小閘鎮(zhèn)河西地塊舊城區(qū)改建項目

1、小閘鎮(zhèn)河西地塊舊城區(qū)改建項目房屋征收補償方案房屋征收部門：上海市徐匯區(qū)住房保障和房屋管理局實施單位：上海市徐匯第二房屋征收服務事務所有限公司二一六年十月十九日小閘鎮(zhèn)河西地塊舊城區(qū)改建項目房屋征收補償方案 一、征收與補償的法律和政策依據1、國有土地上房屋征收與補償條例（國務院令第590號）2、上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則（上海市人民政府令第71號）3、上海市國有土地上房屋征收補償決定的若干規(guī)定（滬府發(fā)201273號）4、上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則若干意見的通知（滬府辦發(fā)201224號）5、關于貫徹執(zhí)行<上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則>若干具體問題的意見（

2、滬房管規(guī)范征20129號）6、上海市徐匯區(qū)人民政府印發(fā)徐匯區(qū)關于貫徹執(zhí)行<上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則>中居住房屋補償的實施意見的通知（徐府發(fā)201230號）7、國有土地上房屋征收評估辦法（建設部建房201177號）8、上海市國有土地上房屋征收評估管理規(guī)定（滬房管規(guī)范市20137號）9、上海市國有土地上房屋征收評估技術規(guī)范（滬房管規(guī)范市20131號）10、關于推進本市房屋土地征收中企事業(yè)單位房屋補償工作的若干意見（滬府辦發(fā)201413號）11、其他相關法規(guī)和規(guī)范性文件二、征收目的對小閘鎮(zhèn)河西地塊進行舊城區(qū)改建。3、 房屋征收范圍房屋征收的范圍：北至小閘鎮(zhèn)路、東至蒲匯塘、西

3、至欽州路。四、被征收房屋建筑面積的認定辦法對于已經登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產權證和房地產登記簿的記載為準；房地產權證和房地產登記簿的記載不一致的，除有證據證明房地產登記簿確有錯誤外，以房地產登記簿為準。對于未經登記的房屋，區(qū)（縣）人民政府應當組織有關行政管理部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，房屋征收部門應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準；承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準。租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表

4、所列的換算系數計算建筑面積：房屋類型公寓獨立住宅(花園住宅）新里住宅新工房（有電梯、成套）新工房（無電梯、成套）新工房（無電梯、不成套）“兩萬戶” 新工房舊里住宅簡屋換算系數2.061.831.822.001.981.941.651.541.25征收公有居住房屋，按租用公房憑證記載的獨用居住部位的面積（使用面積）作為換算建筑面積的基數。廚房（灶間）、備餐室、廁浴室、壁櫥、箱子間、走道、曬臺、陽臺、天井、樓梯間等部位的面積不得作為換算建筑面積的基數，但單獨調配作為居住部位使用的除外。五、征收與補償計戶標準被征收人、公有房屋承租人以征收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、國有土地使用證

5、、公有非居住房屋租賃合同以及其他合法有效相關材料計戶，按戶進行補償。被征收人以房地產權證所載明的所有人為準，公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同所載明的的承租人為準。6、 居住房屋征收補償方式、標準和計算方法征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產權調換的，房屋征收部門應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人、公有房屋承租人計算、結清被征收房屋補償金額與用于產權調換房屋價值的差價。1、被征收居住房屋的補償金額=評估價格+價格補貼。2、評估價格=被征收房屋的房地產市場評估單價×被征收房屋的建筑面

6、積。被征收房屋的房地產市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。3、評估均價=被征收范圍內居住房屋評估總價÷居住房屋總建筑面積。評估均價標準，由房地產價格評估機構在評估后計算得出，并在征收范圍內公布。4、價格補貼=被征收房屋評估均價×補貼系數×被征收房屋的建筑面積。本區(qū)補貼系數為0.3。 5、征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋，對公有房屋承租人的補償金額=評估價格×80%+價格補貼。6、被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，被征收房屋的補償金額增加套型面積補貼。補償金額=評估價格+價格補貼+套型面積補貼；套型面積補貼=評

7、估均價×補貼面積（每證補貼面積標準不超過15平方米建筑面積）。七、居住困難戶的優(yōu)先保障按照本市經濟適用住房有關住房面積核定規(guī)定及以下折算公式計算后，人均建筑面積不足22平方米的居住困難戶，增加保障補貼，但已享受過經濟適用住房政策的除外。折算公式為：被征收居住房屋補償金額÷折算單價÷居住困難戶人數。保障補貼=折算單價×居住困難戶人數×22平方米-被征收居住房屋補償金額。本基地折算單價:13000元/平方米八、協(xié)議生效及履行作出征收決定之后，在規(guī)定的45天簽約期內簽約率達到90%的,征收補償協(xié)議生效；簽約率未達到規(guī)定簽約比例，征收決定終止執(zhí)行。九、

8、居住房屋的補貼和獎勵標準以房屋征收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、國有土地使用證以及其他合法有效相關材料計戶，按戶獎勵。期限 各類補償 安置方式獎勵、補貼項目貨幣補償房屋產權調換自行購房盛華景苑光華綠苑永兆豪庭銀河新都新松嘉園夏朵小城等簽約期內獎勵簽約獎100000元/證100000元/證100000元/證100000元/證補貼搬遷面積補貼1000元/1000元/1000元/1000元/購房補貼20000元/簽約期外獎勵簽約獎80000元/證80000元/證80000元/證80000元/證補貼搬遷面積補貼500元/500元/500元/500元/購房補貼20000元/其他相關補貼

9、：申購光華綠苑、永兆豪庭產權調換房屋的，按實際購房面積給予每平方米12000元補貼，計入可購房款；對于新工房居民給予每證250000元貨幣補貼；一次性搬遷補助費=600元/×被征收房屋建筑面積；在簽約期內，被征收人、公有房屋承租人與房屋征收部門簽訂房屋征收補償協(xié)議證數占基地總證數比例達到90%的，給予協(xié)議生效獎，獎勵已簽約居民每證50000元。十、用于產權調換房屋的基本情況和選購方法1、本基地用于產權調換的房屋房屋產權調換（盛華景苑、光華綠苑、永兆豪庭、銀河新都、新松嘉園）：本區(qū)房源：盛華景苑（龍吳路2888弄）；光華綠苑（華展路55弄）；永兆豪庭（虹梅路2588弄）； 外區(qū)房源：銀

10、河新都（綠蓮路99弄）；新松嘉園（城隆路976弄）；用于征收補償決定房源：夏朵小城（銀春路1799弄）等。2、房屋產權調換選購房屋方法：（1）基地用于產權調換的房屋每證限購三套，其中徐匯區(qū)房源（盛華景苑、光華綠苑、永兆豪庭）每證限購一套。申購產權調換的房屋的總金額不得超過該戶被征收房屋的補償金額（即被征收房屋的房地產市場評估價格+價格補貼+套型面積補貼+申購光華綠苑、永兆豪庭補貼）。（2）符合條件的居住困難戶，增加的保障補貼可用于申購本基地公示的安置房源。（3）簽約期結束后，根據實際房源使用情況退回多余的房源。（4）具體選房辦法另行公布。特別告知：1、簽約當事人選擇貨幣補償的，簽訂上海市國有土

11、地上房屋征收補償協(xié)議；選擇申購房屋產權調換的，需簽訂上海市國有土地上房屋征收補償協(xié)議和安置房（現(xiàn)房）認購書。其中，申購盛華景苑、銀河新都與新松嘉園的，另需填寫配套商品房供應單。2、在征收補償方案確定的期限內達不成補償協(xié)議或被征收房屋所有權人不明確的，經徐匯區(qū)人們政府作出征收補償決定的被征收人、公有房屋承租人，以上表中房屋產權調換（夏朵小城等）的市場價值調換房源進行補償。十一、非居住房屋征收補償：（一）非居住房屋的認定1、原始設計為非居住房屋，延續(xù)至房屋征收決定作出時仍作為非居住房屋使用的，應當認定為非居住房屋；2、公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋

12、租賃關系的，可以認定為非居住房屋；3、房地產權證書和房地產登記簿記載的權利人為單位，可以認定為非居住房屋，但其房屋性質明確記載為居住或者實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外；4、原始設計為居住房屋，經市或者區(qū)（縣）房屋行政管理部門批準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模刑貏e規(guī)定以外，可以認定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經以居住房屋作為經營場所并領取營業(yè)執(zhí)照的，可以認定為非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經營場所并領取營業(yè)執(zhí)照，未經市或者區(qū)房屋行政管理部門批準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，不認定為非居住房屋。（二）房屋征收補償方式、標準和計算方法1、補償方式：貨

13、幣補償或產權房屋調換2、征收非居住房屋的，應當對被征收人給予以下補償：征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租非居住房屋，被征收人選擇貨幣補償的，租賃關系終止，對被征收人得補償金額計算公式為：評估價格×20%，對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%；被征收人選擇房屋產權調換的，由被征收人安置公有房屋承租人，租賃關系繼續(xù)保持。被征收房屋的市場評估價格：被征收房屋的市場評估價格由選定的房地產評估機構評估確定。設備搬遷和安裝費用：設備搬遷和安裝費用由選定的房地產評估機構評估確定。無法恢復使用的設備費用：無法恢復使用的設備費用，按重置價結合成新的價格予以補償，具體價格由選

14、定的房地產評估機構評估確定。房屋裝修補貼：被征收建筑室內的裝修，按重置價結合成新的價格給予適當補貼，具體價格由選定的房地產評估機構評估確定。停產停業(yè)損失補償：因征收非居住房屋造成被征收人停產停業(yè)損失的補償標準，按照被征收房屋市場評估價的10%確定。被征收人認為其停產停業(yè)損失超過被征收房屋的市場評估價10%的，應當向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的平均效益、停產停業(yè)期限等相關證明材料。房屋征收部門應當委托房地產價格評估機構對停產停業(yè)損失進行評估，并按照評估結果予以補償。（三）獎勵標準1、被征收人在簽約期內簽約的，給予房地產評估價格5%的簽約獎勵；逾期簽約的，給予房地產評估價格2.5%的簽約獎勵

15、；2、被征收人在合同約定的期限內完成搬遷的，給予房地產評估價格5%的搬遷獎勵；逾期搬遷的，則每逾期十天，扣除該項獎勵費的20%。3、購房補貼=評估單價×建筑面積×60%（四）用于產權調換的房屋：徐匯區(qū)龍吳路1333號，華濱家園商鋪。十二、搬遷期限和搬遷過渡方式、過渡期限本基地的安置房均為現(xiàn)房，由被征收人自行過渡。被征收人、公有房屋承租人應當在征收補償協(xié)議約定或者征收補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。十三、搬家補助費搬家補助費=35元/×被征收房屋建筑面積，每證低于1600元，按1600元/證發(fā)放。簽約期內按期搬遷的，另免費提供搬場車一輛次，但被征收人需承擔因搬運貴

16、重物品增加的額外費用。十四、裝修補貼根據被征收房屋裝修程度按建筑面積給予裝修補貼，補貼單價以評估公司出具的評估報告為準。十五、家用設施移裝費：1、 固定電話移裝費，每號140元或按現(xiàn)行有關規(guī)定（憑繳費單據）；2、 管道煤氣拆裝費，每戶160元或按現(xiàn)行有關規(guī)定（憑繳費單據）；3、 有線電視移裝費，每戶240元或按現(xiàn)行有關規(guī)定（憑繳費單據）；4、 空調拆裝費，每臺400元（按實計算）；5、 熱水器拆裝費，每臺300元（按實計算）；6、 寬帶移裝費，每戶90元或按現(xiàn)行有關規(guī)定（憑繳費單據）。十六、房屋征收補償的簽約期限簽約醞釀期15天，簽約期限為45天。（具體日期另行公示）十七、受委托的房屋征收事務

17、所名稱上海市徐匯第二房屋征收服務事務所有限公司十八、辦公室接待地點和時間地點： 欽州路789號內征收基地辦公室時間： 周二至周六12:0020:00接待電話：54110362十九、其它事項1、房屋征收與補償協(xié)議應當由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。簽訂征收與補償協(xié)議的被征收人、公有房屋承租人應當負責安置房屋使用人、共同居住人。若上述簽約人因故不能親自簽約，可依法委托他人簽約。必須提供委托雙方在征收事務所工作人員的見證下當面簽名蓋章的書面委托書或經公證機關公證的委托書。 2、征收與補償協(xié)議簽訂后，被征收人、公有房屋承租人應當在征收與補償協(xié)議或者補償決定確定的搬遷期限內搬遷，并負責將房屋使用人