)營公司在5月1日后，從采用一般計稅方法交納增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入不動產(chǎn)，取得增值稅專用發(fā)票，按10%稅率分兩年抵扣增值稅；從采用簡易計稅方法交納增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入不動產(chǎn)，取得增值稅專用發(fā)票，按5%稅率或征收率分兩年抵扣增值稅。（2）接受投入后再由租環(huán)節(jié)增值稅分三種情況：商業(yè)運(yùn)營公司接受投入不動產(chǎn)再生租應(yīng)交增值稅明細(xì)表公司類型接受投入時間計稅方法稅率或征收率政策依據(jù)一般納稅人2016年4月30日前簡易計稅5%國家稅務(wù)總局2016年第16號公告2016年5月1日后一般計稅10%國家稅務(wù)總局2016年第16號公告小規(guī)模無限定簡易計稅5%國家稅務(wù)總局2C16年第16號公告城市建設(shè)維護(hù)稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為7%（城市）。教育費(fèi)附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率