收益還原法實(shí)例

1、收益還原法具體測(cè)算過(guò)程（二）收益還原法測(cè)算過(guò)程（簡(jiǎn)述技術(shù)過(guò)程）由于估價(jià)對(duì)象作為商鋪用途，屬于典型收益性物業(yè)，具有明顯的收益特征，其租賃市場(chǎng)較活躍，有關(guān)數(shù)據(jù)較易取得和預(yù)測(cè)，故可通過(guò)租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后計(jì)算其在未來(lái)使用年期內(nèi)每年凈收益，然后按一定的折現(xiàn)率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，再求和，即可求得估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值，今次為抵押房地產(chǎn)估價(jià)，由于注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，且估價(jià)對(duì)象收益較持續(xù)平穩(wěn)，在估價(jià)時(shí)對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素較少考慮，收益法采取凈收益不變的公式計(jì)算。計(jì)算公式為：V=A/YX1-1/（1+Y）n其中：V表示待估房地產(chǎn)價(jià)值；A表示房地產(chǎn)年純收益；Y表示報(bào)酬率；n表示剩余收益年限。評(píng)估測(cè)算過(guò)程

2、：1、測(cè)算有效毛收入（1）、測(cè)算租金價(jià)格（要進(jìn)行簡(jiǎn)化）經(jīng)過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，選取了文明北路東側(cè)商鋪等三個(gè)類(lèi)似成交案例為比較案例，估價(jià)計(jì)算過(guò)程見(jiàn)表1、2、3。表1、編制比較因素條件說(shuō)明表比較因素估價(jià)對(duì)象案例1案例2案例3案例名稱(chēng)文明北路159號(hào)大院5、6號(hào)首層12號(hào)商鋪文明北路339號(hào)富泰花園首層商鋪文明北路38號(hào)大院福華城市花園首層商鋪官山四路85號(hào)財(cái)富城市花園首層商鋪交易情況正常正常正常正常租金（元/肝）待測(cè)105110108交易日期估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2010年6月）2010年6月2010年6月2010年6月房產(chǎn)用途商鋪商鋪商鋪商鋪區(qū)域因素繁華程度較繁華一般繁華較繁華

3、交誦條件便捷便捷便捷便捷配套設(shè)施齊全齊全齊全齊全環(huán)境景觀良好良好良好良好個(gè)別因素臨街狀況單面臨街東北向雙面臨街西向單面臨街南向單面臨街層高5.0米5.0米5.0米5.0米寬深比0.580.420.550.40建筑裝修好較好好較好在上述各因素條件說(shuō)明表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行比較實(shí)例交易情況修正，交易日期修正，區(qū)域因素及個(gè)別因素修正，列表如下：表2、編制比較因素條件指數(shù)表（表中加入權(quán)重欄）序號(hào)比較因素估價(jià)對(duì)象案例1案例2案例31名稱(chēng)文明北路159號(hào)大院5、6號(hào)首層12號(hào)商鋪文明北路339號(hào)富泰花園首層商鋪文明北路38號(hào)大院福華城市花園首層商鋪官山四路85號(hào)財(cái)富城市花園首層商鋪2交易價(jià)格（元/m2）1051

4、101083交易情況1001001001004交易日期1001001001005區(qū)域因素10098102985.1繁華程度403841405.2交通條件252525255.3配套設(shè)施202022205.4環(huán)境景觀151515156個(gè)別因素1001021021026.1臨街狀況353537356.2層高202020206.3寬深比252725276.4建筑裝修20202020表3、編制比較因素系數(shù)及測(cè)算過(guò)程表序號(hào)項(xiàng)目案例一案例二案例三1房地產(chǎn)名稱(chēng)文明北路339號(hào)富泰花園首層商鋪文明北路38號(hào)大院福華城市花園首層商鋪官山四路85號(hào)財(cái)富城市花園首層商鋪2交易價(jià)格（元/m）1051101083交易情況

5、修正100/100100/100100/1004交易日期修正100/100100/100100/1005區(qū)域因素修正100/98100/102100/986個(gè)別因素修正100/102100/102100/1027修正后的單價(jià)（元/m）105.04105.73108.048評(píng)估單價(jià)（元/m）91.78估價(jià)對(duì)象單價(jià)=（105.04+105.73+108.04）三3=106.27（元/平方米）（2）、使用現(xiàn)狀分析估價(jià)對(duì)象目前由業(yè)主自己經(jīng)營(yíng),商業(yè)策劃較好,不存在長(zhǎng)期租約限制問(wèn)題,也未發(fā)現(xiàn)存在非法占用或受其它限制而影響房地產(chǎn)價(jià)值的情況。（3）、有效出租面積或有效出租率說(shuō)明估價(jià)對(duì)象有效出租面積占比率較高，

6、約占總面積的95%。4）、空置率與租金損失情況分析估價(jià)對(duì)象所處地段較繁華，空置率較低，該地段地面商鋪較少出現(xiàn)空置情況,因而平均空置率約為2%。（5）計(jì)算年有效毛收入年有效收入二月租金x12X建筑面積X有效出租率X年平均空置率二2、其他收入押金利息：利息按以押金10000元為基礎(chǔ)計(jì)算，其利率為現(xiàn)行利率為年利率5.31%為基準(zhǔn)計(jì)算,則押金年利息為:10000X5.31%=531元，折合3、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估價(jià)對(duì)象的正常運(yùn)營(yíng)所需稅費(fèi)用具體見(jiàn)下表：費(fèi)用項(xiàng)目單位數(shù)額說(shuō)明水費(fèi)元/年0由承租方承擔(dān)電費(fèi)元/年0由承租方承擔(dān)燃?xì)赓M(fèi)元/年0由承租方承擔(dān)供暖費(fèi)元/年0由承租方承擔(dān)通信費(fèi)元/年0由承租方承擔(dān)有線電視費(fèi)元/年2

7、04按當(dāng)?shù)赜芯€電視收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)元/年按租金收入的1%維修費(fèi)元/年按年有效收入的2%計(jì)室內(nèi)裝修折舊費(fèi)元/年0無(wú)特別裝修室內(nèi)家具折舊費(fèi)元/年0不帶家具出租保險(xiǎn)費(fèi)元/年按年有效收入的2%計(jì)物業(yè)稅元/年主要為房產(chǎn)稅，按年租金的12%計(jì)營(yíng)業(yè)稅及附加元/年按當(dāng)?shù)囟惵蕵?biāo)準(zhǔn)5.5%計(jì)租賃管理費(fèi)元/年200按200元/年計(jì)租賃代理費(fèi)元/年200按200元/年計(jì)其他費(fèi)用元/年100按100元/年計(jì)合計(jì)4、計(jì)算年凈收益凈收益=租金有效毛收入+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5、凈收益變化趨勢(shì)分析2007年以來(lái),茂名市商鋪類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格一直呈上升態(tài)勢(shì),但租金價(jià)格相對(duì)增長(zhǎng)較緩慢。近期國(guó)家出臺(tái)了一系房地產(chǎn)調(diào)控政策，茂名市房地產(chǎn)價(jià)格

8、上升勢(shì)頭得到了有效的遏制，相信未來(lái)商鋪類(lèi)房地產(chǎn)租金會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間維持相對(duì)穩(wěn)定。6、報(bào)酬率的確定采用累加法確定報(bào)酬率，是將無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率兩部門(mén)相加求取，即報(bào)酬率Y二無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)投資補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠其中,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率采取當(dāng)前銀行1年定期存款利率2.25%,考慮估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的社會(huì)投資風(fēng)險(xiǎn)和結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定各項(xiàng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率如下表無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率2.25%對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償3%對(duì)管理負(fù)擔(dān)的補(bǔ)償0.35%對(duì)缺乏流動(dòng)性的補(bǔ)償2.0%投資帶來(lái)的優(yōu)惠（如易于融資等）-0.3%小計(jì)7.3%報(bào)酬率Y=7.3%7、收益年限的確定收益年限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲

9、收益的年限。委托方提供的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證上沒(méi)有注明土地使用年限，載明了房地產(chǎn)用途為商業(yè)，國(guó)家土地和房地產(chǎn)相關(guān)管理規(guī)定，商業(yè)用地的最高使用年限為40年,已使用7年,尚可使用33年；房屋框架結(jié)構(gòu)耐用年限60年，2002年11月竣工使用，已使用7年，則房屋結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)剩余使用年限為53年；因房屋耐用年限比土地剩余使用年限長(zhǎng)，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，本次估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)尚可收益年限取土地剩余使用年限，即n=33年。8、公式應(yīng)用與計(jì)算V二A/YX11/(1+Y)n=871.78/7.3%X1-1/(1+7.3%)33=10774.59(元/平方米)(三)、確定估價(jià)結(jié)果的確定：1、估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值的確定估價(jià)人

10、員通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)比較法和收益還原法兩種方法測(cè)算得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,在考慮周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況和估價(jià)對(duì)象實(shí)際特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的了解和所在區(qū)域環(huán)境及房地產(chǎn)個(gè)別條件的進(jìn)一步分析,認(rèn)為采用市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果較接近客觀實(shí)際,因此今次評(píng)估結(jié)果以市場(chǎng)比較法為主,收益還原法為輔,故采用兩種方法的加權(quán)平均測(cè)算結(jié)果作為最終估價(jià)結(jié)果,據(jù)估價(jià)對(duì)象情況結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定市場(chǎng)比較法的權(quán)重系數(shù)取0.65，收益還原法的權(quán)重系數(shù)取0.35，則:估價(jià)對(duì)象測(cè)算單價(jià)二市場(chǎng)比較法價(jià)值X0.65+收益還原法價(jià)值X0.35=10813.33X0.65+10774.58X0.35=10799.77（元/平方米）估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值=10799.77X74.14=80.07（萬(wàn)元）（取整到百位）估價(jià)對(duì)象抵押評(píng)估單價(jià)=800700三74.14=10799.80（元/平方米）2、估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款的確定據(jù)委托方提供的資料和估價(jià)人員的調(diào)查，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)不存在法定優(yōu)先受償款，因而其法定優(yōu)先受償款為0。3、估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值的確定房地