小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)

1、 大學(xué)期末論文小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)題目：小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)姓名：學(xué)號(hào)：課程教師： 時(shí)間： 小產(chǎn)權(quán)房對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來(lái)主要有3種解釋，本文所探討的小產(chǎn)權(quán)房指的是下面的第三種。 第一種是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。 第二種是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。 第三種是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán)，又

2、被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。 的法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)一、關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房房地產(chǎn)市場(chǎng)中廣泛提到的小產(chǎn)權(quán)房（small property room;the housing of small property right）是指是在農(nóng)民集體土地上，未經(jīng)規(guī)劃、未繳納土地出讓金等費(fèi)用，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村集體經(jīng)濟(jì)組織單獨(dú)開(kāi)發(fā)或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書(shū)的房屋。因其沒(méi)有縣級(jí)以上政府房產(chǎn)管理部門的蓋章，而又被人們形象的稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。 “小產(chǎn)權(quán)”就是“

3、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。那么，小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購(gòu)買或轉(zhuǎn)讓？ 首先應(yīng)當(dāng)明確的是只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，小產(chǎn)權(quán)房就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。既然是合法的，那么小產(chǎn)權(quán)房是否可以購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備

4、了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。二、小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)目前，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房我國(guó)法律及政策僅處于一種限制或者是不鼓勵(lì)的情形，對(duì)其進(jìn)行規(guī)范的主要是一些政策及規(guī)章主要有1999年5月國(guó)務(wù)院辦公廳頒布關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知2004年11月2日, 國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)（國(guó)土資發(fā)2004234號(hào)）2008年1月3日頒布了國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知2008年1月8日，中國(guó)政府網(wǎng)全文

5、公布了國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知中華人民共和國(guó)土地管理法第63條也僅規(guī)定了農(nóng)民集體所有的土地不得進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)，但是沒(méi)有規(guī)定不得進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)，這些文件在效力層次上均比較低，禁止購(gòu)買的精神和具體內(nèi)容并沒(méi)有在法律層次的文件中體現(xiàn)出來(lái)，另外，這些文件對(duì)違反相關(guān)規(guī)定的法律效果語(yǔ)焉不詳，造成小產(chǎn)權(quán)房在法律的邊緣游走。購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)是處于一個(gè)灰色的地帶。因此小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者需承擔(dān)以下的風(fēng)險(xiǎn)：1、不能取得產(chǎn)權(quán)證，合同雙方僅存在債權(quán)。合法的建設(shè)項(xiàng)目在辦理房屋登記時(shí)需提交用地證明文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工資料以及其他有關(guān)的證明文

6、件。小產(chǎn)權(quán)房未繳納土地出讓金等費(fèi)用，沒(méi)有土地使用證和預(yù)售許可證、購(gòu)房合同，沒(méi)有齊全的資料，國(guó)土、房管部門不會(huì)給予備案。小產(chǎn)權(quán)房因不符合項(xiàng)目合法建設(shè)用地要求，故登記機(jī)關(guān)不能對(duì)小產(chǎn)權(quán)房頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)。而其承諾的由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù) 物權(quán)法第31條的限制：依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。也就是說(shuō)，房子建成以后，盡管出賣人有處分權(quán)，但是對(duì)買受人來(lái)說(shuō)，因?yàn)楹贤唇?jīng)備案，不能辦理權(quán)屬變更登記，所以雙方未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，即在法律上房屋仍屬于出賣人，買受人僅存在合同債權(quán)。2、合同無(wú)效。集體建

7、設(shè)用地用于商品房開(kāi)發(fā)目前處于限制或灰色階段，國(guó)家尚未出臺(tái)相應(yīng)規(guī)定，關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的合法化尚無(wú)定論，因此購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”尚存在可能導(dǎo)致合同無(wú)效。一般認(rèn)為：法律、行政法規(guī)才是判斷合同效力的依據(jù)，目前法律、行政法規(guī)并沒(méi)有對(duì)禁止購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”作出規(guī)定，但人民法院通常認(rèn)定購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的合同無(wú)效。若判定合同是無(wú)效的，則根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。根據(jù)目前已有的案例來(lái)看如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房卻仍然購(gòu)買的，由于己方有過(guò)錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開(kāi)發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買人的權(quán)利將無(wú)法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律

8、認(rèn)可，也不在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其解決途徑就非常有限。 3、小產(chǎn)權(quán)房本身是否有相關(guān)審批手續(xù)，即房子本身是否合法。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，一定要注意審核出售房屋的合法手續(xù)，要求出賣人出示該項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，并向建委驗(yàn)證核實(shí)，否則千萬(wàn)不要購(gòu)買。實(shí)踐中，未辦理合法手續(xù)的“小產(chǎn)權(quán)房”，通常為違法建筑，很有可能會(huì)被拆除。 4、參照某些城市非法開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于已經(jīng)入住的“小產(chǎn)權(quán)房”，如果已形成成熟社區(qū)的，政府主管部門今后有可能要求補(bǔ)交土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，通過(guò)變更土地使用性質(zhì)，將房屋產(chǎn)權(quán)合法

9、化，但也有可能維持現(xiàn)狀。對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)，只能等待，沒(méi)有任何參與或決策的權(quán)利。三、小產(chǎn)權(quán)房的出路從個(gè)人角度來(lái)講，有不少人認(rèn)為隨著物權(quán)法的出臺(tái)，公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利全面被肯定，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房也會(huì)被法律所認(rèn)可，最終可以轉(zhuǎn)化為合法的產(chǎn)權(quán)房。從我國(guó)目前的相關(guān)法律規(guī)定來(lái)看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房還缺乏法律依據(jù)。而從我國(guó)對(duì)土地的管理理念與土地管理的價(jià)值取向來(lái)分析，短期內(nèi)我國(guó)還不會(huì)放開(kāi)集體土地的流轉(zhuǎn)。因此，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋向產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化還需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間。同時(shí)，即便今后鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋可以轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房，從現(xiàn)有的土地制度來(lái)看，購(gòu)房人還會(huì)需要繳納土地出讓金。如此一來(lái)購(gòu)房人購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的費(fèi)用也就與購(gòu)買商品房相差無(wú)幾。 因此，建議最好不

10、要購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)購(gòu)買了也應(yīng)盡早退房。如果認(rèn)為自己能夠承擔(dān)文中所述的風(fēng)險(xiǎn)，或確實(shí)需要購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋，建議最好能購(gòu)買現(xiàn)房，并注意考察項(xiàng)目是否辦理了相應(yīng)的審批手續(xù)及開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和信譽(yù)，從而盡量降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。如果既無(wú)法或不愿承擔(dān)前述風(fēng)險(xiǎn)，又想購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋，就目前而言你只有將戶口轉(zhuǎn)到鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋所在的村集體。而從政府的角度來(lái)講，探討小產(chǎn)權(quán)房的解決途徑，應(yīng)該謀求維持多贏的利益格局。把小產(chǎn)權(quán)房強(qiáng)制拆除，是不符合這個(gè)原則的。把責(zé)任全部推給農(nóng)民或購(gòu)房者，是不客觀的。甚至可以說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)政府難逃其咎。在現(xiàn)有的法律體系沒(méi)有改變之前，一個(gè)可行的辦法是：下不為例，既往不咎。在技術(shù)上可以探討設(shè)計(jì)一些務(wù)實(shí)的模式，比如將原來(lái)的小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同變更為長(zhǎng)期租賃合同，并允許租戶轉(zhuǎn)租，或許是一個(gè)方方面面都可接受的解決方案。如果能夠加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的規(guī)范和監(jiān)管，商品房的價(jià)格就會(huì)趨于合理的空間。如果政府能夠建設(shè)更多的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、廉租房和限價(jià)房，提供足夠數(shù)量、價(jià)格合理、區(qū)位適宜的此類公益性住房，并且形成合理有效的分配機(jī)制，那么小產(chǎn)權(quán)房也將淡出人們的選擇四、結(jié)語(yǔ)住房時(shí)民眾的一種基本保障，回過(guò)頭來(lái)審視小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，我們應(yīng)該理解中低收入者家庭的苦衷以及小產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)流通的必然性。認(rèn)識(shí)到這些，我們才能真正從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房帶來(lái)