老舊小區(qū)綜合改造建議

1、老舊小區(qū)改造的建議2020年農(nóng)安縣將打造全域旅游，作為我縣重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。農(nóng)安縣城區(qū)作為全縣的中心，應(yīng)全面提升城市風(fēng)貌、城市功能、城市活力和城市管理能效，使之成為我縣全域旅游的集散中心。老舊小區(qū)改造作為國(guó)家重點(diǎn)支持的民生工程和發(fā)展工程，并給予專(zhuān)項(xiàng)資金支持。農(nóng)安縣全域旅游可與之相結(jié)合，利用專(zhuān)項(xiàng)資金，在改造老舊小區(qū)的同時(shí)，打造特色街區(qū)、商業(yè)街區(qū)、文化景點(diǎn)等旅游項(xiàng)目，吸引游客來(lái)我縣旅游消費(fèi)，讓農(nóng)安縣城區(qū)發(fā)揮旅游集散地的核心作用，并輻射全縣域從而實(shí)現(xiàn)全域旅游發(fā)展戰(zhàn)略。一、統(tǒng)籌規(guī)劃、系統(tǒng)實(shí)施。按照實(shí)施一批、謀劃一批、儲(chǔ)備一批，并與全域旅游總體規(guī)劃相結(jié)合”為原則，制定城市更新改造總體規(guī)劃。二、騰退閑置空間，

2、植入社區(qū)新業(yè)態(tài)，打造旅游商業(yè)，滿(mǎn)足游客吃、住、玩、購(gòu)的需求。在進(jìn)行老舊小區(qū)改造的同時(shí)，要考慮小區(qū)周邊的業(yè)態(tài)和經(jīng)濟(jì)情況。改造前需對(duì)改造范圍的小區(qū)周邊業(yè)態(tài)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研分析，通過(guò)對(duì)既有空間資源的重新梳理、統(tǒng)籌、再規(guī)劃，采取騰退閑置空間、盤(pán)活閑置資源、釋放容積率等手段，植入新業(yè)態(tài)，打造社區(qū)經(jīng)濟(jì)生活圈，在滿(mǎn)足居民需求的同時(shí)提升城市活力，拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而成為城市經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)三、按照五統(tǒng)一、十結(jié)合的原則實(shí)施改造。統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理;與城市特色風(fēng)貌、特色街區(qū)、商業(yè)街區(qū)、城市景觀(guān)、旅游景點(diǎn)、社區(qū)養(yǎng)老托幼、物業(yè)管理、智慧城市、社區(qū)治理、旅游經(jīng)濟(jì)相結(jié)合。四、充分利用相關(guān)國(guó)家獎(jiǎng)補(bǔ)資金

3、，減輕政府財(cái)政壓力積極申報(bào)國(guó)家老舊小區(qū)改造、全域旅游、鄉(xiāng)村振興等相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)資金，滿(mǎn)足改造資金需求，同時(shí)減少政府財(cái)政投入。五、前期工作（一）編制農(nóng)安縣城市更新專(zhuān)項(xiàng)改造規(guī)劃。（二）按照國(guó)家申報(bào)獎(jiǎng)補(bǔ)資金要求，申報(bào)發(fā)改委和財(cái)政部老舊小區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)資。由于影響專(zhuān)項(xiàng)資金獲得多少的主要因素包括“面積、戶(hù)數(shù)、內(nèi)容”等，因此應(yīng)合理安排上報(bào)計(jì)劃，改造面積和戶(hù)數(shù)合理搭配，爭(zhēng)取最大限度的獲得專(zhuān)項(xiàng)獎(jiǎng)補(bǔ)資金，減少政府配套資金，減去政府財(cái)政壓力。（三）申報(bào)國(guó)家老舊小區(qū)改造試點(diǎn)項(xiàng)目。按照國(guó)家申報(bào)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)項(xiàng)目要求，積極申報(bào)如申報(bào)成功，可多獲得項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)資支持。（四）開(kāi)展項(xiàng)目調(diào)研診斷和百姓宣傳工作。制定調(diào)研方案，對(duì)改造范圍內(nèi)的

4、老舊小區(qū)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研。內(nèi)容包括：居民需求、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)等。（五）組建項(xiàng)目管理領(lǐng)導(dǎo)小組，并設(shè)立專(zhuān)班，明確各部門(mén)管理職責(zé)。由于老舊小區(qū)是一項(xiàng)系統(tǒng)工作，涉及部門(mén)眾多，協(xié)調(diào)工作繁多，因此需各部門(mén)統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng)，才能保證項(xiàng)目順利實(shí)施，故此需組建項(xiàng)目管理領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌推進(jìn)此項(xiàng)工作。建議可參照上海模式，組建由市長(zhǎng)為組長(zhǎng)的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組。六、專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)。選擇有老舊小區(qū)改造豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)院，按照一區(qū)一案、改建結(jié)合、滿(mǎn)足需求、完善功能、物業(yè)接管為原則，編制老舊小區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)方案。老舊小區(qū)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，有別有一般的設(shè)計(jì)。需依據(jù)小區(qū)現(xiàn)狀，合理設(shè)計(jì)硬化、綠化、道路、景觀(guān)、功能等配比，保證改造效果和功能的同時(shí)減少資金

5、投入達(dá)到性?xún)r(jià)比最高。七、缺口資金籌集建議在積極申請(qǐng)國(guó)家獎(jiǎng)補(bǔ)資金的同時(shí)，還應(yīng)結(jié)合我縣財(cái)政承受能力情況，制定缺口資金籌集方案，滿(mǎn)足項(xiàng)目資金需求。（一）多個(gè)一點(diǎn)籌資。按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)由資”的原則，讓百姓、小區(qū)產(chǎn)權(quán)單位、改造的管線(xiàn)產(chǎn)權(quán)等利益相關(guān)方，共同籌資解決缺口資金問(wèn)題。（二）啟動(dòng)房屋維修基金，解決缺口資金問(wèn)題，同時(shí)健立健全房屋維修基金繳納機(jī)制。對(duì)有房屋維修基金的小區(qū)，可啟動(dòng)維修基金用于老舊小區(qū)改造。同時(shí)建立房屋維修基金繳納機(jī)制，滿(mǎn)足小區(qū)運(yùn)營(yíng)管理需求。（三）發(fā)放政府專(zhuān)項(xiàng)債券。按照國(guó)家對(duì)專(zhuān)項(xiàng)債的要求老舊小區(qū)改造項(xiàng)目可發(fā)放政府專(zhuān)項(xiàng)債券，用于老舊小區(qū)改造。（四）采用政府和社會(huì)資本合作（PPB模式實(shí)施建設(shè)。

6、PPP模式的投資作為本項(xiàng)目的缺口資金使用，保證項(xiàng)目資金一步到位滿(mǎn)足項(xiàng)目資金需求。（五）引進(jìn)社會(huì)資本投入運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。對(duì)有運(yùn)營(yíng)收益的項(xiàng)目如：景點(diǎn)經(jīng)營(yíng)、養(yǎng)老托幼、物業(yè)服務(wù)、停車(chē)場(chǎng)等項(xiàng)目，可有社會(huì)資本投入，給予一定期限的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，項(xiàng)目收益可作為缺口資金使用。八、項(xiàng)目實(shí)施（一）建議采用全過(guò)程咨詢(xún)服務(wù)。老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)長(zhǎng)期系統(tǒng)工程，涉及資金申請(qǐng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、工程管理、項(xiàng)目審計(jì)、運(yùn)營(yíng)維護(hù)等工作，因此建議選擇有此類(lèi)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)提供全過(guò)程服務(wù)包括：政策解讀、資金申請(qǐng)、調(diào)研診斷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、資金籌集、施工管理、運(yùn)營(yíng)維護(hù)等工作，解決政策合理利用，編制資金申請(qǐng)方案，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，配套資金籌集方案，項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程

7、管理，運(yùn)營(yíng)維護(hù)體制機(jī)制建立等工作，進(jìn)而達(dá)到申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)資金最多，方案最優(yōu)，減少施工浪費(fèi)，配套功能最全，減少投資的效果。（二）建議施工建設(shè)采用設(shè)計(jì)施工總承包（EPC膜式實(shí)施。通過(guò)設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工有機(jī)結(jié)合統(tǒng)籌考慮，宜于降低成本，宜于設(shè)計(jì)優(yōu)化、宜于質(zhì)量管理、宜于保證工期，減少了項(xiàng)目各階段的中間環(huán)節(jié)，使整個(gè)項(xiàng)目在統(tǒng)一的框架下展開(kāi)運(yùn)作，保證項(xiàng)目的完整性，也減輕了政府主管部門(mén)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)避免發(fā)生因政府投資，由現(xiàn)后續(xù)問(wèn)題百姓找政府的現(xiàn)象。九、運(yùn)營(yíng)管理為保障老舊小區(qū)改造成果實(shí)現(xiàn)“建管結(jié)合”，老舊小區(qū)改造后應(yīng)全面實(shí)行物業(yè)管理。建議我縣老舊小區(qū)改造后采取“城市大物業(yè)，分區(qū)管理”模式。小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)業(yè)主需

8、求，提供“菜單式”服務(wù)。同時(shí)建立老舊小區(qū)運(yùn)營(yíng)管理體制機(jī)制、制定老舊小區(qū)改造接管模式和物業(yè)管理方案。老舊小區(qū)改造后期運(yùn)營(yíng)管理還需考慮社區(qū)與物業(yè)公司相結(jié)合，調(diào)動(dòng)社區(qū)的積極更好保持老舊小區(qū)改造成果。十、創(chuàng)新社區(qū)治理新模式通過(guò)老舊小區(qū)改造，建立以“共同締造”為理念的社區(qū)治理新模式，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)共建、共管、共享。社區(qū)作為城市的基本單元能啟動(dòng)促進(jìn)人與人、人與自然和諧發(fā)展，通過(guò)老舊小區(qū)改造，調(diào)動(dòng)大家建設(shè)共同家園的積極性，激發(fā)社區(qū)應(yīng)該具備的人性、友愛(ài)、和諧、親密等特征品質(zhì)，這是老舊小區(qū)改造的深層次意義。通過(guò)“共同締造”活的，老舊小區(qū)改造能夠進(jìn)一步激發(fā)城市活力?？傊?，老舊小區(qū)改造工作是國(guó)家“保民生、穩(wěn)投資”的民

9、生工程和發(fā)展工程。我縣應(yīng)積極開(kāi)展此項(xiàng)工作，同時(shí)與全域旅游發(fā)展相結(jié)合，在改造老舊小區(qū)的同時(shí)打造特色城市風(fēng)貌、旅游經(jīng)濟(jì)、景觀(guān)景點(diǎn)，提升城市管理能力和城市活力，使農(nóng)安縣城區(qū)成為全縣旅游集散地和全域旅游起步區(qū)，并與農(nóng)村人居環(huán)境改造和鄉(xiāng)村振興相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)綠水青山就是金山銀山的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。我縣的老舊小區(qū)改造工作，要系統(tǒng)謀劃，穩(wěn)步推進(jìn)，科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施，做到實(shí)施一批、謀劃一批、儲(chǔ)備一批。積極申報(bào)國(guó)家、省市老舊小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)資金，同時(shí)申報(bào)國(guó)家試點(diǎn)項(xiàng)目，最大程度的獲得專(zhuān)項(xiàng)資金，減輕區(qū)政府財(cái)政壓力?？蛇x擇有經(jīng)驗(yàn)的第三方咨詢(xún)企業(yè)，為本項(xiàng)目提供專(zhuān)業(yè)的調(diào)研診斷、專(zhuān)項(xiàng)資金申請(qǐng)、整體解決方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資籌資、建設(shè)管理、運(yùn)

10、營(yíng)維護(hù)等全過(guò)程咨詢(xún)服務(wù)，保證項(xiàng)目科學(xué)合理,統(tǒng)籌有序的順利推進(jìn)。老舊小區(qū)改造，是一項(xiàng)長(zhǎng)期系統(tǒng)工作,且存在涉及面廣、改造內(nèi)容多、投資大、運(yùn)營(yíng)管理難等問(wèn)題,因此宜采用設(shè)計(jì)施工總承包（EPC模式實(shí)施建設(shè)，提倡設(shè)計(jì)企業(yè)提供“陪伴式”服務(wù)。老舊小區(qū)改造，不但要有“面子”更應(yīng)注重“里子”，要通過(guò)改造，更深層次地推動(dòng)基層社會(huì)治理，實(shí)現(xiàn)以“共同締造”為理念的社會(huì)治理新模式。同時(shí)要考慮植入社區(qū)經(jīng)濟(jì)，騰退閑置空間，閑置資源，釋放容積率，打造社區(qū)經(jīng)濟(jì)生活圈，提升城市活力，創(chuàng)造城市經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)十一、科龍?zhí)峁┑姆?wù)（一）前期工作1,全過(guò)程咨詢(xún)服務(wù)：（政策解讀及專(zhuān)項(xiàng)獎(jiǎng)補(bǔ)資金申報(bào)、整體解決方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目融資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)

11、管理等）<2 .項(xiàng)目調(diào)研診斷服務(wù)。制定調(diào)研方案，形成調(diào)研報(bào)告。為獎(jiǎng)補(bǔ)資金申報(bào)、方案編制、改造內(nèi)容確定等，提供數(shù)據(jù)支持。3 .編制項(xiàng)目整體解決方案。4 .項(xiàng)目設(shè)計(jì)（測(cè)繪、規(guī)劃、專(zhuān)項(xiàng)方案（城市設(shè)計(jì)、臨街風(fēng)貌設(shè)計(jì)、老舊小區(qū)設(shè)計(jì)）、初步設(shè)計(jì)、施工圖）（二）編制項(xiàng)目融資方案（三）項(xiàng)目管理1.設(shè)計(jì)施工總承包。老舊小區(qū)改造、臨街風(fēng)貌改造、城市由入口改造等。2,全過(guò)程施工管理。（四）運(yùn)營(yíng)管理物業(yè)接管。科龍節(jié)能下設(shè)新貌物業(yè)公司可提供專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)。（五）產(chǎn)業(yè)投入與運(yùn)用。養(yǎng)老托幼、閑置資產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)等。（六）社區(qū)治理方案制定協(xié)助客戶(hù)制定社區(qū)共治管理方案并實(shí)施。（七）社區(qū)經(jīng)濟(jì)植入規(guī)劃方案為客戶(hù)提供老舊小區(qū)改

12、造社區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃建議，滿(mǎn)足穩(wěn)增長(zhǎng)，提升城市GDP標(biāo)。十二、科龍案例科龍節(jié)能本著不斷求索的精神，積極探索老舊小區(qū)改造的新模式與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并與中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司開(kāi)展深度合作參編了既有城市住區(qū)環(huán)境更新技術(shù)規(guī)程既有住區(qū)健康改造技術(shù)規(guī)程、既有居住建筑低能耗改造技術(shù)規(guī)程、既有住宅加裝電梯工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)4項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。與吉林大學(xué)商學(xué)院共同研發(fā)城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)為開(kāi)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)，使老舊小區(qū)改造既能滿(mǎn)足群眾期盼、更有利于拓展內(nèi)需促銷(xiāo)費(fèi)，擴(kuò)大有效投資、穩(wěn)就業(yè)，加快社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展?？讫埞?jié)能正與中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)合作，組建老舊小區(qū)改造專(zhuān)業(yè)委員會(huì)。2019年開(kāi)始科龍節(jié)能已將老舊小區(qū)改造業(yè)務(wù)拓展到內(nèi)蒙古通遼市、烏海市、河北邯鄲市、江蘇省等多個(gè)省市，科龍模式將在全國(guó)推廣實(shí)施。以下是科龍公司經(jīng)典案例：（一）摩春市老舊小區(qū)和棄管樓節(jié)能宜居及海綿城市（風(fēng)貌改造）PPP項(xiàng)目一期該項(xiàng)目涉及591棟住宅，總建筑面積約286萬(wàn)平方米，項(xiàng)目采用PPP模式，項(xiàng)目建設(shè)期為3年，運(yùn)營(yíng)期17年。（本項(xiàng)目入選“財(cái)政部第四批PPP示范項(xiàng)目庫(kù)”獎(jiǎng)勵(lì)800萬(wàn)元，并獲得國(guó)務(wù)院辦公廳“免督查”獎(jiǎng)勵(lì)）。同時(shí)由科龍節(jié)能牽頭引入PPP引導(dǎo)基金，作為本項(xiàng)目項(xiàng)目資本金投資方。（二）白山市老舊小區(qū)及棄管樓節(jié)能宜居（城市風(fēng)貌及改造）PPP項(xiàng)目該項(xiàng)目涉及662棟住宅，總建筑面積約28