《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第十一章講義

1、 本章分值一般在-分之間，以單選和多選題出現(xiàn)。第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 考試目的：測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)零售商業(yè)物業(yè)及其分類、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、零售商業(yè)物業(yè)租賃管理、現(xiàn)場(chǎng)管理、風(fēng)險(xiǎn)與安全管理和零售商業(yè)物業(yè)管理實(shí)踐的熟悉程度，以及對(duì)零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力和知識(shí)水平。 第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 掌握 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，零售商業(yè)物業(yè)租戶選擇、租金確定與調(diào)整的特點(diǎn)。 熟悉 零售商業(yè)物業(yè)及其分類，零售商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容和類型，零售商業(yè)物業(yè)管理中租賃管理和現(xiàn)場(chǎng)管理的工作內(nèi)容。了解 零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)與安全管理?？荚囈蟮谑徽?零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 第一節(jié)

2、 零售商業(yè)物業(yè)及其分類第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理第五節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與安全管理一、零售商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)介二、零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展簡(jiǎn)史三、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容四、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類型第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及其分類1、概念：零售商業(yè)物業(yè)是被零售商用來(lái)銷售商品或服務(wù)的物業(yè)，又被稱為商業(yè)地產(chǎn)。一、零售商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)介第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及其分類最早的現(xiàn)代購(gòu)物中心建成于美國(guó)，新中國(guó)成立后我國(guó)政府興建的第一座百貨商店是北京市百貨大樓。二、零售商業(yè)物業(yè)的發(fā)展簡(jiǎn)史第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及其分類零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理

3、工作，主要分為六個(gè)模塊。1招商及承租戶組合成功的招租，對(duì)購(gòu)物中心業(yè)主及管理者而言，表示是穩(wěn)定的收入來(lái)源。未出租空間對(duì)購(gòu)物中心業(yè)主及管理者是沒有生產(chǎn)力的，而且還會(huì)影響其他承租戶的生產(chǎn)力。 三、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及其分類第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及其分類2零售技術(shù)了解基本的零售技術(shù)：（1）商品選擇，迎合消費(fèi)者對(duì)流行、款式、品質(zhì)及價(jià)格需求；（2）選項(xiàng)范圍，充分了解消費(fèi)者及其需求特點(diǎn)的基礎(chǔ)上確定；（3）商品盤存，與當(dāng)前銷售量相匹配的供應(yīng)數(shù)量；（4）櫥窗陳設(shè)，必須能吸引消費(fèi)者注意并能駐足觀看，且需要時(shí)常更換；（5）商品內(nèi)部陳設(shè)，幫助銷售商品及組織商品，分門別類，清楚易見，標(biāo)價(jià)清晰規(guī)

4、范。3物業(yè)維護(hù)承租戶除租金外，需要給付所配比的公共區(qū)域維修基金，該基金由購(gòu)物中心業(yè)主統(tǒng)籌管理。4營(yíng)銷營(yíng)銷計(jì)劃的主要重點(diǎn)包括情境分析、問(wèn)題與機(jī)會(huì)分析、目標(biāo)與宗旨、策略和手段等內(nèi)容。 第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及其分類5保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理由于保險(xiǎn)費(fèi)是購(gòu)物中心業(yè)主及承租戶一項(xiàng)主要的支出，風(fēng)險(xiǎn)管理就是節(jié)流的主要手段。其中一項(xiàng)最簡(jiǎn)明的風(fēng)險(xiǎn)管理方法，是確保災(zāi)害不會(huì)發(fā)生，不出租給會(huì)造成危險(xiǎn)的承租戶。 6財(cái)務(wù)管理購(gòu)物中心經(jīng)理人必須極大化購(gòu)物中心的“價(jià)值”，即購(gòu)物中心的公開市場(chǎng)價(jià)值。第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及其分類按照管理層面的不同，零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理可以分為：策略與運(yùn)行管理、現(xiàn)場(chǎng)管理這兩個(gè)層次。 第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及

5、其分類四、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類型第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及其分類（一）策略與運(yùn)行管理 策略與運(yùn)行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心內(nèi)容，包括市場(chǎng)需求分析、選址分析、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和租戶的選擇及更替、調(diào)整等。第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及其分類（二）現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)管理則是在物業(yè)建成投入運(yùn)營(yíng)之后，對(duì)物業(yè)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)和公共空間的維護(hù)，以及為租戶提供日常的管理和服務(wù)?，F(xiàn)場(chǎng)管理是對(duì)物業(yè)“硬件”的管理。第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及其分類（二）現(xiàn)場(chǎng)管理1、按管理組織形式不同分類。目前一些大型現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理在管理組織形式上通常采取“門里門外”的做法，即門里小物業(yè)，門外大物業(yè)。第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及其分類（二）現(xiàn)場(chǎng)管理

6、2、按專業(yè)和分包形式的不同進(jìn)行分類。將關(guān)鍵專業(yè)和費(fèi)用開支大的專業(yè)（例如消防工程和安全監(jiān)控等）留給自己負(fù)責(zé)，而將一些簡(jiǎn)單、勞動(dòng)密度大和費(fèi)用可控制的專業(yè)對(duì)外實(shí)施分包。從管理層面看，零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心內(nèi)容是（ ）A物業(yè)設(shè)施的維護(hù) B策略與運(yùn)行管理C現(xiàn)場(chǎng)管理 D環(huán)境管理【正確答案】第一節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)及其分類 零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時(shí)主要應(yīng)考慮：市場(chǎng)容量、進(jìn)出交通、地點(diǎn)顯著、零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施等因素。第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理一、選址與規(guī)劃（一）市場(chǎng)容量購(gòu)物中心在選址時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇有足夠市場(chǎng)潛力的地方。它所在地區(qū)應(yīng)有大量的人口，且購(gòu)買力旺盛。第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的

7、經(jīng)濟(jì)學(xué)原理（二）進(jìn)出交通交通便利和停車方便也是影響購(gòu)物中心成功經(jīng)營(yíng)的重要因素。一般購(gòu)物中心都會(huì)選在主要道路交叉口或路邊，還應(yīng)有足夠面積的停車場(chǎng)。第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理（三）地點(diǎn)顯著地點(diǎn)顯著是指購(gòu)物中心所處的位置、建筑風(fēng)格以及特有標(biāo)識(shí)應(yīng)當(dāng)很容易獲得路人的關(guān)注，并將他們吸引到中心里來(lái)。（四）規(guī)模大小零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模越大，其內(nèi)部各個(gè)零售店之間相互促進(jìn)的能力就越強(qiáng)。第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理（五）內(nèi)部設(shè)施因素零售商業(yè)物業(yè)應(yīng)擁有高質(zhì)量的內(nèi)部設(shè)施，室內(nèi)環(huán)境應(yīng)十分舒適，以延長(zhǎng)消費(fèi)者在其中的逗留時(shí)間。第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的相關(guān)理論主要集中在三

8、個(gè)領(lǐng)域：1.中心地理論；2.同類零售商聚集理論；3.需求外部效應(yīng)理論。第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理二、經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作1.中心地理論在商業(yè)區(qū)（“一站式”購(gòu)物中心區(qū)）存在的情況下，消費(fèi)者通常會(huì)放棄前往最近的商店購(gòu)物、而到這個(gè)商業(yè)區(qū)來(lái)。減少購(gòu)買成本。第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理2.同類零售店聚集理論同類零售商聚集理論專門討論為什么在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)還同時(shí)會(huì)聚集著很多出售同種或者類似商品的零售店。只要所出售的商品或所提供的服務(wù)之間存在較小的差異，那么僅靠降低價(jià)格是無(wú)法壟斷整個(gè)市場(chǎng)，銷售同種商品的零售店可以穩(wěn)定的共存。第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理2.同類零售店聚集理論從消費(fèi)

9、者的比較購(gòu)物行為來(lái)看，同類零售店聚集在一起可以降低消費(fèi)者購(gòu)物中的不確定性，因此會(huì)得到消費(fèi)者的歡迎。一個(gè)規(guī)劃良好的零售商業(yè)物業(yè)應(yīng)當(dāng)擁有最佳的零售店組合，從而實(shí)現(xiàn)最大的聚集效應(yīng)。第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理3.需求的外部效應(yīng)定義：是指消費(fèi)者被零售商業(yè)物業(yè)中知名度高、信譽(yù)好的主力店吸引到零售商業(yè)物業(yè)中來(lái)，但同時(shí)又光顧了其他零售店的現(xiàn)象。作用：主力店產(chǎn)生了需求的外部效應(yīng)，為周圍小的零售店帶來(lái)了客流，普通零售店能夠得到這種外部效應(yīng)所帶來(lái)的好處。 第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 1租戶組合應(yīng)實(shí)現(xiàn)多樣化 租戶組合的多樣化是為了最大程度地實(shí)現(xiàn)“聚集效益”。出售類似或者互補(bǔ)商品的專賣店聚集

10、在一起，消費(fèi)者在一次購(gòu)物活動(dòng)中可以購(gòu)買多種商品，從而使消費(fèi)者的購(gòu)物時(shí)間和購(gòu)物成本大大降低。 第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理三、零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作相關(guān)理論的具體運(yùn)用 2引入主力店以帶來(lái)大量客流 消費(fèi)者往往會(huì)通過(guò)主力店來(lái)判斷整個(gè)零售商業(yè)物業(yè)的形象，因此邀請(qǐng)若干主力店入住將會(huì)大大地提高零售商業(yè)物業(yè)的形象，并使中心內(nèi)的普通商店受益，這就產(chǎn)生了正的外部效應(yīng)。主力店通常是大型百貨商場(chǎng)或者連鎖超級(jí)市場(chǎng)。第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 3空間安排實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)者在多年的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐中，逐漸形成了一些實(shí)用的空間安排原則。例如，將主力店安排在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)主要通道的兩端，并在

11、連接名店的通道兩側(cè)布置一些小的專賣店，要到這些主力店購(gòu)物的消費(fèi)者就不得不穿過(guò)這條通道，這可以給側(cè)面的小店帶來(lái)充足的客流； 第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理制定租賃方案和租賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的核心內(nèi)容，其目的是實(shí)現(xiàn)物業(yè)收益的最大化。零售商業(yè)物業(yè)管理中租賃管理主要包括：租約制定、租金確定與調(diào)整、租戶選擇三個(gè)工作內(nèi)容。（一）聲譽(yù)聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首要考慮的因素。（二）財(cái)務(wù)能力（三）租戶組合與位置分配主要租戶的類型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)最好的租戶組合形式。（四）租戶需要的服務(wù)第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理一、租戶選擇（一）基礎(chǔ)租

12、金 基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)（營(yíng)業(yè)額）不相關(guān)的一個(gè)最低收入。 第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理二、租金確定與調(diào)整（二）百分比租金當(dāng)收取百分比租金時(shí)，業(yè)主分享了在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)作為租戶的零售商的部分經(jīng)營(yíng)成果。百分比租金通常以年總營(yíng)業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算，但具體可以按月或季度支付。由于該類租金以零售商的營(yíng)業(yè)額為基數(shù)，其數(shù)量可能在每個(gè)月之間有較大的波動(dòng)，所以百分比租金常常作為基礎(chǔ)租金的附加部分。 第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理（三）代收代繳費(fèi)用和凈租約凈租的形式一般有以下幾種： （1）租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)；（2）租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有

13、關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)；第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理（三）代收代繳費(fèi)用和凈租約凈租的形式一般有以下幾種： （3）所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用。第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理在零售商業(yè)物業(yè)的租賃中，凈租的形式有（ ）。 A租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng) B租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi) C所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用 D租戶僅按比例分?jǐn)倶I(yè)主的所有稅項(xiàng) E租戶不分?jǐn)偠愘M(fèi)【正確答案】第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管

14、理（四）租金的調(diào)整對(duì)于主要租戶一般每年調(diào)整一次，次要租戶可以每年調(diào)整一次。第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理二、租金確定與調(diào)整當(dāng)然在不同的城市可能還有許多其他的分類方法，但不論是哪種情況，租戶在租金外還需支付的費(fèi)用項(xiàng)目都要在租約中仔細(xì)規(guī)定。租戶為了保護(hù)自己的利益，有時(shí)還會(huì)和業(yè)主就租金外的一些主要費(fèi)用項(xiàng)目（如公用面積維護(hù)費(fèi)用）協(xié)商出一個(gè)上限，以使租戶對(duì)自己應(yīng)支付的全部承租費(fèi)用有一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)量概念。 第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理（四）租金的調(diào)整（四）租金的調(diào)整 由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長(zhǎng)（對(duì)于主要租戶來(lái)說(shuō)，通常是20一30年；次要租戶的租期也達(dá)到310年），因此在租約中必須對(duì)租金調(diào)整做出明確規(guī)定

15、，以便使租約有效地發(fā)揮作用。 第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理（四）租金的調(diào)整 由像寫字樓物業(yè)的租約一樣，租金調(diào)整可以基于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。租金調(diào)整條款一般僅對(duì)基本租金有效，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的費(fèi)用可根據(jù)每年的實(shí)際情況確定。對(duì)于主要租戶一般每5年調(diào)整一次，次要租戶可每年調(diào)整一次。 第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理租約中除了對(duì)租金及其他費(fèi)用的數(shù)量和支付方式、支付時(shí)間等進(jìn)行具體規(guī)定外，還要對(duì)下述的幾個(gè)特殊問(wèn)題做出具體規(guī)定：1.關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途。2限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶。3限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店。第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理三、租約制定4營(yíng)業(yè)時(shí)間

16、。 5公用面積的維護(hù)。6廣告、標(biāo)志和圖形。 7折讓優(yōu)惠。8其他條款：終止租約條款和持續(xù)經(jīng)營(yíng)條款。 第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理三、租約制定現(xiàn)場(chǎng)管理的成功，取決于三個(gè)方面：正確的經(jīng)營(yíng)管理策略、有針對(duì)性的管理方案設(shè)計(jì)和精確的費(fèi)用測(cè)算。策略是基礎(chǔ)，計(jì)劃是前提，費(fèi)用是根本。 第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理一、策略與計(jì)劃（一）現(xiàn)場(chǎng)管理策略 1經(jīng)營(yíng)策略（1）樹立品牌形象，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。（2）與開發(fā)商建立密切聯(lián)系，考慮長(zhǎng)線戰(zhàn)略聯(lián)盟。（3）必要的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理（一）現(xiàn)場(chǎng)管理策略2管理策略（1）管理模式，即物業(yè)管理企業(yè)采用什么樣的模式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，是成立子公司、分公司，還是項(xiàng)目部或

17、者管理中心等，不同形式具有不同的管理意義。第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理2管理策略（2）管理承諾，即物業(yè)管理企業(yè)對(duì)委托方進(jìn)行哪些承諾，關(guān)鍵是內(nèi)容和深度。（3）管理期限。管理年限并非越長(zhǎng)越好，而是要因項(xiàng)目而異，其長(zhǎng)短可以從一個(gè)側(cè)面反映出物業(yè)管理企業(yè)的管理思路。 第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理（二）現(xiàn)場(chǎng)管理計(jì)劃 完善的零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括：機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制；費(fèi)用測(cè)算和依據(jù)；服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；工作流程；規(guī)章制度。 第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理一、策略與計(jì)劃（一）現(xiàn)場(chǎng)管理的基本范圍和內(nèi)容現(xiàn)場(chǎng)管理則是在物業(yè)建成投入運(yùn)營(yíng)之后，對(duì)物業(yè)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)和公共空間的維護(hù)，以及為租戶提供日常

18、的管理和服務(wù)。范圍主要是除租戶承租區(qū)域外的其他區(qū)域。第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理二、管理范圍現(xiàn)場(chǎng)管理是在零售商業(yè)物業(yè)建成投入運(yùn)營(yíng)之后提供的日常管理和服務(wù)。不包括（ ）服務(wù)工作內(nèi)容。A清潔衛(wèi)生 B安全保衛(wèi)C選址咨詢 D公共空間的維護(hù)【正確答案】【典型考題單選題】第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理（二）需要特別界定的區(qū)域 需要與產(chǎn)權(quán)人或租戶特別界定責(zé)任與義務(wù)的管理區(qū)域有：（1）專用電梯的使用、維修和保養(yǎng)責(zé)任；（2）公共區(qū)域中單一租戶使用的立柱的使用方式、時(shí)間和費(fèi)用；（3）承租區(qū)域天花板照明的更換責(zé)任及費(fèi)用；（4）租戶單獨(dú)使用的庫(kù)房、客人更衣室的消防安全和防盜責(zé)任； 第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理二、管理范圍（二）需要特別