香蜜湖地塊地產(chǎn)開發(fā)可行性報告正文

1、1.0 研究結(jié)論1.1 宗地基本情況宗地編號為 B303-0041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地 ; 土地面積為 93544 平方米，建筑容積率 1.4 ；可建設總建筑面積為 131000 平方米 , 其中：住宅 127650 平方米（高層住宅 85，低層住宅占 15，但最終比例按報建實施方案確定）；幼兒園 3000 平方米，垃圾站 50 平方米，社區(qū)管理中心 300 平方米；土地使用年期 70 年，自 2003 年 8 月 25 日起到 2073 年 8 月 24 日止。競投中標方應在宗地使用權轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5 個工作日內(nèi)一次付清地價款。涉及交易標的物轉(zhuǎn)讓應交的稅費中， 依法屬轉(zhuǎn)讓方應

2、交納的均由甲方承擔；依法屬受讓方應交納的由乙方承擔。 如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的， 公證費用甲乙雙方各承擔 50%。1.2 地價范圍經(jīng)測算，本地塊的正常地價范圍應在7493187416 萬元人民幣之間，其中市場正常價位點應在 80913 萬元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅 3，則得競標報價范圍應在 72749 84870 萬元人民幣之間，市場正常競標價位點在 78557 萬元人民幣。對應市場價位點80913 萬元，則得相應樓面地價為6339 元/ 平方米 .1.3地塊投資價值對應以上地價范圍，測得相應的投資財務效果指標如表11 所示。綜上，當?shù)貎r在74931 80913 萬元人民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；

3、當?shù)貎r在 8091387416 萬元人民幣之間時， 即進入投資風險區(qū)； 超過 87416 萬元后，將進入高風險區(qū) , 投資者需慎重考慮。表 11 宗地投資財務效果指標項目地價為 74931 萬元地價為 80913 萬元地價為 87416 萬元投資利潤率（）252015稅后利潤（萬元）240502004215684內(nèi)部收益率（ IRR）（ %）20.0816.2412.48財務凈現(xiàn)值（ FNPV）（萬元）20760152219199.87投資回收期（靜態(tài)） （年）2.953.03.12投資回收期（動態(tài)） （年）3.13.23.42.0 研究方法2.1 剩余法求地價運用剩余法來確定宗地的最高限價，

4、其基本思路為：地價 = 房地產(chǎn)建成價格（建筑費專業(yè)費租售費用稅費）利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價格估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應得的利潤求地價2.2 運用建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)進行宗地的財務評價建設項目的財務評價一般分兩個層次，即：全部投資的財務效果評價和自有（權益）資金的財務效果評價。全部投資的財務效果評價，即排除財務條件的影響， 將全部資金（包括全部借貸資金和權益資金） 作為計算基礎， 考察項目的盈利能力。 由于它不考慮投資資金的來源構成， 以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是一種簡化了的、投資項目

5、“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間建立相互比較的共同基礎， 以便考察項目是否有投資的價值，在分析是否可行的同時，進行方案的選優(yōu)。自有（權益）資金的財務效果評價 ，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財務條件在內(nèi)的兩類因素對項目的影響， 以企業(yè)投入的權益資金為計算基礎， 而所謂考察企業(yè)投入所投入的權益資金的盈利能力， 實際上是對項目息、 稅后的盈利能力的分析。同時，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。在本宗地評估報告中， 選用全部投資的財務效果評價法，分析該地塊的投資盈利能力通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項目內(nèi)部收益率（ FIRR）、投資回收

6、期（ Pt）、財務內(nèi)部凈現(xiàn)值（ FNPV）以及投資利潤率等指標。由此來判斷該宗地投資在財務上的可行性。2.3 研究依據(jù)? 香蜜湖 B303-0041 宗地規(guī)劃指標? 國務院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)庫? 廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒? 廣東省房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費用標準? 中國人民銀行存、貸款利率? 廣東統(tǒng)計年鑒? 搜房網(wǎng)相關數(shù)據(jù)? 中國人民銀行 121 號文件? 廣州市建安工程定預、決算定額3.0 宗地最佳利用方式構思根據(jù)該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率 1.4，可以確定，該地塊要想獲得最大收益， 就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃， 定位于高端客戶， 確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國際性的配套設施來贏得市場。3.1

7、 宗地總體規(guī)劃方案設計總基底面積93544× 22 20580 m2，用地平衡表及項目主要經(jīng)濟指標分別見表 31 和表 32。高層住宅總建筑面積127650×0.85 108,503 m2住宅規(guī)劃為 120180 m2 /戶，平均每套面積為 150 m2 左右 ,規(guī)劃戶數(shù) 720 戶。計劃規(guī)劃為 1214 棟 11 層住宅（其中首層架空綠化） ，住宅總基底面積計 11050 m2 。別墅總建筑面積127560×0.15 19,148 m2別墅規(guī)劃為 250350 m2 /棟，平均每棟面積為 300 m2 ，占地面積計 120 m2，規(guī)劃總棟數(shù)為 64 棟。總計占地

8、面積為64 ×120=7680 m2公建配套幼兒園 3000 m2 ，按兩層考慮，其占地計1500 m2 ，社區(qū)管理中心300 m2 ，垃圾站 50 m2 ，均按一層考慮，占地計350 m2 。停車位基于該地塊未來將規(guī)劃建設成深圳的豪宅區(qū)，故應至少考慮每戶一個車位（不含別墅用戶車位），建議車庫集中設置，規(guī)劃720 個車位，每個車位按352平方米考慮，車庫規(guī)劃面積位為720×35 25200 m 。為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于 65，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。則綠地面積為93544× 0.65×m260803 m2道路規(guī)劃

9、占地面積為93544× 0.1514031 m2項目規(guī)劃總用地一、居住用地高層住宅用地低層住宅用地公建用地道路用地公共綠地二、其他用地表 31用地平衡表用地面積（ m2）所占比重 (%)人均面積（m2 / 人）備注9354434.0918730201105011.81首層架空綠化76808.2118501.981403215608036522.159176表 32項目主要技術經(jīng)濟指標項目數(shù)量單位總戶數(shù)784戶居住人口2744人總建筑面積156200M 21.高層住宅建筑面積108503M 22.低層住宅建筑面積19148M 23.公建配套建筑面積3350M 24.地下車庫建筑面積25

10、200M 2車位數(shù)720個人口密度293人 /公頃綠化率65容積率1.43.2 最佳開發(fā)建設方案設計建議分期滾動開發(fā)， 首期開發(fā)別墅及整個住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設， 通過別墅的市場推廣來打造項目的品牌，提升項目的品位，從而帶動其后的高層銷售。計劃整個地塊的開發(fā)建設周期為 30 個月，銷售周期為 24 個月。其中可行性研究及規(guī)劃報批等前期準備階段為 6 個月，宗地競買后 18 個月時推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計劃至42 個月時完成全部銷售。與此對應的項目投資與融資計劃如下表33 所示.表 3 3項目投資與融資計劃表建設經(jīng)營期序號項目合計1 671213 1819 2425 3031 3637

11、 421 投資總額1.1建設投資1.1.1土地成本80913.861.1.2前期工程費755.00393.001.1.3建安成本費34000.702913.7011113.0011802.008172.001.1.5基礎設施費2292.561145.78687.47459.311.1.6公建配套費1185.16474.06355.55355.551.1.7不可預見費3589.58897.39538.44430.75430.75430.75430.75430.751.1.8管理費3590.00512.80512.80512.80512.80512.80512.80512.801.1.9銷售費用5

12、384.36807.651076.871615.311346.09538.441.1.10利息費用1.2流動資金0.000.000.000.000.000.000.000.002 資金籌措2.1自有資金2.2借款2.3銷售收入再投入說明：因利息費用取決于投標公司的融資結(jié)構， 而融資結(jié)構的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場的能力高低。該宗地地價需在成交后5 日內(nèi)一次繳清，故對競投人的資金壓力很大。 可以考慮競得土地后全部建設缺口資金從銀行借貸。因為項目的融資結(jié)構不明， 且項目全部投資的財務評價又與融資結(jié)構無關，故此表中的利息費用計算和資金籌措計劃都暫沒計算。4.0 宗地地價測算4.1 地價之外的成本測算

13、參考目前建筑市場及房地產(chǎn)開發(fā)市場的基本行情，估算出該宗地開發(fā)項目的總成本費用為 68651.43 萬元。具體測算詳見附表1。4.2 銷售收入測算參考目前香蜜湖地段的住宅市場行情，高層為11000 元/ m2，低層為 22000元 / m2, 停車位（為便于計算，全部按銷售考慮）為250000元/個，則測算出總銷售收入為179478.35萬元。具體測算詳見附表1。4.3 地價成本測算根據(jù)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資回報基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場的競爭程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報率極限為 15，正常期望投資回報率為 20，市場投資回報率的上限為 25。則該宗地的地價范圍為7429187

14、416 萬元，正常市場期望地價為80913 萬元?？鄢诘剞D(zhuǎn)讓契稅 3，則得該宗地的競投報價范圍為 72749 84970 萬元，正常市場水平競投報價為 78557 萬元。具體測算詳見附表 1。5.0 項目財務評價由于香蜜湖 B3030041 宗地的最終中標地價尚處于預測階段，因此選取該地塊的市場期望價作為計算基礎，來測算該宗地的投資價值。5.1 項目盈利能力分析稅金計算（見表5 1）因為首期發(fā)售計劃在宗地接手后第18 個月時，故前一年半內(nèi)無銷售收入。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4 級超額累進稅率來計算征收的， 增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣

15、除項目金額后的余額。 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平， 土地增值稅應繳額基本在銷售收入的 1左右。損益表（見表 52）由損益表可以看出， 公司在第一年內(nèi)利潤為負， 這主要是因為支付巨額地價所致。第二、三年內(nèi)盡管有利潤，但仍不足以彌補第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（見表5 3）由現(xiàn)金流量表和動態(tài)盈利分析可以看出，項目的累計凈現(xiàn)金流和累計折現(xiàn)現(xiàn)金流由負變正均要發(fā)生在最后一個年度。但項目的內(nèi)部收益率為16.24，凈現(xiàn)值為 15221 萬元，均處于較高水平。 原因在于地價要在中標后一次繳交完畢， 造成巨額現(xiàn)金流流出， 而項目的開發(fā)建設、 銷售要滯后一段時間，

16、不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設周期相對較短，故投資回收期指標也較為理想。相應的地價在 74291 萬元和 87416 萬元時的投資回報指標如表5 4 所示。表 51銷售稅金及附加表（單位：萬元）建設經(jīng)營期序號項目16 71213 18192425 3031 363742合計1銷售收入42125.6041205.8354941.1041205.83179478.362銷售稅金及附加2624.422567.123422.832567.1211181.502.1營業(yè)稅2106.282060.292747.062060.298973.922.2城市維護建設稅147.44144.22192.29144

17、.22628.172.3教育費附加63.1961.8182.4161.81269.222.4防洪工程維護費75.8374.1798.8974.17323.062.5交易管理費210.63206.03274.71206.03897.392.6印花稅21.0620.6027.4720.6089.743土地增值稅421.26412.06549.41412.061794.78表5 2損益表（單位：萬元）序號項目合計1 1213 24253636 421銷售收入179478.360.0042125.6096146.9341205.832總成本費用149565.2989962.2333906.572152

18、0.944175.553利潤總額29913.07-89962.238219.0374625.9937030.284所得稅9871.310.000.000.009871.315稅后利潤20041.760.000.000.0020041.766盈余公積金2004.180.000.000.002004.187可分配利潤18037.580.000.000.0018037.58表 53宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（單位：萬元）序號項目建設經(jīng)營期1 1213 2425 3637 421現(xiàn)金流入0.0042125.6096146.9341205.831.1銷售收入0.0042125.6096146.9341

19、205.831.2其他現(xiàn)金流入0.000.000.000.002現(xiàn)金流出87911.0532276.6520431.234461.172.1建設投資87911.0529230.9713479.811481.992.2土地增值稅0.00421.26961.47412.062.3銷售稅金及附加0.002624.425989.952567.123凈現(xiàn)金流-87911.059848.9575715.7036744.664累計凈現(xiàn)金流-87911.05-78062.10-2346.4034398.275折現(xiàn)現(xiàn)金流-81399.128443.8960105.5628070.796累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-8139

20、9.12-72955.23-12849.6715221.12評價指標FNPV(I=8%)15221.12財務內(nèi)部收益率 IRR16.24%投資回收期（靜態(tài)）3.03投資回收期（動態(tài)）3.20表 54財務效果指標比較項目地價為 74931 萬時地價為 87416 萬時內(nèi)部收益率（ IRR）（ %）20.0812.48財務凈現(xiàn)值（ FNPV）（萬元）207609199.87投資回收期（靜態(tài)） （年）2.953.12投資回收期（動態(tài)） （年）3.13.45.2 項目不確定性分析盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設投資不變， 且售價和回款速度如基準方案所設， 則由計算可得，當銷售率為 （80913.8668

21、651.43） /179478.35*100%=83.33% 時，宗地全部投資利潤率為零。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率 70 時，項目風險較小。本宗地投資盈虧平衡點的銷售率為 83.33，可見其風險較高。敏感性分析影響本宗地投資財務效益的主要不確定因素為宗地獲取價格、售價水平、建設成本的高低、建設經(jīng)營期的長短、銷售稅率等。根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價格的高低和未來銷售價格的變化。 因而，本宗地敏感性分析主要針對全部投資的評價指標（ FIRR,FNPV 和投資利潤率），分別計算售價上下波動 5、 10和宗地獲取價格上下波動 5、 10時，對經(jīng)濟指標的影響。計

22、算結(jié)果詳見敏感性分析表 54。表 54項目敏感性分析表全部投資基準方案地價變動售價變動-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%FNPV15221.1222713.1518967.1311475.117729.09829.28025.1622417.126913.7FNPV 升降幅度49.22%24.61%-24.61%-49.22%-94.55%-47.28%47.28%76.82%IRR16.24%21.54%18.79%13.85%11.63%7.93%12.13%20.27%24.24%IRR 升降幅度32.64%15.70%-14.72%-28.39%-51.17%-25.31

23、%24.82%49.26%投資利潤率20%26.86%23.34%16.84%13.84%8.00%14%26%32%投資利潤率升降幅度34.30%16.70%-15.80%-30.80%-60.0%-30.0%30.0%60.0%由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價、售價變動對財務凈現(xiàn)值的影響當宗地價格上升到20.3時，項目的凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點。此時，如果地價繼續(xù)上升，則財務凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價下降 5、 10時，財務凈現(xiàn)值分別下降47.28、 94.55。當售價下降至 10.57 時，該項目的財務凈現(xiàn)值等于零，達到臨界點，此時，若售價再下降，則財務凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）地價、售

24、價變動對財務內(nèi)部收益率的影響地價上升 5、 10時，將引起該宗地的財務內(nèi)部收益率分別下降14.72、28.39；當?shù)貎r上升至13.67時，該項目的財務內(nèi)部收益率等于基準收益率（ Ic=8%）,到達臨界點，此時，如果繼續(xù)上升，則財務內(nèi)部收益率將達不到預期的基準收益率。售價下降 10時，項目的財務內(nèi)部收益率已下降到 7.93，不能滿足預期的基準收益率。（3）地價、售價變動對投資收益率的影響當?shù)貎r上升 10時，項目的投資利潤率將下降至 13.84，已不能滿足預期的投資利潤率 15。當售價下降 5時，項目的投資利潤率也將不能滿足預期的投資利潤率要求。從上分析可以看出，對財務凈現(xiàn)值來說，地價獲取價格和售

25、價都是敏感因素，相比之下，售價更為敏感。 原因在于該宗地地價要一次性繳清， 宗地獲取價格的變動數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動值。對于內(nèi)部收益率來說，地價比售價更為敏感。對于靜態(tài)的投資收益率來說，售價是更為敏感的因素。除了地價和售價對本項目的影響較大外， 開發(fā)周期和銷售率對本項目的影響也值得注意。開發(fā)周期拖長除了導致資金不能及時回收再投入，NPV 和 IRR 也會下降，投資回收期將延長外，還會加重資金的使用成本。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個項目陷入僵局。概率分析為了更精確地預測該宗地投資地風險程度，下面用決策樹來進行計算， 詳看附圖 1。經(jīng)計算， E(FNPV) = 2

26、0228.44 萬元風險標準偏差 9949.10凈現(xiàn)值變異系數(shù) 49.18 70%計算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為20228.44 萬元，處于較高盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為49.18，遠低于 70，說明其風險程度在合理的范圍之中。6.0 項目綜合經(jīng)濟評價與建議6.1 項目綜合經(jīng)濟評價上述財務效益評估的結(jié)果說明， 本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。 但由于地價較高， 且要一次性繳交完畢， 故對開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運作、房地產(chǎn)大勢把握、政策研判等能力要求很高。且該地塊將是以公開競拍方式獲取， 市場的炒做、 競拍現(xiàn)場的緊張氣氛、 競投者的不同戰(zhàn)略導向等都會影響到該地塊的競買價格， 所以是否投資該項目不能僅僅依靠對財務指標的分析，還要做充分的風險分析。6.2 有關說明及建議1. 本報告是在未有投資方具體融資方案的前提下進行測算的， 僅反映地塊本身的投資收益情況， 待確定投資方具體的融資方案后， 才能測算出投資方的實際投資收益情況。2. 為便于計算比較， 本報告中的車庫全部按銷售處理， 不考慮租賃經(jīng)營。 同時，財務年度以受讓到該宗地的