2013年成都凱丹廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告課件

1、成都凱丹廣場(chǎng)調(diào)研報(bào)告凱 丹 廣 場(chǎng)1項(xiàng)目商圈分析 本項(xiàng)目位于“新南天地”商圈里，新南天地商圈東臨天府大道，西靠益州大道，北臨火車南站，南靠三環(huán)路。 已經(jīng)聚集了凱丹廣場(chǎng)、歐尚超市、宜家家居、迪卡儂等6家商貿(mào)企業(yè)，建成面積為55.5萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積達(dá)40萬(wàn)平方米，2011年的營(yíng)業(yè)總收入達(dá)31億元。新南天地商圈A項(xiàng)目商圈基本情況1項(xiàng)目商圈分析B項(xiàng)目商圈業(yè)態(tài)組成根據(jù)對(duì)商圈內(nèi)主要商業(yè)賣場(chǎng)的調(diào)查，新南天地商圈的業(yè)態(tài)構(gòu)成見下表：業(yè)態(tài)商家名稱購(gòu)物中心凱丹廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)超市歐尚超市專業(yè)店宜家家居、蘇寧電器、富美森家居、迪卡儂、屈臣氏專賣店ZARA、H&M、UNIQLO、ONLY餐飲、休閑、娛樂鄉(xiāng)村基、

2、KFC、必勝客、味千拉面、星巴克、筷客、富樂永和豆?jié){、今日閱讀、成都印象、嘉禾影院等其他社會(huì)生活配套等2項(xiàng)目概況 成都凱丹廣場(chǎng) 坐落于高新區(qū)零售業(yè)的核心地帶，“新南天地”商圈，毗鄰宜家、歐尚成都高新店、富美森家具，是集購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑功能于一體的一站式Shopping Mall，由歐洲最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一環(huán)達(dá)通房產(chǎn)集團(tuán)傾力打造。至今為止，全球已開設(shè)20家Gallerria，中國(guó)首家Galleria于2010年11月24日在西部時(shí)尚第一城成都璀璨開業(yè)。 項(xiàng)目由環(huán)達(dá)通集團(tuán)（GTC）持有，LaGuarda Low、高緯環(huán)球、仲量聯(lián)行等國(guó)際資深團(tuán)隊(duì)聯(lián)合鼎力打造，總投資6.5億元、面積達(dá)5萬(wàn)平方

3、米、擁有200個(gè)商鋪，是集時(shí)尚、服飾、餐飲、影院為一體的歐式時(shí)尚購(gòu)物中心。A凱丹廣場(chǎng) 簡(jiǎn)介B項(xiàng)目立地分析 p 凱丹廣場(chǎng)地處人民南路與三環(huán)路的交界處，前者是成都的南北軸線，后者則是成都市的主干道。p 交通:地鐵一號(hào)線：升仙湖世紀(jì)城高速：成南高速、成渝高速、成雅高速 成灌高速、成綿高速公交：99路；111路；133路；187路； 188路；199路；153路；199路； 3項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析主要品牌（部分）鄉(xiāng)村基、勁浪體育、優(yōu)之良品、屈臣氏、生活無(wú)限耐克、阿迪達(dá)斯等-1F2013年成都凱丹廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告3項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析C凱丹廣場(chǎng)所有商家匯總結(jié)論主要品牌（部分）ZARA、H&M、MANGO、SEP

4、HORA、VEROMONDA、星巴克等1F2013年成都凱丹廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告3項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析C凱丹廣場(chǎng)所有商家匯總結(jié)論主要品牌（部分）UNIQLO、Hotwind、BASIC HOUSE、Apple、GXG等2F2013年成都凱丹廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告3項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析C凱丹廣場(chǎng)所有商家匯總結(jié)論主要品牌（部分）3c4u、好孩子、衣戀童裝、愛樂游、創(chuàng)意寶貝、安踏童裝3F2013年成都凱丹廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告3項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析C凱丹廣場(chǎng)所有商家匯總結(jié)論主要品牌（部分）嘉禾影院、成都印象、澳門豆撈、韓林炭烤、今日閱讀、多福甜品4F2013年成都凱丹廣場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告3項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析C凱丹廣場(chǎng)所有商家匯總結(jié)論3項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析B

5、業(yè)態(tài)面積比例分析業(yè)態(tài)面積（萬(wàn)平方）占比特色餐飲0.510%名品服飾3.570%休閑娛樂0.510%家電家居文化教育0.510% 凱丹廣場(chǎng)綜合業(yè)態(tài)包含零售服飾、餐飲、娛樂、便利服務(wù)、家庭天地。沒有主力百貨和超市，也沒有奢侈品牌，是一個(gè)面向城市主流人群的購(gòu)物中心。 主要以服飾業(yè)態(tài)為主，餐飲和休閑所占比例很小。結(jié)論3項(xiàng)目動(dòng)線分析A外部動(dòng)線p 外部交通（項(xiàng)目側(cè)門）東面：都會(huì)路 車流量 75倆/5分鐘（項(xiàng)目正門）北面：盛和二路 車流量 80輛/5分鐘（項(xiàng)目側(cè)門）西面：益州大道北段 車流量 由南向北： 140輛/5分鐘 由北向南：85輛/5分鐘3項(xiàng)目動(dòng)線分析A外部動(dòng)線p 停車場(chǎng)動(dòng)線兩個(gè)停車場(chǎng)出入口停車場(chǎng)在

6、地下兩層，其中有隔層。地下一層可直接進(jìn)入-1F 商場(chǎng)，或通過電梯直接可去其他樓層商場(chǎng)。3項(xiàng)目動(dòng)線分析B內(nèi)部動(dòng)線p 中庭設(shè)計(jì) 整個(gè)賣場(chǎng)有5層樓，地下一樓，地上四樓。項(xiàng)目特點(diǎn)明顯，沒有主題中庭，環(huán)繞主動(dòng)線都是中空設(shè)計(jì)。因單層面積較小，所以并沒設(shè)置主題中庭。每一個(gè)中空設(shè)計(jì)都較大，顧客在賣場(chǎng)視野很開闊。 在主動(dòng)線較寬闊的地方，有一些島店及汽車及其他新品展銷點(diǎn)，以此吸引人眼球。3項(xiàng)目動(dòng)線分析B內(nèi)部動(dòng)線p 水平動(dòng)線 凱丹廣場(chǎng)單層面積約9000左右，建筑內(nèi)部采用了回廊和拱形設(shè)計(jì)，動(dòng)線設(shè)置為回字型單動(dòng)線。項(xiàng)目本身為矩形，采取單動(dòng)線設(shè)計(jì)，把中間肚子切割成橢圓形在來(lái)劃分兩條對(duì)主動(dòng)開的商鋪。保證商業(yè)利益最大化，更突

7、出了整個(gè)賣場(chǎng)的舒適。主通道寬：3.4m 7.8m 長(zhǎng)：40m 15m 層高：4m 4.5m3項(xiàng)目動(dòng)線分析B內(nèi)部動(dòng)線p 垂直動(dòng)線在主動(dòng)線上，總共5部手扶梯，其中雙向梯3部在轉(zhuǎn)角中庭都有設(shè)置。電梯有3部，在兩條次主道上；步梯有7個(gè)，分布在各個(gè)方向；顧客在賣場(chǎng)上下通行非常方便。4輔助功能區(qū)分析A洗手間層數(shù)蹲位洗手臺(tái)數(shù)殘疾人專用-1F男5坐；3池31女6坐311F男5坐；3池31女6坐；312F（兩個(gè)衛(wèi)生間）男5坐；3池31女6坐；10坐413F男5坐；3池3女6坐44F男6坐；4池3女10坐；46消費(fèi)者觀察A消費(fèi)人群高新南區(qū)成都市范圍四川省周邊地區(qū)（云、貴、渝等）核心消費(fèi)群體次級(jí)消費(fèi)群體輻射消費(fèi)群體

8、7凱丹調(diào)研綜合分析p 凱丹廣場(chǎng)是成都首家歐式購(gòu)物中心，作為綜合性購(gòu)物中心，并沒有引入大力主力店，而是以132家品牌店進(jìn)行布局，同時(shí)引入了一些國(guó)際一線品牌，目前部分品牌是首次進(jìn)駐成都，如SEPHORA、Pull&Bear等都是首次在成都開店，這無(wú)疑給成都商業(yè)注入新鮮活力。p 從其業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)來(lái)看，雖然是集購(gòu)物、休閑、娛樂為一體的綜合體購(gòu)物中心，但其購(gòu)物（時(shí)裝、童裝等）的比例明顯偏大，休閑、娛樂比例明顯偏低。從業(yè)態(tài)的豐富性上來(lái)看，也還有待提高。p 從商業(yè)規(guī)劃來(lái)看，主要特點(diǎn)有時(shí)尚的中庭、平面環(huán)形動(dòng)線、商業(yè)連廊、考究的垂直動(dòng)線、在不同樓層設(shè)置餐飲均衡賣場(chǎng)人氣等，但其出入較多，不利于人氣的聚集，常人難以分清主入口。p 雖然凱丹廣場(chǎng)開業(yè)已 一年多，但礙于區(qū)域內(nèi)綜合性購(gòu)物中心的缺乏，有單打獨(dú)斗的感覺，但蘇寧廣場(chǎng)的開業(yè)，以及正在打造的凱德廣場(chǎng)天府等，這些購(gòu)物中心全部開業(yè)后將有助于聚集區(qū)域的人氣和商氣，這將加速商圈的成熟。1.項(xiàng)目定位：服務(wù)于周邊社區(qū)，屬社區(qū)型購(gòu)物中心，主題（家庭兒童）定位鮮明，項(xiàng)目定位準(zhǔn)確。2.品牌定位 ：整體品牌檔次屬社區(qū)型中檔，較聚人氣。3.停車位數(shù)量 ：擁有較充裕的免費(fèi)停車位，方便顧客停車購(gòu)物。4.動(dòng)線：動(dòng)線清晰明確，無(wú)明顯死角。5.設(shè)計(jì)：一層樓板多處挑空設(shè)計(jì)，利于地下一層品牌的展示，利于地下一層品牌招商。