龍湖后工項目投資目標成本及成本控制2122487694

1、成本篇 后工項目投資目標成本及成本控制后工項目投資目標成本及成本控制 （啟動版）（啟動版） 目 錄項目投資目標成本項目投資目標成本一一成本敏感及關鍵點控制成本敏感及關鍵點控制二二合約規(guī)劃合約規(guī)劃三三 項目投資目標成本項目投資目標成本一一成本敏感及關鍵點控制成本敏感及關鍵點控制二二合約規(guī)劃合約規(guī)劃三三一、項目投資目標成本v測算依據(jù)測算依據(jù) 1）截止2009年5月22日前所具體的技術資料及經(jīng)濟指標 2）當期材料價格，其中：鋼材4200元/t；水泥420元/t；商品砼320元/m3 3）建安單方參照水晶酈城、西城天街、酈江、moco、藍湖郡高層項目相類似業(yè)態(tài)成本并進行了修正的數(shù)據(jù)，參照項目及修正數(shù)據(jù)

2、如下一、項目投資目標成本 花園洋花園洋房房精裝修高精裝修高層層清水高清水高層層mocomoco小商業(yè)小商業(yè)sohosoho寫字寫字樓樓車庫車庫持有商持有商業(yè)業(yè)含贈送建含贈送建安安單方單方1,7611,7612,4372,4371,6601,6601,7821,782165216521,7171,7172,1022,1021629162925242524其中：其中： 建安單方建安單方1,7611,7612,4502,4501,6721,6721,8051,805165216521,7671,7672,2002,2001,6291,62925242524贈送單方贈送單方 - - 2,2802,28

3、01,4721,4721,6301,6301,5801,5801,8501,850 - - 參照項目參照項目 麗江麗江 藍湖時光藍湖時光 麗江麗江 mocomoco 水晶水晶酈城酈城 西城西城 西城西城 水晶酈水晶酈城城 西城西城 參照項目參照項目修正單方修正單方1,7831,7832,4702,470167616761,7921,792172517251,7301,7302,1542,1541,6581,6582,5242,524建安單方及參考項目修正值一、項目投資目標成本v 市政道路加寬部分、城市公園、消防站、人防工程費分攤方式 市政道路加寬部分429萬元、城市廣場及地下商業(yè)（7000m2

4、）1719萬元在三期全部分攤、消防站500萬元在二期全部分攤；人防工程2736萬元分別在二期和三期平均分攤v 配套設施費的分攤方式 以上成本按項目實施期進入該期成本 ，未進行分攤 v 營銷設施及樣板房的分攤方式 以上成本在一期全部分攤，不考慮為二期服務的分攤 ;示范區(qū)喬木53萬的采購及栽植費用計入苗圃成本 一、項目投資目標成本費用項目費用項目總費用總費用一期一期二期二期 三期三期消防站消防站500500 500 500 物業(yè)用房物業(yè)用房175 175 8888 88 88幼兒園幼兒園351351 351 351居委會居委會446446 164 164 284 284人防人防 2736 2736

5、 1368 1368 1368 1368市政道路拓寬市政道路拓寬429429 429429城市廣場及地下商城市廣場及地下商業(yè)業(yè)17191719 1719 1719售樓部售樓部217217 217 217 樣板房樣板房165165 165165樣板區(qū)景觀樣板區(qū)景觀400 400小計小計 分攤明細 一、項目投資目標成本 項目開發(fā)總成本、建面及可售單方費項成本項目總成本 （萬元）含贈送單方（元/M2)建筑單方（元/M2)可租售單方（元/M2) 01-01 土地費 326857238826222633 01-02 前期工程費 38862284312313 01-03 配套設施費 4278313434

6、01-04 基礎設施費 29239214235236 01-05 建筑及安裝工程費264974193621252135 01-06 環(huán)境景觀工程費 6407475152 01-07 工程相關費 587343474701開發(fā)成本67649049435426545002期間費用9415668875575903總成本770646563061816209一、項目投資目標成本v 開發(fā)成本測算及建安分解修正表成本測算及建安分解修正表 一、項目投資目標成本各業(yè)態(tài)可租售面積單方B B類高層類高層B B類精裝高類精裝高層層花園洋房花園洋房sohosoho寫字樓寫字樓MocoMoco小商業(yè)小商業(yè)持有商業(yè)持有商業(yè)車

7、庫車庫面積面積214613214613160992160992170581705816333216333235100351009441694416100424100424238728238728216612216612費項費項單方單方單方單方單方單方單方單方單方單方單方單方單方單方單方單方單方單方土地費土地費 3541 2635 3263 2820 3951 3231 3047 3305 135 前期工程費前期工程費 308 324 310 314 310 303 304 318 313 配套設施費配套設施費 48 28 37 20 72 22 31 37 34 基礎設施費基礎設施費 236

8、228 238 239 227 249 232 235 236 建筑及安裝建筑及安裝工程費工程費1771 2632 1761 2345 3468 2012 1652 2524 1629 環(huán)境景觀工環(huán)境景觀工程費程費 56 75 59 65 55 53 60 65 0 工程相關費工程相關費 45 50 46 48 44 45 46 48 47 開發(fā)成本開發(fā)成本6005 6005 5973 5973 5714 5714 5851 5851 8127 8127 5914 5914 5372 5372 6533 6533 2394 2394 一、項目投資目標成本 分類及定義 硬景 軟景 總單方成本 說

9、 明 元/m2元/m2元/m2一類景觀區(qū)（住宅及商業(yè)區(qū)）450260360軟硬景比例25%：75%，總單方成本不含商業(yè)導示、光彩和廣告燈箱二類景觀區(qū)（城市公園）280軟硬景比例，喬木、灌木比例 見景觀成本控制三類景觀區(qū) （道路旁綠化及鋪裝）230軟硬景比例，喬木、灌木比例 ，見景觀成本控制景觀成本景觀成本項目投資目標成本項目投資目標成本一一成本敏感及關鍵點控制成本敏感及關鍵點控制二二合約規(guī)劃合約規(guī)劃三三二、成本敏感及關鍵點控制二、成本敏感及關鍵點控制敏感及關鍵點1平基土石方：豎向布置及擋墻費用 v 控制控制 1)利用地形，優(yōu)化豎向，減少開挖利用地形，優(yōu)化豎向，減少開挖 2) 2)通過將車庫和地

10、下商業(yè)設置在操場和湖體位置，節(jié)約開挖，通過將車庫和地下商業(yè)設置在操場和湖體位置，節(jié)約開挖，減少外運量減少外運量 減少開挖核外運 8萬 m3 減少成本 440 萬元 320標高、最高點標高、最高點湖面湖面300-306標高、最低點標高、最低點操場操場300-306標高、最低點、標高、最低點、v 廣場豎向擋墻優(yōu)化商業(yè)商業(yè)廣廣場場廣廣場場廣廣場場廣廣場場廣廣場場廣廣場場自然通自然通風風位置好，位置好，利用商業(yè)消利用商業(yè)消化豎向擋墻化豎向擋墻且增加溢價且增加溢價位置不好，位置不好，將其敞開，將其敞開，利于下穿利于下穿道路通風道路通風 二、成本敏感及關鍵點控制二、成本敏感及關鍵點控制 減少擋墻減少擋墻

11、900 m3 ； 減少成本減少成本 40 萬萬元元二、成本敏感及關鍵點控制二、成本敏感及關鍵點控制敏感及關鍵點2結構含鋼量 v 控制控制 1)控制每平米含鋼量：住宅主體結構43Kg/m2 2)建議使用三級鋼及冷軋扭鋼筋 3)含鋼量指標建議表：v 保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量及及砼含量（參考保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量及及砼含量（參考值）值）2935層高層住宅地上部分含鋼量、砼含量(80H100)層高(m)開間小于等于4.8(m)開間大于4.8且小于等于7.2(m)含鋼量（kg/m2)砼含量（m3/m2)含鋼量（kg/m2)砼含量（m3/m2)2.840.0 0.3341.0 0.3

12、42.941.5 0.3442.5 0.35343.0 43.0 0.350.3544.0 44.0 0.360.363.144.5 0.3645.5 0.37單層純地下車庫含鋼量、砼含量( 參考)層高(m)覆土厚度1000mm覆土厚度1200mm覆土厚度1500mm覆土厚度1800mm含鋼量（kg/m2)砼含量（m3/m2)含鋼量（kg/m2)砼含量（m3/m2)含鋼量（kg/m2)砼含量（m3/m2)含鋼量（kg/m2)砼含量（m3/m2)3.9 80.0 80.0 0.42 0.42 85.0 85.0 0.45 0.45 96.0 96.0 0.47 0.47 105.0 105.0

13、0.51 0.51 4.0 80.4 0.42 85.4 0.45 96.4 0.47 105.4 0.51 4.1 80.8 0.43 85.8 0.46 96.8 0.48 105.8 0.52 4.2 81.2 0.43 86.2 0.46 97.2 0.48 106.2 0.52 注：1.柱距5400L8000(主要柱距為8000mm)。二、成本敏感及關鍵點控制二、成本敏感及關鍵點控制二、成本敏感及關鍵點控制二、成本敏感及關鍵點控制敏感及關鍵點3 門窗開窗面積及材料選用門窗開窗面積及材料選用v 控制控制 1)1)平米耗量控制： 盡量增大單扇玻璃面積窗型比(平推)型材耗量控制 ) 2)窗

14、地比控制：住宅控制開窗面積在0.220.24 3)材料選擇：Soho、寫字樓采用中檔塑鋼門窗 敏感及關鍵點4 公建外立面設計優(yōu)化及材料公建外立面設計優(yōu)化及材料選用選用v 公建的立面成本優(yōu)化利用地形高差，利用地形高差，減少建減少建筑外立面面積筑外立面面積控制實墻比例不小于控制實墻比例不小于50%，利用外墻廣告，利用外墻廣告，減少幕墻成本減少幕墻成本，也非常，也非常利于節(jié)能，同時帶來廣利于節(jié)能，同時帶來廣告收入告收入外墻廣告外墻廣告主力百貨店外立面除主主力百貨店外立面除主 要要 出出入口外，其余均不入口外，其余均不 做玻璃幕做玻璃幕墻，墻，減少玻璃幕墻面積減少玻璃幕墻面積 二、二、成本敏感及關鍵點

15、控制成本敏感及關鍵點控制 利用一樓外墻玻璃是專賣店作為櫥窗的特點，在設計時將內(nèi)部用加氣混凝土砌墻封閉，今后租戶裝修時自行打開，節(jié)約節(jié)能造價。櫥窗櫥窗 二、成本敏感及關鍵點控制二、成本敏感及關鍵點控制v公建的立面成本優(yōu)化v專賣店加氣砼加氣砼隔墻隔墻在裙樓以上的主樓部分采在裙樓以上的主樓部分采用石材涂料或金屬漆用石材涂料或金屬漆（120元元/m2）代替幕）代替幕墻墻節(jié)約成本約 1865 萬元 二、成本敏感及關鍵點控制二、成本敏感及關鍵點控制vLOFT的立面成本優(yōu)化幕墻幕墻 質(zhì)感涂料或金屬漆質(zhì)感涂料或金屬漆建議：如果住宅外墻采用加氣砼塊替代頁巖磚聚苯板保溫（可節(jié)約成本45元/m2,按砌筑部分墻地比0

16、.25計算，則可節(jié)約成本約930萬元），二、成本敏感及關鍵點控制二、成本敏感及關鍵點控制 敏感及關鍵點5贈送空間：贈送空間： 贈送部分設計優(yōu)化贈送部分設計優(yōu)化v 對贈送空間進行優(yōu)化，節(jié)約成本，利于改造A A、盡量貼近角部布置，減少體型系、盡量貼近角部布置，減少體型系數(shù)數(shù)B B、利用墻體自保溫消化保溫層、利用墻體自保溫消化保溫層 C C、陽臺地漏立管處理、陽臺地漏立管處理 D D、控制開窗面積，預留窗洞和鋼護、控制開窗面積，預留窗洞和鋼護窗窗E E、預留空調(diào)機位、預留空調(diào)機位F F、降低該處陽臺門的配置（、降低該處陽臺門的配置（改鋁合改鋁合金門為一般夾板門）金門為一般夾板門）G G、墻面只刮膩子

17、，不刷外墻涂料、墻面只刮膩子，不刷外墻涂料可降低成本約：可降低成本約： 750 750 萬元萬元 二、成本敏感及關鍵點控制二、成本敏感及關鍵點控制調(diào)整報健調(diào)整報健結合渝發(fā)【2009】9號文精神，通過調(diào)整報建及開發(fā)順序，力爭在2009年底完成住宅部分一、二期 地下車庫報建，較少配套費及土地出讓金的支付?！疽?、二期住宅車庫面積為62729M2， 按每平方190配套費+190 補交土地出讓金計算，合計費用2383萬元】通過爭取重慶市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，獲得政府對相應園區(qū)開發(fā)商的政策支持，獲得配套費減免約10214萬元【公建約53.7萬M2，按每平方190元.計算】及地下部分出讓金減免約6484萬元。合計共： 16698 萬元爭取重慶市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)BT建設向政府爭取， 市政道路、城市公園修建納入BT 建設或采用配套費返還，節(jié)約項目道路投資成本約1400萬元政府溝通協(xié)調(diào)政府溝通協(xié)調(diào)二、成本敏感及關鍵點控制二、成本敏感及關鍵點控制 項目實施過程成本管理及控制項目實施過程成本管理及控制1 利用原有建筑: 項目辦公室利用舊建筑物作生活臨設，減少臨時設施