蘇州房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

1、目錄1. 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀背景分析與評(píng)價(jià)31.1 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況31.2 城市規(guī)劃與建設(shè)71.3 宏觀政策92. 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析與評(píng)價(jià)142.1 土地市場(chǎng)142.2 房地產(chǎn)整體市場(chǎng)152.3 住宅市場(chǎng)182.4 寫(xiě)字樓市場(chǎng)202.5 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)232.6 二手房市場(chǎng)252.7 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)253. 城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析283.1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)283.2 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析283.3 典型企業(yè)及典型項(xiàng)目收益和風(fēng)險(xiǎn)分析29圖表目錄圖1-1：蘇州城市地圖3圖1-2：2000-2004年蘇州市GDP及其增長(zhǎng)率4圖1-3：2000-20

2、04年蘇州市人均GDP及其增長(zhǎng)率4圖1-4：2000-2004年蘇州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)5圖1-5：2000-2004年蘇州市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資5圖1-6：2000-2004年蘇州市人均可支配收入和消費(fèi)性支出6圖1-7：2000-2004年蘇州市消費(fèi)品零售總額6圖2-1：2005年蘇州市土地出讓區(qū)域分布14圖2-2：2000-2004年蘇州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及其增長(zhǎng)率15圖2-3：2000-2004年蘇州市商品房建設(shè)情況15圖2-4：2000-2004年蘇州市商品房供求比16圖2-5：2000-2004年蘇州市商品房銷(xiāo)售面積17圖2-6：2000-2004年蘇州市商品房銷(xiāo)售價(jià)格17圖2-7：2000

3、-2004年蘇州市住宅建設(shè)情況18圖2-8：2000-2004年蘇州市住宅供求比19圖2-9：2000-2004年蘇州市住宅銷(xiāo)售面積19圖2-10：2000-2004年蘇州市住宅銷(xiāo)售價(jià)格20圖2-11：2000-2004年蘇州市寫(xiě)字樓建設(shè)情況20圖2-12：2000-2004年蘇州市寫(xiě)字樓供求比21圖2-13：2000-2004年蘇州市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積22圖2-14：2000-2004年蘇州市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格22圖2-15：2000-2004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)情況23圖2-16：2000-2004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供求比23圖2-17：2000-2004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積24圖2

4、-18：2000-2004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格24表1-1：重點(diǎn)政策一覽表（2003-2005年）11表2-1：2003-2005年蘇州市區(qū)土地拍賣(mài)、掛牌、招標(biāo)出讓情況14表2-2：蘇州市住宅市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)26表3-1：建屋集團(tuán)開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況29表3-2：新港開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況30表3-3：和潤(rùn)開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況30表3-4：中海開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況31表3-5：南都建屋開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況31表3-6：順馳建屋開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況32表3-7：嘉業(yè)開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況321. 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀背景分析與評(píng)價(jià)1.1 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況最具經(jīng)濟(jì)活力的城市之蘇州市位于長(zhǎng)江三角洲中部，江蘇省南部，是中國(guó)重點(diǎn)旅

5、游城市，是長(zhǎng)三角地區(qū)重要城市，于2004年入圍CCTV“中國(guó)十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市”并獲年度大獎(jiǎng)。近年來(lái)，蘇州市形成了外向型經(jīng)濟(jì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)兩大優(yōu)勢(shì)，培育了以高新技術(shù)為主的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，人才、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境等新優(yōu)勢(shì)已見(jiàn)端倪。圖1-1:蘇州城市地圖|l.或起ttr1.-|A1W-y-C,r-二.f_亠蘇州正在成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代制造業(yè)基地；產(chǎn)學(xué)研緊密聯(lián)合、各類(lèi)人才聚集的技術(shù)創(chuàng)新基地；科技含量高、外向度高、經(jīng)濟(jì)效益好的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地，融人文景觀與自然風(fēng)光為一體、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的旅游度假基地。21世紀(jì)的蘇州將是“經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)文明”的基本現(xiàn)化地區(qū)。經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)自20

6、03年以來(lái)，蘇州抓住中國(guó)加入WTO,國(guó)際資本和產(chǎn)業(yè)加速集聚長(zhǎng)江三角洲、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展的大好機(jī)遇，進(jìn)一步改革開(kāi)放，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。GDP保持快速增長(zhǎng)，2004年蘇州的GDP總量首次超過(guò)深圳，位居全國(guó)第四。人均GDP自2003年以來(lái)超越上海，穩(wěn)居全國(guó)各大城市首位。圖1-2:010數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒2003年，蘇州人均GDP已達(dá)5762美元，根據(jù)國(guó)際慣例，如果一個(gè)地區(qū)人均GDP達(dá)到4000至8000美元，標(biāo)志著這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)已步入高增長(zhǎng)期。圖1-3:2000-2004年蘇州市人均GDP及其增長(zhǎng)率40600004000020000302020002001200220

7、032004人均GDP（元）增長(zhǎng)率（產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主導(dǎo)蘇州是一個(gè)新興的工業(yè)城市，目前已形成以電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)結(jié)構(gòu)，第二產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)蘇州市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要力量。自2000年以來(lái),第二產(chǎn)業(yè)的比重逐年上升。2004年蘇州工業(yè)總產(chǎn)值躍居全國(guó)第二，成為僅次于上海的全國(guó)第二大工業(yè)基地。圖1-4:2000-2004年蘇州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒全社會(huì)固定資產(chǎn)投資迅猛增長(zhǎng)，房地產(chǎn)所占比重快速增加圖1-5:2000-2004年蘇州市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資總額（億元）房地產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重（%自2002年以來(lái)，蘇州全社會(huì)固

8、定資產(chǎn)投資迅猛增長(zhǎng)，2003年同比增幅高達(dá)73.3%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也呈快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，占固定資產(chǎn)投資的比重也逐年增加，2004年達(dá)21.5%。人均可支配收入、消費(fèi)性支出逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)從2000年到2004年期間，由于蘇州經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，人均可支配收入也呈快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，年平均增長(zhǎng)率達(dá)11.7%，在江蘇省內(nèi)處于領(lǐng)先地位，并逐步縮小與上海、杭州等長(zhǎng)三角領(lǐng)先城市的差距。隨著人均可支配收入的增加，人均消費(fèi)性支出也呈快速上漲的趨勢(shì)。圖1-6:2000-2004年蘇州市人均可支配收入和消費(fèi)性支出數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)定增長(zhǎng)伴隨著旅游業(yè)的發(fā)展，蘇州市消費(fèi)品市場(chǎng)保持繁榮、活躍的

9、旺銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，從2000年到2004年期間，社會(huì)消費(fèi)品零售總額年平均增長(zhǎng)率達(dá)15.8%。圖1-7:2000-2004年蘇州市消費(fèi)品零售總額數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒小結(jié)：綜觀蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，我們發(fā)現(xiàn)，蘇州市地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，大量外資有利地推動(dòng)了蘇州經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?。因?yàn)镚DP中占將近一半的是勞動(dòng)者報(bào)酬，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展使得城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步提高，人民生活水平日益改善，住房和汽車(chē)的需求將會(huì)增大，汽車(chē)加快進(jìn)入家庭，未來(lái)恩格爾系數(shù)將發(fā)生較大變化，人民生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將隨之變化。此外，蘇州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正逐步優(yōu)化、固定資產(chǎn)投資增量速趨于平穩(wěn)。1.2 城市規(guī)劃與建設(shè)城市規(guī)劃城市

10、性質(zhì)蘇州市是國(guó)家歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市，是長(zhǎng)江三角洲重要的中心城市之。發(fā)展目標(biāo)在規(guī)劃期內(nèi)蘇州全市基本實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)、工業(yè)、科技、教育現(xiàn)代化，經(jīng)濟(jì)繁榮、文教科技發(fā)達(dá)、人民生活富裕、道德風(fēng)尚良好，城鎮(zhèn)體系與城市布局合理，職能完善。蘇州中心城城市設(shè)施水平達(dá)到基本現(xiàn)代化，古城風(fēng)貌得到進(jìn)一步保護(hù)與發(fā)揚(yáng)，成為與國(guó)際經(jīng)濟(jì)接軌，高度開(kāi)放，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，國(guó)際上知名的歷史文化名城和風(fēng)景旅游城市。規(guī)劃范圍蘇州全市規(guī)劃區(qū)面積2014.7平方公里。城市規(guī)模2005年：人口149.1萬(wàn)，市區(qū)建成區(qū)建設(shè)用地150.2平方公里。2010年：人口185萬(wàn)，市區(qū)建成區(qū)建設(shè)用地186.9平方公里。城市總體布局城市布局結(jié)構(gòu)形態(tài)采用“

11、組團(tuán)式”布局，由城市組團(tuán)，山脈、河湖、大塊綠地組成完整的自然空間。各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立、集中發(fā)展，相互間以干道相串聯(lián)，形成整體的組團(tuán)分明、多中心、開(kāi)敞的布局形態(tài)。城市道路網(wǎng)規(guī)劃道路系統(tǒng)的主骨架是井字形快速路加三環(huán)的道路系統(tǒng)。古城內(nèi)保持原有路、河格局，嚴(yán)格限制道路拓寬。城鎮(zhèn)體系規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一個(gè)中心、五個(gè)副中心、十二個(gè)片區(qū)、四個(gè)發(fā)展軸。其中，一個(gè)中心指中心城市，蘇州都市區(qū)；五個(gè)副中心分別是：常熟市區(qū)、吳江市區(qū)、昆山市區(qū)、太倉(cāng)市區(qū)和張家港市區(qū)；四個(gè)發(fā)展軸分別是沿滬寧城鎮(zhèn)聚合軸、沿太湖旅游休閑軸、沿蘇嘉杭交通走廊發(fā)展軸和沿滬青湖高速公路發(fā)展聯(lián)系軸。城市建設(shè)軌道交通建設(shè)情況2004年11月21日，蘇州輕軌規(guī)劃順

12、利通過(guò)專(zhuān)家組審查，預(yù)計(jì)到2010年輕軌1號(hào)線、2號(hào)線有望建成通車(chē)，到2020年，3號(hào)、4號(hào)線也有望建成通車(chē)，并逐步實(shí)現(xiàn)與上海、無(wú)錫等周邊地區(qū)輕軌的接軌。實(shí)施公路交通建設(shè)情況建成蘇滬高速公路、蘇昆太高速公路、蘇州繞城高速公路西北段和錫太一級(jí)公路，滬寧高速公路蘇州段擴(kuò)建、312國(guó)道蘇州段改造和沿江開(kāi)發(fā)高等級(jí)公路等工程，開(kāi)工建設(shè)滬蘇浙高速公路江蘇段。到2005年底，蘇州將確保蘇滬國(guó)省道干線接口達(dá)到6個(gè)、計(jì)32條普通公路車(chē)道，高速公路接口達(dá)到4個(gè)、計(jì)24條高速車(chē)道。蘇州市交通有望與上海全面對(duì)接，到年底將有10條公路（含高速公路）、56個(gè)車(chē)道連通上海，公交“一卡通”、高速公路聯(lián)合收費(fèi)等也將有重大進(jìn)展。小

13、結(jié)：作為長(zhǎng)三角都市圈的地理中心城市和滬寧產(chǎn)業(yè)帶核心城市，古城蘇州曾利用這一區(qū)位優(yōu)勢(shì)締造出“經(jīng)濟(jì)奇跡”。隨著蘇州不斷加快與上海的交通接軌步伐，將更好地接受上海的輻射，有利于蘇州經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。1.3 宏觀政策政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展目標(biāo)和策略2004年以來(lái)的宏觀調(diào)控，對(duì)全國(guó)的房地產(chǎn)影響深遠(yuǎn)。調(diào)控政策的重點(diǎn)集中在土地、金融、商品房交易管理、房?jī)r(jià)四個(gè)方面，其關(guān)鍵在于通過(guò)控制房地產(chǎn)供應(yīng)的源頭以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，通過(guò)金融手段來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供求，通過(guò)市場(chǎng)政策抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。主要政策及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響土地政策土地市場(chǎng)是一級(jí)市場(chǎng)，健全和完善土地市場(chǎng)，影響整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的健全發(fā)展。2004年以來(lái)

14、，國(guó)家以前所未有的力度大力整頓土地市場(chǎng)，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：杜絕協(xié)議出讓土地、徹查開(kāi)發(fā)區(qū)與大型項(xiàng)目、完善各項(xiàng)土地制度。國(guó)家頒布的土地政策具有連續(xù)性與整體性，旨在通過(guò)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管力度，目的就是為了從源頭上進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，防止土地的盲目開(kāi)發(fā)以及房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)。拆遷政策2004年3月，蘇州市人民政府發(fā)布了蘇州市拆遷補(bǔ)償安置的實(shí)施方法，緊接著在6月，再次加強(qiáng)對(duì)拆遷實(shí)施單位資質(zhì)管理。通過(guò)加強(qiáng)拆遷管理，完善拆遷補(bǔ)償最低單價(jià)和最低總額保障機(jī)制，保障蘇州市城市建設(shè)工程的順利進(jìn)行，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。二手房政策為了進(jìn)一步深化住房制度改革，推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化進(jìn)程，根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)

15、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（國(guó)發(fā)200318號(hào)）和省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳等部門(mén)關(guān)于調(diào)整2003年度房改有關(guān)政策意見(jiàn)的通知（蘇政辦發(fā)200348號(hào)）的要求，2005年2月28日蘇州市人民政府印發(fā)關(guān)于擴(kuò)大蘇州市區(qū)房改售房范圍的實(shí)施意見(jiàn)的通知，擴(kuò)大了蘇州市區(qū)房改售房范圍。受此政策的影響，將增加二手房市場(chǎng)的可交易量，在一、二手市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)下，將進(jìn)一步加大一手住宅市場(chǎng)的交易量。金融政策2004年10月中國(guó)人民銀行出臺(tái)的關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存貸款利率的通知，以及2005年3月16日中國(guó)人民銀行出臺(tái)下發(fā)的關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金利率的通知，一方面對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求進(jìn)行調(diào)控，另一方面有利

16、于央行對(duì)商業(yè)銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，完善住房貸款的定價(jià)機(jī)制。房?jī)r(jià)政策2005年3月和4月相繼出臺(tái)了關(guān)于確實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知和愿與做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)，這兩個(gè)政策的主要目的都是為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。表1-1:重點(diǎn)政策一覽表（2003-2005年）政策分類(lèi)政策名稱(chēng)頒布時(shí)間重點(diǎn)內(nèi)容對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和效果土地政策蘇州市人民政府貫徹省政府關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知的通知200424調(diào)整征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行“土地?fù)Q保障”的征地補(bǔ)償安置制度保護(hù)被征地農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益，保障被征地農(nóng)民的基本生活。關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知2003.2.18

17、清理違規(guī)設(shè)立的各類(lèi)園區(qū)規(guī)范土地市場(chǎng)秩序關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌岀讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知2004.3.21就開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在04年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，對(duì)8月31日后仍以歷史遺留問(wèn)題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)處理督促土地岀讓歷史遺留問(wèn)題的解決關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理2004.4.29集中半年時(shí)間左右，深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理治理成果斐然：6866個(gè)各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)核減了4813個(gè)，占原有總數(shù)的70.1%;規(guī)劃面積壓縮了2.49萬(wàn)平方公里，占原有面積的64.5%。此外，國(guó)土資源部還

18、會(huì)同有關(guān)部門(mén)共清查新上項(xiàng)目82440個(gè)，涉及總用地面積74.7萬(wàn)公頃，對(duì)違法占用土地的項(xiàng)目進(jìn)行了查處，收回土地1999.5公頃關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院緊急通知精神進(jìn)一步嚴(yán)格土地管理2004.5.21治理整頓期間，全國(guó)暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地，并要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃進(jìn)一步加大對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定2004.10.21嚴(yán)格依照法定權(quán)限審批土地，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)實(shí)行先繳后分緊縮地根，直壓用地沖動(dòng)有效的規(guī)范了政府行為用地指標(biāo)愈加顯得珍貴2005年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置明顯減少政策分類(lèi)政策名稱(chēng)頒布時(shí)間重點(diǎn)內(nèi)容對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和效果土地政

19、策關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院深化改革嚴(yán)格土地管理的決定的實(shí)施意見(jiàn)200569切實(shí)保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地總量；依法規(guī)范供地行為，全面提升土地集約利用水平；加強(qiáng)政府對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地的市場(chǎng)調(diào)控，進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)營(yíng)性用地的公開(kāi)交易制度；嚴(yán)格執(zhí)行征地補(bǔ)償安置政策，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益；完善動(dòng)態(tài)監(jiān)察制度，強(qiáng)化土地執(zhí)法監(jiān)察工作；加強(qiáng)各方配合，保證耕地保護(hù)和土地管理各項(xiàng)措施落到實(shí)處進(jìn)一步規(guī)范了經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)交易制度，確保土地交易公開(kāi)公平公正。拆遷政策蘇州市市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施辦法2004.3.2拆遷補(bǔ)償安置問(wèn)題的相關(guān)規(guī)疋加強(qiáng)拆遷管理，保障城市建設(shè)工程的順利進(jìn)行，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益蘇州市關(guān)于加強(qiáng)我市拆遷實(shí)

20、施單位資質(zhì)管理的通知2004610嚴(yán)格執(zhí)行房屋拆遷程序，規(guī)范拆遷行為加強(qiáng)拆遷管理，保障城市建設(shè)工程的順利進(jìn)行二手房相關(guān)政策蘇州市人民政府印發(fā)關(guān)于擴(kuò)大蘇州市區(qū)房改售房范圍的實(shí)施意見(jiàn)的通知2005.2.28擴(kuò)大改售房的范圍增加了二手房市場(chǎng)的可交易量，對(duì)公有住房售價(jià)有了限制金融政策商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引2004.9.2將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下，含55%土地儲(chǔ)備貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款受到嚴(yán)格控制；制止盲目消費(fèi)，提高個(gè)人住房貸款的質(zhì)量關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)貸款存、利率的通知2004.10.28一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)

21、百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。另外，個(gè)人住房公積金貸款5年（含）以下從3.60%提高到3.78%，5年以上從4.05%提高到4.23%;商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款5年（含）以下從4.77%提高到4.95%，5年以上從5.04%提高到5.31%上漲幅度較小，對(duì)于貸款者在經(jīng)濟(jì)上不會(huì)有太大的影響；試驗(yàn)性措施，通過(guò)這次調(diào)控來(lái)觀察市場(chǎng)反映，也為下次的加息埋下了伏筆。但對(duì)消費(fèi)者的心理造成了不少影響，許多人開(kāi)始產(chǎn)生了觀望的心理中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知2005.3.16將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔

22、次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，在成本上和心理上對(duì)購(gòu)房者造成雙重壓力，影響購(gòu)房需求關(guān)于住房公積金有關(guān)利率調(diào)整的通知2005.3.18上調(diào)各檔次個(gè)人住房公積金貸款利率0.18個(gè)百分點(diǎn)抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，在成本上和心理上對(duì)購(gòu)房者造成雙重壓力，影響購(gòu)房需求政策分類(lèi)政策名稱(chēng)頒布時(shí)間重點(diǎn)內(nèi)容對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和效果交易政策房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)工作綱要（試行）2004.12.31對(duì)各城市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建設(shè)和驗(yàn)收提出基本的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，又要求在建設(shè)本市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)時(shí)要因地制宜，以取得更佳效果為政府提供決策依據(jù)，為消費(fèi)者提供消費(fèi)指南關(guān)于進(jìn)一

23、步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知2005.5.18對(duì)房地產(chǎn)稅收實(shí)施一體化管理，在現(xiàn)行職責(zé)分工和征管要求的基礎(chǔ)上，整合征管資源，以契稅管理先繳納稅款，后辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)為把手實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)諸稅種的有機(jī)連接，加強(qiáng)房地產(chǎn)諸稅種的稅收管理關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知2005.5.27規(guī)定了購(gòu)房時(shí)間是以取得房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明是注明的時(shí)間作為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間在房地產(chǎn)稅收的細(xì)節(jié)問(wèn)題上給岀了具體的操作措施，有效地完善以前的房地產(chǎn)稅收管理制度經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法2004.5.13限制經(jīng)濟(jì)適用住房的面積，而經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格以保本微利為原則，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房滿一定年限后方可按市價(jià)岀售調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房的供給結(jié)構(gòu)，限制經(jīng)濟(jì)適用房

24、的購(gòu)買(mǎi)和出售，杜絕炒作經(jīng)濟(jì)適用房以牟取暴利房?jī)r(jià)政策關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知2005.3.26提岀了如何穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的一些綱領(lǐng)性規(guī)定穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制投機(jī)國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)工作意見(jiàn)的通知2005.5.9營(yíng)業(yè)稅的收取方式及普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的確定禁止炒地抑制投機(jī)性需求建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)2. 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析與評(píng)價(jià)2.1 土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)概述自2001年10月始，蘇州城鎮(zhèn)土地使用制度改革取得重大突破，對(duì)除工業(yè)項(xiàng)目以外的經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行拍賣(mài)、招標(biāo)、掛牌的出讓方式供給。按照蘇州市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)暫行辦法，蘇州市區(qū)范圍內(nèi)的土地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌工作，由蘇州市人民政府負(fù)責(zé)，蘇州

25、市土地儲(chǔ)備中心具體組織執(zhí)行；蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作開(kāi)發(fā)的70平方公里范圍內(nèi)的土地由蘇州市人民政府授權(quán)園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)，園區(qū)土地儲(chǔ)備中心具體組織執(zhí)行。土地出讓情況2005年蘇州市區(qū)五城區(qū)（老城區(qū)、園區(qū)、新區(qū)、吳中、相城）出讓土地總面積為431.32萬(wàn)平方米。從出讓地塊的分布來(lái)看，隨著吳中區(qū)和相成區(qū)交通環(huán)境等問(wèn)題的改善，逐漸稱(chēng)為蘇州土地市場(chǎng)供應(yīng)的主要區(qū)域，而老城區(qū)（由平江、滄浪、金閶三區(qū)組成）作為蘇州傳統(tǒng)的市中心，土地資源相對(duì)稀缺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅受到地域條件的限制，同時(shí)還須考慮文化遺產(chǎn)保護(hù)的要求，因此獨(dú)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模偏小，且分布零星。圖2-1:2005年蘇州市土地出讓區(qū)域分布相城區(qū)老城區(qū)12%

26、10%吳中區(qū)38%數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市土地儲(chǔ)備中心表2-1:2003-2005年蘇州市區(qū)土地拍賣(mài)、掛牌、招標(biāo)出讓情況2003年2004年2005年土地出讓面積（萬(wàn)平方米）329.33399.03361.06土地交易價(jià)格（元/平方米）1777.551855.241969.15數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市土地儲(chǔ)備中心土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置情況蘇州經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，提高了城市居民的收入，吸引了大量外來(lái)人口，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了巨大的商機(jī)，在利益驅(qū)動(dòng)之下，近幾年成為外地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“搶灘蘇州”的高峰期。據(jù)蘇州市土地儲(chǔ)備中心辦公室提供的一組數(shù)據(jù)，在蘇州的拍賣(mài)土地中，有近40.0%的土地被外地公司購(gòu)得。土地成交情況從歷年的土地交易量來(lái)看

27、，2001-2003年間的土地交易量逐年遞增，且遞增速度極快。自2004年以來(lái)，受宏觀調(diào)控的影響，土地交易量雖然繼續(xù)增加，但增幅已經(jīng)有所放緩。隨著土地交易量的增加，土地交易價(jià)格也呈持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。小結(jié)：作為蘇州樓市的領(lǐng)頭羊，工業(yè)園區(qū)無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商最為關(guān)注的區(qū)域，尤其是外來(lái)地產(chǎn)商更希望在園區(qū)施展手腳，畢竟園區(qū)有著完整的新城市規(guī)劃，有著強(qiáng)大的基礎(chǔ)設(shè)施投資，有著強(qiáng)勁的消費(fèi)能力，而園區(qū)正是適應(yīng)了市場(chǎng)形勢(shì)，發(fā)揮政府調(diào)控作用，適當(dāng)增加土地供應(yīng)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)量。湖東區(qū)的發(fā)展相對(duì)湖西來(lái)說(shuō)，具有更廣闊的空間性與時(shí)間性，領(lǐng)漲的湖東地價(jià)便鮮明地折射出開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)烈信心。2.2 房地產(chǎn)整體市場(chǎng)供應(yīng)分析圖2-2:2000-20

28、04年蘇州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及其增長(zhǎng)率房地產(chǎn)投資額（億元卄增長(zhǎng)率（%自2002年以來(lái)，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，住宅消費(fèi)能力的提高以及舊城改造速度的數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒55.0%以上，2004年開(kāi)發(fā)投資額同加快，房地產(chǎn)可開(kāi)發(fā)投資額迅猛增長(zhǎng)，連續(xù)三年增幅在比2000年增長(zhǎng)了4倍。圖2-3:2000-2004年蘇州市商品房建設(shè)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒自2002年以來(lái)，隨著開(kāi)發(fā)投資額的迅猛增長(zhǎng)，商品房施工面積大幅度的增加，連續(xù)兩年保持70.0%以上的增速上漲，2004年受宏觀調(diào)控的影響增速略有下降。由于施工面積的放量增加，竣工面積按每年35.0%以上的增速快速增長(zhǎng)。需求

29、分析圖2-4:2000-2004年蘇州市商品房供求比自2000年以來(lái)，蘇州市商品房一直保持供大于求的態(tài)勢(shì)，雖然商品房需求持續(xù)增加,但由于近幾年商品房竣工面積的快速上漲，供求比呈逐年增加的態(tài)勢(shì)。從2000年到2004年期間，蘇州商品房需求逐年加大，銷(xiāo)售面積年平均增長(zhǎng)率達(dá)17.3%。圖2-5:2000-2004年蘇州市商品房銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒由于商品房市場(chǎng)的需求持續(xù)旺盛，自2000年以來(lái)，蘇州商品房銷(xiāo)售價(jià)格逐年穩(wěn)步上漲,2004年同比增長(zhǎng)24.4%，增幅創(chuàng)歷史最高。圖2-6:2000-2004年蘇州市商品房銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒房地產(chǎn)進(jìn)小結(jié)：隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，住宅消費(fèi)

30、能力的提高以及舊城改造速度的加快,入快速發(fā)展期，投資開(kāi)發(fā)建設(shè)速度加快。2.3 住宅市場(chǎng)供應(yīng)分析圖2-7:2000200120022003I住宅施工面積（萬(wàn)平方米）住宅竣工面積（萬(wàn)平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒自2002年以來(lái)，蘇州商品住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)速度明顯加快，施工面積大幅度增加，連續(xù)兩年保持79.0%以上的增幅。在此影響下，2003年住宅竣工面積同比增幅高達(dá)52.5%。住宅施工面積和竣工面積占商品房的比重一直穩(wěn)定在80.0%-85.0%之間。需求分析改善居住條件、動(dòng)拆遷以及引進(jìn)人才產(chǎn)生的剛性需求以及投資客的虛擬需求等導(dǎo)致蘇州商品住宅市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛。受住宅需求持續(xù)旺盛的影響，從2001到2

31、002年期間，住宅供求比回落到1以下，但從2003年以來(lái)，由于住宅竣工面積的大幅度增加，供求比開(kāi)始回升。圖2-8:2000-2004年蘇州市住宅供求比數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。自2000年以來(lái)，隨著住宅需求的持續(xù)旺盛，銷(xiāo)售面積呈逐年穩(wěn)步增加的態(tài)勢(shì)，年平均增長(zhǎng)率達(dá)17.7%。住宅占商品銷(xiāo)售面積的比重穩(wěn)定在85.0%-90.0%。圖2-9:2000-2004年蘇州市住宅銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。受住宅需求持續(xù)旺盛的影響，自2000年以來(lái)，住宅銷(xiāo)售價(jià)格逐年穩(wěn)步上漲，年平均增幅達(dá)17.1%。2004年銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)3127元/平方米，首次超過(guò)南京，位居江蘇省13個(gè)省轄市的住宅價(jià)格排名第一。圖2-1

32、0:2000-2004年蘇州市住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。小結(jié)：隨著蘇州城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，從2002年開(kāi)始住宅市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展期，開(kāi)發(fā)建設(shè)速度迅速加快。同時(shí)，隨著人們生活水平的提高，改善居住條件、動(dòng)拆遷、人才引進(jìn)等產(chǎn)生的剛性需求以及投資性需求持續(xù)旺盛，住宅銷(xiāo)售面積和價(jià)格逐年穩(wěn)步上漲。2.4 寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)分析圖2-11:數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。2003年以前蘇州寫(xiě)字樓由于蘇州的工業(yè)結(jié)構(gòu)占主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)不是很發(fā)達(dá)，因此市場(chǎng)發(fā)展比較緩慢，施工面積和竣工面積增長(zhǎng)緩慢。自2003年以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及加入WTO等利好因素的影響下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展期，開(kāi)發(fā)建設(shè)速度開(kāi)始

33、加快。需求分析自2000年以來(lái)，蘇州寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直保持供大于求的態(tài)勢(shì)，但從2003年起，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，外資企業(yè)紛紛進(jìn)駐，私營(yíng)企業(yè)大量涌現(xiàn)，寫(xiě)字樓需求不斷加大，供求比開(kāi)始回落。圖2-12:2000-2004年蘇州市寫(xiě)字樓供求比寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)緩慢，2003年后64.7%。與此同時(shí)，蘇州寫(xiě)字樓租賃數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。從2000年到2002年期間，由于市場(chǎng)需求不大,隨著需求的不斷加大，銷(xiāo)售面積大幅度增加，同比增長(zhǎng)95.0%左右。需求也保持旺盛，市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)主要的中高檔寫(xiě)字樓的出租率在圖2-13:2000-2004年蘇州市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。從2000年到20

34、02年期間，由于寫(xiě)字樓市場(chǎng)供大于求，因此銷(xiāo)售價(jià)格略有下跌，從2002年以來(lái)，隨著需求的不斷加大，銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)始回升，2003年同比增長(zhǎng)43.4%。寫(xiě)字樓租金也快速上漲，5A級(jí)寫(xiě)字樓平均租金價(jià)格已經(jīng)達(dá)到75元，園區(qū)則高達(dá)80100元，而租售率更是達(dá)到90.0%以上。圖2-14:2000-2004年蘇州市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。小結(jié)：由于蘇州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是以工業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)在長(zhǎng)三角地區(qū)相對(duì)不發(fā)達(dá)，因此寫(xiě)字樓市場(chǎng)的起步相對(duì)較晚。自2003年以來(lái)，受蘇州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展以及WTO等利好因素的影響，寫(xiě)字樓需求開(kāi)始不斷加大，寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期。2.5 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)供應(yīng)分析圖2-15:

35、2000-2004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。從2000到2002年期間，蘇州商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)發(fā)展緩慢，施工面積和竣工面積增長(zhǎng)緩慢。自2003年以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及加入WTO等利好因素的影響下，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展期，開(kāi)發(fā)建設(shè)速度明顯加快，2003年施工面積同比增長(zhǎng)60.0%。需求分析圖2-16:2000-2004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供求比自2000年以來(lái)，蘇州商業(yè)營(yíng)業(yè)用房一直保持供大于求的態(tài)勢(shì)，但隨著蘇州城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，以及大量外來(lái)人口的進(jìn)駐，原有的一兩個(gè)商業(yè)中心模式難以滿足需要，因此供求比呈逐年下降的趨勢(shì)。隨著需求的不斷增加，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房

36、銷(xiāo)售面積保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，從2000年到2003年期間，銷(xiāo)售面積年平均增長(zhǎng)率19.6%。圖2-17:2000-2004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。2002年以前，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)緩慢，自2002年以來(lái)，在需求逐年增加的帶動(dòng)上，銷(xiāo)售價(jià)格上漲速度開(kāi)始加快。圖2-18:2000-2004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。小結(jié)：隨著蘇州城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以及住宅建設(shè)的加快，居民對(duì)小區(qū)內(nèi)部和周邊配套商業(yè)地產(chǎn)的需求也逐步加大，原有的商業(yè)中心模式難以滿足需求。目前，蘇州商業(yè)地產(chǎn)存在以下四個(gè)不足之處：規(guī)模不夠，競(jìng)爭(zhēng)單一，導(dǎo)致蘇州商業(yè)平均利潤(rùn)水平低；區(qū)域間發(fā)展

37、不平衡；以傳統(tǒng)商業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)亟待升級(jí)；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布不夠密集。2.6 二手房市場(chǎng)隨著蘇州市商品房市場(chǎng)日漸成熟，以及舊城改造拆遷，二手房市場(chǎng)日趨活躍。受宏觀調(diào)控影響，從5月開(kāi)始，蘇州二手房市場(chǎng)進(jìn)入觀望期，成交量大幅度下降，但由于住宅的剛性需求旺盛，自8月以來(lái)，購(gòu)房者信心開(kāi)始回升。就整體二手住宅市場(chǎng)而言，面積在80-100平方米的中小戶型房源為主流需求，然而此類(lèi)房型的個(gè)供應(yīng)量較為有限，呈供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。2.7 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)住宅市場(chǎng)自2003年起，蘇州政府開(kāi)始增加土地供應(yīng)，近兩年土地供應(yīng)總量的加大，直接影響著樓市的未來(lái)的供應(yīng)，預(yù)計(jì)在2006年將迎來(lái)供應(yīng)的集中放量。需求方面，由于生活水平的

38、提高、動(dòng)拆遷、人才引進(jìn)產(chǎn)生的剛性需求將成為市場(chǎng)的主導(dǎo)。目前，蘇州樓市的剛性需求基本上可以分為兩種：一種是經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的富有階層，高檔物業(yè)是他們的主流需求；另一種是中產(chǎn)階級(jí)，購(gòu)房時(shí)既考慮舒適又考慮實(shí)惠，要求產(chǎn)品有很高的性價(jià)比。因此，未來(lái)樓市備受追捧的將是市區(qū)內(nèi)的高檔住宅和一些近郊大盤(pán)。價(jià)格方面，古城區(qū)因地塊稀缺新盤(pán)量少，房?jī)r(jià)仍有上升，一些郊區(qū)地段如園區(qū)湖東、相城區(qū)將有大量地塊上的新盤(pán)開(kāi)出，漲幅將逐步趨緩，甚至在一定的幅度穩(wěn)住。隨著蘇州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，對(duì)住宅的需求也不斷的增加，銷(xiāo)售均價(jià)仍然有一個(gè)較大的上升空間。表2-2:蘇州市住宅市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)指標(biāo)近期(20062007)遠(yuǎn)

39、期(20072010)說(shuō)明影響因素發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展人均GDP繼續(xù)提高2010年660002004年57992元居民收入不斷提高，縮小城鄉(xiāng)差距。建立完善居民收入隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)的機(jī)制。2004年市區(qū)城市居民人均總收入15944元。2005年前10月人均可支配收入8913元。消費(fèi)結(jié)構(gòu)適應(yīng)居民收入水平提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的要求，完善消費(fèi)服務(wù)體系，創(chuàng)造良好消費(fèi)環(huán)境，引導(dǎo)居民消費(fèi)向?qū)嵨锵M(fèi)和服務(wù)消費(fèi)并重轉(zhuǎn)變。推動(dòng)旅游、信息服務(wù)、文化娛樂(lè)、非義務(wù)教育等進(jìn)入城鄉(xiāng)居民家庭，提高居民消費(fèi)層次。2005年前9月人均消費(fèi)性支出6069元。城市人口城市化水平推動(dòng)城市化進(jìn)程2010年將達(dá)到72%2005年50%總?cè)丝谌?/p>

40、常住總?cè)丝冢?005年754萬(wàn)人，2006年776萬(wàn)人，2007年793萬(wàn)人，全市常住總?cè)丝冢?008年810萬(wàn)人，2009年826萬(wàn)人。根據(jù)蘇州市人口發(fā)展預(yù)測(cè)公告。城市規(guī)劃城市相關(guān)規(guī)劃走集約型城市化道路；完善城市現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施；提高城市管理水平；建設(shè)生態(tài)城市、循環(huán)城市，到2010年實(shí)現(xiàn)基本現(xiàn)代化。根據(jù)蘇州第個(gè)五年規(guī)劃軌道交通、道路的建設(shè)把滬寧交通線東西發(fā)展軸和蘇嘉杭高速公路南北發(fā)展軸，作為蘇州未來(lái)經(jīng)濟(jì)集聚成長(zhǎng)、快速提升的主軸線和中樞系統(tǒng)。構(gòu)建城市綜合交通體系，開(kāi)工建設(shè)城際鐵路和市區(qū)軌道交通，完善市域高速公路網(wǎng)，優(yōu)化市區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)以太倉(cāng)港為重點(diǎn)的港口開(kāi)發(fā)與航道建設(shè)。指標(biāo)近期*(200620

41、07)遠(yuǎn)期*(20072010)說(shuō)明未來(lái)五年住宅需求總量總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）7008502004年598.85萬(wàn)人城市化水平（%）60%72%2005年50%城市人口（萬(wàn)人）4206122004年300萬(wàn)城市居民人均住房面積（M2）23252003年20居民改善居住需求（萬(wàn)M2）12601224城市人口*人均住房面積改善城市人口機(jī)械化增長(zhǎng)需求（萬(wàn)M2）27604800按戶籍人口增長(zhǎng)*人均住房水平外來(lái)人口需求（萬(wàn)M2）20030004年蘇州外來(lái)人口購(gòu)房、本地居民換房占整體購(gòu)房者約85%。住宅需求量（萬(wàn)M2）42206324居民改善居住需求+城市人口機(jī)械化增長(zhǎng)需求+外來(lái)人口需求根據(jù)對(duì)蘇州市未來(lái)五年經(jīng)濟(jì)、

42、人口、規(guī)劃的預(yù)測(cè)，我們預(yù)計(jì)近期(20062007)蘇州市住宅需求總量約在4220萬(wàn)平方米左右，年均在2110萬(wàn)平方米左右；遠(yuǎn)期(20072010)蘇州市住宅需求總量約在6324萬(wàn)平方米左右，年均在2108萬(wàn)平方米左右。寫(xiě)字樓市場(chǎng)蘇州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)于住宅市場(chǎng)起步較晚，主要是由于蘇州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)在長(zhǎng)三角地區(qū)相對(duì)不發(fā)達(dá)。但是隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，在加入WTO、世博等利好因素的影響下，未來(lái)兩年進(jìn)入蘇州的國(guó)內(nèi)為品牌企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)將不斷增加，需求將有一定的增加，由此將帶動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速發(fā)展。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)蘇州與上海相比，商業(yè)的比重相對(duì)偏低，這與蘇州在長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)地位極不相稱(chēng)

43、。2004年蘇州的工業(yè)總值位居全國(guó)第二，僅次于上海；而零售業(yè)蘇州為625.10億元，只有上海的25%，由此可見(jiàn)蘇州的商業(yè)還有廣闊的發(fā)展前景。2005年1月，蘇州市首個(gè)商業(yè)規(guī)劃蘇州市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃在市規(guī)劃展示館向社會(huì)公示，規(guī)劃到2010年基本形成具有蘇州特色的標(biāo)志性商業(yè)格局，商貿(mào)流通業(yè)在長(zhǎng)三角地區(qū)占據(jù)重要地位。由規(guī)劃可以看出，由于蘇州古城土地的稀缺性限制了城區(qū)商業(yè)的發(fā)展，蘇州商業(yè)的未來(lái)在園區(qū)與新區(qū)，其中園區(qū)的商業(yè)模型標(biāo)本是鄰里中心，新區(qū)的商業(yè)模型標(biāo)本將是以獅山路為中心的商業(yè)模塊，這意味著蘇州商業(yè)將迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇。3. 城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析3.1房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)開(kāi)發(fā)

44、商情況介紹蘇州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中絕大部分存在著規(guī)模小，資金短缺，融資能力不足，技術(shù)、管理和人才素質(zhì)差距大等問(wèn)題。即使是一些近幾年成長(zhǎng)起來(lái)的大企業(yè)，由于發(fā)展歷史短，自身資金實(shí)力不雄厚，主要依賴銀行貸款發(fā)展，資產(chǎn)負(fù)債率高，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力差，此外，這些企業(yè)在現(xiàn)代企業(yè)制度的建立完善方面滯后于業(yè)務(wù)的發(fā)展，公司的運(yùn)作管理制度欠規(guī)范。房地產(chǎn)發(fā)展情況自2000年以來(lái)，蘇州的房地產(chǎn)行業(yè)得到了較快的發(fā)展，2003年蘇州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及商品房銷(xiāo)售額分別達(dá)到334.32億元及226.46億元，2000-2003年三年間其年平均增長(zhǎng)率分別高達(dá)42.74%及33.59%。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷深入

45、，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的要求越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地、融資的壓力越來(lái)越大，加之進(jìn)入蘇州的外地開(kāi)發(fā)商實(shí)力都很強(qiáng)，因此，一方面，資金實(shí)力不足的蘇州本地中小開(kāi)發(fā)商將面臨兼并甚至退出市場(chǎng)；另一方面，外地開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。3.2 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析蘇州經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，提高了城市居民的收入，吸引了大量外來(lái)人口，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了巨大的商機(jī)，外地開(kāi)發(fā)商紛紛看好蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前進(jìn)入蘇州的知名外企有：嘉業(yè)、雅閣爾、中海、招商局、順馳、中華企業(yè)、華新國(guó)際、晟地、棲霞、易通、綠地等等。并且，這些開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的幾乎都是大盤(pán)，幾乎占了蘇州樓市供應(yīng)的一半。這些外地知名開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，一方面帶來(lái)

46、了先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念和成熟的操作經(jīng)驗(yàn)，另一方面也掀起蘇州樓市新一輪的競(jìng)爭(zhēng)，加快市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的步伐。3.3 典型企業(yè)及典型項(xiàng)目收益和風(fēng)險(xiǎn)分析本地知名開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目介紹：蘇州建屋蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展集團(tuán)有限公司注冊(cè)資金29億元人民幣，資產(chǎn)規(guī)模100億元人民幣，2005年開(kāi)發(fā)規(guī)模超過(guò)400萬(wàn)平方米，是江蘇省最大的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一。2004年建屋集團(tuán)開(kāi)發(fā)規(guī)模列江蘇省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)第一名，綜合實(shí)力躍居前三位，并被評(píng)為“2005中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)”之一。建屋集團(tuán)傾力打造優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商企業(yè)品牌，形成了大眾住宅、商業(yè)樓宇及廣場(chǎng)、工業(yè)廠房、會(huì)展中心等多元開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈。在大眾住房建設(shè)上，不僅建成園區(qū)第一個(gè)10萬(wàn)平方

47、米的住宅小區(qū)新城花園，帶動(dòng)了園區(qū)金雞湖西岸房產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和成熟，近年又在金雞湖東岸建成24萬(wàn)平方米的集群建筑東湖大郡，直接引領(lǐng)了湖東房產(chǎn)市場(chǎng)的一路飆升；在工業(yè)廠房上，先后與飛利浦、松下等國(guó)際大公司合作共同開(kāi)發(fā)；在公建配套上建設(shè)了首期工程18.5萬(wàn)平方米的會(huì)展中心，是亞太地區(qū)最先進(jìn)、功能最完善的展覽館之一。表3-1:建屋集團(tuán)開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況樓盤(pán)地址開(kāi)盤(pán)日期均價(jià)（元/平方米）建筑面積（萬(wàn)平方米）類(lèi)型加城國(guó)際園區(qū)2004-5-294800-580015公寓東湖大郡（一期）園區(qū)5200-590023普通住宅東湖大郡（二期）園區(qū)2004-5-6460021.5公寓自由都市（東湖大郡三期）園區(qū)2004-1

48、2-18530013.8公寓歐洲城園區(qū)2005-11-1920.42高檔住宅伊頓小鎮(zhèn)園區(qū)2005-11-2611高檔住宅蘇州新港蘇州新港建設(shè)集團(tuán)有限公司成立于1992年，具有國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)。1998年底上市公司“蘇州高新”控股，目前公司已成為“蘇州高新”的支柱企業(yè)，總資產(chǎn)7.3億元，凈資產(chǎn)3.84億元，獲2004年蘇州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合實(shí)力20強(qiáng)。公司成立以后，累計(jì)在蘇州新區(qū)開(kāi)發(fā)和組織開(kāi)發(fā)各類(lèi)房產(chǎn)200余萬(wàn)平方米，先后建設(shè)了獅山新苑、新升新苑、馨泰花苑、雅閣花園、名都花園、世紀(jì)花園、雅韻花園、名城花園等住宅區(qū)以及多項(xiàng)蘇州新區(qū)公共配套設(shè)施，為蘇州新區(qū)的發(fā)展壯大做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。公司除繼續(xù)在蘇

49、州地區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)、鞏固在蘇州市房地產(chǎn)界的龍頭地位外，還積極對(duì)開(kāi)發(fā)地域進(jìn)行拓展。2001年底，公司進(jìn)入江蘇揚(yáng)州進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成功邁出了異地開(kāi)發(fā)、規(guī)模發(fā)展的第一步。歷經(jīng)十年，蘇州新港在2002年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)第30位，列蘇州市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)諸強(qiáng)之首。表3-2:新港開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況樓盤(pán)地址開(kāi)盤(pán)日期均價(jià)（元/平方米）建筑面積（萬(wàn)平方米）類(lèi)型吳甸園新區(qū)1999-10-11.44別墅新港名都花園新區(qū)2000-11-128公寓雅閣花園新區(qū)2001-11-303.10普通住宅新港世紀(jì)花園新區(qū)2002-1-2617普通住宅雅韻花園（二期）新區(qū)2002-8-81.25普通住宅新港名城花園新區(qū)2002-1

50、0-1540019普通住宅新港名馨花園新區(qū)2005-4-515普通住宅馨泰花園新區(qū)32普通住宅禾潤(rùn)蘇州禾潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司于2002年4月，由AA級(jí)資信開(kāi)發(fā)商蘇州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司、中國(guó)外貿(mào)企業(yè)500強(qiáng)之一的蘇州恒潤(rùn)進(jìn)出口有限公司和業(yè)績(jī)卓著的蘇州天禾投資有限公司共同出資組建。公司注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，具有城市綜合開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)，企業(yè)資信AAA級(jí)。近3年開(kāi)發(fā)面積80萬(wàn)平方米，獲蘇州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合實(shí)力20強(qiáng)。表3-3:和潤(rùn)開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況樓盤(pán)地址開(kāi)盤(pán)日期均價(jià)（元/平方米）建筑面積（萬(wàn)平方米）類(lèi)型明日星城常熟市2004-4327070普通住宅拙政東園平江區(qū)最高價(jià)：2000萬(wàn)元/套1.45別墅外地知名開(kāi)

51、發(fā)商及項(xiàng)目介紹：中海地產(chǎn)“中海地產(chǎn)”是中國(guó)海外集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱(chēng)。中國(guó)海外集團(tuán)以中國(guó)海外發(fā)展有限公司和中海地產(chǎn)股份有限公司為兩大運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，傾力打造“中海地產(chǎn)”的卓越品牌。從上世紀(jì)八十年代起，“中海地產(chǎn)”開(kāi)始涉足香港房地產(chǎn)業(yè)，先后獨(dú)資和牽頭發(fā)展了海聯(lián)廣場(chǎng)、中國(guó)海外大廈、雅利德樺臺(tái)、南浪海灣等項(xiàng)目，合資發(fā)展了奧海城、富豪海灣等大型項(xiàng)目，已發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目60多個(gè)，在建項(xiàng)目包括澳門(mén)寰宇天下等。與此同時(shí)，“中海地產(chǎn)”以戰(zhàn)略的眼光，將香港經(jīng)驗(yàn)與內(nèi)地優(yōu)勢(shì)有機(jī)結(jié)合，積極投資內(nèi)地，先后進(jìn)入深圳、上海、廣州、北京、成都、長(zhǎng)春、南京、西安、中山、蘇州、佛山和寧波等城市，已經(jīng)發(fā)展建成項(xiàng)目38個(gè),在建項(xiàng)目18個(gè)，即將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目22個(gè)，累計(jì)土地儲(chǔ)備可發(fā)展建筑面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米。去年底和今年初，“中海地產(chǎn)”分別被中國(guó)權(quán)威機(jī)構(gòu)評(píng)為中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)最具價(jià)值品牌第一名和房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力第一名。表3-4:中海開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況樓盤(pán)地址開(kāi)盤(pán)日期均價(jià)（元/平方米）建筑面積（萬(wàn)平方米）類(lèi)型中海半島華府園區(qū)2005-9130005.9別墅中海湖濱一號(hào)園區(qū)2005-1023別墅蘇州南都建屋有限公司蘇州南都建屋有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“南都建屋”）是南都集